臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

賴龍輝

原告

賴文治

原告

賴其元

上列三人之訴訟代理人

張凱婷律師

上列三人之訴訟代理人

許文仁律師

被告

賴明隆

被告

賴達三

被告

賴和美

被告

賴黃壽美

被告

賴思蓉

被告

賴昱宏

被告

賴韻伃

被告

賴俊良

被告

賴亭妤

被告

賴倩瑜

被告

賴慧芳

被告

程泓志

被告

陳穎毅

被告

陳穎亮

被告

陳穎煌

被告

賴英熙

被告

賴英哲

被告

賴英南

被告

賴怡誠

被告

賴玲卿

被告

賴玲娟

被告

賴玲桂

被告

賴玲玉

被告

賴玲秀

被告

賴英仁

被告

陳芳姿（兼陳澄寬之繼承人）

被告

陳勝哲（兼陳澄寬之繼承人）

被告

陳勝雄（兼陳澄寬之繼承人）

被告

余敏東

被告

余敏成

被告

余敏達

被告

康桂香

被告

賴威翔

被告

賴盈璋

被告

賴明儷

被告

賴啓原

被告

賴生原

被告

賴建名

被告

賴葆芳

被告

賴葆菁

被告

賴葆英

被告

賴英煇

被告

李函潔

上列43人之訴訟代理人

陳國瑞律師

被告

賴羿蒨

被告

賴思璇（原名賴羿蓁）

被告

賴湘穎

被告

賴蘇素梅

監護人

賴慧芳

被告

程慶明

被告

程榮基

被告

程妙玲

被告

王昱禎

被告

王昱宏

被告

黃王佩婉

被告

王珮娟

被告

王珮妍

被告

王珮娓

被告

賴盈顯

被告

賴稚辰

被告

賴健岷

被告

賴慈佳

被告

賴勻慧

被告

賴怡君

被告

郭晉暘

被告

郭冠甫

被告

劉宜欣

被告

陳奕仲

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國115年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明：

一、確認原告賴文治、賴其元就坐落嘉義市○○段00○00○00地號土地（權利範圍全部）有優先承購權。

二、確認原告賴龍輝就坐落嘉義市○○段00○00地號土地（權利範圍全部）有優先承購權。

三、被告賴英仁等(詳如民事起訴狀附表)【即附表一所列被告】及追加被告賴羿蒨等【詳如民國114年1月3日民事準備狀㈡附表3】【即附表二所列被告】、追加被告陳奕仲，應各依民國113年7月19日民事準備狀附表2，連帶給付原告賴龍輝共新臺幣(下同)11,534,989元、原告賴文治共25,506,760元、原告賴其元共25,506,760元，以及自112年9月24日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。故確認之訴，若係就為訴訟標的之權利或法律關係之成立或存在與否不明確而有爭執，認為有求確認判決之必要，亦所謂有即受確認判決之法律上利益時，即得提起，並以其利害關係相對立而有爭執該權利或法律關係之人為被告者，其當事人即為適格，殊不以該權利或法律關係之主體為限。至有無即受確認判決之法律上利益，則應依現實狀態而為判斷（最高法院76年度台上字第242號裁判意旨參照）。

二、再按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34-1條第1項至第4項定有明文。查土地法第34-1條第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。最高法院87年度台上字第2776號民事判決意旨參照。

三、末按，按土地法第34-1條第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例參照）；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；契約成立後，債務人應依契約之約定負給付之義務。債務人於清償期屆至後，因可歸責之事由，致未為給付者，並應負遲延責任。所謂可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外，債務人對於其遲延給付有故意過失而言（民法第220條第1項參照）。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限不履行時，得解除其契約，此觀民法第199條第1項、第229條第1項、第230條、第254條之規定自明。如因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例參照）。又共有人因行使土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權而與出賣人成立之買賣契約，依該條項所稱「他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之規定，其買賣價金係原買賣契約之同一價格。

四、經查，緣兩造為嘉義市○○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地，原證1；本院卷一第21至76頁）之共有人，經被告賴英仁等以112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函（原證2；本院卷一第77至85頁）通知原告三人，系爭土地依土地法第34條之1規定，由系爭土地之過半數共有人同意以總價69,426,896元，出售與訴外人鍾忠勇、陳奕仲，並說明買賣條件為：買賣總價金69,426,896元，應於扣除代書費、法院提存、公示催告等程序費用後，再依持份比例分配與全部土地之共有人，原告三人及其他共有人應於收受函件後15日內為系爭土地之優先承買意思表示。

五、原告三人於同年8月11日以張慶林律師事務所慶林字第0000000CCL001號函送達原告等人為以同一條件優先承買系爭土地之意思表示通知（原證3；本院卷一第87至89頁），應可認為原告三人已合法行使土地法第34-1條第4項之土地優先承購權，惟被告等人收受後，除委由蔡純國地政士等人代為與原告簽定系爭土地之買賣契約外，被告竟擅行變更買賣條件，要求原告三人除應支付買賣總價金外，代書費、法院提存、公示催告等程序費用均應外加給付，且自始均不願提示正式買賣契約與原告三人，使原告三人，對於其餘買賣之條件均不知情。

六、尤有甚者，被告賴英仁等竟更行以國瑞律師事務所112年10月26日112年瑞律字第6789號函（原證4；本院卷一第91至95頁）通知系爭土地之優先承購買賣契約應予解除，惟對於該優先承購買賣契約之期限、條件，除被告擅自變更買賣總價外，原告三人均不知情，等同被告以拖延程序之手段、在原告合法行使優先承購權後，故意不與原告簽立買賣契約，原告謹依土地法第34-1條第4項、民法第199條第1項規定，起訴請求確認原告對系爭土地確有優先承購權，並請被告履行契約。

七、懇請鈞院鑒核，賜判如訴之聲明，如蒙所請，不勝感激！

八、原告其餘補充陳述暨證據資料，詳如【附件Ａ】之記載。

乙、被告方面

壹、被告賴明隆等43人：

一、聲明：

(一)原告之訴駁回。

(二)訴訟費用由原告負擔。

二、陳述：

(一)原告起訴主張確認就系爭土地有優先購買權，並主張被告賴英仁等44人應按112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函之系爭土地買賣與訴外人鍾忠勇、陳奕仲之同一條件與原告等三人訂立買賣契約，並主張於原告三人給付價金陸仟玖佰肆拾貳萬陸仟捌佰玖拾陸元之同時，將系爭土地所有權移轉予原告云云，然原告等三人並未按原契約同一條件行使優先承購權。

１、原告起訴主張：「土地法第34條之1規定以及我國法律實務見解，原告於律師函合法送達於被告賴英仁等人之同時，即已合法行使優先承購系爭土地之權利，並有權請求被告賴英仁等按其與第三人約定之『同樣條件』與原告補訂書面契約。雖被告賴英仁等委請國瑞律師事務所以112年10月26日112年瑞律字第6789號函通知買賣契約業已解除，惟原告既已合法行使系土地之優先承購權，若依其與第三人約定之『同樣條件』為雙方合意之契約內容，契約自當有效且原告應得要求被告賴英仁等補訂書面契約並依契約條件履行之」等語。

