臺灣嘉義地方法院109年度訴字第463號

• 裁判案由: 交付房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 111 年 10 月 28 日
• 當事人: 吳依諦

臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度訴字第463號
原 告 吳依諦

訴訟代理人 曾致暉
蘇仙宜律師
被 告 大璟建設開發有限公司

法定代理人 涂芯鳳
訴訟代理人 陳文彬律師
上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於111 年9月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼嘉義市○○○街000號房屋交付原告。
二、被告應將嘉義市○○○段○○○段000000地號土地所有權狀正本及
同地段401建號（即門牌號碼：嘉義市○○○街000號）建物所
有權狀正本交付原告。
三、被告應給付原告新臺幣398,701元，及自民國109年7月21日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
六、本判決第三項，得假執行；但被告如以新臺幣叁拾玖萬捌仟柒佰零壹元，為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國106年4月4日給付訂金向被告買受坐落嘉義市○○○
段○○○段000地號土地上之微光編號特9棟房屋（門牌號碼：
嘉義市○○○街000號，下稱系爭房屋），並簽立工程客變（見
本院卷一第301頁），嗣於同年5月13日即簽立房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣18,560,000元買受系爭房地，原告並已給付4,880,000元，就
餘款部分再簽立本票三紙共13,680,000元為被告供擔保。嗣系爭房屋興建期間，兩造又合意追減共924,710元。又雙方
約定被告應在106年6月30日前開工，並於開工日起算500日
即108年5月30日完工，然被告遲至106年8月25日才開工，並於108年9月4日始取得使用執照，已有開工逾期之情形，嗣
被告雖在109年1月8日將系爭房屋登記過戶為原告所有，然
卻遲未依內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中應記載事項（下簡稱系爭應記載事項）第13條規定，於領得使用執照6個月內，通知原告進行驗收、交
屋手續，原告遂於109年5月20日委請律師發函予被告，要求限期通知驗收交屋事宜，然未獲被告置理，原告因此無法同意銀行撥付貸款，為此被告竟持原告簽發之上開3紙本票對
原告為本票裁定准予強制執行，原告迫於無奈，才在109年3月6日委請訴外人居安心科技檢驗股份有限公司（下稱居安
心公司）至系爭房屋驗屋並初步臚列23項缺失交由被告公司之接待中心轉交予訴外人蔡明德經理簽收。惟該日被告並未派員陪同會驗，且為免遭強制執行，原告只好在109年4月6
日同意銀行撥款12,244,533元予被告收受。然被告就系爭房屋尚有諸多缺失未改善，尚無法依債之本旨提出予原告，原告為此拒絕給付剩餘款項，乃合於法律規定，被告遲不改善缺失，也不通知原告驗屋，致系爭房屋迄今尚無法交屋，被告因此對原告應負有如下賠償責任：
1.逾期開工遲延利息28,000元：
依系爭買賣契約第8條第1項規定，系爭房屋應在106年6月30日開工，被告遲至106年8月25日始申報開工，遲延56日，復依系爭買賣契約第8條規定，被告逾期未開工或完工者，每
逾一日，應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告，
是原告斯時已繳房地價款為1,000,000元，被告應給付原告
之開工逾期遲延利息為28,000元（計算式：100萬元×0.05%×56日=28,000元）。被告雖辯稱其係是因原告要求變更設計
，為等原告才遲延申請建照執照，故遲延開工非可歸責被告云云。然被告於106年7月10日先以「特9平面圖CAD檔」圖面申請建築執照，而原告係於106年7月29日才將3樓室內格局
配置修改後之圖檔以LINE傳送給被告工務人員（見本院卷一第399-400頁），並於同年7月31日再將該檔案寄至工地主任即訴外人盧國安電子信箱（見本院卷二第163-164頁），復
依證人建築師甲○○到庭證稱：「（原告訴代問：有無因為原
告在7月31日發出的電子郵件，導致你們遲誤申報開工的情
況？）沒有」等語（見本院卷二第188頁），足證原告要求
變更3樓室內格局配置，無庸變更建造執照圖面，完全不影
響被告取得建造執照後，依建築法第54條第1項定義之挖土
、整地、打樁等開工時程，是被告辯稱其無可歸責性，顯無可採。
2.逾期完工遲延利息97,600元：
系爭買賣契約第8條第1項規定系爭房屋建築工程應在106年6月30日前開工，自開工日起算500個工作天完成，逾期未完
工者，應按房地價款萬分之5計算遲延利息。被告雖遲至106年8月25日才實際開工，然系爭買賣契約係屬消保法所稱定
型化契約，有預售屋買賣應記載事項第12項之適用，該規定要求應明確記載完工日期，使消費者可以預見建案何時取得使用執照，並預判何時交屋，是完工日預定在何時，係消費者購屋決策影響甚大，倘依被告所辯依實際開工日起算的話，將使完工日陷於不確定，形同實際上變相延展完工日，有違預售屋買賣應記載事項第12項規定之意旨，故本件應自系爭買賣契約約定之106年6月30日開工日起算至108年9月5日
取得使用執照，共798個日曆天，再扣除該期間之休息日、
國定假日等非工作日共250天、符合系爭買賣契約第8條第1
項後段約定之「天災地變人力不可抗力之事由」24小時雨量達80毫以上之大雨天數8天，則被告共逾期40天，斯時原告
已給付之地價款為4,880,000元，則依系爭買賣契約第8條第1項規定計算被告應給付原告之遲延利息為97,600元（計算
