109年度訴字第433號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 03 月 22 日

臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第433號原告陳麗華訴訟代理人吳登欽被告根源建設有限公司法定代理人高凱鉦訴訟代理人林春發律師上列當事人間損害賠償事件，在民國110年3月8日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張和聲明：㈠訴外人瑞運資產管理公司（下稱瑞運公司）與被告合建分售「挪威森鄰」建案（下稱本建案），由瑞運公司出售土地，被告出售房屋。原告在民國106年6月3日向被告購買本建案中編號B6的預售屋（現在門牌號碼嘉義市○○路000巷000號房屋，下稱本件房屋），以及向瑞運公司購買本件編號B6預售屋所坐落嘉義市○○段00000地號，及共有的同段172、172-23 等地號土地，並且分別和被告、瑞運公司簽訂房屋預售買賣合約書（下稱本件房屋買賣契約）、土地預售買賣合約書（下稱本件土地買賣契約），約定土地、房屋買賣價金各為新臺幣（下同）578萬元、472萬元，合計1,050萬元。108年12月間，本件房屋還在二次施工階段，被告依照當時設計廣告圖面「壹樓全區平面配置圖」（下稱本判決附圖）要施作社區大門時，因為編號A5棟房屋要求成為有圍牆而且不在社區內的獨立戶，被告為了順利賣出該房屋，竟然擅自決定把原本應該施作在本判決附圖的A處的社區大門內縮改在B處施作。原告發現本件社區大門的施作和本判決附圖不符時，隨即向被告反映，因為社區大門位置涉及社區道路可以利用範圍，而且該施作中大門緊鄰原告家門，嚴重危及原告出入家門的安全性，尤其是機車出入口幾乎接近原告家門，沒有緩衝空間；再者，因為該社區大門與原告家門成為90度角，原告出入家門都處在未知的危險中，並且影響原告停車動線及出入的便利性。不料，被告仍然繼續施作。依照消費者保護法第22條規定，企業經營者銷售的物品和廣告內容不符時，就是瑕疵，而且本件房屋買賣契約第2條約定被告應該確保廣告內容的真實等語，則本件社區大門的地點與本判決附圖明顯有異，而且社區大門部分坐落在原告所有土地上，足見被告沒有依照債務本旨給付，構成債務不履行的加害給付，而且屬減少償值及效用的物的瑕疵，原告依照民法第227條第2項、第359條規定，請求被告賠償損害並且負物的瑕疵擔保責任。本件被告應賠償金額如下： ⒈加害給付部分，被告應該賠償425,000元： ⑴被告擅自變更本件社區大門地點，未依兩造簽訂的契約內容施作大門及大門圍牆，而占用原告所有的土地如本件廣告圖面粉紅色螢光部分（先以10平方公尺估算，實際面積待測），危害原告及家人通行安全，屬於瑕疵給付。而被告的瑕疵給付，造成原告的利益遭受損害，屬於債務不履行的加害給付，原告自得依照民法第227條第2項規定，請求損害賠償。原告所受損害應該依照本件土地買賣契約的總價，按被告占用土地與買受標的的比例，計算原告所受損害，並且請求被告減少價金並返還。本件土地買賣總價為578萬元，買賣土地面積136平方公尺，原告得請求被告減少價金425,000元【計算式：5,780,000元÷136㎡×l0㎡＝425,000元】。 ⑵依據原告提出的被告的廣告文案以及本建案的給水設備配置圖，都可以知道本件社區大門的應有位置。 ⑶依照原告提出的原證九-1的照片所標示的螢光處，所標示螢光處，螢光處所示的白色水磨石線道部分，是當初被告向原告說明為各戶分界所在，而依照圍牆建起後的照片顯示白色水磨石線道部分不僅全被圍牆佔據，甚至還越過原告所有磁磚部分。地政事務所的測量結果及所繪製的土地複丈成果圖，不足以採信。 ⑷本件圍牆確實是被告所建，被告怎麼可能只有興建大門，而沒有圍牆，那大門怎麼還能是大門。 ⑸本建案的A3、A5的客戶要求該2戶房屋不要規劃在本件社區內，被告因應這樣的要求，而更改本件社區大門的位置，被告所為違反誠信原則。因為被告更改了本件社區大門的位置，造成本建案的A7房屋不在本件社區內，被告就施作了本件大門圍牆，並且免費贈送A7房屋電動門，這都是本建案A7戶屋主陳清風自己說的。而且依據原告提出的施工照片，可以證明被告在現場指揮工人施作。被告抗辯本件圍牆不是他施作的，顯然不足以採信。 ⒉被告給付應該負擔物的瑕疵擔保責任部分，應該減少價金並返還50萬元：本件房屋及土地買賣，都是預售屋的買賣，被告在附圖中明確繪出社區大門口的位置，依照消費者保護法第22條、同施行細則第23條規定，以及本件房屋買賣契約第2條約定，被告應該依照本判決附圖所示位置施作本件社區大門，才符合債務本旨。但是本件社區大門實際坐落地點和本判決附圖有明顯的差異，而且社區大門是公共設施，被告沒有說明有何可以變更設計的正當理由，被告擅自變更設計顯然是違約，不符合債務本旨，變更後的設計使得原有社區內可利用道路縮減，並影響原告的停車動線及出入的便利性等，應該認為具有減少其價值及契約預定效用的瑕疵。但是，因為受損金額的證明有重大困難，原告先以50萬元為請求，並請法院依民事訴訟法第222條第2項規定，依據所得心證定損害數額。㈡聲明：被告應該給付原告925,000元，以及從起訴狀繕本送達次日起到清償日止，按年息百分之5計算的利息。二、被告抗辯：㈠原告是在106年6月3日與被告簽訂本件房屋買賣契約，購買本建案編號B6預售屋，房屋面積約50.2坪、價金472萬元。被告已經移轉登記建物面積167.56平方公尺（包含主建物146.54平方公尺、附屬建物陽台21.11平方公尺），折合50.71坪給原告，超出本件買賣契約約定買賣的面積。兩造並已經在108年8月20日點交房屋完畢。而且原告在106年6月3日和瑞運公司簽訂本件土地買賣契約，購買坐落嘉義市○○段000地號土地(未合併分割前地號），興建本件編號B6房屋，土地面積約97平方公尺（約29.3坪，含道路持分）、新厝段173-1、173-2地號（未合併分割前地號）、173-23地號等土地面積約39平方公尺（約11.7坪），價金578萬元。瑞運公司也已經把本件172-26地號土地（面積79平方公尺），及同段173-37地號土地（面積39平方公尺），及同段172、172-2、172-23等地號土地的權利範圍各12分之1等土地所有權移轉登記與原告，被告及瑞運公司都是符合債務本旨的給付，原告對此也不爭執。㈡本件社區大門並不是本件房屋買賣契約的買賣範圍，而且本件房屋買賣契約並沒有約定本件大區大門坐落位置及規格：⒈從本件房屋買賣契約第1條房屋標示及權利範圍的約定可知，兩造買賣的標的物是本建案編號B6房屋，並沒有包括本件社區大門。而且本件房屋買賣契約第7條第1款約定，本約買賣建物，依照嘉義市政府工務局核准的建築執照及圖說等有關規定施工。並經主管機關核發的使用執照的竣工圖為合格標準。本件嘉義市政府工務局核准的建築執照及圖說、使用執照的竣工圖，都沒有社區大門的設計。這是因為原告購買的編號B6房屋，是單獨申請建造執照，私設通路只是供通行使用，並沒有納入建築基地的範圍。所以本件社區大門並不是本件房屋買賣契約的範圍，而是被告無償施作，贈送給「挪威森鄰」社區。至於原告提出的本判決附圖確實是被告提供給原告，但是只是用來講解原告購買的本件房屋的地坪與建坪。 ⒉消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容的真實，其對於消費者所負的義務不得低於廣告內容」，並沒有明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容的一部」，故消費者如果信賴廣告內容，依照企業經營者提供的廣告訊息與洽談而簽訂契約，在契約中雖然沒有就廣告內容再為約定，企業經營者所應負的契約責任，仍然及於該廣告內容，該廣告固應視為契約的一部。但是，簽訂契約時如果雙方已經就廣告內容另為斟酌、約定，或者企業經營者並沒有再據原屬「要約引誘」的廣告為訂約的說明、洽談，使成為具體的「要約」，縱然廣告的內容不實，應該受消費者保護法或公平交易法的規範，自難謂該廣告為要約或已當然成為契約的一部（最高法院92年台上字第2694號判決意旨參照）。依照本件房屋買賣契約第19條特約條款三的約定，有關本案在銷售過程中，雙方如果有口頭約定或其他事項，應該在簽訂本約時一併提出，並且以書面文字方式列入本房屋預售買賣契約書，才生效力。本件房屋買賣契約就本件社區大門的位置或規格並沒有任何約定，原告主張被告沒有依照債務本旨履行，顯有誤會。 ⒊另外，建築法第73條第2項規定，建築物應該依核定的使用類組使用。本件房屋前的空地，是「法定空地」，不是「法定停車空間」，法定空地下方設計配置有污水處理設施，原告自行檢視其持有的使用執照就可以知道。依法「法定空地」本來就不是供停車使用。所以原告要求該「法定空地」要符合停放二輛車輛的標準，顯然沒有法律上依據。