２、查，被告賴英仁以112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函內容係針對不動產賣方之履約條件，針對買方即應依原契約同一價格、同樣條件（即買賣價金外加稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等）行使優先購買權，並從未帶同700萬元當日繳交頭期款，原告賴龍輝等三人既主張優先購買系爭土地，即屬買方，本應買賣價金外加稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等行使優先購買權，原告一再曲解文意，主張只須支付買賣價金，其餘之稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用、登記費等均一概不負擔，實違反同樣條件之要件。

３、被告等與訴外人鍾忠勇、陳奕仲所訂立之買賣契約（被告證物1；本院卷一第315至326頁），並非買方鍾忠勇、陳奕仲僅須支付買賣價金，其餘之稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用、登記費等均一概不負擔，原告一再曲解文意，故意拒絕依契約內容所載賣方之責任履約，難認其已合法行使優先承購權。

４、被告賴英仁代表其餘地主，曾以信函均一再通知原告賴龍輝等三人（被告證物2；本院卷一第327頁），但該三人均一再要求依上開條件履約，但原告賴龍輝三人等均未依同一契約條件履約，卻一再故意錯解嘉義忠孝郵局第100號存證信函之內容，只願支付買賣價金，至於稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用均要求內含在買賣價金內，顯然是不合法行使優先承購權，被告賴英仁於多次寄函通知，其不符合「同一條件」行使優先承購權。

５、再查，被告賴英仁多次發函通知相當期間內至指定處所（被告證物3；本院卷一第333至355頁），依上開條件行使購買權，然原告賴龍輝雖於112年9月15日前往蔡純國地政士事務所，但賴其元、賴文治等二人均未到場（證物8；本院卷一第401頁），亦未出具任何授權書，且賴龍輝未帶頭期款等至現場，另被告賴英仁應原告賴龍輝三人所指定之時間、地點，於112年10月12日至現場，但當日僅原告賴龍輝、被告賴英仁到場，賴其元、賴文治等二人均未親自到場，原告賴龍輝也未出具該二人任何授權書，且未依上開法律約定之買賣契約同一價格、同樣條件帶同頭期款等至現場，顯然係原告賴龍輝、賴其元、賴文治等3人之故意或過失，以致未於通知之期限內履行優先承購權，以上均有錄影及人證可稽，原告賴龍輝等三人既來函表示已知悉且指定日期、場所，竟未備妥相關文件及帶700萬元前來履約，甚至要求改日再簽約，一再拖延，顯然未遵期履行優先承購權，已然遲延履行契約。要言之，被告賴英仁（代理其餘所有共有人）已於112年10月4日委請律師寄發律師函，請於文到後三日內是否以同一價格、同樣條件、諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用(總價金2%)履行契約，逾期未置理即依民法第245條解除契約(證物4；本院卷一第357至365頁)，然如同前述，原告三人未於該期限內通知依上開同一條件履約，112年10月12日至現場，但當日僅原告賴龍輝、被告賴英仁到場，賴其元、賴文治等二人均未親自到場，被告等因此委請律師寄112年10月16日112年瑞律字第6778號律師函解除契約（證物5；本院卷一第327頁）。

(二)退萬步言，縱認原告等三人已合法行使承購權，但被告等已共同委任陳國瑞事務所受代函通知原告等三人定期催告訂立買賣契約，因原告三人均一再遲誤，被告等已發函解除買賣契約。

１、本件原買賣契約針對買方即應依原契約同一價格、同樣條件（即買賣價金外加稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等）行使優先購買權。按最高法院112年台上字第1493號判決見解，所謂同一價格、同樣條件、諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等均應與原買賣契約同樣條件。經查系爭買賣契約共計二份，其中一份買賣契約約定第一期款為100萬元，另一份買賣契約約定第一期款為600萬元（同證物1）；均應於簽約時由買方同時給付之。第二期款各28,762,896元及600萬元，約定「備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地士收執，買方應最遲於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。第三期款各5,054,746元及22,645,254元，均約定於稅單核發後五日內買賣應將第三期款存匯入履保專戶，第四期款均約定買方如無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入履保專戶，如需辦理貸以支付尾款者，應於給付第三期款之同時或賣方通知期限内，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成五日內，將核貸款存匯入履保專戶。

２、故原告賴龍輝等三人應備妥共計700萬元頭期款，且契約書九條第六項規定「仲介服務費、代書費、管理費、違約金…等應負擔之相關款項有結清者，該款項應逕自履保專戶中扣抵，買方應給付上開全部價金至履保專戶以扣抵仲介費、代書費等」（同證物1）。既明定買方應負擔上開費用，故原告賴龍輝等三人要求行使優先承購權，自應依契約同樣條件，除買賣價金應外加負擔稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等一切費用，然原告賴龍輝等三人一再主張應負擔之代書費、法院提存、公示催告、刊登、地政規費、鑑界、印花稅、仲介服務費、農地取得農用證明等費用，由出賣價金扣除之同一價格，顯然是曲解原買賣契約。

３、再查，原告等三人寄函通知將於112年10月12日與被告等44人簽約，但當日竟僅賴龍輝一人到場，賴其元、賴文治等二人均未親自到場，賴龍輝也未出具該二人任何授權書，有代書蔡純國及仲介等人到場可資到庭作證，亦有現場錄影可憑（證物7；本院卷一第399頁錄影光碟），且未依上開法律約定之買賣契約同一價格、同樣條件帶同頭期款等至現場，顯然係賴龍輝、賴其元、賴文治等三人之故意或過失，以致未於通知之期限內履行優先承購權，以上均有錄影及人證可稽，賴龍輝等三人既來函表示已知悉且指定日期、場所，竟未備妥相關文件及帶700萬元前來履約，甚至要求改日再簽約，一再拖延，顯然未遵期履行優先承購權，已然遲延履行契約。

４、被告等委請律師寄發二次律師函（證物6；本院卷一第375至397頁），通知原告等一再遲誤依同一條件履約，被告等已發函解除契約，原告等已行使優先承購權，已因被告解除契約而不存在。

(三)末查，由原告訴之聲明，係起訴主張確認就系爭土地有優先購買權，並主張被告賴英仁等44人應按112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函之系爭土地買賣與訴外人鍾忠勇、陳奕仲之同一條件與原告等三人訂立買賣契約，並主張於原告三人給付價金陸仟玖佰肆拾貳萬陸仟捌佰玖拾陸元之同時，將系爭土地所有權移轉予原告，與其歷次所寄之律師函均一致，即僅依112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函之內容（原告等人誤解該次存證信函之內容，並非買方鍾忠勇、陳奕仲僅須支付買賣價金，其餘之稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用、登記費等均一概不負擔，原告等人一再誤解，經被告多次寄函說明，原告等人仍置之不理，且一再遲誤已催告之日期未履約），顯然只同意支付價金，其他仲介費等均一概未同意履約，故原告一直未適法主張優先承購權。