式：4,880,000元×0.05%×40日=97,600元）。
3.通知交屋逾期遲延利息891,495元：
雖系爭買賣契約第12條第2項有約定由「雙方協商」交屋日
期，然系爭買賣契約因屬定型化契約，上開約定已違反系爭應記載事項第壹條第15條第1款第4目規定，而屬無效之規定，故被告應依系爭應記載事項第壹條第15條第1款第4目規定，於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，逾期未通
知則每逾一日按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告
。又該事項第13項亦另定有應先通知買方進行驗收手續後，始得辦理交屋手續之規定，而被告未通知原告進行驗收手續，亦未就原告自行委請第三方公正單位驗收之各項缺失進行複驗，則尚難進行交屋程序，故縱被告在109年7月10日曾委請欣揚律師事務所以律師函通知原告攜款辦理交屋，亦難認已完成通知交屋之義務。況系爭房屋之缺失經鈞院送請建築師公會鑑定，迄今仍尚有2項共39,100元之缺失未改善，堪
認原告迄今仍未依債之本旨通知原告進行交屋，則自109年3月5日至同年4月5日止，交屋遲延天數共32日，原告斯時已
繳房地價款4,880,000元計算遲延利息，被告應給付原告之
交屋遲延利息為78,080元（計算式：4,880,000元×0.05%×32日=78,080元。另自109年4月6日至109年7月9日止，遲延天
數已達71日（4月計25日；5月計31日；6月計30日；7月計9
日，合計95日），按原告斯時已繳房地價款17,124,533元計算遲延利息，被告應給付原告之遲延利息為813,415元（計
算式：17,124,533元×0.05%×95日＝813,415.32元，小數點以
下四捨五入），故截至109年7月9日止，被告應給付原告通
知交屋遲延利息共計891,495元。被告雖辯稱原告未付清所
有應付未付款，尚不能交屋云云。然依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，原告繳清所有應付未付款，是在「交屋」
時才需履行之義務，而本件被告迄今尚未交屋，原告自尚無繳清所有應付未付款之義務。
4.按日應給付通知交屋逾期遲延利息8,562元：
因被告迄今仍未通知原告交屋，而原告已繳納之房地價款共17,124,533元，故計至原告交屋之日止，被告每日應給付原告已繳地價總款萬分之5計算之遲延利息，即8,562元（計算式：17,124,533元×0.05%=8,562元，元以下四捨五入）。
5.房屋貸款利息損失270,635元：
依系爭應記載事項第壹條第18項第3款規定，金融機構核發
貸款後之利息，於被告通知之交屋日前之利息，被告應返還原告，而本件台灣銀行於109年4月6日撥款14,800,000元，
同日原告清償2,590,000元，貸款本金為12,210,000元，則
原告自109年5月起至110年11月止按月繳付利息共270,635元（見本院卷二第291-293頁），另自110年12月起至原告交屋之日止，被告仍每月負擔貸款利息，故被告應給付原告貸款利息270,635元，及自110年12月起至交付系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。
6.已繳地價稅、房屋稅合計43,120元：
依系爭應記載事項壹條第21項規定，地價稅、房屋稅於被告通知交屋日前由賣方即被告負擔，因被告迄今仍未通知原告交屋，原告已繳納之房屋稅、地價稅共43,120元（計算式：8,947元+8,475元+8,947元+16,751元=43,120元），該稅金
應由被告返還原告。
7.天然瓦斯配管費用48,017元：
依系爭應記載事項第13條驗收規定，被告除完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照外，尚需接通自來水、電力、天然瓦斯可接通狀態等，而原告委請欣嘉石油氣股份有限公司就天然瓦斯配管進行報價，表內工程與設計費用共48,017元，該費用即應由被告負擔。
8.面積減損價金52,638元：
系爭買賣契約簽定時所附之設計圖說並無鈞院卷一第37頁之柱子、及39頁陽台共同壁等，然被告未依原設計圖說進行施作，興建上開多餘之柱子及陽台共同壁，致系爭房屋內部空間遭壓縮，未來恐無法加大電梯，嚴重影響房屋使用效能，被告之給付內容未合於債之本旨，並構成物之效用瑕疵甚明，依民法第360條規定，被告自應賠償原告。而上開柱子占
用房屋面積0.48平方公尺（計算式：0.2公尺×0.6公尺×4F=0.48平方公尺）、上開陽台共同壁占用房屋面積0.45平方公
尺（計算式：0.075公尺×1.5公尺×4F=0.45平方公尺），又
系爭房屋總價為18,560,000元，總面積327.65平方公尺（計算式：308.59+19.06=327.65平方公尺），則每1平方公尺價值為5.66萬元（計算式：1,856萬元÷327.65平方公尺=5.66
萬元），則上開柱子及陽台共同壁占用系爭房屋面積所生之損失共52,638元【計算式：(0.48平方公尺+0.45平方公尺)×5.66萬元=52,638元】，是被告應賠償原告因面積減少之損
失52,638元。被告雖辯稱興建多餘柱子有得原告同意云云。然被告在106年7月10日申請建照執照之平面圖確實有在樓梯間增加柱子，而該圖檔雖係因原告之配偶將建築師於109年7月11日提供之3樓平面內部格局配置予以修改，然原告配偶
並未注意到樓梯間有多出柱子，尚不得據此指稱興建柱子有得原告之同意。
9.綜上所述，被告應給付原告開工遲延利息28,000元、完工遲延利息97,600元、通知交屋遲延利息891,495元、貸款利息270,635元、地價稅及房屋稅43,120元，天然瓦斯配管48,017元、柱子及共同壁減損價金52,638元，共1,431,505元。