且建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款規定，停車空間及其應留設供汽車進出用的車道，每輛停車位為寬2.5公尺，長5.5公尺。原告購買的本件房屋的面寬只有4.5米，縱使假設要停車，也不可能停放2輛車輛。 ⒋依照證人葉芸驊的證述，兩造並沒有約定本件社區大門應該要設置在何處。 ⒌證人吳登欽的證述顯然和原告的陳述不一樣，證人吳登欽的證述顯然不足以採信。 ⒍原告提出的被告的廣告文案，確實是被告的文宣，但是這份文宣是在原告簽約購買後，隔了一段時間才印製，原告簽約購買前根本沒有見過該文宣，更不曾持有該文宣，否則原告在109年6月10日起訴時為何沒有提出該文宣，直到109年10 月26日才陳報？ ⒎另外，否認原告主張的有關原證7是鄰居施明成、林純英購買本件建案B1、B7時所拿到的全區平面設置圖的真正。依照民事訴訟法第385條第3項、第6項規定，被告不同意證人以書狀陳述，而且證人沒有經具結，所以前開全區平面設置圖沒有證據能力。而且這2張圖面似乎是同一張影印而來，根本不可能分別是施明成、林純英購買時分別取得。 ⒏原告並沒有說明他提出的本建案的給水設備配置圖是從哪裡取得，被告否認該配置圖的真正。㈢原告請求項目及金額部分： ⒈加害給付損害賠償425,000元部分： ⑴本件社區大門確實是被告施作，但是沒有占用原告所有的土地，原告應該舉證證明。另外，本件社區大門圍牆不是被告施作，是和原告相鄰的住戶委請他人施作的私人獨立圍牆，並不是本件社區大門圍牆，和被告無關，而且該圍牆經嘉義市地政事務所複丈結果，也沒有占用原告所有的土地。被告交屋時完全符合本件房屋買賣契約本旨。衡諸常情及經驗法則，交屋後假設有鄰居無權占用原告土地建築圍牆，原告理應訴請該鄰居拆牆還地才是。況且瑞運公司移轉登記給原告的土地面積已經符合本件土地買賣契約的約定，並沒有短少，原告以本件社區大門圍牆面積預估占用原告土地10平方公尺，請求減少價金425,000元等主張，沒有法律上根據。更遑論本件土地買賣契約是原告與瑞運公司所簽訂，並不是被告，原告竟然向被告請求本件社區大門圍牆面積土地的損害賠償，顯屬請求對象有誤，原告請求，不足以採信。 ⑵原告向被告購買本件房屋，約定房屋面積共約50.2坪，總價4 72萬元，換算每坪單價是94,023元。被告已經移轉登記建物面積共計167.65平方公尺（主建物146.54平方公尺、附屬建物陽台21.11平方公尺），換算坪數是50.71坪，比約定坪數50.2坪超過0.51坪，價值是47,951元。而原告向瑞運公司購買土地，約定面積約136平方公尺，總價578萬元，平均每平方公尺42,500元。瑞運公司移轉土地所有權面積共計135.8332平方公尺（包含嘉義市○○段000000地號土地79平方公尺；同段173-7地號土地39平方公尺；同段172地號土地12分之1 為17平方公尺；同段172-2地號土地12分之1約0.3333平方公尺；同段172-23地號土地12分之1約0.0833平方公尺；同段172-28地號土地12分之1約0.4166平方公尺）給原告，大約不足0.1668平方公尺，換算金額為7,089元【計算式：42,500 元×0.1668平方公尺＝7,089元】。 ⑶民法第148條規定的誠實信用原則，是在具體的權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利内容，避免一方犧牲他方利益來圖利自己，應該以各方當事人利益為衡量依據，並且考慮權利義務的社會作用，在具體事實為妥善運用。如果違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者所期待者為原則。本件房屋登記面積超出0.51坪（價值47,951元），與土地登記面積不足0.1668平方公尺（價值7,089元），兩相比較之下，對原告還是有利，應該認為被告及瑞運公司的履行符合債務本旨。如果原告對房屋登記面積超出約定面積置之不論，而單就土地部分登記面積稍為不足提出請求，則原告權利的行使，顯然違反民法第148條規定的誠信原則，應該駁回原告這部分的請求。 ⒉物的瑕疵擔保應減少價金並返還50萬元部分： ⑴原告主張本件社區大門嚴重危及原告出入家門安全性等情，和事實不符。因為本件社區大門的鐵捲門是規劃讓汽車、機車通行，並且有標示「汽車機專用車道」字樣，旁邊的小鐵門則是供行人進出，鐵門上方也貼有「行人專用」字樣。