(四)綜上，原告等三人之購買權、買賣契約縱曾經存在，然原告賴龍輝等三人遲誤上開二次簽訂日期，業如前述，被告等人已於112年10月16日委請律師寄112年瑞律字第6778號律師函解除買賣契約，並由原告等人共同委任之張慶林律師事務所簽收，故雙方間已無買賣關係存在，原告賴龍輝等三人之後再來函通知5日內提供書面買賣契約，亦顯有誤會。

(五)綜上所述，原告既從未適法行使優先承購權，且被告一再定期催告原告依同一條件履約，原告均未到場遲誤期日，被告已寄函解除契約，故原告之主張顯然無由，請求駁回起訴，至感法恩。

三、被告賴明隆等43人其餘答辯陳述暨證據資料，詳如【附件Ｂ】之記載。

貳、被告（追加被告）賴湘穎：

一、聲明：

(一)原告訴之追加駁回。

(二)訴訟費用應由原告負擔。

二、陳述：

(一)原告所為訴之追加，被告不適格，欠缺起訴合法要件：１、原告於訴訟繫屬中為訴之追加，除須具備民訴法第255條規定之容許要件外，尚須具備同法第249條所定之起訴要件，其訴之追加方屬合法。倘原告所為訴之追加，起訴要件有欠缺，其追加之訴不合法，應依同法第249條駁回。

２、原告於本訴繫屬中追加賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等(不同意共有人)為共同被告，合併請求確認其有優先購買權、債務不履行損害賠償、侵權行為損害賠償，所為訴之追加均欠缺被告適格，欠缺起訴要件並不合法。

(二)原告追加被告，請求確認其有優先購買權，被告不適格：１、實務向來認為，就確認客體與原告有爭執之人始具有確認訴訟被告適格（31上字1024參照）。

２、惟本件追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)對於原告為共有人之身份並無爭執，且並不同意出賣系爭共有物，不論是第一次買賣(買受人鍾忠勇)或第二次買賣(買受人劉欣宜)，追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)均未曾於買賣契約上簽名蓋章，對原告欲行使優先購買權一事毫不知情，更未否認其優先購買權。因此，追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)就確認客體與原告並無爭執，並非適格被告。

３、小結：原告追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)請求確認優先承購權，被告不適格，原告訴之追加應予駁回（民訴第249Ⅱ②）。

(三)原告追加被告，請求侵權行為損害賠償、債務不履行損害賠償，被告均不適格：

１、追加被告並非債務不履行之主體：

⑴多數共有人依土地法34-1Ⅰ處分共有土地時，買賣契約究竟成立於何人之間？少數共有人是否亦成為買賣契約之當事人？此涉及多數共有人處分不動產權限之定性。實務見解採授與處分權說，認為部分共有人依土地法34-1Ⅰ，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（86台上1732、87台上866、88台上1703、86台上3580參照）。

⑵同理，於不同意共有人行使優先購買權時，所成立之買賣契約亦僅存在於同意出賣之共有人間，未同意出賣之共有人與行使優先購買權之共有人間不生何等法律關係。

⑶追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)不同意出售系爭共有土地，不論是第一次買賣(買受人鍾忠勇)或第二次買賣(買受人劉欣宜），追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)均未曾於買賣契約上簽名蓋章，縱原告主張於第一次買賣時，已行使優先承買權，所成立之買賣契約亦僅存在於其與同意出賣之共有人間。是追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)並非原告所主張買賣契約之當事人，自無履行該契約之義務，原告主張新被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)未依約移轉系爭土地所有權成立債務不履行，顯有誤會，被告不適格。

２、追加被告非侵權行為之主體：

⑴按，土地法34-1Ⅱ規定同意之共有人，對於不同意之共有人有優先承買之通知義務。次按共有人依土地法34-1，讓與共有物所有權與買受人時，僅須由同意處分之共有人協同買受人辦理物權變動登記，即可生物權變動之效力。不同意處分之共有人則無須出面辦理上述行為(土登95、土地法34-1、執行要點第8點①參照)。

⑵原告主張追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)與劉欣宜成立買賣契約並移轉所有權，惡意未通知優先購買權，構成侵權及債務不履行。惟追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)為不同意之共有人，並不負優先購買權通知義務，又未協同辦理所有權移轉登記，並非為侵權行為主體，原告主張顯有誤會，被告不適格。

３、小結：原告追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)主張債務不履行損害賠償、侵權行為損害賠償，被告均不適格，原告訴之追加均不合法，均應予駁回(民訴249Ⅱ②)。

(四)綜上所述，原告所為訴之追加，均欠缺起訴要件被告適格。

三、被告（追加被告）賴湘穎其餘答辯陳述，詳如【附件Ｂ】之記載。

參、被告王昱禎：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：原告之訴駁回。因為我們都沒有同意，也不知道系爭土地被賣掉，後來也是臺南地方法院叫我去領提存款。

三、證據：未提出證據資料。

肆、被告王昱宏、郭晉暘：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：原告之訴駁回。因為我們都不同意賣，而且我覺得他們以每坪20,000多元來賣太便宜了。

三、證據：未提出證據資料。

伍、被告黃王佩婉、王珮妍：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

１、本件系爭土地要出賣的時候，都沒有經過我們的同意，我們也沒有蓋章，後來就叫我們去法院的提存所領錢。

２、我們不知道為什麼會被列為追加的被告。

三、證據：未提出證據資料。

陸、被告賴羿蒨、賴思璇（原名賴羿蓁）、賴蘇素梅、程慶明、程榮基、程妙玲、王珮娟、王珮娓、賴盈顯、賴稚辰、賴健岷、賴慈佳、賴勻慧、賴怡君、郭冠甫、劉宜欣、陳奕仲：上列被告於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述。