㈡、兩造約定系爭房屋總價金原為18,560,000元，扣除兩造合意變更設計減少價金924,710元、原告已給付之17,124,533元
、瑕疵修復費用39,100元，原告尚未給付之買賣價金餘款共471,657元。而被告對原告尚有上開1,431,505元之債務，原告行使抵銷權後，被告再占有系爭房屋即屬無權占有，原告得依系爭買賣契約第12條第2項後段、系爭應記載事項第壹
條第15項第1款後段、民法第348條第1項、第767條第1項規
定，請求被告交付系爭房屋，並交付所有權狀正本。至被告雖提出合約書附圖及施工圖之對照，辯稱系爭買賣契約成立後，原告要求變更施工圖黃色標註部分（見本院卷一第565-571頁），因而增加建物面積5.91坪，遂依據系爭買賣契約
第4條第1項約定，增加房屋價款472,000元云云。然系爭買
賣契約第9條第2項約定原告申請變更設計範圍僅以內部隔間及裝修為限，關於建築主要結構及全面外觀、管道不得要求變更。而自被告申請建照之平面圖與施工圖相比較，可知被告於106年7月10日申請建築執照後，原告請求之變更設計僅係內部格局之變動，對於建物面積變更無影響；另再觀諸兩造協議變更設計之全部LINE對話紀錄，原告從未提出要修改「各樓層電梯預留孔北側兩個柱子間的空間」及、「二樓至四樓之陽台」，況被告主張原告要求變更設計部分，均涉及建物結構主體外觀的變更，非屬內部隔間裝修，是被告所指黃色區域為原告要求變更之範圍，實屬無稽，是該部分應無庸另外計價。
㈢、並聲明：
1.被告應將門牌號碼嘉義市○○○街000號房屋交付予原告。
2.被告應將嘉義市○○○段○○○段000000地號土地所有權狀正本及
同地段401建號（即門牌號碼：嘉義市○○○街000號）建物所
有權狀正本交付原告。
3.被告應自109年7月10日起至通知原告交屋之日止，按日給付原告8,562元。
4.被告應給付原告1,431,505元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
5.被告應自110年12月起至通知原告交屋之日止，按月給付原
告12,000元。
6.上開第三、四、五項，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋原約定價金為18,560,000元，總面積為93.21坪（包
含主建物面積88.41坪、附屬建物面積4.8坪），嗣兩造合意減作924,710元，嗣原告又要求變更設計如被告提出黃色螢
光筆塗色部分（見本院卷一第565-571頁），致系爭房屋興
建完成後，地政機關測量主建物面積達93.35坪，附屬建物
面積5.77坪，合計99.12坪，共增加5.91坪。據系爭買賣契
約第4條第1項約定，以房屋價款之總數除以房屋面積來計算每坪單價相互補貼價款，是系爭房屋價款增加472,200元（
計算式：房屋價款7,460,000元÷原預定面積93.21坪×增加之面積5.91坪=約472,200元），故系爭房地價金，經增減後總價為18,107,490元（計算式：18,560,000元+472,200元-924,710元=18,107,490元）。另就系爭房屋面積增加部分，鑑
定報告有如下錯誤：
1.鑑定報告指稱系爭建物主體尺寸皆無變動調整，比對系爭房屋四層之合約圖及施工圖後，明顯可見客變建築面積增加如附表二所示，故鑑定報告再指稱面積無變動調整，顯然有誤。
2.鑑定報告指稱系爭房屋申請階段四層面積誤植為39.43平方
公尺，竣工圖將四層面積更正為48.03公尺，遂產生8.6公尺差異云云。然依系爭買賣契約第4條約定係以「合約面積」
與「竣工後保存登記面積」作比較，倘有差異才會相互補貼價款，故被告雖在建照申請階段有誤載，亦不會導致實際建築面積之增、減，因為施工圖是按「圖」施工，並非按「面積表」施工，故鑑定報告所指顯然有誤。
㈡、系爭房屋總價款為18,107,490元，已如前述，原告僅共給付4
,880,000元之期款，被告遂分別於109年1月30日、同年2月12日以存證信函催告原告付款未果，被告始持原告為擔保買
賣價金簽發之本票3紙對其聲請本票裁定，原告才在109年4
月6日同意台灣銀行撥款再清償被告12,244,533元，然依系
爭買賣合約第6條約定，原告應於接獲被告繳款通知七日內
繳納，逾期達10日未繳清期款，則被告得每日以萬分之2計
算逾期之遲延利息，而原告於109年1月31日收到被告所寄催告給付期款之存證信函，依上開約定，應於同年2月6日前給付所欠款項，至同年月16日即逾期10日，被告暫計算遲延利息至銀行撥款日即109年4月6日止，共50日，遲延利息為130,000元，是原告於109年4月6日貸款撥付後清償之12,244,533元先充利息，再充原本後，原告尚餘1,112,957元（計算式：總價18,107,490元+逾期遲延利息130,000元-已給付4,880,000元期款-貸款撥付1,244,533元=1,112,957元）之價款未清償，並應按每日萬分之2計算遲延利息。原告既未付清全
部款項，則依民法第367條及系爭應記載事項第13條規定，
原告交屋時未履行交付價金義務，自無權請求被告交付系爭房屋及系爭房地所有權狀正本。
㈢、另原告請求遲延利息均無理由，並答辯如下：
1.逾期開工遲延利息28,000元：
系爭買賣契約簽定後，原告表示有意變更設計，被告為此只能等侯原告提出各項工程變更，再請建築師修改建築圖後才能開工，嗣被告請建築師依據原告要求修正原設計圖後，旋於106年7月10日申請建造執照，於106年8月1日取得建造執
照。原告於申請建照期間及期間建照後，仍持續要求變更設計，此有原告之配偶即訴外人乙○○與被告之員工盧國安於10
6年7月29日LINE對話紀錄（見本院卷一第399-401頁）、106年8月2日對話紀錄（見本院卷一第402-406頁）可憑，是乙○
○先於106年7月31日將變更後之圖檔向被告公司之工地主任盧國安提出，被告於同年8月下旬收到甲○○建築師事務所交
付之修改完成建築圖後（見本院卷○000-000頁），旋於同年
8月25日開工，故系爭房屋部分未按建造執照圖施工，乃因
