110年度訴字第49號｜民事：撤銷管理規約｜裁判日期：110 年 12 月 30 日

臺灣嘉義地方法院民事判決 110年度訴字第49號原告洪筱筑羅允辰陳惠雅共同訴訟代理人陳怡君律師被告遠雄國寶管理委員會法定代理人馬陽原訴訟代理人嚴庚辰律師複代理人許嘉樺律師上列當事人間撤銷管理規約事件，在民國110年12月6日言詞辯論終結，本院判決如下：主文一、遠雄國寶社區民國109年10月24日第四次區分所有權人會議決議通過遠雄國寶社區承租戶管理辦法如附件所示規約第9 條第2款、第10條第2款、第3款、第12條第2款、第3款部分，均應予撤銷。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第175條、第176條分別有明文規定。本件原告起訴時，被告的法定代理人是陳宥錚，在訴訟進行中變更為馬陽原，被告依照上開規定，聲明由馬陽原承受訴訟等情（見本院卷第331至333頁），應該准許。乙、實體方面：一、原告的主張和聲明：（一）原告洪筱筑所有門牌號碼嘉義縣○○市○○○路○段00號15樓之 7、原告羅允辰所有門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○○路○段00 號6樓之1、原告陳惠雅所有門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○○ 路○段00號15樓之6等房屋，都位在遠雄國寶社區（下稱本件社區）內。（二）原告洪筱筑因在本件社區承租數戶房屋轉租給西門子歌美颯離岸風力再生能源股份有限公司（下稱西門子公司），該公司將房屋提供給來台施作離岸風電高階專門技術人員（下稱西門子公司技術人員）居住，而西門子公司技術人員入境時都符合所有檢疫規定，且在入境後已經進行居家檢疫。但是訴外人翁士民（被告第三屆主任委員）、黃羽溱、董慧美、曾碧連、陳文裕卻誣指原告洪筱筑經營防疫旅館。原告已經對翁士民等人提起侵權行為損害賠償訴訟。（三）被告在109年10月24日召開本件社區109年度第四次區分所有權人會議(下稱本件區分所有權人會議決議)時，針對前開事件，決議增訂社區承租戶管理辦法第9條第2款、第10條、第12條第2款、第3款（內容如附件一至三所示）。（四）但是本件第9條第2款、第10條、第12條第2款、第3款規約的增訂已經對區分所有權人的專有部分的權利行使造成不當的限制，依據民法第799條之1第3項規定，請求撤銷前開規約規定： ⒈原告洪筱筑向嘉義縣太保市公所陳情前開規約違反公寓大廈管理辦法第4條及憲法第10條居住遷徙自由、憲法第15 條財產權、住宅法第54條、傳染病防治法第11條和第12條等規定，嘉義縣太保市公所審酌後轉由嘉義縣政府卓處。之後嘉義縣政府函覆指稱規約雖得依私法自治及契約自由原則，由區分所有權人透過集會自行訂定，但不可以違反強制、禁止規定，也不可以違背公序良俗，以及排除或變更區分所有權的本質，並指示防疫期間相關限制的規定中央疫情指揮中心已經有制定，應該配合辦理，並不可以干涉區分所有權人對自己專有部分的合法使用。 ⒉第9條第2款約定顯失公平的情形： ⑴關於強制遷離住戶的規定已經規定在公寓大廈管理辦法第2 2條，且法律明定程序是「由管理負責人或管理委員會促請其改善」、「於三個月内仍未改善」、「管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議」、「訴請法院強制其遷離」。 ⑵但是本件第9條第2款約定卻違反公寓大廈管理辦法第22條規定，不當擴張管委會的權限，管委會因此可以不用經過法律程序而要求承租人搬離社區；且租房房客名冊不同可能會有其他原因，並沒有符合公寓大廈管理辦法第22條規定的「足認定為其他違反法令或規約情節重大者」的情況。 ⑶規約與區分所有權人會議，性質上都是屬於區分所有權人間就自治事項的共同行為，是法律行為的一種，因此足以認定本件第9條第2款規定，顯然有違反民法第72條、第71條、第148條等規定無效，且對住戶顯失公平。 ⑷本件第9條第2項約定不只是文義錯誤且語意不明，何謂「房屋租赁人」就是用語錯誤的問題，如果該條文繼續存在，將使得要把自己房屋出租的區分所有權人有權利義務範圍不明確而有受侵害的危險。 ⑸被告利用本條項規定蒐集承租人的個人資料，難以認定和「維護社區全體居民之身體、生命健康」有關連性，並且被告目前對確保個資不會外流一事並沒有配套措施，有個資保護不周的危險，所以本項規定的手段和要達成的目的違反不當連結禁止原則。 ⑹為了社區安全，不應只要求將房屋出租的區分所有權人提供承租戶名冊。如果是為了社區全體住戶的身體、生命、健康避免發生危險，及防疫需要，則應命全體住戶，包含區分所有權人本人、配偶、子女、友人訪客、直系姻親、直系血親、旁系姻親、旁系血親，以及因區分所有權人同意無償居住在此社區的人，以及所有進出過該社區的所有人全部造冊。