理由

甲、程序部分

一、被告賴羿蒨、賴思璇（原名賴羿蓁）、賴湘穎、賴蘇素梅、程慶明、程榮基、程妙玲、王昱禎、王昱宏、黃王佩婉、王珮娟、王珮妍、王珮娓、賴盈顯、賴稚辰、賴健岷、賴慈佳、賴勻慧、賴怡君、郭晉暘、郭冠甫、劉宜欣、陳奕仲經本院合法送達通知，於最後言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、次按，民事訴訟法第255條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」查原告112年12月14日具狀起訴時，原僅列賴明隆、賴達三、賴和美、賴黃壽美、賴思蓉、賴昱宏、賴韻伃、賴俊良、賴亭妤、賴倩瑜、賴慧芳、程泓志、陳穎毅、陳穎亮、陳穎煌、賴英熙、賴英哲、賴英南、賴怡誠、賴玲卿、賴玲娟、賴玲桂、賴玲玉、賴玲秀、賴英仁、陳澄寬、陳芳姿、陳勝哲、陳勝雄、余敏東、余敏成、余敏達、康桂香、賴威翔、賴盈璋、賴明儷、賴啓原、賴生原、賴建名、賴葆芳、賴葆菁、賴葆英、賴英煇、李函潔為被告，並聲明：「一、確認原告三人就坐落嘉義市○○○段000○000○000地號土地(權利範圍全部)有優先承購權。二、如起訴狀附表所示被告賴英仁等44人應按112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函之系爭土地買賣與訴外人鍾忠勇、陳奕仲之同一條件，與原告賴龍輝、賴文治、賴其元訂立買賣契約，並應於原告三人給付價金69,426,896元之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保，請准宣告假執行」。嗣後，因土地共有人陳澄寬在本件訴訟繫屬中於113年1月1日死亡，被告陳澄寬訴訟代理人陳國瑞律師以113年1月30日民事承受訴訟聲請狀，聲明應由陳澄寬之繼承人陳芳姿、陳勝哲、陳勝雄承受訴訟，故被告陳澄寬部分，應由陳芳姿、陳勝哲、陳勝雄承受訴訟。嗣後，原告於113年7月19日另以民事準備狀，變更訴之聲明為：「一、確認原告三人就坐落嘉義市○○○段000○000○000地號土地（權利範圍全部）有優先承購權。二、被告賴英仁等43人（詳參原告113年7月19日民事準備狀附表；本院卷二第61至65頁）應各連帶給付原告賴龍輝11,534,989元、原告賴文治25,506,760元、賴其元25,506,760元，以及自112年9月24日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保，請准宣告假執行」。嗣後，原告另以114年1月3日民事準備狀㈡追加賴羿蒨、賴思璇（原名賴羿蓁）、賴湘穎、賴蘇素梅、程慶明、程榮基、程妙玲、王昱禎、王昱宏、黃王佩婉、王珮娟、王珮妍、王珮娓、賴盈顯、賴稚辰、賴健岷、賴慈佳、賴勻慧、賴怡君、郭晉暘、郭冠甫、劉宜欣等22人（詳參原告114年1月3日民事準備狀㈡附表3；本院卷二第233頁）為被告。另因為原告賴龍輝僅為重測前嘉義市○○○段000○000地號土地之共有人，非重測前為○○○段000地號之所有權人；至原告賴文治、賴其元二人則為重測前嘉義市○○○段000○000○000地號土地的共有人。原告乃並以114年1月3日民事準備狀㈡變更聲明為：「一、確認原告賴文治、賴其元就坐落嘉義市○○○段000○000○000地號土地(權利範圍全部)有優先承購權。二、確認原告賴龍輝就坐落嘉義市○○○段000○000地號土地(權利範圍全部)有優先承購權。三、被告賴英仁等及追加被告賴羿蒨等，應各依附表2連帶給付原告賴龍輝共11,534,989元、原告賴文治共25,506,760元、賴其元共25,506,760元，以及自112年9月24日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、訴訟費用由被告負擔。五、原告願供擔保，請准宣告假執行」。嗣後，原告另以114年10月13日民事準備狀㈣，另再追加陳奕仲為被告。原告並於115年5月11日言詞辯論期日，另以言詞變更訴之聲明為如事實欄所示之聲明內容。因原告請求之基礎事實同一，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。因此，原告為訴之變更，與民事訴訟法第255條第1項第2、7款的規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體部分

一、按土地法第34條之1第1至5項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之」。其中就對於行使土地法第34條之1第4項所規定的「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之優先承買權部分，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，此始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。

二、經查，本件原告賴龍輝、賴文治、賴其元3人與附表一被告賴英仁等人及附表二追加被告賴羿蒨等人原為重測前嘉義市○○○段000○000○000地號土地的共有人，上揭三筆土地於重測後，已變更為嘉義市○○段00○00○00地號。附表一被告賴英仁等人（代表人：賴英仁）於112年7月31日以嘉義忠孝郵局第100號存證信函通知其他33位未同意出賣土地之共有人，擬以總價69,426,896元，將本件重測前嘉義市○○○段000○000○000地號土地出售予訴外人鍾忠勇、陳奕仲二人，並通知其他33位尚未同意出賣土地之共有人於15日內表示是否優先承買，如果主張優先承買，請於15日內書面作意思表示，代表人賴英仁本人收到書面後另行通知簽訂買賣契約日期。原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人於112年8月11日以張慶林律師事務所慶林字第0000000CCL001號函向被告表示願以同一條件優先承買，另共有人即被告劉宜欣也在於112年8月18日以嘉義文化路郵局375號存證信函通知出賣人賴英仁等人接受依同一價格、同一條件，主張優先承買權，單獨承購上述嘉義市○○○段000○000○000地號(重測前)三筆土地。而附表一被告代表人賴英仁乃於112年8月22日以嘉義忠孝郵局105號存證信函，通知原告賴龍輝、賴文治、賴其元及被告劉宜欣四人於15日內，與附表一被告即出賣人賴英仁等人依照土地法第34條之1第4項規定同一條件、同一價格訂立買賣契約，否則，即非法行使優先購買權，逾期不理，則原買賣契約繼續履行。嗣後，附表一被告代表人賴英仁委託律師事務所於112年10月16日寄發律師函，通知原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人解除契約。上情有土地登記謄本、存證信函、律師函等資料在卷可稽，亦為兩造不爭執之事實。另外，附表一及附表二的其中部分共有人，在於112年12月25日將土地持分出賣予被告劉宜欣，並在於113年4月1日辦理移轉登記；嗣後，被告劉宜欣於113年5月再將系爭土地一部分持分，以贈與為原因，移轉登記予被告陳奕仲。上情亦有土地登記謄本載明可稽。本件兩造主要爭執的事項在於：㈠原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人是否已經依「同一條件」合法行使優先承買權？附表一被告代表人賴英仁於112年10月16日委託寄律師函通知原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人解除買賣契約，是否合法、有效？㈡被告及追加被告是否共同構成侵權行為或債務不履行，而應對於原告連帶負損害賠償責任？㈢原告未行使本件優先購買權，有無遭受實質的損害？

三、原告未依照「同一條件」合法行使優先承買權；附表一被告代表人賴英仁於112年10月16日委託寄律師函通知原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人解除買賣契約，合法有效：

(一)原告主張：

１、原告三人於112年8月11日以張慶林律師事務所慶林字第0000000CCL001號函送達原告等人為以同一條件優先承買系爭土地之意思表示通知（原證3），應可認為原告三人已合法行使土地法第34-1條第4項之土地優先承購權。

２、原告賴龍輝等人至蔡純國地政士事務所洽談行使優先購買權事宜，確均有受賴文治、賴其元合法授權（原證5），被告代表人亦均知悉此情；惟依被告所提出之證物8、證物10光碟可知，被告方代表人自始均未提出正式買賣契約供原告簽署、閱覽，卻反覆確認原告是否同意代書費、稅金等程序費用外加於買賣總價之上。

３、依被告所提出112年7月31日存證信函（下稱原證2）所示買賣條件，系爭土地買賣總價金為69,426,896元，且存證信函內言明代書費、法院提存、公示催告等程序費用後，應先予扣除，再依持份比例分配與全部土地之共有人，即買賣總價金共69,426,896元應內含代書費、法院提存、公示催告等程序費用。