原告要求所致，非可歸責被告，被告不須負遲延責任。
2.逾期完工遲延利息97,600元：
依系爭買賣契約第8條約定之完工日係「開工日起算500個工作天」，復參最高法院92年台上字第444號民事判決，所謂
工作天係指「扣除每小時累積雨量達0.5公釐以上之下雨天
（即每日12公釐）、颱風等不能工作日、週日、例假日、節日等休息日而言。被告自106年8月25日開工至108年9月4日
取得使用執照日止，共有741日曆天，扣除非工作286天(即
非工作日234日+雨天52日)，合計共455日，並未逾兩造約定之完工期限，故無遲延問題。
3.通知交屋逾期遲延利息891,495元及按日給付遲延利息8,562元：
被告領取使用執照後，於108年11月29日水電接通，系爭房
屋所有權亦於109年1月8日移轉登記予原告，原告並於同年3月6日偕同其配偶、母親、個人委託之專業驗屋人士蔡先生
前來驗屋，就原告所指缺失問題，被告亦立即處理，原告未經複驗程序即逕提起本件訴訟。又原告遲不願支付買賣價款，兩造雖於本件訴訟中已同意依鑑定結果修復費用39,100元從尾款中扣除。然依系爭買賣契約第12條第2項第3款約定，原告未繳清所有應付未付款，被告依約尚不能交屋，被告為此已於109年7月10日委請欣揚律師事務所以律師函通知原告當於文到七日內攜款辦理交屋，原告於同年月13日收受，仍未獲置理，是被告並無交屋逾期違約之情事。
4.房屋貸款利息損失52,317元，及地價稅、房屋稅43,120元：系爭房屋未能交屋係原告未依約給付期款所致，已如前述，且繳納房屋稅、地價稅、貸款等，均係基於原告為系爭房屋之所有權人且為貸款借款人之故，原告向被告請求房屋稅、地價稅、貸款利息損失，均無理由。
5.天然瓦斯配管費用48,017元：
依兩造簽訂系爭買賣契約附件(四)「大璟．微光建材設備說明」第17點已約定「採欣嘉石油氣，廚房預留天然瓦斯管，防漏自動關閉開關，此部分由公司代為規劃及申請，而欣嘉瓦斯公司管路之費用由買方負擔」，是依兩造契約約定，天然瓦斯配管費用本應由原告自行負擔，與被告無涉。
6.面積減損價金52,638元：
系爭房屋均係依原告要求變更設計，且自原告於106年7月31日透過其配偶乙○○向被告之工地主任盧國安提出之工程變更
圖檔中（見本院卷一第169頁）已有原告所稱之柱子存在，
顯見被告並無原告所指未得其同意擅自興建多餘柱子之情況；另兩造簽訂合約時關於屋前大門式圍牆、圍牆及屋後圍牆部分因未能合法申請，兩造遂約定在取得使用執照後6個月
二次施工（違章），故系爭買賣契約之附圖才未劃設上開圍牆，嗣因嘉義市政府法令變更，上開圍牆可用雜項工作物申請合法建照，才將上開圍牆變更設計，並申請雜項工作物建造執照（見本院卷第173-175頁），復自原告之配偶於107年6月30日與被告之LINE對話紀錄觀之（見本院卷一第473頁），原告甚至提出將868房屋檢查項目號碼75「1樓後院的牆」要求加高（見本院卷一第491頁），故原告請求面積減損費
用實無理由。
㈣、並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
3.訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠、原告於106年4月4日給付訂金向被告買受系爭房屋，並簽立工
程客變（見本院卷一第301頁），嗣兩造又於同年5月13日簽立系爭買賣契約書，約定原告以新臺幣18,560,000元買受系爭房地，原告並陸續給付期款4,880,000元，就餘款部分再
簽立本票三紙共13,680,000元為被告供擔保。嗣系爭房屋興建期間，兩造又合意追減共924,710元。另系爭買賣契約第8條第1項約定開工日為106年6月30日，並應於開工日起算500日完工；被告於7月10日申請建照執照，原告之配偶於同年7月31日向被告之工地主任盧國安提出工程變更圖檔（見本院卷二第163-164頁)、嘉義市政府於106年8月1日核發系爭房
屋建造執照（見本院卷一第173頁）、被告於106年8月25日
開工、並於108年9月4日取得使用執照，於109年1月8日將系爭房屋及其坐落之土地所有權移轉登記為原告所有，原告於109年1月9日完成最高限額抵押權設定，並於109年3月6日委請居安心公司至系爭房屋驗屋並初步臚列23項缺失交由被告公司之接待中心轉交予蔡明德經理簽收，嗣於109年4月6日
同意台灣銀行撥款12,244,583元予被告。原告於同年5月20
日以典範法律事務所函通知被告辦理驗收交屋事宜，被告則於同年7月10日以欣揚律師事務所函請原告於文到七日內攜
款辦理交屋事宜等情，業經兩造提出系爭土地登記謄本（見本院卷一第23-26頁）、系爭建物登記謄本 （見本院卷一第27-29頁）、109年5月20日109年典宜字第1090520001號律師函（見本院卷一第31-32頁）、臺灣銀行消費者貸款還款備
查表（見本院卷一第41頁）、房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷一第91-138頁）、原告委請第三方驗屋後手寫驗屋缺失紀錄表（見本院卷一第167頁）等件為憑，並為兩造所
不爭執，上開事實堪信為真實。
㈡、按所謂定型化契約條款係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第2條第7款、第11條、第17條第1項、第4項、第5項分別定有明文。
經查，系爭買賣契約書，為被告與不特定之多數消費者訂立同類之用，所提出預先擬定之契約條款，為消費者保護法所稱之定型化契約條款，如有疑義時，應為有利於消費者即原告之解釋，且如違反行政院公告之預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項，其定型化契約條款無效。上開應記載之事項，如未記載於系爭買賣契約書，仍應構成本件系爭契約之一部分，而有其適用。本件關於系爭買賣契約書之解釋及適用，均將遵循上開原則處理，合先敘明。
