臺灣嘉義地方法院民事判決

上訴人

嘉義市漢唐天下公寓大廈管理委員會

法定代理人

柯宥宏

被上訴人

葉政宗

訴訟代理人

宗雯蔚

王碧霞律師

上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於民國114年12月4日本院嘉義簡易庭114年度嘉簡字第793號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國115年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上開規定，依民事訴訟法第436條之1第3項之規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文，上開規定，依民事訴訟法第463條、第436條之1第3項之規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。又當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第441條第1項第3款，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473條第1項同樣之規定，亦可推知（最高法院114年度台上字第2175號判決意旨參照）。查：

㈠本件上訴人於原審聲明：⒈被上訴人應將坐落嘉義市○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀證據1、證據1-1（即原判決附圖所示A空地，下稱A空地）所示地上物移除後，將土地交還予上訴人及其他全體共有人。⒉被上訴人應賠償上訴人不當得利新臺幣（下同）59,542元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另請求被上訴人應給付上訴人自民國114年6月28日起至被上訴人返還該土地予上訴人及其他全體共有人之日止，計算方式細節之個別列於後續說明。

㈡經原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回後，上訴人不服，提起第二審上訴，上訴聲明原為：⒈原判決（關於駁回上訴人後開第二項之訴部分）廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人59,542元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另請求被上訴人應給付上訴人自114年6月28日起至被上訴人返還該土地予上訴人及其他全體共有人之日止，按年息百分之5計算之利息。⒊訴訟費用由被上訴人負擔。⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。

㈢於本院繫屬中之115年1月20日，上訴人將上訴聲明變更、更正為：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應賠償上訴人133,019元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被上訴人應自114年6月28日起至返還系爭土地之日止，每月給付上訴人相當於租金之不當得利金額為14元，及自每期清償日屆至之翌日起至各清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋訴訟費用由被上訴人負擔。⒌上訴人願供擔保請准予宣告假執行（見本院卷第67頁）。

㈣於115年3月10日本院準備程序期日，上訴人當庭以言詞撤回假執行之聲請（見本院卷第192頁）。

㈤於115年5月20日本院言詞辯論期日，上訴人當庭以言詞更正，最後之上訴聲明為：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項、第3項之訴暨假執行之聲請部分均廢棄。⒉前項廢棄部分，被上訴人應將系爭土地上A空地之地上物移除後，將系爭土地交還上訴人及其他全體共有人。⒊第1項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人268元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應自114年6月28日起至返還系爭土地之日止，每月給付上訴人相當於租金之不當得利14元，及自每期清償日屆至之翌日起至各清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第357頁）；並就上訴聲明第2項部分，追加民法第184條第1項前段為請求權基礎（見本院卷第358頁）。上訴人同時以言詞為訴之追加，聲明為：被上訴人應給付上訴人132,751元，及自115年1月20日民事補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第357至358頁）。

㈥經核，上訴人最後之上訴聲明第2項請求被上訴人拆除地上物及返還土地部分，屬於擴張上訴聲明，被上訴人抗辯該部已確定，並無可採；最後之上訴聲明第3項請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，則屬減縮上訴聲明，均未超過原應受判決事項之聲明範圍，並無不合，應予准許。又上訴人就最後之上訴聲明第3項減縮請求廢棄原判決之範圍，屬減縮上訴聲明，該減縮部分實質上即屬上訴之一部撤回，已生判決確定之效果，非本院審理範圍。再就上訴人所為訴之追加，乃係主張被上訴人占用系爭土地，侵害漢唐社區全體住戶對於公共空地之使用權利，並致系爭土地受有價值損失，即被上訴人獲得使用A空地之利益，上訴人受有無法使用之損害，構成侵權行為、不當得利（見本院卷第358、359頁），所依據之原因事實與於原審請求之基礎事實同一，依前揭規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、上訴人主張：

㈠系爭土地為嘉義市漢唐天下公寓大廈（下稱漢唐社區）全體住戶所共有，上訴人係漢唐社區之管理委員會，被上訴人則係漢唐社區住戶，依漢唐社區規約第19條第1項規定，有授權上訴人得就漢唐社區共用部分及約定共用部分之使用管理事項辦理。A空地屬於漢唐社區共用部分，且為法定空地。然被上訴人未經漢唐社區全體住戶同意，長期在A空地上放置許多個人物品包含圍牆、鐵捲門、鐵絲網等及停放汽車等（下稱系爭地上物），應屬無權占用，經上訴人多次公告並發函通知被上訴人移除，被上訴人仍未移除。