４、原證2所示買賣條件，文義至為明確，至於其餘買賣條件均未揭示，包括被告所主張「應攜帶新台幣700萬元頭期款」等語，原告於見聞正式買賣契約前均不知悉，何來原告故意不遵守買賣條件之推論。

５、被告等自原告行使優先承買權時，並未提出與第三人間之買賣契約，後逕於10月16日發律師函解除與原告間之買賣契約，已屬權利濫用，買賣契約之解除不生效力。

６、被告引用最高法院見解，該見解的內容明確有引用爭議一方與訴外人的買賣契約內容，但本件情形被告一直未提供與訴外人鍾忠勇、陳奕仲二人的買賣契約，此點可以從原證2的郵局存證信函的附件就可以看出來。被告稱我們有兩次前往與被告履約的情況，也請求對方提出契約的內容，事實上原告這邊都準備好了，無被告所說的故意不履行的情況，催告期限也只有三天，所以顯然並不相當。

(二)被告抗辯：

１、被告賴英仁以112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函內容係針對不動產賣方之履約條件，針對買方即應依原契約同一價格、同樣條件（即買賣價金外加稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等）行使優先購買權，並從未帶同700萬元當日繳交頭期款。

２、原告賴龍輝等三人既主張優先購買系爭土地，即屬買方，本應買賣價金外加稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等行使優先購買權，原告一再曲解文意，主張只須支付買賣價金，其餘之稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用、登記費等均一概不負擔，實違反同樣條件之要件。

３、被告賴英仁代表其餘地主，曾以信函均一再通知原告賴龍輝等三人（證物二），但該三人均一再要求依上開條件履約，但原告賴龍輝三人等均未依同一契約條件履約，卻一再故意錯解嘉義忠孝郵局第100號存證信函之內容，只願支付買賣價金，至於稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用均要求內含在買賣價金內，顯然是不合法行使優先承購權。

４、按最高法院112年台上字第1493號判決見解（附件一），所謂同一價格、同樣條件、諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用等均應與原買賣契約同樣條件。故原告賴龍輝等3人應備妥共計700萬元頭期款，且契約書九條第六項規定「仲介服務費、代書費、管理費、違約金…等應負擔之相關款項有結清者，該款項應逕自履保專戶中扣抵，買方應給付上開全部價金至履保專戶以扣抵仲介費、代書費等」（同證物一）。

５、被告賴英仁（代理其餘所有共有人）已於112年10月4日委請律師寄發律師函，請於文到後三日內是否以同一價格、同樣條件、諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用（總價金2%）履行契約，逾期未置理即依民法第245條解除契約（證物四），然如同前述，原告三人未於該期限內通知依上開同一條件履約，112年10月12日至現場，但當日僅原告賴龍輝被告賴英仁到場，賴其元、賴文治等二人均未親自到場，被告等因此委請律師寄112年10月16日112年瑞律字第6778號律師函解除契約（證物五）。

６、被告等委請律師寄發二次律師函（同證物六），通知原告等一再遲誤依同一條件履約，被告等已發函解除契約，原告雖當庭主張僅有訂三日之期間不符合相當之期間，且未取得2份買賣契約云云，但即使其主張有理，但被告在113年2月17日提出民事答辯㈠狀之證物2已檢附二份買賣契約，原告收受後遲至第一次開庭時仍未依該買賣契約內容行使優先承購權，而仍主張依112年7月31日存證信函內容（原告曲解為只須付本金，無須付其他任何費用），顯見均一再不合法行使優先承購權，被告上開二次催告已生催告效力，即使所定時間未相當，但經過相當期間仍生得解除契約之效力。

(三)本院判斷：

１、按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而共有人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約；又因民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」故行使優先承購權之共有人本身也有應即時與出賣應有部分之共有人，按同樣出賣條件補訂書面契約之義務。而共有人行使優先承買權，可使法律關係發生創設效果，乃為一種形成權。共有人一旦行使優先承買權，無待於土地持分的出賣人為承諾意思表示，優先承買權人與土地持分出賣人之間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣契約。換言之，優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。又依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質上並無不同，如果該契約有解除原因，也可以將其解除。

２、本件原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人經附表一被告賴英仁等人（代表人：賴英仁）於112年7月31日以嘉義忠孝郵局第100號存證信函通知擬以總價69,426,896元，將本件系爭重測前嘉義市○○○段000○000○000地號土地，以應有部分合計過半數、共有人過半數，依土地法第34條之1規定處分，出售給予第三人鍾忠勇、陳奕仲二人，並通知原告三人應於15日內表示是否優先承買；原告賴龍輝、賴文治、賴其元三人於112年8月11日以律師函表示願以同一條件優先承買。依上述說明，原告一經向附表一被告賴英仁等人（代表人：賴英仁）行使優先承買權之意思表示，即與本件系爭土地的持分出賣人之間，已經成立與鍾忠勇、陳奕仲二人所訂同樣條件之買賣契約。原告僅需依照與第三人同樣出賣條件補訂書面契約，並給付其他全部共有人土地持分價金，即可辦理所有權移轉登記。而查，附表一被告代表人賴英仁乃於112年8月22日以嘉義忠孝郵局105號存證信函，通知原告賴龍輝、賴文治、賴其元於15日內，依土地法第34條之1第4項規定的同一條件、同一價格(補)訂立買賣契約【本院卷一第327頁】。

３、次查，本件系爭三筆土地買賣契約共計二份，三筆土地總價合計總共69,426,896元。其中一份買賣契約為重測前嘉義市○○○段000地號土地，總價金12,054,746元，約定第一期款為100萬元；另一份買賣契約為重測前嘉義市○○○段000○000地號土地，總價金57,372,150元，約定第一期款為600萬元。於簽約時買方應給付第一期款，合計700萬元，交由特約地政士存匯入履保專戶【本院卷一第315至326頁】。另外，第二期款各600萬元及28,762,896元，約定備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地士收執，買方應最遲於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。第三期款各5,054,746元及22,645,254元，約定於稅單核發後五日內買賣應將第三期款存匯入履保專戶。第四期款約定買方如無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入履保專戶，如需辦理貸以支付尾款者，應於給付第三期款之同時或賣方通知期限内，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成五日內，將核貸款存匯入履保專戶。買賣雙方，並合意共同委託授權蔡純國地政士為特約地政士，辦理買賣標的之產權移轉登記等作業相關事宜。本件原告三人為優先承買系爭土地之意思表示，附表一被告等人收受後，也是委由蔡純國地政士代為與原告簽訂系爭土地之買賣契約。

４、再查，原告賴龍輝雖曾經於112年9月15日前往蔡純國地政士事務所，惟查蔡純國地政士於同年9月12日已有通知賴龍輝第一次付款金額700萬元【本院卷一第361頁】。而且，原告在113年7月19日民事準備狀，也自陳在之前於112年8月28日就已經有向賴龍輝提及需攜帶700萬元頭期款事宜【本院卷二第103頁】。但是，原告賴龍輝112年9月15日前往蔡純國地政士事務所的時候，無人看到賴龍輝有帶頭期款即簽約款700萬元，原告賴龍輝到場後也沒有簽訂買賣契約書，在於客觀事實上，應可認定賴龍輝當天並沒有帶頭期款即簽約款至現場，顯然尚無簽訂買賣契約書的意思，因此，原告已經遲延給付。