㈢、本件原告主張被告遲延開工、完工及交屋，故請求被告應給付其相關遲延利息、房屋貸款利息損失、相關稅金之支出，另請求被告支付天然瓦斯管線費用及建物面積減少之損失。被告則抗辯開工、完工及交屋均無遲延，原告請求給付相關遲延利息、房屋貸款利息損失、相關稅金之支出，並無理由。天然瓦斯管線費用依契約約定應由買方負擔，建物面積非但沒有減少，反而增加，原告請求被告給付，應無理由。
㈣、經查，系爭買賣契約第8條第1項固然約定，系爭房屋應於106
年6月30日之前開工。然而原告配偶乙○○於106年7月9日曾寄
送工作檢查表（見本院卷一第421頁）予被告工地主任盧國
安，根據該份工作檢查表記載，其中諸如編號9：2F前院露
臺，處置狀況為：7/8再議；編號18：客廳兩面大窗（能大
盡量大）處置狀況為：7/8初步草圖；編號37：1F大門落地
窗，處置狀況為：7/8確認窗戶高度205，窗台高45cm；編號40：1Fsofa區後方窗戶，處置狀況為：7/8圖面確認，窗台
高40cm，窗戶寬250cm，高205cm等等各項，均與建物外觀窗戶之配置相關，牽涉建物外部立面之設計及圖說，為申請建造執照時圖面上所應標記之事項，亦即被告於申請建造執照時，上述關於窗戶尺寸大小及位置，均應標註於設計圖面上。兩造於確認上開牽涉建築執照設計圖之要項後，被告才會於106年7月10日送件申請建築執照。可見，原告於同年7月8日尚且始確認各該要項，此時已逾越原訂106年6月30日開工期限，顯然原告對於6月30日未能如期開工，並無反對意見
。益證，被告未能如期於原訂之106年6月30日開工，係因原告對於建物建築之若干要項，尚有意見要求被告修改所致，不可歸責於被告。再者，被告於106年7月10日送件申請建造執照後，於同年8月1日取得嘉義市政府核發之建造執照，依一般工程慣例需取得建造執照後始得開工，且開工前需進行相關整備工作，本件被告於同年月25日實際開工興建，其間經過之時間堪認合理，並無延誤開工之情事，故原告請求被告給付逾期開工遲延利息28,000元，並無理由，不應准許。㈤、系爭買賣契約第8條第1項約定，自開工日起算500個工作天以
前完成主建物附屬建物及取得使用執照日為完工日。所謂工作天，應扣除例假日、國定假日、下雨天。系爭房屋於106
年8月25日開工，於108年9月5日取得使用執照，總計經過741天。故上開期間應扣除週休二日例假日、國定假日，共236天。（詳見附表）此外，因系爭房屋有部分工程不可於下雨天施作，考量施工人員之安全，並參酌最高法院105年度台
上字第2038號判決意旨，本院認在上開興建期間全日累積雨量如達五十毫米以上，其中至少有一小時雨量達十五毫米以上之天數即為無法施作，其天數計21天亦應予扣除。（詳見附表三；本院卷一第157-159頁）經扣除上開週休二日例假
日、國定假日及雨天之日數後，被告使用484個工作天（計
算式：741天－236天－21天＝484天），即已完成系爭房屋之興
建，並未逾越契約所訂500個工作天之施工期間，被告並無
逾期完工之情事，因此原告請求被告應給付逾期完工之遲延利息97,600元，不可採取。
㈥、根據預售屋買賣定型化契約應記載事項第13條第1項約定：「
賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」；同條第2項約定：「雙方驗
收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」。經查，系爭房屋於108年9月5日取得
使用執照，同年11月29日接通水電，已達到可以驗收之狀態。雖然被告無法證明已正式通知原告會同驗收，但原告於109年3月6日已自行委託驗屋公司對於系爭房屋進行驗屋工作
，並提出手寫之初步驗屋缺失表（見本院卷一第315頁）交
被告公司經理蔡明德收受，已經足以達成驗收之目的。雖然該次之驗屋工作，被告並未派員在現場會同辦理，但原告實質上已經將系爭房屋之缺失徹底檢查驗收，被告對於原告提出之缺失意見，被告除已按上開原告所提驗屋缺失表所載將缺失陸續加以修繕，本件繫屬本院後，尚有若干缺失未修繕完成，經本院囑託社團法人嘉義市建築師公會進行鑑定結果，有⑴、貳樓前臥室浴室插座中火線錯位；⑵、叁樓上肆樓之
樓梯插座缺地線；⑶、叁樓後方臥室防盜警報無作動；⑷、外
牆面局部壁磚有細微裂紋及空心等工項尚未完成或有缺失，所需修繕費用為211,000元，此有社團法人嘉義市建築師公
會110年6月24日鑑定報告書乙份附卷可稽。被告乃自動就該尚未完成修繕部分進行改進，原告對於被告之修繕仍不滿意，本院乃再次委託社團法人嘉義市建築師公會進行鑑定，其結果僅餘⑴、1樓停車空間外牆面之丁掛磚仍有局部細微裂痕
；⑵、3樓主臥室前陽台外牆處一磁磚空心，所需修繕費用為
39,100元，有社團法人嘉義市建築師公會111年4月29日鑑定報告書乙份在卷足憑。兩造對最後鑑定報告結果及修復金額均無意見，堪認本件驗收程序業已完成，本院審酌系爭房屋經被告多次修繕改進後，所餘缺失已甚為細微，修復費用甚低，且被告亦同意該筆39,100元修復費用，可由系爭買賣價金中扣除，可見系爭房屋已達可交屋之狀態。
㈦、預售屋買賣定型化契約應記載事項第15條第1項及同項第4款載明：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」本件系爭房屋108年9月5日取得使用執照，被告應
於6個月內通知原告進行交屋，即應於109年3月4日前通知被告交屋，但被告遲至109年7月10日以欣揚律師事務所律師函通知原告進行交屋手續，此有欣揚律師事務所函及回執影本（見本院卷二第435頁）附卷可稽，可見該日被告已履行其
通知交屋之義務。系爭房屋於108年9月5日取得使用執照，
依據上開預售屋買賣定型化契約應記載事項之約定，應於109年3月4日前通知被告交屋，被告遲至109年7月10日通知原
告交屋，自應負遲延責任。經查，自109年3月5日起至109年4月5日止遲延日數共計32日，（3月計27日，4月計5日，合
計32日）當時原告已繳納之房地價款為4,880,000元，被告
