臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

蔡百欣

訴訟代理人

陳偉仁律師

被告

京都電子遊戲場業即蔡雅婷

被告

劉明瑋

共同訴訟代理人

林德昇律師

邱靜怡律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國115年6月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠門牌號碼：嘉義市○區○○里○○路000號房屋(下稱系爭房屋)為原告與訴外人蔡百榮所共有，應有部分各2分之1 (全國財產稅總歸戶財產查詢清單，見本院卷第21頁)。詎訴外人蔡靖彥(即原告之父親，下以姓名稱之)及蔡百榮未得系爭房屋全體共有人同意，於113年12月31日由被告劉明瑋為連帶保證人，與被告即京都電子遊戲場業(負責人：蔡雅婷，下簡稱京都遊戲場)共同簽定租約(下稱系爭113年租賃契約，本院卷第41頁，原證4)，擅自將系爭房屋出租給被告京都遊戲場業使用。蔡靖彥、蔡百榮與被告間簽立之系爭113年租賃契約因未得系爭房屋應有部分超過2分之1共有人同意，則該租約對原告自不生效力。

㈡爰依民法第767條第1項前段、第821條但書規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並將系爭房屋返還原告及其他共有人全體共有。

㈢對被告抗辯之陳述：

⒈被告雖辯稱依「三子女與父親協議書」約定內容，可知蔡靖彥對系爭房屋有管理、出租、租賃變更等權利云云。然另案經承審法官要求蔡靖彥提出系爭房屋租約時，蔡靖彥僅提出系爭113年租賃契約，有另案114年4月10日言詞辯論筆錄影本、114年5月8日民事陳報狀影本可憑(見本院卷第109頁至115頁)，蔡靖彥從未提出曾在112年6月將租期展延四年之租賃契約（110年12月22日房屋租賃契約書，下稱110年租賃契約；112年6月19日增列，下稱展延條款；本院卷第71至72頁，被證2），復參原告於113年9、10月以通訊軟體LINE向被告劉明瑋詢問租約事宜時，被告賴明瑋僅回以：明天再給你好嗎？確認一下等語，亦有LINE對話紀錄截圖可憑(見本院卷第133頁至135頁)，嗣原告於113年10月7日以律師函請被告劉明瑋認明所有權人洽談租約時(見本院卷第38至39頁)，被告賴明瑋亦未提出曾有112年6月將系爭租期展延4年之事實，足徵原告對112年6月簽定之展延條款乙事並不知情，該條款應係倒填之結果，原告否認系爭110年租賃契約上之「蔡百欣」簽名及印文是其所為，亦未授權任何人簽署系爭110年租賃契約及增列展延條款，則系爭110年租賃契約及其上增列之展延條款對原告不生效力，惟原告不否認系爭110年租賃契約所載租約期限是自111年1月1日起至113年12月31日止(見本院卷第141頁)。故被告既未與原告締約，就無所謂續約系爭110年租賃契約至迄今之情事。且「三子女與父親協議書」中所謂「出租事宜由父親管理」等語，係指蔡靖彥就各筆房地之租約可進行管理並收取租金，非謂蔡靖彥得不經所有權人同意，而與他人訂立租賃契約，此自前開協議書上載有「由父親出面協同處理」等語觀之即明，故就系爭房屋租賃事務應由原告與蔡靖彥共同處理，非蔡靖彥得單獨為之。

⒉縱認被告提出之系爭110年租賃契約為真實，然系爭110年租賃契約出租人記載為蔡百欣、出租代理人為蔡靖彥、承租人為蕭筠懷；系爭110年租賃契約增列之展延條款所載甲方只有蔡靖彥；系爭113年租賃契約出租人為蔡靖彥、出租代理人為蔡百榮、承租人為蔡雅婷，可知前開契約之簽約主體均不相同，且系爭110年租賃契約與系爭113年租賃契約之租賃標的均是系爭房屋，簽約時間卻不相同，究竟前開契約間是均有效或後簽立之租約取代前租約，契約關係不明。