５、又查，被告以存證信函通知原告系爭三筆土地買賣的內容，已經載明買賣契約之價金、程序費用等事項，雖然未附買賣契約書的影本，但因為買賣契約書內容涉及個人資料保護，在共有人眾多的情況下，直接附買賣契約書的影本可能並非適宜的作法。但是，原告在於存證信函中已經載明簽訂買賣契約的地址、地政士姓名、聯絡電話等事項。原告雖然陳稱被告自始均不願提示正式買賣契約與原告三人，使原告三人對於買賣之條件均不知情云云。惟查，蔡純國地政士為辦理買賣標的之產權移轉登記等作業事宜，必然有保管本件系爭三筆土地的買賣契約書正本。原告於為優先承買系爭土地之意思表示後，附表一被告賴英仁等人也有委由蔡純國地政士代為與原告簽訂系爭土地之買賣契約。因此，原告只須要向蔡純國地政士表明欲閱覽本件系爭三筆土地的買賣契約書，則蔡純國地政士必會提供買賣契約書給原告閱覽內容，殊無可能拒絕原告閱覽系爭三筆土地買賣契約書之要求。本件依事理客觀上判斷，應可能是原告從來就不曾向蔡純國地政士要求欲閱覽系爭三筆土地買賣契約書內容，並非蔡純國地政士拒絕原告閱覽。又查，原告於113年10月7日言詞辯論時，原本要聲請傳喚另一位證人張珅奇，原告陳稱因為張珅奇於112年9月15日當日買賣雙方會議代理賴文治，原告賴文治有出具書面授權書給張珅奇，當時書面的授權書是交給蔡純國代書云云。本院詢問原告為何不是找蔡純國代書來作證？而找張珅奇來作證？原告陳稱是因為蔡純國代書是賣方委託之地政士，如果傳喚蔡純國代書來作證，恐有隱瞞事實的問題云云。惟按，原告如果始終不聲請蔡純國地政士到庭作證，則依照常情事理及經驗法則，本件應該認為原告從來未曾向蔡純國地政士要求閱覽買賣契約書，並非蔡純國地政士拒絕原告閱覽。因此，原告陳稱被告不願意提示正式買賣契約與原告三人，使原告三人對於買賣之條件均不知情云云，在客觀事實上，顯然是不符合一般常情事理及經驗法則，難認為可採。

６、復查，附表一被告於112年10月4日另定三日期限催告原告確認是否依同一價格、同樣條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用(總價金之2%)履行契約，如果逾期未予置理，即依照民法第254條解除契約【本院卷一第361頁】。而查，原告三人雖然另寄函通知將於112年10月12日與被告簽約云云；惟被告賴英仁依照原告賴龍輝三人所指定之時間、地點，於112年10月12日至現場的時候，當日原告方面僅賴龍輝一人到場，另原告賴其元、賴文治二人均未親自到場，原告賴龍輝當時也沒有在於現場提出原告賴其元、賴文治二人的授權書，而且，也沒有看見原告賴龍輝攜帶700萬元頭期款亦即簽約款至現場準備簽訂契約書的意思表現。有現場的錄影內容可資佐參（證物7；本院卷一第399頁錄影光碟）。顯見，本件原告賴龍輝、賴其元、賴文治三人並未確實依約遵期履行優先承購權與被告補簽訂買賣契約書。原告已經過約定的期限，仍然未依約補簽訂書面的買賣契約，致本件系爭三筆土地因此無法向地政事務所申請辦理所有權移轉登記，原告無配合被告的意願而致給付遲延的情形甚為明確。原告顯未適法依「同一條件」行使優先承買權，基於誠實信用原則，本件應認為被告得依民法第254條規定解除契約。被告因此委請律師寄112年10月16日112年瑞律字第6778號律師函，通知原告解除買賣契約(證物5；本院卷一第327頁)，於法無不合，原告既然未適法行使優先承購權，而且經被告再定期催告原告應依同一條件履約，原告仍然遲延，故本件被告寄函通知原告解除契約，應該認為合法、有效。

７、至於原告嗣後在於本案訴訟程序中，才另外陳報原告賴文治委任賴龍輝、原告賴其元委任訴外人賴文義的授權書影本（原證5、6；本院卷二第113頁、第115頁）部分。因為原告在於112年10月12日當時在現場，並無向被告方面提示任何具有法律效力的委任授權書，而且證人楊玉華、魏淵茂在於本院113年10月7日言詞辯論時，也都證稱沒有看到授權書。則原告於嗣後才在訴訟程序中另陳報授權書的影本，已經難採認作為有利於原告之證據資料，附此敘明。

８、本件原告之前已經行使之優先承購權，現在已因為被告解除契約而不存在。原告三人之優先購買權、買賣契約縱然曾經存在，然因原告遲誤二次補簽訂買賣契約之日期，被告方面於112年10月16日已委請律師寄112年瑞律字第6778號律師函通知原告解除買賣契約，並由原告委任之張慶林律師事務所簽收，故本件兩造之間就系爭土地，已經無買賣關係存在；原告之前已行使之優先承購權，現在也因為被告解除契約而已經不存在了。

四、被告及追加被告並無共同構成侵權行為或債務不履行，無須對於原告負連帶賠償責任：

(一)原告主張：

１、前開被告及追加被告等人，明知原告等三人均願對系爭土地行使優先購買權，竟在本件訴訟歷程中，故意未餞行土地法之書面通知程序，侵害原告三人對系爭土地之優先購買權。

２、陳奕仲既承認原告之優先承買權存在，亦明知系爭土地持份出售時，應依土地法第34-1條通知共有人行使優先承購權之法律規定，竟為規避系爭土地有償買賣仍應通知其他共有人之程序規定（迂迴法律趣旨），使其他共有人沒有機會行使優先承買權，陳奕仲與劉宜欣即本於共同為脫法行為之故意，而為系爭土地持份之贈與行為。

３、縱認陳奕仲與劉宜欣間之贈與行為仍為有效，陳奕仲既明知原告就系爭土地有優先承買權、竟故意以由劉宜欣處（無償）贈與之方式，規避土地法第34-1條之通知共有人義務，侵害原告及其他共有人之優先承買權，因此可認，陳奕仲與劉宜欣應有主觀上侵權行為之犯意聯絡，故應與劉宜欣負共同侵權行為之連帶賠償責任無疑。

(二)被告抗辯：

１、原告等三人並未按原契約同一條件行使優先承購權。被告與訴外人鍾忠勇、陳奕仲訂立之買賣契約，並非買方僅須支付買賣價金，其餘之稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用、登記費等均一概不負擔，原告故意拒絕依契約內容所載賣方之責任履約，難認其已合法行使優先承購權。

２、原告賴龍輝三人均未依同一契約條件履約，只願支付買賣價金，至於稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用、代書費用均要求內含在買賣價金內，顯然是不合法行使優先承購權。