應給付原告之遲延利息為78,080元（計算式：4,880,000元×0.05%×32日＝78,080元）；另自109年4月6日至109年7月9日止，遲延日數為95日（4月計25日，5月計31日，6月計30日
，7月計9日，合計95日），原告當時已繳納之房地價金為17,124,533元，被告應給付原告之遲延利息為813,415元（計
算式：17,124,533元×0.05%×95日＝813,415.32元，小數點以
下四捨五入）。合計被告應給付原告之通知交屋遲延利息為891,495元（計算式：78,080元＋813,415元＝891,495元）。
至於原告另主張至今仍未為交屋之通知，故應自109年7月10日起至通知原告交屋之日止，按日給付原告8,562元之遲延
利息云云。然查，系爭房屋雖於109年7月10日被告通知原告交屋時，尚有若干缺失尚未修復。但觀諸預售屋買賣定型化契約應記載事項第15條第1項、同項第2款：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」之約定，可見賣方通知交屋之期限與義務與房屋瑕疵是否已經完成修繕，並不相干。亦即賣方僅需於交屋時，將房屋瑕疵完成修繕即可，故縱使被告於109年7月10日通知原告交屋時，仍有若干瑕疵尚待修復，亦不影響其已依約履行通知原告交屋之義務。因此，原告請求被告應自109年7月10日起至通知原告交屋之日止，按日給付原告8,562元之通知交屋遲延利息，尚難憑採。
㈧、本件原告向臺灣銀行申辦貸款，於109年4月6日核撥14,800,0
00元，同日原告即清償2,590,000元，因而貸款本金為12,210,000元，有臺灣銀行消費者貸款還款備查表（見本院卷一
第41頁）及臺灣銀行客戶往來明細查詢資料回執（見本院卷二第291頁）附卷可稽。依台灣銀行客戶往來明細查詢資料
回執（見本院卷二第291頁）。依預售屋買賣定型化契約應
記載事項第18條第3項約定：「有關金融機構核撥貸款後之
利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」而本件被告通知交屋之日為109年7月10日，因此，自109年4月6日至109年7月10日止，這期間銀行貸款
利息合計47,230元【計算式：4月6日~5月5日17,165元＋5月6
日~6月4日14,357元＋6月5日~7月6日14,325元＋7月7日~7月9
日（14,292元÷31日×3日＝1,383元）＝47,230元】（見本院卷
二第291頁，臺灣銀行客戶往來明細查詢資料回執）自應由
被告負擔。
㈨、原告主張已繳納109、110年度之地價稅與房屋稅，合計43,12
0元，並提出地價稅、房屋稅繳納證明書及地價稅繳款書為
證（見本院卷二第295-301頁）。經查，109年度地價稅為8,947元（稅款所屬期間為109年1-12月）、109年度房屋稅為8,475元（稅款所屬期間108年7月1日至109年6月30日）、110年地價稅為8,947元、110年度房屋稅為16,751元（稅款所屬期間109年7月1日至110年6月30日），此有原告提出之地價
稅、房屋稅繳納證明書及地價稅繳款書可資佐證（見本院卷二第295-301頁）。依預售屋買賣定型化契約應記載事項第21條第1、2項：「地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，
該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔；房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」之約定，被告通知交屋日前之稅金由被告負擔，則本件被告應負擔即109年1月1日至109年7月9日期間之地價稅為
4,682元（計算式：8,947元÷365日×191日＝4,682元，元以下
四捨五入）、109年房屋稅（108年7月1日至109年6月30日）為8,475元、110年房屋稅為413元（計算式：16,751元÷365
日×9日＝413元，元以下四捨五入），全部合計為13,570元。
故原告請求被告應給付地價稅、房屋稅，合計13,570元，於此範圍，尚屬可採。
㈩、原告另主張被告應給付天然瓦斯配管費用48,017元云云。按預售屋買賣定型化契約應記載事項第13條第3項約定：「第
一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用（例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等）由賣方負擔；達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設外，其管線費及相關費用依下列方式處理：（一）預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管，由賣方負擔。（二）預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方負擔。」經查，系爭房屋瓦斯管線安裝費用原為91,458元，其中包括表內管材料、工資計47,717元；表外管材料、工資計43,441元；裝表通氣費200元；估價
設計費100元，最後以優待價87,000元安裝完畢，此有欣嘉
石油氣股份有限公司報價單及發票（見本院卷一第35-36頁
）各乙紙在卷足稽。如以優待價87,000元計算，折扣為95折，按此比例折算各該安裝費用，則表內管材料、工資計45,331元；表外管材料、工資計41,269元；裝表通氣費190元；
估價設計費95元。再依上開預售屋買賣定型化契約應記載事項之約定，被告應負擔之天然瓦斯管線配管費用為45,616元。（計算式：45,331元＋190元＋95元＝45,616元）被告請求原
告給付45,616元，於此範圍，尚可採取。