⒊至被告雖辯稱系爭113年租賃契約是因為被告京都遊戲場業變更負責人，才需要補簽署前開租賃契約云云。然系爭110年租賃契約原是以原告為出租人部分卻無庸補簽，被告說法顯然矛盾。

⒋京都電子遊戲場業為獨資商號，商號並無獨立法人格，縱京都電子遊戲場業之前負責人蕭筠懷與蔡靖彥定有系爭110年租賃契約增列之展延條款，效力亦不及於京都電子遊戲場業之後之負責人即被告蔡雅婷；被告蔡雅婷未曾與原告接觸、未查證原告是否同意出租，當無權使用系爭房屋；被告劉明偉並非契約當事人，亦無權使用系爭房屋。

㈣並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告及其他共有人全體；願供擔保，請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠系爭房屋原為訴外人沈愛珠所有，嗣沈愛珠於107年7月25日死亡後，其全體繼承人約定系爭房屋由原告與蔡百榮繼承，並共同簽定「三子女與父親協議書」約定「三子女承接父母資助之所有出租房地，前五年(即108年9月起至113年8月止)各筆房地政府徵收之稅費歸各所有權人繳付；出租事宜由父親管理，出租之租金收入，全數交給父親親自運用。遇有修繕、租約變更、遲付租金、鄰地紛爭、環衛問題等，由父親出面協同處理。父親每月給各子女2萬元，於翌月上旬給付，匯款至其指定之金融帳戶」等語(見本院卷第73頁)，可見蔡靖彥對系爭房屋有管理、出租、租賃變更等權利，蔡靖彥遂在其管理權限下與被告簽立租約，原告亦從中獲取租金，且原告在本院114年度訴字第81號請求返還權狀等案(下稱另案)中，係主張系爭110年租賃契約及展延至117年12月31日之約定均存在，可知原告有同意由蔡靖彥代理出租，並收取租金利益，故系爭房屋自108年12月1日起開始就出租予被告京都遊戲場使用迄今。

㈡又系爭房屋於86年1月1日以沈愛珠為出租人，出租給訴外人唐金源(見本院卷第197至199頁)；於99年12月1日係以蔡靖彥為出租人，將系爭房屋出租給訴外人唐維挺(見本院卷第201至203頁)；於99年12月1日再以蔡靖彥名義出租給唐維挺，原租期為107年11月30日，嗣以加註方式展延3年至110年11月30日止(見本院卷第205至207頁)；於108年12月1日起以原告及蔡百榮名義出租給訴外人朱嘉士(見本院卷第209至211頁)；於111年1月1日以蔡百欣名義出租給蕭筠懷(即被告京都遊戲公司之原負責人)，原定租期至113年12月31日，嗣於112年6月19日展延四年至117年12月31日(見本院卷第213至215頁)，於113年12月31日以蔡靖彥、蔡百榮名義出租給被告蔡雅婷(即114年1月14日變更為京都遊戲公司負責人，見本院卷第65至69頁)。

㈢系爭房屋於110年12月22日續訂租約即系爭110年租賃契約，租期原訂於111年1月1日起至113年12月31日止，惟該期間因遇新冠肺炎疫情，政府命令電子遊戲場所不得營業，被告因業績虧損，遂要求系爭房屋出租代理人即蔡靖彥於112年6月19日將系爭110年租賃契約之租期在113年12月31日到期後，再展延4年，即系爭110年租賃契約係自111年1月1日起至117年12月31日止，共7年，並在系爭110年租賃契約第2條及契約書末尾分別加註「※租期展延四年至民國117年12月31日止，前後共計柒年(民國112年6月19日增列)」、「民國112年6月19日甲乙雙方同意增列)本契約第二條、第八條租賃期間：展延四年至民國117年12月31日止，前後共計柒年」等語(見本院卷第72頁)。