㈡被上訴人雖稱其係繼承母親所有漢唐社區之房地，且有與漢唐社區之建商就系爭土地約定專用之分管協議云云。首先，被上訴人係當初建商之負責人，被上訴人與自己約定，顯有球員兼裁判之嫌疑，亦非與漢唐社區全體住戶為約定。其次，經上訴人詢問曾擔任管理委員會主任委員之住戶與多位2、30年資深住戶後，均獲答覆以系爭土地為法定空地，且無分管契約存在，亦未據被上訴人提出分管契約以證其實。次之，漢唐社區規約並未記載分管約定之情事，土地所有權狀亦未記載，況上訴人法定代理人及其他住戶各自所簽訂之房屋買賣契約書均未記載所謂分管契約。再者，依漢唐社區規約第14條規定，共用部分之約定專用者，應繳交使用費，然被上訴人占用系爭土地歷年來均未繳交使用費。此外，即便存在分管約定，然被上訴人所稱之分管約定並未經登記，依據大法官釋字第349號解釋與民法第826條之1規定，若分管契約未經登記，且應有部分之受讓人不知悉，也沒有可得而知之情形，則該受讓人不會受分管契約之拘束。是以，本件系爭土地並不存在被上訴人所稱之分管約定，被上訴人多年來無權占用漢唐社區全體住戶共有之系爭土地，亦屬故意侵權行為，上訴人爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第184條第1項前段規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，並將占用土地交還上訴人及其他全體共有人。

㈢被上訴人無權占用系爭土地約13.43765平方公尺，因而獲有相當於租金之不當得利，並造成系爭土地之價值損失，上訴人爰依民法第179條規定，請求被上訴人應負損害賠償責任。第一，相當於租金之不當得利金額部分，自112年11月29日（即上訴人開始蒐證之日）至112年12月31日共計33日，以111年度申報地價每平方公尺6,160元為依據，為15元（計算式：6,160×13.43765×10%×202/10000×33/365＝15，元以下四捨五入，下同）；113年部分，以113年度申報地價每平方公尺6,240元為依據，為169元（計算式：6,240×13.43765×10%×202/10000＝169）；自114年1月1日至114年6月27日（即起訴日）共計178日，以114年度申報地價每平方公尺6,320元為依據，為84元（計算式：6,320×13.43765×10%×202/10000×178/365＝178）；合計268元（計算式：15＋169＋178＝268）；自114年6月28日起至交還土地之日止，每月應給付14元（計算式：6,320×13.43765×10%×202/10000÷12＝14）。第二，土地價值損失部分，自112年11月29日（即上訴人開始蒐證之日）至112年12月31日共計33日，以111年度申報地價每平方公尺6,160元為依據，為7,484元（計算式：6,160×13.43765×33/365＝7,484）；113年部分，以113年度申報地價每平方公尺6,240元為依據，為83,851元（計算式：6,240×13.43765＝83,851）；自114年1月1日至114年6月27日（即起訴日）共計178日，以114年度申報地價每平方公尺6,320元為依據，為41,416元（計算式：6,320×13.43765×178/365＝41,416）；合計132,751元（計算式：7,484＋83,851＋41,416＝132,751）。

㈣並聲明：

⒈上訴聲明：

⑴原判決關於駁回上訴人後開第2項、第3項之訴暨假執行之聲請部分均廢棄。

⑵前項廢棄部分，被上訴人應將系爭土地上A空地之地上物移除後，將系爭土地交還上訴人及其他全體共有人。

⑶第1項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人268元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應自114年6月28日起至返還系爭土地之日止，每月給付上訴人相當於租金之不當得利14元，及自每期清償日屆至之翌日起至各清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉追加訴之聲明：被上訴人應給付上訴人132,751元，及自115年1月20日民事補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：

㈠漢唐社區當初係由被上訴人擔任負責人時之合懋建設開發股份有限公司（下稱合懋公司）所興建，於78年7月以預售屋方式進行銷售，並將上訴人所稱系爭土地之A空地劃歸相鄰新建街20號1樓（門牌整編前為興業西路310巷52號1樓）管理使用，並於房屋預定買賣合約書特約條款第1條約定「本約房屋頂層屋面，除公共設施外，歸頂層住戶管理，…壹樓前後空地使用權，除出入走道及公共設施外，歸屬壹樓所有權人管理使用收益」，所有承購戶於購買時均與合懋公司簽訂房屋預定買賣合約書，均同意A空地歸新建街20號1樓住戶管理使用，而成立默示分管協議。新建街20號1樓之房地（下稱系爭房地）係由被上訴人母親葉莊玉華向合懋公司購買，並於80年間為建物所有權第一次登記，葉莊玉華於94年間過世後便由被上訴人繼承系爭房地，則A空地專用權應歸被上訴人。