、原告又主張系爭買賣契約簽定時所附之設計圖說並無鈞院卷一第37頁之柱子、及39頁陽台共同壁等，然被告未依原設計圖說進行施作，興建上開多餘之柱子及陽台共同壁，致系爭房屋內部空間遭壓縮，未來恐無法加大電梯，嚴重影響房屋使用效能，構成物之效用瑕疵甚明，依民法第360條規定，
被告自應賠償原告上開柱子及陽台共同壁占用系爭房屋面積所生之損失共52,638元。經查，原告於106年7月31日透過其配偶乙○○向被告之工地主任盧國安提出之工程變更圖檔中（
見本院卷一第169頁）已有原告所稱之柱子存在。而在此之
前，原告對於系爭房屋之興建，不論在建築執照申請前或申請後，多次提出修改意見，顯然對於建築工項頗具專業，對於上開柱子之設計，衡情不可能事先不知情，但其並未提出任何反對意見，顯見被告並無原告所指未得其同意擅自興建多餘柱子之情況；另兩造簽訂合約時關於屋前大門式圍牆、圍牆及屋後圍牆部分因未能合法申請，兩造遂約定在取得使用執照後6個月二次施工（違章），故系爭買賣契約之附圖
才未劃設上開圍牆，嗣因嘉義市政府法令變更，上開圍牆可用雜項工作物申請合法建照，才將上開圍牆變更設計，並申請雜項工作物建造執照（見本院卷一第173-175頁），復自
原告之配偶於107年6月30日與被告之LINE對話紀錄觀之（見本院卷一第473頁），原告甚至提出將868房屋檢查項目號碼75「1樓後院的牆」要求加高（見本院卷一第491頁），可見原告對於圍牆興建一事，亦知之甚詳並且同意興建，故原告請求面積減少費用52,638元，實不可採。
、再查，系爭買賣契約第3條約定，主建物面積88.41坪、附屬建物面積4.8坪，合計93.21坪。興建完成後，經地政機關測量辦理保存登記後，主建物面積308.59平方公尺（約93.35
坪），附屬建物面積19.06平方公尺（約5.77坪），合計約99.12坪，共增加5.91坪等情，有系爭房屋買賣契約書及建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第92、27頁）。關於建物面積增加之原因，經本院囑託社團法人嘉義市建築師公會鑑定結果認為：1.建物主體尺寸判斷從設計階段至施工完成，皆無變動調整。2.依鑑定分析表所述，可判斷係下列因素所致（造成面積誤差）。⑴.面積計算式筆誤致房屋買賣合
約書所載坪數誤植。⑵.地政單位保存登錄之慣例與建築法規
計算之差異。根據鑑定分析表之記載，建造執照申請階段，面積表肆層面積誤植為39.43平方公尺；使用執照申請階段
，竣工更正圖業已將肆層面積更正為48.03平方公尺，總面
積由311.45平方公尺（290.77＋20.68＝311.45）更正為320.0
5平方公尺（299.37＋20.68＝320.05），前後遂產生8.6平方
公尺（約2.6坪）之差異。使用執照取得後，經地政機關計
算建物保存，其計算方式慣例係由牆外緣計（308.59＋19.06
＝327.65）與建築面積由牆中心計（299.37＋20.68＝320.05）
之方式不同，故有7.6平方公尺（約2.3坪）之差異。至於增加之坪數，應如何計價之問題，鑑定報告認為：若無面積之誤植，依建築面積算法應為320.05平方公尺，換算約為96.81坪；建物保存面積為327.65平方公尺，換算約為99.11坪。二者差異為2.3坪，地政登記面積較買賣契約面積增加，且
在3%範圍內，故應無需另外計價。（以上鑑定結果與分析意見，均見110年6月24日鑑定報告書第10、8、9頁）故被告抗辯稱系爭房屋面積增加5.91坪，依據系爭買賣契約第4條第1項約定，以房屋價款之總數除以房屋面積來計算每坪單價相互補貼價款，系爭房屋價款增加472,200元，原告應給付該
部分之價款，顯無理由，而不應採信。
、又查，系爭房地原來總價金為18,560,000元，扣除減做部分價金924,710元，總價金應為17,635,290元。被告僅給付4,880,000元，仍有12,755,290元尚未給付，被告乃分別於109
年1月30日、同年2月12日以存證信函（見本院卷一第145-148頁；本院卷一第151-153頁）催告原告付款未果，被告始持原告為擔保買賣價金簽發之本票3紙對其聲請本票裁定，原
告才在109年4月6日同意臺灣銀行撥款再清償被告12,244,533元，然依系爭買賣合約第6條約定，原告應於接獲被告繳款通知七日內繳納，逾期達10日未繳清期款，則被告得每日以萬分之2計算逾期之遲延利息，而原告於109年1月31日收到
被告所寄催告給付期款之存證信函，依上開約定，應於同年2月6日前給付所欠款項，至同年月16日即逾期10日，自該日起計算遲延利息至銀行撥款日即109年4月6日止，共50日，
遲延利息為127,553元（計算式：12,755,290元×0.02%×50日＝127,553元）。又原告於109年4月6日貸款撥付後清償之12,
244,533元應先抵充遲延繳款之利息後，再抵充原本，原告
尚有638,310元（計算式：總價17,635,290元+逾期繳款遲延利息127,553元-已給付4,880,000元期款-貸款撥付12,244,533元=638,310元）之價款及應按每日萬分之2計算遲延利息
未付。
、按預售屋買賣定型化契約應記載事項第15條第1項約定：「賣
方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：1.賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。3.買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」經查，被告並無逾期完工之情事，故無須支付遲延利息給原告，且系爭房屋僅餘些微瑕疵，修復費用39,100元，被告亦同意支付，有如前述，故被告依上開應記載事項約定之交屋準備業已完成。次查，系爭房地原來總價金為18,560,000元，扣除減做部分價金924,710元，總價金應為17,635,290元。被告僅給付4,880,000元，仍有12,755,290元尚未給付，再加計遲延繳款之利息127,553元，嗣經臺灣銀行撥款12,244,533元，抵充