㈣原告雖主張未授權蔡靖彥簽定系爭110年租賃契約記載之展延條款而不拘束原告，縱認拘束原告，亦不因而對被告京都遊戲場之負責人蔡雅婷生效云云。然蔡靖彥就租賃契約之展延方式，本就以「加註」模式展延，有系爭房地102年租賃契約書影本可憑(見本院卷第205至207頁)，故蔡靖彥才於112年6月19日在系爭110年租賃契約上加註展延條款，嗣因被告京都遊戲場變更負責人為蔡雅婷，需要簽立以蔡雅婷為承租人之租賃契約向主管機關作為證明之用，考量原告在此前已經以律師函告知蔡靖彥不要再以其為代理人簽立租約，故系爭113年租賃契約才沒有蔡百欣之簽名或蓋章。然另案判決已認定系爭113年租賃契約是從114年1月1日起至117年12月31日止(見本院卷第97頁)，原告雖對前開判決有提起附帶上訴，然上訴範圍是增加租金請求，對租賃契約有無效並不爭執，且該判決也已將113年9月起至114年6月止之租金收入判決應給付原告，足認系爭113年租賃契約已為原告所承認，原告主張被告部都遊戲場無權占有系爭房屋，應不可採。

㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。

四、本件爭點：

㈠系爭110年租賃契約展延條款及系爭113年租賃契約是否有效？

㈡被告京都遊戲場業即蔡雅婷、劉明瑋是否應遷讓系爭房屋返還原告及其他全體共有人。

五、本院之判斷：

㈠按共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算（最高法院114年度臺上字第22號判決意旨參照）。原告固主張三子女與父親協議書中所謂「出租事宜由父親管理」，係指蔡靖彥就各筆房地之租約可進行管理並收取租金，非謂蔡靖彥得不經所有權人同意而與他人訂立租賃契約等語，惟查，108年8月20日三子女與父親協議書之協議事項為：「一、三子女承接父母資助之所有出租房地，前五年（2019年9月起至2024年8月止）各筆房地政府徵收之稅費歸告所有權人繳付；出租事宜由父親管理，出租之租金收入，全數交給父親自行運用。遇有修繕、租約變更、遲付租金、鄰地紛爭、環衛問題等，由父親出面協同處理。父親每月給各子女TWD20000-，於翌月上旬給付，匯款至其指定之金融帳戶。二、上述房地，五年後（2024年9月起），各所有權人分別自行掌管處理，收入租金扣除修繕費及應付稅費之後，按月計算，結算後，半額送交父親，於翌月上旬給付」（本院卷第73頁），而共有物之出租，屬共有物之管理行為，業如前述，又系爭房屋屬原告與訴外人蔡百榮承接自母親之房地，為上開三子女與父親協議書之財產內容，而原告既已與訴外人蔡靖彥、蔡百榮、蔡百恩合意系爭房屋之出租事宜由蔡靖彥管理，堪認原告與蔡百榮就系爭房屋之出租事宜已授權蔡靖彥，蔡靖彥有權代理原告及蔡百榮處理系爭房屋之出租事宜。再者，證人蔡百榮於本院另案114年度訴字第81號返還權狀等案件審理時證述：簽系爭協議書時現場至少有3人，代書蔡純國、蔡靖彥與證人蔡百榮，蔡百欣是否有在場其無法確定，前開協議書係蔡百欣所擬，傳在家庭群組中，蔡百欣、蔡靖彥及其他兄弟姊妹皆無異議，後來這份協議書內容並未更改；協議書協議事項第一點的意思是指不動產之出租及管理由父親蔡靖彥負責，租金收入由蔡靖彥自行運用，若有租金收入，蔡靖彥會按月給每名子女2萬元，第二點的意思是指自西元2024年9月1日開始，每名子女各自管理自己名下不動產，所得即指租金扣除修繕費、管理費、公部門稅費後，一半之金錢送交給蔡靖彥等語（本院114年度訴字第81號卷第384頁）；證人蔡百恩於上開案件審理時證述：系爭協議書是由代書蔡純國郵寄給伊簽名，伊簽名蓋章後再寄回給蔡純國，伊簽名蓋章時其餘在協議書中之協議簽署人均已簽名蓋章，但伊並未親自看到其餘之人親自簽名或蓋章；協議書第一點係指自2019年起至2024年8月止，原本由蔡靖彥管理之不動產，繼續由蔡靖彥管理，當時蔡靖彥管理之不動產，全部均在所有子女名下，租金均由蔡靖彥收取，蔡靖彥再每月給每名子女2萬元，後來大概有2、3年左右，蔡靖彥均未按月給付前開2萬元，協議書第二點係指，上述房屋自2024年9月開始由各不動產之所有權人自行管理，每人的租金收入扣除修繕費用、應付稅費後，一半給蔡靖彥等語（本院114年度訴字第81號卷第386至387頁），又原告於本院114年度訴字第81號請求返還權狀等事件亦不否認，系爭房屋於原告與蔡靖彥之協議書已記載「使用情形：亮點pachico18萬/月每月15日匯入父親…合庫」，原告與蔡靖彥簽立系爭協議書時，系爭房屋即已出租，且出租事宜自始係由蔡靖彥管理（本院卷第84至85頁），且上開三子女與父親協議書亦無明文約定關於系爭房屋之續租需個別經原告同意，足認蔡靖彥依三子女與父親協議書之授權，於113年8月前，有權就系爭房屋為出租之管理行為。