而不是只要求將房屋出租的區分所有權人必須提供租屋房客名單。 ⑺被告恣意主觀認定承租人有相較於一般住戶容易發生罹患新型冠狀肺炎而有害全體住戶的狀況，並以承租人人別不能特定為由，而為差別待遇。 ⑻依據契約相對性和現行法律的規範，被告不可以要求房屋出租人與承租人终止租約，被告也不是該房屋的所有權人，並沒有權利要求承租人搬離，本項規定賦予被告權限已經侵害區分所有權人使用專用部分的權利。 ⒊本件第10條約定顯失公平的情事： ⑴本件第10條約定只有本件社區的區分所有權人和直系親屬，可以在區分所有權人的房屋内做居家檢疫，但是區分所有權人的配偶及旁系血親、姻親、以及受區分所有權人同意而利用房屋的人等，居家檢疫期間卻不能居住在各該房屋內，已經違反公寓大廈管理辦法中區分所有權人對於專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利。 ⑵此外，新型冠狀肺炎（C0VID-19)防疫期間的相關限制規定，中央疫情指揮中心已經有制定，並沒有授權區分所有權人會議可以以此為理由而可以限制區分所有權人使用自己專有部分的法源。因此本件第10條規定以法令所沒有的限制，禁止特定區分所有權人合法使用專有部分，已經違反傳染病防治法第11條、第12條、住宅法第54條、民法第72條、第71條及第148條等規定。 ⑶且以「是否為區分所有權人及區分所有權人的直系親屬」的條件做為是否可以在本件社區進行居家檢疫的區分，不只是沒有法律依據，甚至違反平等原則及比例原則，以及傳染病防治法第11條及第12條規定的禁止歧視原則，也侵害區分所有權人及其他有合法權源居住在此社區房屋内的人的憲法第15條財產權及憲法第22條其他基本權的居住權，足以認定本件第10條規定對住戶顯失公平。 ⑷本件第10條第2款規定把可以在自宅居家檢疫的對象限於區分所有權人及他的直系親屬，而排除其他人的規定，顯失公平。被告主張是因為返國居家檢疫者，會經過公共區域，因此會造成全體住戶的身體生命健康受極大的危險，但是事實上，任何返國須進行居家檢疫的人，經過公共區域時，都有可能對他人造成一定程度的影響，不應該有區分所有權人及他的直系親屬比較安全，其他人則比較危險的差別。 ⑸依據衛生福利部疾病管制署110年1月28日修訂的嚴重特殊傳染性肺炎中央流行疫情指揮中心「強化居家檢疫措施」之旅客入境前配合事項，只要符合「1人1戶」條件，且該戶内沒有不是居家檢疫對象的條件，旅客是可以選擇「自宅或親友住所」為居家檢疫住所，並沒有就一般社區、集合式住宅的非屋主不能在自宅居家檢疫的規定，也沒有限制入境的外國人只能在檢疫旅館為居家檢疫，所以本件第10條第2項的差別待遇規定，顯失公平。 ⑹依據衛生福利部109年4月13日衛授疾字第1090200293號公告的「居家隔離及居家檢疫對象應遵守及注意事項」，只規定居家檢疫對象應留在家中（或地方政府指定範圍内），禁止外出，也不得出境或出國。依據此規定，本件社區承租戶是可以依租約繼續居住在自己家中，屬於使用自宅做檢疫範圍。 ⑺不論區分所有權人是公司行號或是承租人是公司行號，入境員工如果有須居家檢疫的需求時，都是要遵守中央流行疫情指揮中心的居家檢疫規範，不能因為區分所有權人或承租人為公司行號，就認為員工較一般住戶容易發生罹患新冠肺炎而有害全體住戶的狀況，而為差別待遇。 ⑻人民有自由居住在房屋的權利，不論其占有房屋的權源是買受、承租、或得所有權人同意而為使用，都是合法且有權使用。本件第10條規定卻禁止區分所有權人及直系親屬以外的人入住，已經是對人民居住權最根本剝奪，及對區分所有權人權利的侵害，是違法且沒有法律上根據，手段與目的又不具備正當性，是對區分所有權人顯失公平的規定。 ⑼民法的緊急避難規定，是指因避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急迫的危險所為的行為，可以在一定條件及比例原則的情況下，經法院判決，而可以不負損害賠償責任，並不是能以緊急避難為理由而任意制訂顯失公平的規約。 ⑽傳染病防治法第37條規定，雖然授權地方主管機關有一些管制傳染病的權責，但是在中央流行疫情指揮中心成立期間，仍然應依指揮官指示辦理。由中央疫情指揮中心110 年5月24日新聞稿可知，中央疫情指揮中心為了統一事權及維護法制，依法撤銷金門縣政府110年5月23日的違法公告。舉重以明輕，地方主管機關對於管制傳染病的權責都劣後於中央疫情指揮中心了，何況是無任何傳染病防治法管制法源授權的社區管委會。被告以防疫為由，在無法源授權的情況下，不當限制住戶的居住遷徙自由和區分所有權人的財產權，已經超過中央疫情指揮中心的權限，違反傳染病防治法的規定，也是顯失公平的情事。 ⑾依據嘉義縣衛生局109年10月14日嘉衛疾字第1090032294號函文的說明，原告洪筱筑擔任法定代理人的宏宜管理顧問有限公司承租本件社區一事是合法承租，並沒有短期居家檢疫者入住14天後就更換別人入住的情形。並且依據嘉義縣政府109年10月22日府授衛疾管字第10902336021號函，本件社區的外籍人士在居家檢疫期間沒有違反傳染病防治法。 ⑿被告沒有辦法舉證證明本件第10條約定只有區分所有權人和直系親屬可以在本件社區進行居家檢疫，而排除區分所有權人和直系親屬以外的人的差別待遇的法源依據為何，任意以是否為區分所有權人及直系親屬的身分作為差別待遇的規定，就有顯失公平的情事，應該撤銷。 ⒋本件第12條第2款，第3款約定顯失公平的情事： ⑴雖然本件第12條第3款的增訂是以維護社區安全為由，卻只有要求區分所有權人提供承租人良民證，其餘區分所有權人卻不必提供良民證，違反憲法第7條的平等原則，且該款的附件一切結書的文字内容有包含不當擴張管委會權限的本件第9條第2款的内容，足以認定本件第12條第2款、第3款規定對住戶顯失公平。 ⑵第12條增加區分所有權人義務，造成區分所有權人出租房屋時，因承租的不利條件增加，出租難度提高，侵害區分所有權人訂立租賃契約自由，以及自由使用專用部分的權利，有顯失公平的情事。 ⑶本件第12條第3款約定提供良民證，難以認定與「維護社區全體居民之身體、生命健康」有關連性，況且被告目前對確保個資不會外流並沒有配套措施，有個資保護不周危險，所以此項規定的手段和要達成的目的違反不當連結禁止原則。 ⑷如果是為了社區全體住戶的身體、生命、健康避免發生危險，及防疫需要，則應命全體住戶，包含區分所有權人本人、配偶、子女、友人訪客、直系姻親、直系血親、旁系姻親、旁系血親，以及因區分所有權人同意無償居住在此社區的人，以及所有進出過該社區的所有人全部都要提供良民證，而不是只要求把房屋出租的區分所有權人必須提供租屋房客的良民證，況且良民證與防疫沒有關聯。 ⑸依據契約相對性和現行法律的規範，被告不可以要求房屋出租人與承粗人终止租約，被告也不是該房屋的所有權人，並沒有權利要求承租人搬離，本件第12條第3款的附件一規定已經侵害區分所有權人使用專用部分的權利，對於要把房屋出租的區分所有權人有顯失公平的情事。（六）聲明：109年10月24日被告在109年度第四次區分所有權人會議決議通過的遠雄國寶社區規約中承租戶管理辦法第9 條第2款、第10條、第12條第2款、第3款，都應予撤銷。二、被告答辯：（一）本件第9條第2款規定沒有違反民法第72條、第71條及第148條規定而無效，也沒有民法第799條之1第3項規定的顯失公平情形： ⒈因為新型冠狀病毒的疫情嚴峻，政府已規定不論於室内或室外均須保持正常社交距離，且每人皆須配戴口罩，屬於緊急情況。如果被告需要依照公寓大廈管理辦法第22條規定，等待3個月後才可以依照本件第9條第2款規定，訴請法院強制將被告社區作為防疫旅館的承租人遷離，會有已經造成被告全社區感染的可能性，並使被告社區因為沒有適當的防疫措施而成為防疫破口，被告才不得已訂立本件第9條第2款規定，以維護社區全體居民之健康，對住戶沒有顯失公平情形。且被告是為了顧及全體住戶的身體、生命健康而避免發生危險，依民法第150條緊急避難的規定，得免負損害賠償責任。依此法理自難認被告增訂本件第9第2款有違反民法第72條、71條及148條規定而無效。 ⒉本件第9條第2款約定，是規範所有區分所有權人，如果需要出租房屋給承租人，皆須遵守此規範。法律既然規定社區大樓可以成立管理委員會並制定管理規約，就表示法律賦予社區大樓自治的權限，且政府並沒有規定社區管理委員會不得為社區居民的安全而訂立管理規約，因此被告為顧及全體社區居民的安全而訂立本件第9條第2款規定，難認有任何顯失公平的地方。（二）本件第10條規定沒有違反傳染病防治法第11條、第12條、住宅法第54條、民法第72條、第71條及第148條等規定，也沒有民法第799條之1第3項規定的顯失公平情形： ⒈被告是依照嘉義縣衛生局109年10月14日嘉衛疾字第109003 2294號函的指示才新增本條第10條規定，限制只有區分所有權人及其直系親屬得居住於被告社區，以維護社區安全，並保護社區居民的居住健康，避免居住於被告社區之人過於複雜，導致被告社區變相成為防疫旅館，提高被告社區接觸傳染新型冠狀病毒風險，侵害居住在被告社區的居民的憲法第22條所保障健康權。 ⒉因為居家檢疫者居住於房屋内雖然屬於區分所有權人的專有部分，但是居家檢疫者出入仍會經過被告社區的大廳、電梯等共有部分，且產生的垃圾也是堆放於住家門外的公共區域，並且沒有適當的防疫措施，已造成被告社區居民恐慌，才會連署向嘉義縣衛生局、衛生福利部疾病管制局陳情，請求依被告社區的規約裁量。 ⒊依公寓大廈管理辦法第23條第2項第1款規定，被告社區自得依社區規約約定共有部分使用主體，確保被告社區全體居民健康及出入之安全，也可以避免被告社區花費過多成本消毒、隔離，並不是歧視居家隔離檢疫者，所以本件第10條規定符合比例原則，沒有違反傳染病防治法第11、條、第12條、住宅法第54條、民法第72條、第71條及第148 條等規定。 ⒋本件第10條約定是規範所有區分所有權人，如果需要於被告社區内居家檢疫，皆須遵守此規範，只有區分所有權人自己或其直系親屬才可以於被告社區内居家檢疫。依據前述，社區大樓成立管理委員會並制定管理規約，是法律賦予社區大樓自治權限，且政府並沒有規定社區管理委員會不得為社區居民的身體健康及安全而訂立管理規約限制居家檢疫者的身分，因此被告為顧及全體社區居民的健康及安全而訂立本件第10條規定，難認有顯失公平之處。 ⒌防疫指揮中心雖然沒有禁止公司自行承租獨楝房屋提供給外籍人士來台工作時作為居家檢疫之用，但是政府也有規定於居家檢疫期間不得出門，必須確實落實1人1戶，垃圾及所經之處皆須妥善處理。被告社區有公眾會經過的公共區域，並不像獨楝式建築是獨立一棟，沒有任何公共區域。且居住於被告社區的居家檢疫者是住於某一層樓的某一戶，同樓層是會有其他鄰居，居家檢疫者的垃圾堆在門口，勢必造成隔壁鄰居的恐慌。 ⒍目前疫情嚴峻，自外入境者感染新型冠狀病毒的風險很高，所經之處皆須消毒並採取確實之防疫措施。原告洪筱筑向被告社區區分所有權人承租房子，再轉租予西門子公司，提供該公司來台施作的離岸風電高階專門技術人員居住，進行居家隔離，造成大量自外入境的外籍人士進入被告社區，並經過社區的公共區域。被告社區根本來不及消毒並採取適當的防疫措施，致使社區居民惶恐不安。 ⒎且政府也有規定進行居家檢疫者仍以居住防疫旅館為優先，政府也在嘉義縣太保市境内，設有多家防疫旅館，方便提供自外入境者進行居家檢疫。而被告社區並不是政府核定的防疫旅館，被告社區居民，不須要共同承擔因為前開原告洪筱筑出租的行為，造成可能被感染新型冠狀病毒的風險，所以原告主張依民法第799條之1第3項規定，撤銷本件第10條約定顯無理由。 ⒏本件社區不是衛生福利部疾病管制署訂立的嚴重特殊傳染性肺炎中央流行疫情指揮中心強化居家檢疫措施的旅客入境前配合事項中明訂的防疫旅館和集中檢疫所，則當然不是提供從外國入境的人的居家檢疫場所，則怎麼可以要求本件社區居民承擔高度可能感染新型冠狀病毒的風險，將本件社區的住宅專門提供給從外國入境的人進行居家檢疫，並且居家檢疫後隨即離開本件社區。 ⒐本件第10條約定將居家檢疫對象限於區分所有權人及他的直系親屬，是為了維護全體社區居民之生命、身體健康及安全，屬於憲法第15條及第22條規定的生存權及健康權。雖然限制了區分所有權人及其直系親屬以外的人在本件社區的居住權，但是本件第10條約定，並不是全面禁止入住，而是要求須符合政府規定在政府指定的合法居家檢疫旅宿期滿，才可以入住本社區，避免社區居民的健康承擔可能感染新型冠狀病毒的不確定風險。該手段及手段與目的的達成間符合比例原則，所以被告制定本件第10條約定限制區分所有權人及其直系親屬以外的人在本件社區的居住權應屬合法。 ⒑被告訂立本件第10條約定，是為了因應嚴重的新型冠狀病毒而配合防疫，並維護社區居民生命、身體的健康，是屬於非常時期迫不得已的決策，應屬緊急避難。何況政府並沒有規定社區管理委員會不可以制訂相關規定，規範在社區房屋内居家檢疫的對象及相關因應措施。所以被告制定本件第10條約定而因應嚴重的疫情，並且維護本件社區全體居民健康的行為是合法。 ⒒本件第10條的約定不是只有限制外國籍人士不可以在本件社區居家防疫，而是限制所有從外國入境的人需要先居住在防疫旅館期滿後，再入住本件社區，以維護本件社區居民的健康。何況衛生福利部疾病管制署為因應疫情變化而不斷調整外籍人士入境管制措施，所以本件第10條的訂定是為了維護本件社區居民的權益，沒有顯失公平的情事。⒓中央疫情指揮中心宣布從110年6月27日零時起，由外國入的人，不論是外籍人士或是本國人民都需一律入住防疫旅館，或集中檢疫所，進行居家檢疫，本件第10條規定比上開中央疫情指揮中心的規定寬鬆，沒有不當或違法。 ⒔本件第10條第3款規定符合上開強化居家檢疫措施的規定，並沒有顯失公平的情事。 ⒕原告提出上開嘉義縣衛生局109年10月14日嘉衛疾字第1090 032294號函文，主張宏宜管理顧問有限公司承租本件社區並沒有短期居家檢疫者入住14天後就更換別人入住的情形。但是該函文只是表明本件社區如果有發現房屋有短期居家檢疫者入住14天後就更換別人入住的情形時，可以蒐證函發嘉義縣文化觀光局介入調查，沒有證實宏宜管理顧問有限公司並沒有上開把房屋租給西門子公司，提供予西門子公司技術人員短期居家檢疫者入住14天後即更換別人入住的情形。 ⒖從外國入境的人感染新型冠狀病毒的風險是高於在國內的人，西門子公司技術人員從外國入境後就入住本件社區進行居家檢疫一事，原告沒有爭執。但是上開居家檢疫一事已經變相把本件社區當作防疫旅館，造成本件社區居民恐懼不安，和一般承租房屋居住的情形並不相同，原告轉租給西門子公司技術人員雖然可以獲利，但是卻造成本件社區居民感染新型冠狀病毒的風險提高，顯然不符合比例原則。 ⒗本件第10條約定增訂前，同一時期有多達12間住戶同時進行居家檢疫，而被告發現短時間內有2間房屋連續進行居家檢疫，且是不同的居家檢疫對象，因此本件社區居民質疑本件社區房屋有被變相當成防疫旅館的情形。被告因此在109年9月召開臨時會議，而原告洪筱筑在該次會議中坦承確實有外國人士進出頻繁，並且在本件社區進行居家檢疫的情形。雖然原告洪筱筑是合法出租房屋，但是因為在疫情期間屬於特殊時期，為維護本件社區居民的健康，並且為了避免成為防疫破口，因此增訂本件第10條約定。（三）本件第12條第2款、第3款約定並沒有顯失公平的情形： ⒈憲法第7條的平等原則並不是指絕對、機械的形式上平等，而是保障人民在法律上地位的實質平等。本件第12條第2 款規定的目的是為了維護全體社區居民的人身安全，避免有前案紀錄的人入住被告社區，造成居民人心惶惶，是屬於正當目的。 ⒉又被告社區是全嘉義最高級的住宅區，眾多社會上有聲望人士皆購買此社區房屋成為區分所有權人並居住於此，並且在簽約購買房屋時必然會詢問基本資料，已經有篩選區分所有權人的功能。但是承租人是之後才承租房屋而入住，除出租人以外的居民完全無法得知其背景及資料，因此只有要求承租人而沒有要求區分所有權人提供良民證，以維護居民安全，是屬於合理的差別待遇，並沒有顯失公平。 ⒊本件第12條第2款、第3款約定是規範所有區分所有權人，如果需要於被告社區内出租房屋給予承租人，皆須遵守此規範，需要提供承租人的良民證。依據前述，社區大樓成立管理委員會並制定管理規約，是法律賦予社區大樓自治權限，且政府並沒有規定社區管理委員會不得為社區居民的安全而訂立管理規約，因此被告為顧及全體社區居民的安全而訂立本件第12條第2款、第3款約定，難認有顯失公平的地方。（四）依據本院另案109年訴字第642號損害賠償事件民事判決，原告洪筱筑經營房屋租賃為業，並開設宏宜房屋管理顧問有限公司，向被告社區多數住戶承租房子，再轉租予西門子公司，提供來台施作的西門子公司技術人員居住，並且進行居家隔離檢疫，由原告洪筱筑收受租金，卻是由被告社區全體住戶承擔感染新型冠狀病毒的風險。因此原告為遂行其得繼續從事房屋仲介收取租金利益，對被告所增訂的本件第9條第2項、第10條、第12條第2項、第3項等約定提起撤銷的訴訟，應該屬於權利濫用而不符合比例原則。（五）並聲明：原告之訴駁回。三、法院的判斷：（一）有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈管理條例第23條第1項有明文規定。（二）又規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項有明文規定。（三）民法第799條之1第3項條文立法理由是基於「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。而規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。」。（四）又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗(最高法院97年台上字第2347號民事判決意旨參照)。（五）所以，區分所有權人可以視情況彈性訂定規約由區分所有權人共同遵守，以維公平。但是區分所有權人在訂立規約時，應依法律授權目的以正當手段行使之，絕非可任所欲為。倘有侵害少數區分所有權人權益的情形，其所為縱已符合多數決的原則限制時，仍應具備有充分理由始得為之。否則，無異造成區分所有權人會議得藉由多數決的法律手段，由多數區分所有權人任意形成對自己較為有利、對絕對少數區分所有權人明顯不利的決議或約定，此顯與法律秩序的公平、比例原則有違，也非法律所允許，而且，不同意的區分所有權人可以依上開規定請求法院撤銷之。（六）原告依據民法第799條之1第3 項規定，請求撤銷本件第9 條第2款規約，為有理由： ⒈住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。公寓大廈管理條例第22條第1項有明文規定。 ⒉公寓大廈條例第22條第1項的立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護。該條例第22條規定的強制遷離，是完全剝奪住戶居住權利，對於住戶權益影響非常鉅大。