原告主張機車入口影響安全，顯然是誤把前述供行人進出的小門，誤認為是供機車通行之用。經勘驗後，小鐵門開啟後可以通行寬度只有74公分，機車沒辦法通行。此外，本件社區大門的鐵捲門內的住戶有8戶，鐵捲門外的住戶是6戶，該鐵捲門內的住戶如果開啟行人專用的小鐵門進出後，應該要隨手關門，就不會發生原告所指「行人專用鐵門完全開啟後，鐵門的最外緣位置大約前述圍牆算85公分」，影響原告通行情形。這純屬社區住戶是不是遵守隨手關門的問題。原告主張本件房屋買賣有停車動線及出入便利性受影響的瑕疵，被告應該負物的瑕疵擔保責任，請求減少價金並返還50萬元等語，顯然沒有法律上根據。 ⑵本件社區大門是被告施作贈與給整個社區的14戶住戶，該大門的處分權歸屬於整個社區的14戶住戶，只要整個社區14戶住戶共同決定，就可決定如何處理該社區大門。㈣聲明：原告之訴駁回。三、得心證的理由㈠原告主張他在106年6月3日分別向被告、瑞運公司購買本件房屋以及本件房屋坐落嘉義市○○段00000○地號土地，分別簽訂本件房屋買賣契約及本件土地買賣契約，約定土地、房屋買賣價金各為578萬元、472萬元，合計1,050萬元等情，被告沒有爭執，而且有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書可以證明，應該可以相信是真實的。㈡原告以社區大門圍牆占用原告所有的土地（嘉義市○○段00000 0地號）為理由，請求賠償425,000元，欠缺法律依據： ⒈原告主張前述社區大門圍牆占用原告所有前述土地的事實，已經被告否認。經本院履勘現場並囑託嘉義市地政事務所測繪該圍牆是不是有占用前述土地等事項，經該地政事務所鑑定測量結果，該圍牆並沒有使用前述土地等情，已經該地政事務所檢附土地複丈成果圖函覆本院在卷（本院卷第217、219頁）。原告雖然主張本件房屋和本建案編號A7房屋間是以地上米黃色地磚中間為界線等語，但是已經被告否認，證人葉錦塘也在本院審理時到場作證表示：圍牆都是蓋在A7的地上；會施作米黃色這條線只是為了各戶間有一個區隔；交屋時並沒有告訴原告和A7之間的界線就是該米黃色地磚的中間等語（本院卷第253至254頁），證人已經具結，而且本件這一部分爭訟所涉及數額並不高，證人應該沒有甘冒偽證罪責而為偏袒被告的不實證言的必要，他的證言，應該可以採信。而且，就前述爭執，還是可以聲請囑託其他機關（例如：內政部國土測繪中心等）進行鑑定，但是原告並沒有再為鑑定的聲請，則原告只以嘉義市地政事務所測量時沒有會同原告到場，主張前述測量結果不正確等情，不能採信。是則，原告主張前述圍牆占用原告所有前述土地等情，就不能採信。 ⒉原告主張前述圍牆占用他所有的172-26地號土地的事實既然不能採信。則不論該圍牆是什麼人興建，原告都不能以土地被占用請求賠償，因此，原告請求被告賠償425,000元，欠缺法律依據，不能准許。㈢原告以社區大門設置違反本件房屋買賣契約，請求減少價金，欠缺依據： ⒈如本判決附圖所示A處社區大門的設置，是本件買賣契約的一部分： ⑴按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」消費者保護法第22條有明文規定。在104年06月17日增訂該條第2項規定前，我國有不少見解（例如：最高法院90年度台上字第1404號、91年度1387號及92年度台上字第2694號民事裁判等）認為廣告內容只是「要約引誘」而不屬於要約。但是，前述增訂立法理由已經明示：「一、由於國內眾多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決，認為「廣告內容」僅屬於「要約之引誘」，而非「要約」，也就是業者無須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正原條文，增列第二項，明定企業經營者之商品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行，以落實企業經營者的法律責任，並杜絕不實與誇大的廣告。」，從前述修法意旨已經可以明瞭立法者的意旨，是把廣告內容當作要約，而不只是要約引誘。因此，如果企業經營者主張其廣告內容不成為契約的一部分，應該就雙方簽訂契約時已經就廣告內容另為斟酌、約定，不以廣告內容為契約的一部分的事實，負舉證責任，而不能只以契約文字內容沒有如廣告內容的約定，主張廣告內容不成為契約的一部分。 ⑵經查，原告主張本判決附圖是被告交付的事實，已經證人葉芸驊在本院審理時證述略以：原告曾經到接待中心，由我接待，因為接待中心內部還沒有完全做好，所以先大約告訴原告公司的規劃，也有告訴原告內部格局配置和公司對該土地的設計概念；壹樓全區配置圖是原告第一次到接待中心時，我交給他的，上面的手寫數字應該是我的等語（本院卷第175頁）。被告辯稱原告前來購買房屋時，廣告文宣還沒有出來等語縱然是真的，但是，本判決附圖和被告所稱正式文宣廣告內全區平面配置參考圖的內容完全相同（本院卷第197 頁），而且被告已經設置接待中心接待有意購買房屋的人，甚至於拿本判決附圖作為解說的素材，仍然應該認定本判決附圖也是被告廣告內容的一部分。依照前述說明，如果被告主張該廣告內容不是本件買賣契約的一部分，應該就兩造在簽訂契約時已經就該廣告內容另為斟酌、約定，把廣告內容排除在契約約定之外的事實，負舉證責任，而不能只以契約文字內容沒有如廣告內容的約定，主張廣告內容不成為契約的一部分。而被告並沒有舉證證明前述事實為真正，則原告主張本判決附圖內容是契約的一部分，應該可以採信。被告既然在本判決附圖（廣告內容）規劃社區大門，自應依約確實履行該廣告內容，被告辯稱社區大門是被告無償贈送給社區住戶等語，不能採信。 ⒉被告施作社區大門，沒有按照債務本旨履行，致原告受損害，經查： ⑴依據本判決附圖的設計，社區大門確實是設定在附圖所示A處（A7、A6間和A3、A5間的連線位置），而被告實際施作位置是坐落在附圖所示B處（A7、B6間和A5、B1間的連線位置），已經本院勘驗現場製有勘驗筆錄可以證明，兩造也沒有爭執。因此，原告主張被告沒有按照債務本旨履行等情，應該可以採信。 ⑵又被告如果按照原訂位置施作，則原告車輛進出還有數公尺迴旋的空間，可以決定車頭向前（房屋內部）或倒車入庫，但是，因為被告實際施作大門緊鄰原告房屋，原告難以直接停車，只能倒車入庫，妨礙原告使用的便利性、而且被告施作的大門右側又另設置供行人通行的小門，開門方向往內，恰好在原告倒車入庫的附近（本院卷第239頁），原告倒車時也必須注意規避突然從該小門進入社區的行人，甚至自行車等車輛，而增加原告倒車的風險，蒙受相當心理壓力。是則原告主張被告沒有按照債務本旨履行致使原告受有損害等情，應該可以採信。 ⑶被告雖然辯稱原告買受房屋前方是法定空地，不是停車空間等語，但是，縱然建築法規禁止在法定空地上停放車輛，但是，正如本判決附圖所示，被告在所稱「法定空地」上劃有汽車圖樣，明顯是告訴有意購買房屋的人那個地方是可以停放車輛，而且就是將來停放車輛的地方。被告嗣後再辯稱該空地不是供停車使用等語，顯然違反誠信原則，自不可採。⒊原告沒有舉證明其所受損害，其主張損害數額，不能採信：依照民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於自己的事實時，就該事實，有舉證的責任。也就是當事人應該提出證據證明他所主張的事實為真正，如果該當事人沒有舉證證明該事實為真正，該事實就不能認為是真實的。原告主張受有損害，主張減少價金，而所受損害的數額，並不是不可以用鑑定的方式來認定，並無民事訴訟法第222條第2項所規定不能證明或證明顯有重大困難的情形，自不能由本院按照該條規定以自由心證決定數額。又原告原本聲請鑑定證明損害的數額，後來又以鑑定費用太高為由，不繳納費用，而被告也不願意代繳，依照民事訴訟法第94條之1第1項規定，本院自可不為鑑定的證據調查。此外，原告又沒有再提出其他可以證明其所受損害數額的證據供本院審酌，原告主張受有50萬元損害等情，就不能採信。是則原告請求減少同額價金並請求被告返還等情，自不能採。㈣依照以上論斷，原告依據加害給付及物之瑕疵擔保責任等法律關係，請求被告賠償925,000元及其法定遲延利息，都沒有理由，不能准許，應該駁回。四、本件訴訟費用。依據民事訴訟法第78條規定，由敗訴的原告負擔。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　22　　日民事第三庭法　官　林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　22　　日書記官　王立梅

臺灣嘉義地方法院109年度訴字第433號

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