３、原告賴龍輝雖於112年9月15日前往蔡純國地政士事務所，但賴其元、賴文治等二人均未到場，亦未出具任何授權書，且賴龍輝未帶頭期款至現場。被告賴英仁代理其餘所有共有人於112年10月4日委請律師寄發律師函，請原告於文到後三日內是否以同一價格、同樣條件、諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保、仲介費用(總價金2%)履行契約，逾期未置理，即依民法第245條解除契約。嗣後被告賴英仁應原告賴龍輝三人另所指定之時間、地點，在於112年10月12日至現場，但當日原告僅有賴龍輝到場，賴其元、賴文治二人均未親自到場，原告賴龍輝也未出具該二人任何的授權書，顯未遵期履行優先承購權，已然遲延履行契約。因此，被告委請律師寄112年10月16日112年瑞律字第6778號律師函解除契約。

４、被告委請律師寄發二次律師函，通知原告因一再遲誤依同一條件履約，被告已發函解除契約，原告已行使優先承購權，已因被告解除契約而不存在。

５、追加被告(賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等)為不同意之共有人，並不負優先購買權通知義務，又未協同辦理所有權移轉登記，並非為侵權行為主體，原告主張顯有誤會，追加被告賴湘穎、賴羿蒨、郭晉暘等當事人不適格。

６、土地法第34條之1第2項所定通知義務，係設計為保障「不同意出賣之共有人」得以行使優先購買權，故依法應由「同意出賣之共有人」負擔。追加被告屬於「不同意共有人」，自然不負通知義務。

７、若法院認為不同意共有人亦負通知義務，則原告三人作為同樣不同意出賣之共有人未曾通知追加被告行使優先購買權，亦應構成侵權，否則顯失衡平。

８、原告稱若未通知即侵害其權利，然依土地法第34條之1執行要點第13點：「優先購買權屬債權性質，違反通知義務者為出賣人，始負損害賠償責任」，既然不同意共有人並非出賣人，亦不負通知義務，自不得推論構成侵權。況且實務上採「授與處分權說」（如86台上1732），確認不同意共有人與買受人間不生任何契約法律關係，原告所述顯與實務不符。

９、原告引用民法第185條主張共同侵權，但未具體指出其依據之民法第184條構成要件。優先購買權為債權，若援引第1項前段，顯與實務見解所認保護客體為絕對權不符。若援引第1項後段（達反善良風俗），追加被告之沉默並無任何侵害性質，更遑論違反善良風俗，原告主張顯然於法無據。

(三)本院判斷：

１、附表一被告賴英仁等人部分：

⑴原告之前已對附表一被告賴英仁等人行使優先承購權，現在因為被告解除契約而不存在，已如前述，而且兩造間就系爭土地買賣關係也因為被告解除契約，已經不存在。因此，本件附表一的部分共有人，於112年12月25日將土地持分出賣予另一位優先購買權人即被告劉宜欣，並無共同對原告構成侵權行為或債務不履行，故無須對於原告負連帶賠償責任。

⑵又土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號民事裁判意旨參照）。被告劉宜欣為系爭三筆土地的共有人之一，其買受部分共有人之應有部分，依上揭說明，其他共有人不得主張優先承購權，併此敘明。

２、附表二追加被告賴羿蒨等人部分：

⑴本件被告賴英仁等以112年7月31日嘉義忠孝郵局第100號存證信函通知原告三人，系爭土地依土地法第34條之1規定，由系爭土地之過半數共有人同意以總價69,426,896元出售後，再依持份比例分配與全部土地之共有人，原告應於收受函件後15日內為系爭土地之優先承買意思表示。因此，原告行使優先承買權之範圍，是包括嘉義市○○○段000○000○000地號三筆土地之全部範圍，附表二追加被告賴羿蒨等人部分，除被告劉宜欣因曾於112年8月18日以嘉義文化路郵局375號存證信函通知接受依同一價格、同一條件，主張優先承買權因而得參與共同優先承購外，其餘的共有人則當然均被包含在視為出賣人的範圍內。

⑵嗣後，因原告賴龍輝、賴其元、賴文治三人未確實依約遵期履行優先承購，未給付被告頭期款即簽約款並與被告補簽訂買賣契約書，遲延給付未依「同一條件」行使優先承買權。因而經附表一被告委請律師寄發112年10月16日112年瑞律字第6778號律師函通知解除契約，是解除包括嘉義市○○○段000○000○000地號三筆土地全部範圍的買賣契約。故原告與附表二追加被告賴羿蒨等人之間，就本件系爭土地也已無買賣關係存在；原告之前已行使之優先承購權，現在也因為解除契約，已經不存在。因此，本件附表二的部分共有人，於112年12月25日將土地持分出賣給予另一位優先購買權人劉宜欣，並無共同對於原告構成侵權行為或債務不履行，故無須對於原告負連帶賠償責任。

⑶至被告劉宜欣乃是本件系爭三筆土地的另位優先購買權人，曾經於112年8月18日以嘉義文化路郵局375號存證信函通知接受依同一價格、同一條件，主張優先承買權，得參與共同優先承購。因此，原告賴龍輝、賴其元、賴文治三人經被告於112年10月16日寄發律師函通知解除契約後，之前已行使之優先承購權也因為解除契約而不存在，則被告劉宜欣在於112年12月25日接受附表二的部分共有人土地持分之買賣，並沒有對於原告構成侵權行為或債務不履行之情事。因此，被告劉宜欣無須對原告負損害賠償責任。另外，被告劉宜欣於113年5月將系爭土地部分持分，移轉登記予被告陳奕仲，乃是以贈與為原因，不適用土地法第34條之1第4項規定的「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之規定。因此，被告劉宜欣在於113年5月將本件系爭土地一部分的持分以贈與為原因，移轉登記予被告陳奕仲，未通知原告，也沒有對於原告構成侵權行為或債務不履行之情事。因此，被告劉宜欣就此部分，也無須對原告負損害賠償責任。

３、被告陳奕仲部分：經查，被告陳奕仲是由被告劉宜欣於113年5月將系爭土地的一部分持分，以贈與為原因，移轉登記予被告陳奕仲。被告劉宜欣、陳奕仲簽立贈與契約，既然不適用土地法第34條之1第4項規定，原告即無任何優先購買權可言。被告陳奕仲與被告劉宜欣簽立贈與契約，並無對原告構成侵權行為或債務不履行之情事，因此，被告陳奕仲也無須對原告負損害賠償責任。

五、原告未行使本件系爭三筆土地優先購買權，並無遭受實質的損害，因此，被告及追加被告均無須對原告負連帶賠償責任：

(一)經查，本件系爭土地依實價登錄最新資料，每坪目前市值為21,800元【本院卷三第343頁，原證5】；與本件被告在存證信函中所記載系爭土地出售之資訊的價格，每坪21,800元，並無差額。