所以，法條明文需住戶違反法令或規約「情節重大」，非將該住戶強制遷離，不足以維護社區居住權益，才可以將該住戶強制遷離，而且還必須經過促其改善，未改善，再經區分所有權人會議決議等程序後，才能訴請遷離。 ⒊而任何樓層的住戶均可能有違反法令或規約的情形。但從本件社區承租戶管理辦法第9條第2款約定：「承租戶繕造之租屋房客名冊，若有偽造、登載不實之情事者，房屋租賃人（區分所有權人或受託人）得直接與承租人終止租賃契約，不得異議，管委會亦可要求承租人於30日内搬離本社區；如有拒絕者，則交由警察及司法機關處理。」來看，僅是針對將房屋出租的區分所有權人，只要違反上開約定，不論違規情節輕重，且沒有給予任何改善機會，也不需經過全體住戶會議決議，就可要求承租戶遷離，明顯是對於該住戶不公平。而且，房屋屬於區分所有權人專用部分，任何區分所有權人可各自使用、收益、處分，排除他人干涉。上揭規約「管委會亦可要求承租人於30日内搬離本社區」等內容，無異是區分所有權人會議以多數決方式，賦予被告管委會超越法律可直接剝奪人民居住的權利，實質上侵害特定區分所有權人的專用權益，該少數區分所有權人所受損害甚大。 ⒋被告雖辯稱是因為新冠肺炎疫情嚴峻，如果需要等3個月才能訴請法院強制遷離將被告社區當成防疫旅館且不知是從何處入境的承租人，到時可能已造成社區感染等語。但是，原告自始都否認是經營防疫旅館，從原告提出的租賃契約（見本院卷第253至263頁），都是採一次一年以上簽約，期滿再續約的方式出租，並沒有被告所稱短期居家檢疫後離開，或是承租房客異動頻繁的情形，被告也從未提出證據證明這件事情。而且，租屋名冊有偽造或不符的原因眾多，也無法直接推論出租者是將房屋轉作防疫旅館使用。更何況，如果社區中有住戶違規將住宅作為防疫旅館，應是通報主管機關，依照傳染病防治法等相關規定至現場稽查、認定，透過罰鍰、勒令歇業、安排原居住的居家檢疫者至核定的居家檢疫替代所等行政措施為立即的處理。由管委會命承租人在30日內搬離社區，也非即時有效的處置措施。因此，被告未舉證證明上開決議修改規約的合理理由為何？也未證明本件社區全體住戶因該決議的權利行使所能取得利益？被告抗辯修改規約有其必要性及正當性，並無顯失公平等語，就無法採信。 ⒌所以，原告主張區分所有權人會議議決修改規約約定僅承租房屋的住戶如果提出的租屋房客名冊有偽造或不實的情況就必須直接遷離外，並未要求其他區分所有權人同樣辦理，已構成差別待遇有顯失公平情形，請求依照民法第799條之1第3項規定撤銷此部分規約，就為可採。（七）原告依據民法第799條之1第3 項規定，請求撤銷本件第10條2款及第3款規約，為有理由： ⒈關於第10條第1款規約部分： ⑴本件區分所有權人會議決議，通過第10條第1款規約為「依據嘉義縣衛生局中華民國109年10月14日嘉衛疾字第1090032294號函指示，不得專供短期居家檢疫者入住14天後即更換別人入住，並請造冊提供管理中心備查，經查發現登記不實者，即視同違規，報請相關單位處理。」，出租房屋的區分所有權人必須提供房客名冊供管理中心備查。 ⑵個人資料，指自然人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動，及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料；個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯，個人資料保護法第2條、第5條分別有明文規定。 ⑶又非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第6條第1項所規定資料外，應有特定目的，並符合下列情形之一者：㈠法律明文規定。㈡與當事人有契約或類似契約之關係，且已採取適當之安全措施。㈢當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料。㈣學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或經蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。㈤經當事人同意。㈥為增進公共利益所必要。㈦個人資料取自於一般可得之來源。但當事人對該資料之禁止處理或利用，顯有更值得保護之重大利益者，不在此限。㈧對當事人權益無侵害，個人資料保護法第19條第1項也有明文。 ⑷從原告提出的住戶資料卡(見本院卷第351至369頁)，本件社區是透過房客名冊蒐集承租者的姓名、聯絡方式、承租期間的部分個人資料，並無詳細蒐集各項個人隱私資料，此與被告所稱蒐集目的僅是為了特定、確保使用房屋的承租人真實身份相符，也沒有違背制定本款規約是為了管理社區安全及維護公共利益的目的。 ⑸考量社區大樓每年必須依法召開區分所有權人會議，會制定區分所有權人名冊，管委會可藉此確認房屋所有權人。但是若將房屋出租他人使用，人員流動不易掌握，勢必對社區管理、維護造成影響。所以，為了增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量對社區安全維護的必要，基於私法自治，由區分所有權人會議決議，要求承租人提供房客名冊，且決議是一體適用全社區出租房屋的區分所有權人，並非僅特別針對原告所有出租的住宅為差別待遇，尚屬合理正當，不能認為是違法。 ⑹所以，原告主張本件第10條第1款規約，有權利濫用及顯失公平情形，依照民法第799條之1第3項規定，應予撤銷，就不可採。 ⒉關於第10條第2款、第3款規約部分： ⑴雙方都不爭執，訂立本件第10條規約時，中央疫情指揮中心並未限制從國外入境者一律需在檢疫所或防疫旅館進行居家檢疫（見本院卷第343頁）。所以，居家檢疫者原本是可以遵循中央疫情指揮中心頒布的居家檢疫措施在自宅或是親友住處進行居家檢疫。 ⑵對於傳染病病人、施予照顧之醫事人員、接受隔離治療者、居家檢疫者、集中檢疫者及其家屬之人格、合法權益，應予尊重及保障，不得予以歧視。傳染病防治法第11條有明文規定。 ⑶依照本件規約第10條第2款及第3款約定，僅區分所有權人本人及他的直系親屬，才可以在本件社區進行居家檢疫，其餘住戶，都必須在政府指定合法的居家檢疫旅宿期滿，才能入住本件社區。該項決議，無異是限制區分所有權人使用自己專有部分的合法權益，且全面禁止承租戶依法可居家進行檢疫的權益，不但逾越中央疫情指揮中心對於居家檢疫的規定，也違反傳染病防治法的規定，更是形同限制出租房屋的區分所有權人依法使用收益他專有部分的權利，而有差別待遇。 ⑷被告雖然辯稱是因為居家檢疫者會經過被告社區大廳、電梯等，且產生垃圾沒有適當的防疫措施，造成社區居民恐慌，大幅提高全體社區住戶感染新冠肺炎的風險，是為了維護社區全體居民健康及出入安全，才修正規約第10條等語。但是，根據規約，區分所有權人及其直系親屬是可以在社區進行居家檢疫，他們同樣也會經過社區共用的公共區域，被告沒有合理說明何以區分所有權人及其直系親屬與承租戶同樣都是自國外入境，但是權益有明顯重大差異？就難以被告管委會恣意主觀判斷，直接認定就「維護全體社區居民健康」而言，承租戶相較於一般區分所有權人及其直系親屬的住戶容易發生傳染新冠肺炎的狀況，而有差別處遇的必要。另外居家檢疫時，檢疫者的垃圾如何收集，主管機關已有制定相關規範，如果有違反規定，應該是報請主管機關查明，予以裁罰處置，不能以此做為其差別待遇的依據。所以，被告辯稱是合理限制區分所有權人權益，就難以採信。 ⑸所以，原告主張如適用此決議修正的規約第10條第2款及第 3款的內容，將使出租房屋的區分所有權人使用收益專有部分的權利受有額外限制，導致有顯失公平的情形，依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷本件規約第10條第2款及第3款，就有法律依據，應予准許。（八）原告依據民法第799條之1第3項規定，請求撤銷本件第12 條第2款、第3款規約，為有理由： ⒈本件規約第12條第3款約定：「為維護社區安全區分所有權人提供承租人良民證，並填寫切結書如附件一。」等語，被告辯稱是為了避免有前案紀錄的人進入本件社區，是為了維護本件社區全體居民人身安全。 ⒉但是，該規約僅要求出租房屋的區分所有權人提供承租者良民證。而入住社區的人員眾多，相較於其他住戶，如免費提供房屋供親友居住或是與家人、朋友同住，都不需提供該入住者良民證，明顯是增加了出租房屋區分所有權人的負擔。 ⒊被告未舉證說明何以為如此差別待遇的合理理由時，出租房屋的區分所有權人應負擔提供入住的承租者良民證的責任，與其他區分所有權人提供房屋供第三人居住而無須保證入住者應有良民證，兩者相較，該規約僅對出租者課以義務，顯然形成不公平待遇。 ⒋另外，本件規約第12條第2款約定「承租人不得違反上述之各款規定，區分所有權人應在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反住戶規約及本管理辦法之規定，租賃契約書内必須訂立下列條款：『第條承租人( 或使用人）使用標的物件時，應確實遵守遠雄國寶社區住戶規約及承租戶管理辦法之規定。承租人（或使用人）違反前項規定時，出租人得終止本契約。』」，條文中「上述各款約定」包含本院前已認定有顯失公平的第9條第2款、第10條。所以，原告依照民法第799條之1第3項規定，請求一併撤銷規約第12條第2款及第3款修正的規約，就有理由，應該准許。（九）本件不符合民法第150條之緊急避難的情形： ⒈因避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急迫之危險所為之行為，不負損害賠償之責。