臺灣嘉義地方法院109年度簡上字第16號

• 裁判案由: 返還租賃物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 109 年 05 月 06 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　109年度簡上字第16號
上　訴　人　呂政龍
被上訴人　　趙文雄
訴訟代理人　趙婉玲

上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國109年1月13日本院嘉義簡易庭108年度嘉簡字第467號第一審判決提起上訴，本院於民國109年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於本院之抗辯：
兩造於民國(下同)105年12月31日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由被上訴人將其所有坐落嘉義市○區○○
○路000巷00號之3房屋東側鐵皮屋(下稱系爭房屋)出租給上訴人。租賃期間自106年1月1日起至106年12月31日止，租期1年，租金為每月新台幣(下同)10,000元。系爭租約到期後
，上訴人仍然繼續使用系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金。嗣嘉義縣政府來函通知系爭房屋占用縣政府土地，需拆屋還地。被上訴人遂於108年5月14日以存證信函通知上訴人要終止租約，並請其清空交還房屋，上訴人已於108年5月17日收受存證信函，知悉且未為反對之意思表示，是兩造之系爭租約業已終止，上訴人應返還系爭房屋，惟並未返還，爰依法請求上訴人返還，並依系爭租約第6條約定給付違約金。
原審判決上訴人:⑴應將如附圖(即嘉義市地政事務所108年
12月6日複丈成果圖)所示代號A1部分面積92平方公尺、代號A2部分面積276平方公尺、代號A3部分面積1平方公尺的房屋遷讓返還被上訴人；⑵上訴人應自108年7月1日起至遷讓返
還上開房屋之日止，按月給付被上訴人10,000元；被上訴人其餘之訴駁回。上訴人針對⑵違約金部分不服提起上訴，由此可知，上訴人對於其他的判決事項即⑴遷讓房屋部分是接受認同沒有異議的，被上訴人請求能就第一審判決上訴人沒有異議的部分裁定同意被上訴人得以假執行，以能儘速執行第一審判決而不會被延滯，影響被上訴人權益，其次依兩造系爭租約第6條，係約定上訴人若未將系爭房屋交還被上訴
人，則請求租金5倍之違約金即50,000元，經原審法院審酌
後酌減為10,000元，其實上訴人若對此項判決不服，應該要主動迅速的將系爭房屋交還被上訴人，這樣就能減少其違約金的負擔，然上訴人卻以過期失效的租賃契約書，扭曲拆除建物的委託書提起上訴，有延滯訴訟之意圖，又被上訴人已依規定給予合理之搬遷期限，並未因被上訴人未持有系爭土地而額外造成上訴人之損失等語，並聲明上訴駁回。
二、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，另以：
（一）對返還系爭房屋並無意見，惟認每月給付1萬元租金過高
，被上訴人也當庭表明只出租鐵皮屋，未出租土地，而鐵皮屋屋齡已近40年風吹雨淋，早已成危險建物價值不高，且被上訴人已將該危屋出售給宏星工程行，僅售價3萬元
，並有簽約書為證。況依土地法第97條規定城市地方房屋之租金有法定最高額之限制，市值約6萬元之建物，月租
金僅數百元而已，原審判決10,000元，顯然過高，上訴人認為每月給付1,000元已足等語。
（二）一般通俗而言，有廠房必然有土地，有土地未必有廠房。廠房及土地必定是連體一式之建物。兩造之系爭租約並無特別言明只租鐵皮屋，不租土地之聲明，簽立契約書時，土地本來就有問題，被上訴人沒有說清楚，只租鐵皮屋，沒有租土地，可見被上訴人刻意隱瞞土地為非法占用情形至為明顯。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.兩造於105年12月31日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將
其所有系爭房屋出租給上訴人。租賃期間自106年1月1日
起至106年12月31日止，租期1年，租金為每月10,000元。系爭租約到期後，上訴人仍然繼續使用系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金，至108年5月14日被上訴人以存證信函通知上訴人要終止租約，上訴人已於108年5月17日收受存證信函。
2.系爭租約第6條約定:「乙方（即承租人)於租期屆滿時，
除經甲方（出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議 」。
3.上訴人應將如附圖所示代號A1部分面積92平方公尺、代號A2部分面積276平方公尺、代號A3部分面積1平方公尺的房屋遷讓返還被上訴人，且尚未返還。
（二）爭執事項：
被上訴人得否請求上訴人自108年7月1日起至返還系爭房
屋為止每月給付10,000元之違約金？
四、法院之判斷
（一）上訴人對原審認定兩造之租賃契約已終止，其應返還系爭房屋，惟尚未返還一節，並不爭執（本院卷第102頁），
僅對原審判決上訴人應自108年7月1日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付被上訴人10,000元抗辯過高，並稱依土地法第97條規定城市地方房屋之租金有法定最高額之限制，市值約6萬元之建物，月租金僅數百元而已，原審
判決每月給付10,000元，顯然過高，上訴人認為每月給付1,000元已足等詞。經查系爭租約第6條已約定即承租人於租期屆滿時，若不即時遷讓交還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，有系爭租約可稽（原審卷第59頁），故原審認定因上訴人逾期未遷出系爭房屋，被上訴人得依該約定得請求上訴人給付違約金，並審酌系爭契約的原租賃期間為1年，每月租金為
10,000元，上訴人的違約情形及被上訴人就系爭房屋已無其他使用計畫，認為被上訴人請求上訴人給付違約金以每月10,000元為適當，則原審判決上訴人應給付者並非每月之租金，先予敘明。
（二）次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第97條固定有明文，惟查原審判決上訴人應給付者乃終止系爭租約後至遷讓返還系爭房屋之日止，依系爭租約第6 條按月計算之違約金，並非每月之租金，已如前述，上訴人主張以鐵皮屋之價值適用該條之規定計算租金，於法無據。且原審已審酌系爭租約每月之租金為1 萬元，依約定違約金係5 倍即5 萬元為過高，依職權酌減至1 萬元，已屬適當，上訴人抗辯仍屬過高，尚非有據。
（三）再按被上訴人係出租系爭房屋予上訴人，並未出租系爭房屋坐落之土地部分，有系爭租約可稽（原審卷第58頁），復查出租人不須為租賃標的物之所有權人，僅須將租賃標的物交付承租人使用即為已足，經查被上訴人已將系爭房屋交付上訴人使用，而被上訴人亦使用至系爭租約屆滿，則被上訴人已履行出租人之義務，至於系爭房屋坐落之土地究係何人所有，與本件房屋租賃爭議無涉，尚難認被上訴人違反出租人之義務，且上訴人於終止系爭租約又未爭執應返還系爭房屋予被上訴人等情，亦難以此為拒絕給付違約金之事由。
五、綜上所述，原審判決上訴人於系爭租約終止後，應自108年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人違
約金10,000元，於法均無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
民事第三庭審判長法 官 周俞宏
法 官 黃茂宏
法 官 林芮伶
上列正本與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
書記官 陳怡辰