㈡原告又主張系爭110年租賃契約、系爭110年租賃契約增列之展延條款、系爭113年租賃契約之簽約主體均不相同，且系爭110年租賃契約與系爭113年租賃契約之簽約時間不相同，契約關係不明。惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。而代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條之規定自明；若代理人以自己名義與他人為法律行為，則該法律行為發生之效果，應由代理人自行承擔，最高法院74年度台上字第605號裁判要旨可資參照。又代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」，最高法院82年度台上字第672號裁判要旨、92年度台上字第1064號裁判要旨亦可參照。經查，系爭110年租賃契約之出租人為原告，出租人代理人為出租人之父即蔡靖彥，又原告與蔡百榮、蔡百恩、蔡靖彥簽立上開三子女與父親協議書，約定出租事宜由蔡靖彥管理（本院卷第72至73頁），是蔡靖彥在系爭房屋出租之事項，自有代理原告與他人簽訂租賃契約之權限，先予敘明。再查，蔡靖彥於110年租賃契約第三條、及契約末註記「租期展延四年至民國117年12月31日止，前後共計柒年（民國112年6月19日）」、「（民國112年6月19日甲乙雙方同意增列）本契約第二條、第八條租賃期限：展延四年至民國117年1231日止，前後共計柒年」（本院卷第71至72頁），揆諸前揭說明，上開以蔡靖彥名義所簽訂之110年租賃契約展延條款，非以本人（即原告）名義為法律行為，是除原告舉證證明相對人（即承租人）明知或可得而知者，始對本人發生代理之效力外，則該法律行為發生之效果，應由代理人自行承擔。參以蔡靖彥於108年11月29日即以原告為出租人、其為代理人，就系爭房屋出租予訴外人朱嘉士，而簽立租賃契約，有被告所提房屋租賃契約書影本在卷可查（本院卷第209至211頁），又系爭110年租賃契約亦係蔡靖彥以原告為出租人、其為代理人，就系爭房屋出租予訴外人蕭筠懷，且承租人之連帶保證人均為被告劉明瑋，足見訴外人蕭筠懷、被告劉明瑋明知蔡靖彥係代理原告與其簽訂租賃契約，租賃期間展延4年至117年12月31日止，前後共計7年，是蔡靖彥就系爭房屋與訴外人蕭筠懷簽訂之110年租賃契約展延條款，自直接對原告發生效力。