㈡公寓大廈管理條例於84年間施行前，漢唐社區即已興建，A空地專用權之默示分管協議亦已成立，A空地為共用部分之法定空地，即便屬該條例第7條各款不得為約定專用部分之客體，依該條例第55條第2項但書規定，亦不受該條例第7條規定之限制。復依該條例第23條規定，固約定專用部分非經載明於規約，不生效力，然A空地專用權之分管協議於該條例施行前即已成立，並不因此溯及失效。又當初漢唐社區全體住戶於訂購房屋時，均簽訂房屋預定買賣合約書，並辦理過戶，顯見全體住戶就A空地專用權自始即有默示分管協議之合意，且迄今已逾30年，嗣後漢唐社區住戶有變動之情形，亦可從A空地之封閉外觀及使用現況，知悉有約定專用之情形，當可得而知該分管協議之存在，應受拘束。再者，A空地約定專用歷經30幾年，漢唐社區全體住戶及管理委員會從未就此提出異議，該分管協議之法律關係已達安定，應受法律保障，況上訴人並非當初之承購戶，不清楚當初房屋預定買賣合約書之內容，卻對被上訴人為事後之訴究，造成被上訴人無限困擾。此外，本院85年度易字第966號及臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）85年度上易字第2238號判決有關被上訴人之刑事案件，以及臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢署）檢察官113年度偵續字第187號不起訴處分書，均提及A空地由被上訴人管理使用收益，被上訴人對A空地之專用權，並非無據，況被上訴人使用A空地並不影響漢唐社區住戶進出及居住使用。

㈢被上訴人就A空地既有基於默示分管協議成立之專用權，及有合法使用權源，即有法律上原因，上訴人請求被上訴人拆除系爭地上物返還土地及給付相當於租金之不當得利，並無理由。縱使上訴人得請求不當得利，卻以申報地價百分之10之比例請求，顯然過高；又所謂不當得利，應係占用他人土地而產生免付利息之利益，並不包括土地價值損失，上訴人請求被上訴人應給付土地價值損失，顯屬法理混淆且意圖重複受領利益，無異要求被上訴人變相購買土地，應無法律依據。

㈣並聲明：

⒈上訴人之上訴及追加之訴均駁回。

⒉上訴及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。

三、本院之判斷：

㈠上訴人主張系爭土地上之A空地，為漢唐社區全體區分所有權人所共有，現為被上訴人占有使用之事實，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第75至145頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。

㈡上訴人主張被上訴人無權占用A空地，則為被上訴人所否認，並辯稱其母親葉莊玉華於84年公寓大廈管理條例施行前買受系爭房地時，即與建商約定分管A空地，嗣葉莊玉華於94年間死亡，被上訴人於95年3月3日繼承取得系爭房地所有權，迄今已使用30餘年等語，準此，本件兩造有爭執而應予審究之爭點即為：被上訴人是否基於分管契約而使用A空地。經查：

⒈按公寓大廈如係於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前已取得建造執照者，其共用部分依該條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。惟參照同條例第9條、第15條第1項規定，該約定專用者，仍應依使用執照所載用途及約定方法為之，不得擅自變更，且不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。倘有違反，管理負責人或管委會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。故此類公寓大廈共用部分之法定空地，經分管協議由特定區權人專用，該特定區權人未依使用執照所載用途、約定方法或違反法令限制，固得請求其除去該違約或違法使用之結果，但在分管協議終止前，該特定區權人仍有使用之權利，管理負責人或管委會尚不得請求返還該法定空地（最高法院114年度台上字第551號判決意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。

⒉被上訴人抗辯就A空地存在分管契約，主要依據為其母親葉莊玉華於84年公寓大廈管理條例施行前買受系爭房地時，即與建商在買賣契約中約定分管使用A空地，並舉嘉義地檢署113年度偵續字第187號不起訴處書中認定「涂美麗等人不服臺灣嘉義地方法院85年度易字第966號判決葉政宗無罪而具狀請求本署檢察官提起上訴之請求上訴狀影本各1份供本署參酌；是由…涂美麗等人之請求上訴狀及涂美麗之刑事請求狀內之記載可知，被告所辯新建街20號1樓前後空地(即A土地)使用權歸1樓所有權人管理使用收益等語，並非不可採信」等語為證（見原審卷一第353頁）。本院觀諸上訴人於原審所提證物21刑事請求上訴狀（見原審卷一第445至463頁），可知由訴外人陳威憲、楊堉如及蔡淑珍等18人提出本院85年度易字第966號案件之請求上訴狀中，亦確實記載『…此參其買賣契約特約條款第一條「…本約房屋頂層屋面除公共設施外，歸頂層住戶管理…壹樓前後空地使用權，除出入走道及公共設施外，歸屬壹樓所有權人管理使用收益」』等語（見原審卷一第453、455頁）。從上開兩份文件所載內容互核相符以觀，足認被上訴人辯稱於84年公寓大廈管理條例施行前，其母親葉莊玉華（嗣由被上訴人繼承）即與建商約定（其他住戶買賣契約特約條款亦均相同）專用A空地，應非無稽。雖被上訴人於本案並無法提出系爭買賣契約特約條款之原始契約書，然本院審酌葉莊玉華（嗣由被上訴人繼承）買受系爭房地迄今已逾30年以上，其未長久保管買賣契約書原本，應認屬難以苛責之事，故應依民事訴訟法第277條但書規定，減輕其舉證責任。又從前揭嘉義地檢署113年度偵續字第187號不起訴處書及訴外人陳威憲、楊堉如及蔡淑珍等18人所提刑事請求上訴狀，以及A空地與被上訴人個人所有系爭91之6地號土地緊密相鄰，不影響漢唐社區住戶之出入，為上訴人所不爭執（見原審卷二第46頁），空間上具有利用之互補性，足認被上訴人辯稱葉莊玉華（嗣由被上訴人繼承）於買賣系爭房地時，即與建商約定分管使用A空地，應為可採。