上開遲延利息後，未繳清之價金合計為638,310元，已如前
述。再扣除被告應給付之遲延通知交屋之利息891,495元、
瑕疵修復費用39,100元、瓦斯管線費用45,616元、銀行貸款利息47,230元及地價稅、房屋稅13,570元後，已超額繳付398,701元。（計算式：638,310元－891,495元－39,100元－45,6
16元－47,230元－13,570元＝－398,701元）足證原告業已繳清
所有之應付未付款（含交屋保留款），揆諸上開應記載事項之約定，被告應即履行其交屋之義務甚明。
、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係及所有權之作用，請求被告應將門牌號碼嘉義市○○○街000號房屋交付原告；被
告應將嘉義市○○○段○○○段000000地號土地所有權狀正本及同
地段401建號（即門牌號碼：嘉義市○○○街000號）建物所有
權狀正本交付原告；被告應給付原告398,701元，及自起訴
狀繕本送達翌日即109年7月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回。
、原告就聲明第三、四、五項陳明願供擔保，聲請宣告假執行被告亦聲明願供擔保免為假執行，經核主文第三項原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保為免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文
。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　28　　日民事第三庭法　官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　28　　日書記官　陳慶昀

附表：應扣除工作日天數 假日 雨天 應扣除天數 106年8月 26、27號【共2日】 - 【共0日】 2 106年9月 2、3、9、10、16、17、2 3、24號(30日補班無放假) 　 【共8日】 2號(63.5mm) 【共1日】 9 106年10月 1、4(中秋節)、7、8、9、10(雙十節連假)、14、15、21、22、28、29號 　　【共12日】 - 【共0日】 12 106年11月 4、5、11、12、18、19、 25、26號 　　【共8日】 - 【共0日】 8 106年12月 2、3、9、10、16、17、23、24、30、31號【共10日】 - 【共0日】 10 107年1月 1(元旦)、6、7、13、14、20、21、27、28號 【共9日】 - 【共0日】 9 107年2月 3、4、10、11、15、16、 17、18、19、20(農曆年假)、24、25、28(二二八)號 　　【共13日】 - 【共0日】 13 107年3月 3、4、10、11、17、28、 24、25號(31日補班無放假) 　　【共8日】 - 【共0日】 8 107年4月 1、4、5、6、7(兒童節連假)、8、14、15、21、22、28、29號【共12日】 - 【共0日】 12 107年5月 1(勞動節)、5、6、12、13 、19、20、26、27號 【共9日】 8號(29mm)、9號(15mm) 【共2日】 11 107年6月 2、3、9、10、16、17、18(端午節)、23、24、30號 　 【共10日】 19(115.5mm)、20(106mm) 【共2日】 12 107年7月 1、7、8、14、15、21、 22、28、29號 　　【共9日】 2(152mm)、20(15mm)、27號(20mm) 【共3日】 12 107年8月 4、5、11、12、18、19、 25、26號 　　【共8日】 23 號(194.5mm)、24號(417mm)、28 號(54.5mm) 【共3日】 11 107年9月 1、2、8、9、15、16、22、23、24(中秋節)、29、30號 　 【共11日】 - 【共0日】 11 107年10月 6、7、10(雙十節)、13、 14、20、21、27、28號【共9日】 - 【共0日】 9 107年11月 3、4、10、11、17、18、 24、25號 　　【共8日】 - 【共0日】 8 107年12月 1、2、8、9、15、16、23(22號補班無放假)、29、30、31(元旦彈性放假) 　 【共10日】 - 【共0日】 10 108年1月 1(元旦)、5、6、12、13、20(19號補班無放假)、26、27號 【共8日】 - 【共0日】 8 108年2月 2、3、4、5、6、7、8、9、10(農曆年假)、16、17、24(23補班無放假)、28(二二八)【共13日】 - 【共0日】 13 108年3月 1(二二八連假)、2、3、9、10、16、17、23、24、30、31號 【共11日】 - 【共0日】 11 108年4月 4、5、6、7(兒童節連假)、13、14、20、21、27、28號 　 【共10日】 19號(54.5mm) 【共1日】 11 108年5月 1(勞動節)、4、5、11、12 、18、19 、25、26號 【共9日】 20號(93mm) 【共1日】 10 108年6月 1、2、7(端午節)、8、9、15、16、22、23、29、30號 　 【共11日】 - 【共0日】 11 108年7月 6、7、13、14、20、21、 27、28號 　　【共8日】 10 號(53.5mm)、19號(51mm)、31號(58mm) 【共3日】 11 108年8月 3、4、10、11、17、18、 24、25、31號 　　【共9日】 1號(55mm)、13號(103.5mm)、15 號(111.5mm)、16號(62mm)、30 號(93.5mm) 【共5日】 14 108年9月 1號 【共1日】 - 【共0日】 1 合計 236日 21日 257日