但以避免危險所必要，並未逾越危險所能致之損害程度者為限。民法第150條第1項有明文規定。 ⒉因此，倘非自己或他人的「生命」、「身體」、「自由」或「財產」有急迫的危險，就沒有民法第150條「緊急避難」的適用。 ⒊本件，原告將房屋出租他人，承租者因自國外入境，依照中央疫情指揮中心頒布的居家檢疫規範在社區進行居家檢疫的行為，究竟構成本件社區住戶何種「生命」、「身體」、「自由」或「財產」急迫的危險，未見被告有任何的陳述及舉證。且被告始終未能合理說明區分所有權人及其直系親屬與承租戶同樣都是自國外入境，在社區進行居檢疫時，為何僅有承租戶會對於社區住戶身體健康造成危險?已如前述。所以，被告辯稱修改規約是符合民法第150條的「緊急避難」，也無法採信。（十）原告提起本件訴訟並無權利濫用： ⒈被告雖然辯稱原告轉租獲利，卻由被告社區全體住戶承擔感染新冠肺炎病毒的風險，原告提起本件訴訟，屬於權利濫用等語。 ⒉但是依照民法第799條之1第3項規定及立法理由，可知因區分所有權人為共同事務及涉及權利義務的有關事項，可以召集全體區分所有權人舉行會議。但是區分所有權人會議經由多數決作成的決議，可能會有與少數區分所有權人的權益發生衝突的時候，故賦予規約或區分所有權人會議所為決議對於特定的區分所有人若有顯失公平的情事，可以依民法第799條之1第3項訴請撤銷規約。 ⒊原告既然是本件社區的區分所有權人，他認為本件區分所有權會議決議修改規約造成他權利受損，且在區分所有權人間有差別待遇，依前開規定訴請法院裁判，乃合法行使法律所賦予的權利，不能說是有權利濫用的情況，被告這項抗辯，不可採信。四、結論，原告依照民法第799條之1第3項規定，訴請撤銷本件社區規約第9條第2款、第10條第2款、第3款、第12條第2款、第3款，為有理由，應該准許。超過此範圍的請求，則無理由，應該駁回。五、本件事實證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經本院斟酌後，認為都不足以影響本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　30　　日民事第一庭法　官　吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　3 　　日書記官　王立梅附件：一、遠雄國寶社區承租戶管理辦法第9條第2款：「承租戶繕造之租屋房客名冊，若有偽造、登載不實之情事者，房屋租賃人（區分所有權人或受託人）得直接與承租人終止租賃契約，不得異議，管委會亦可要求承租人於30日内搬離本社區；如有拒絕者，則交由警察及司法機關處理。」。二、遠雄國寶社區承租戶管理辦法第10條第1款：「依據嘉義縣衛生局中華民國109年10月14日嘉衛疾字第1090032294號函指示，不得專供短期居家檢疫者入住14天後即更換別人入住，並請造冊提供管理中心備查，經查發現登記不實者，即視同違規，報請相關單位處理。」。遠雄國寶社區承租戶管理辦法第10條第2款：「因應新冠狀疫情等傳染性疾病的防疫，非區權人本人或非區權人的直系親屬，有居家檢疫必要者，必須於政府指定的合法的居家旅宿，檢疫期滿才能入住本社區。區權人本人或區權人直系親屬於本社區實施居家檢疫期間，必須遵循政府居家檢疫的相關法令，且必須於入住三天前，主動通報本社區管理中心預定抵達的時間，管理中心配合安排入住的動線，被居家檢疫者的親屬（或專業服務人員）必須與管理中心合作，且負責引導被居家檢疫者經由淨空的通道，抵達入住的地點，並於入住完成後，負責通道、電梯間的消毒工作。被居家檢疫期間的所有食物、補給品、垃圾清理，也都需要由被居家隔離者的親屬（或專業的服務人員）來負責。」。遠雄國寶社區承租戶管理辦法第10條第3款：「區權人或承租戶若為公司行號，所有入境的員工都必須在政府指定合法的居家檢疫旅宿期滿，才能入住本社區。」。四、遠雄國寶社區承租戶管理辦法第12條第2款：「承租人不得違反上述之各項規定，區分所有權人應在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反住戶規約及本管理辦法之規定，租賃契約書内必須訂立下列條款：『第條承租人(或使用人）使用標的物件時，應確實遵守遠雄國寶社區住戶規約及承租戶管理辦法之規定。承租人（或使用人）違反前項規定時，出租人得終止本契約。』」。遠雄國寶社區承租戶管理辦法第10條第3款：「為維護社區安全區分所有權人提供承租人良民證，並填寫切結書如附件一。」

臺灣嘉義地方法院110年度訴字第49號

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