⒊上訴人雖未否認系爭買賣契約特約條款第一條約定存在，但爭執稱該條所稱「前後空地」使用權，是指被上訴人住家前後的騎樓云云。然騎樓一般乃供公共通行及出入之用，性質上不宜約定專用，否則倘若漢唐社區之全體1樓住戶均主張騎樓已約定為專用部分，將可能妨礙其他住戶之進出使用，故系爭買賣契約特約條款第一條也特別記載「除出入走道及公共設施外」，堪信該特約條款所稱專用使用權之範圍，應非原上訴人所稱之1樓騎樓，而是被上訴人所主張A空地，較為可採。

⒋上訴人主張依公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項及民法第826條之1規定可知，未經登記的分管契約對受讓人無效，且系爭規約亦無記載A空地為被上訴人專用云云。然公寓大廈管理條例乃於84年6月28日公布，民法第826條之1則於98年1月23日增訂，依民法物權編施行法第1條規定：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，故本件葉莊玉華（嗣由被上訴人繼承）買受系爭房地及約定專用A空地，既然在民法第826條之1增訂之前，該分管契約自不適用該增訂條文應經登記始對第三人發生效力。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與全體承購戶及受分配建物之合建地主，就屬共用部分之屋頂平台，約定由特定區分所有人使用，應解為全部共有人已合意成立分管契約（最高法院110年度台上字第2139號判決意旨參照），由是可知，公寓大廈管理條例84年6月30日公布施行後，約定專用部分非經載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條規定固不生效力，但於公寓大廈管理條例施行前已成立之分管契約，並不因此溯及失效，故上訴人主張被上訴人所稱分管契約未經登記或載明於規約，不生效力云云，自屬無據。

⒌上訴人另爭執依大法官釋字第349號解釋，應有部分受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，受讓人仍不受分管契約之拘束云云。惟查，大法官釋字第349號解釋乃原則上承認「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，並認就維持法律秩序之安定性而言，該見解有其必要，僅在應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，始例外不受拘束。本院審酌被上訴人對於A空地之利用，乃是設置鐵捲門供作停車之用，有相關照片在卷可佐（見原審卷一第29、465頁），且使用時間長達約30年，其他住戶均可從A空地之封閉外觀及使用現況，知悉該空地係由特定人使用，故其他共有人或有可能不知系爭買賣契約特約條款之具體文字內容，但可得而知系爭分管協議之存在，自應受其拘束，故上訴人上開所辯，亦無足採。

四、綜上所述，葉莊玉華（嗣由被上訴人繼承）既係於購買系爭房地之初，即依與建商約定（其他住戶買賣契約特約條款亦均相同）專用系爭土地之A空地，且A空地不影響漢唐社區住戶之出入，則被上訴人係依分管協議占有使用A空地，係有法律上原因占用A空地，並非無權占有，致系爭土地價值減損，亦非不法侵害漢唐社區全體住戶對於公共空地之使用權利。從而，上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條、第184條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭地上物移除後，將系爭土地交還上訴人及其他全體共有人；被上訴人應給付上訴人268元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應自114年6月28日起至返還系爭土地之日止，每月給付上訴人相當於租金之不當得利14元，及自每期清償日屆至之翌日起至各清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴判決，經核並無違誤，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於二審追加民法第184條第1項前段之請求權基礎，請求被上訴人應將系爭地上物移除後，將系爭土地交還上訴人及其他全體共有人；另追加民法第179條之請求權基礎，請求被上訴人應給付上訴人132,751元，及自115年1月20日民事補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不一一論述。

六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭審判長法　官　陳美利