(二)次查原告就本件重測前嘉義市○○○段000○000○000地號的土地，就履約可預期利益的計算方式如下：①000地號：總價12,054,746元×原告以外其餘共有人的持分(l－3/20)÷原告3人＝原告履約每人可預期利益各3,415,511元。②000地號：每平方公尺6,595元×(土地面積4563㎡－原告持分面積162.96×2)÷原告2人＝原告履約每人可預期利益各13,971,771。③000地號：每平方公尺6,595元×(土地面積4137㎡－原告持分面積147.75×3)÷原告3人＝原告履約每人可預期利益各8,119,478元。因此，原告認為損害賠償金額，總計：賴龍輝11,534,989元、賴其元25,506,760元、賴文治25,506,760元，合計62,548,509元云云。

(三)惟查原告就本件重測前嘉義市○○○段000○000○000地號土地，前揭計算履約可預期利益的計算方式，顯然並無考慮如果原告真的行使優先購買權，必須要支付其餘土地共有人價金的成本問題。原告如果真的願意接受依照同一價格，亦即每坪21,800元（換算每一平方公尺大約6,595元）、總價金額69,426,896元。則原告於履約時，扣除原告自己持分的價金以後，原告還必須要支付其餘土地共有人的價金，合計總共約62,550,358元【說明如下：①000地號：總價12,054,746元－原告三人持分總共20分之3的價金1,808,212元後；原告還必須要支付給其餘土地共有人價金10,246,534元。②000、000地號：土地面積合計8,700平方公尺。於扣除原告三人自己持分面積合計總共769.17㎡（計算式：162.96㎡×2人＋147.75㎡×3人＝769.17㎡）後，其餘共有人的持分面積合計7,930.83平方公尺。因此，原告還必須要支付其餘土地共有人價金52,303,824元（計算式：7,930.83㎡×6,595元＝52,303,824元）。以上合計，原告必須支付其餘土地共有人的價金，總共是62,550,358元】。而查，原告為何沒有支出此筆龐大數額的金錢？真正的原因，就是因為原告沒有真的接受依照同一價格即每坪21,800元、總價金69,426,896元及同一條件。因此，原告前揭所認為之損害賠償的金額，陳稱原告賴龍輝11,534,989元、原告賴其元25,506,760元、原告賴文治25,506,760元云云；於經扣除原告已節省如果真行使承買權履約時，所必須支付給其餘土地共有人的價金，合計總共62,550,358元以後，原告顯然無任何損害，亦即損害額為0元。原告既然實際上無任何損害，原告要求附表一被告賴英仁等人、附表二追加被告賴羿蒨等人及追加被告陳奕仲連帶賠償原告賴龍輝11,534,989元、賴文治25,506,760元、賴其元25,506,760元，合計62,548,509元云云，顯屬無稽，為無理由，不應准許，應予駁回之。

六、綜據上述，原告未適法依同一條件行使優先承買權，被告於112年10月16日寄律師函通知原告解除契約，合法有效。故本件兩造間就系爭土地已無買賣關係存在；原告之前已行使之優先承購權，也因被告解除契約而已經不存在。嗣後被告及追加被告所為之移轉土地持分行為，並無對原告構成侵權行為或債務不履行。而且，原告未行使本件系爭三筆土地的優先承買權，並無遭受實質的損害，因此，被告及追加被告無須對於原告負連帶賠償責任。從而，本件原告援引土地法第34-1條第4項、民法第184條、第185條、第199條第1項、第225條第1項、第226條第1項、第229條第1項、第824條第6項等規定，請求本院判決確認原告賴文治、賴其元就坐落於嘉義市○○段00○00○00地號（於重測前為嘉義市○○○段000○000○000地號）土地(權利範圍全部)有優先承購權，及確認原告賴龍輝就坐落嘉義市○○段00○00地號土地(權利範圍全部)有優先承購權；並請求附表一被告賴英仁等人（詳民事起訴狀附表）【即附表一所列被告】及附表二追加被告賴羿蒨等人（詳114年1月3日民事準備狀㈡附表3）【即附表二所列被告】及追加被告陳奕仲應各依原告113年7月19日民事準備狀附表2連帶給付原告賴龍輝共11,534,989元、賴文治共25,506,760元、賴其元共25,506,760元，及自112年9月24日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬無理由，不應准許，應予駁回之。又原告之訴，既業經駁回，原告所為假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

丙、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第一庭法　官　呂仲玉

【附表一】：被告賴英仁等人（即原告起訴狀附表所列被告）

【附表二】：追加被告賴羿蒨等人【即原告114年1月3日準備狀㈡附表3所列追加被告】(註：未包含原告嗣後另以114年10月13日民事準備狀㈣再追加的被告陳奕仲)

【附件Ａ】：原告其餘補充陳述暨證據資料

壹、原告其餘補充陳述：｛a｝：113.07.19民事準備狀　(本院卷二第101頁)

一、本件原告三人確已於112年8月11日張慶林律師事務所慶林字第0000000CCL001律師函，將原告三人將土地法第34條之1行使優先購買權之意思表示函達共有土地之出賣人，原告三人確已合法行使優先承購之權利；原告賴龍輝等人至蔡純國地政士事務所洽談行使優先購買權事宜，確均有受賴文治、賴其元合法授權（原證5），被告代表人亦均知悉此情；惟依被告所提出之證物8、證物10光碟可知，被告方代表人自始均未提出正式買賣契約供原告簽署、閱覽，卻反覆確認原告是否同意代書費、稅金等程序費用外加於買賣總價之上，如原告不同意即以各種理由拒絕簽約，簽約歷程彙整如下：

二、依被告所提出112年7月31日存證信函（下稱原證2）所示買賣條件，系爭土地買賣總價金為69,426,896元，且存證信函內言明代書費、法院提存、公示催告等程序費用後，應先予扣除，再依持份比例分配與全部土地之共有人，即買賣總價金共69,426,896元應內含代書費、法院提存、公示催告等程序費用，原證2所示買賣條件，文義至為明確，至於其餘買賣條件均未揭示，包括被告所主張「應攜帶新台幣700萬元頭期款」等語，原告於見聞正式買賣契約前均不知悉，何來原告故意不遵守買賣條件之推論？原告依原證2內文行使優先購買權，並無不當，反而被告主張「買賣價金並非內含程序費用」、「未攜帶頭期款至指定處所簽約」云云，均不符合原告認知之買賣條件，被告又拒不提供買賣契約，故原告依原證2內文行使優先購買權實屬有據。

三、再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項明文規定。復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。再按民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判決意旨參照）。

四、如鈞院認原告主張行使優先承購權有理由，惟被告竟於本件訴訟繫屬中均未依土地法第34條之1第4項、該條執行要點第10點等相關規定，依法對擁有優先承買權之原告踐行通知義務，將系爭土地持份售予第三人，渠等有主觀上故意或過失而不法侵害原告之優先承買權，亦或以故意背於善良風俗之方法，甚或以違反保護他人法律之方式，不僅致原告之優先承買權遭受侵害，系爭土地買賣契約並已陷於給付不能之狀態，原告自得依民法第226條第1項、第184條第2項規定、第185條第1項規定，向被告等請求損害賠償。賠償金額之計算，應以原告因預期買賣契約得履行所得新增財產之利益為限，計算式附如附表2。