㈢再查，京都電子遊戲場業於114年1月13日變更負責人為被告蔡雅婷，有京都電子遊戲場業資料、臺灣公司網資料在卷可佐（本院卷第23至27頁、第65至69頁），原告據此主張京都電子遊戲場業為獨資商號，無獨立之法人格，縱京都電子遊戲場業之前負責人蕭筠懷與蔡靖彥定有110年租賃契約展延條款，效力亦不及於被告蔡雅婷；系爭113年租賃契約是蔡靖彥、蔡百榮未得系爭房屋之全體共有人同意而出租予被告蔡雅婷，對原告自不生效力等語。查系爭110年租賃契約及展延條款係由經三子女與父親協議書授權之蔡靖彥為出租之管理行為，對原告發生效力，業經本院認定如前，惟依上開三子女與父親協議書（本院卷第73頁），蔡靖彥僅於113年8月前有權就系爭房屋為管理行為，113年9月起由原告自行管理系爭房屋，且原告於113年10月7日寄發律師函予訴外人蕭筠懷、被告劉明偉、訴外人朱嘉士及蔡靖彥，告知其等原告為系爭房屋之所有權人，應認明所有權人洽談租賃事宜，有唯心法律事務所113年10月7日唯律字第1131007002號函影本存卷可查（本院卷第29至40頁），堪認被告劉明偉、訴外人蕭筠懷、朱嘉士、蔡靖彥已知悉原告反對由他人代理出租系爭房屋之意思。又獨資經營事業之商號與其主人係屬一體，該商號僅為商業名稱，並非自然人之本體，如以獨資商號名義為法律行為，除由商號經理人為之外，須由商號所有人親自為之或授權他人為之（最高法院94年度臺上字第1410號判決意旨參照）。獨資商號與其負責人為同一權利主體（最高法院95年度臺上字第1409號、1590號判決意旨參照）。而京都電子遊戲場業原以蕭筠懷為登記負責人，於114年1月變更以被告蔡雅婷為登記負責人，有京都電子遊戲場業資料在卷可參（本院卷第23至27頁），則被告京都電子遊戲場業即蔡雅婷如欲繼續占有使用系爭房屋，自應得系爭房屋之所有權人即原告、訴外人蔡百榮之同意，而蔡靖彥自113年9月起即無權管理系爭房屋，其自無權於113年12月31日代理原告與被告蔡雅婷簽立系爭113年租賃契約，堪認系爭113年租賃契約對原告不生效力。

㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項、第821條分別定有明文。系爭113年租賃契約對原告既不生效力，則原告主張被告占有系爭房屋加以使用，應屬無權占有，依前揭法條規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

㈤被告雖抗辯原告於另案另案本院114年度訴字第81號返還權狀等案件，請求蔡靖彥返還113年9月至114年6月之10個月租金合計90萬元，可見原告承認蔡靖彥對系爭房屋之出租行為，並以租賃契約作為向蔡靖彥請求給付租賃所得之依據等語，為原告所否認，查蔡靖彥於另案本院114年度訴字第81號返還權狀等案件所陳報之租賃契約為本件原告所提原證4之系爭113年租賃契約（本院卷第41至42頁），惟系爭113年租賃契約對原告不生效力，業經本院認定如上，而依被告所提被證三之三子女與父親協議書（本院卷第73至81頁），蔡靖彥自113年9月起即無權管理系爭房屋及收取租金，而應係由系爭房屋之所有權人即原告收取租金後，將租金之半額送交蔡靖彥，蔡靖彥既仍以管理人自居而向承租人收取租金，其保有租金無法律上原因，原告自得對蔡靖彥請求返還，尚難遽以原告另案對蔡靖彥請求返還不當得利即謂原告已默示承認系爭113年租賃契約，是被告此部分之答辯，尚非可採。

六、綜上所述，系爭110年租賃契約及展延條款之承租人為訴外人蕭筠懷，並非本件被告，本件被告自不得以系爭110年租賃契約及展延條款對原告主張有權占有系爭房屋，而系爭113年租賃契約未經原告同意，對原告不生效力，本件被告亦不得以系爭113年租賃契約作為有占有使用系爭房屋之正當權源。從而，原告依據民法第767條第1項前段、第821條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人為有理由，應予准許。

七、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

八、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定結論不生影響，爰不予一一論究，併予敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第三庭法　官　葉南君