臺灣嘉義地方法院八十九年度訴字第七八八號

臺灣嘉義地方法院民事判決　八十九年度訴字第七八八號

原告

丙○○

被告

富美津實業股份有限公司

兼法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告富美津實業股份有限公司應給付原告新台幣（下同）七十三萬元，被告陳綉娟應給付原告一百五十五萬元，及均自本起訴狀繕本送達被告公司及被告乙○○翌日起至清償日止，按年利息百分之五計算之利息，並均願供擔保請准宣告假執行。添

二、陳述：

（一）緣原告於民國八十四年六月二十日向被告公司（原名為岱堡貿易股份有限公司，於八十七年十二月二十四日名稱變更）購買坐落嘉義縣溪口鄉○○段三六之三二、三六之三四及三六之三六地號土地上所興建「溪口鎮寶」店面之編號Ａ１號樓房壹棟（門牌現編訂為：嘉義縣溪口鄉○○路八十八號），價款為二百零八萬元，約定銀行貸款為一百三十五萬元，自備款七十三萬元，原告並於當日同時向被告乙○○購買上開房屋坐落之基地（下均稱系爭房地），價款為四百四十二萬元，約定銀行貸款為二百八十七萬元，自備款為一百五十五萬元，原告依約以現金支付及建材抵付上開自備款全部後，被告僅完成房屋之結構體即告停工，未依約定期限建造完成，至今仍未復工興建，致上開房屋存有瑕疵無法達到通常效用，原告依民法第三百五十九條之規定，以本起訴狀繕本送達被告，為解除上開買賣契約之意思表示。

（二）原告已向被告公司繳付自備款七十三萬元，及向被告乙○○繳付自備款一百五十五萬元，且因被告未完工，原告另僱工舖設磁磚計花費工資四萬二千七百元及材料三萬一千二百五十元，兩造既已解除契約，被告自應將所受領之上開價金及其利息返還原告，為此，訴請被告應給付如訴之聲明所示之金額及法定利息。

三、證據：提出預售房屋買賣契約書、土地預定買賣契約書、對帳單、台灣嘉義地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第四四九一號不起訴起分書、公司變更查詢單各一份（以上均為影本）、相片二十二張為證。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）原告於八十四年六月二十日購買系爭房地，總價款六百五十萬元，原告僅支付系爭土地、房屋自備款各一百零三萬元及四十九萬元，共計一百五十二萬元，加計建材費用總計二百零六萬四百元或原告另案所述之二百十萬元，然本件自備款應繳付二百二十八萬元，原告尚積欠十八萬元及銀行貸款三百四十萬元，且依上開買賣契約第四條約定，預定銀行貸款金額為土地部分二百八十七萬元、房屋部分一百三十五萬元，而銀行核貸金額為三百四十萬元，尚不足八十二萬元，依上開約定，應由原告以現金繳足，故原告計尚欠自備款一百萬元。

（二）又系爭房屋早已完工，於八十五年四月三十日已領到使用執照，嗣並辦理保存登記、過戶及貸款手續，復於八十五年十一月核准貸款，隨時可以辦理過戶，非如原告所述，結構體完成即停工，若未完工豈能核領到使用執照，且現場堪驗屋內衛浴設備、磁磚、地磚及粉刷皆已完成，隨時可以交屋，被告數次通知原告繳納期款，原告拒不繳付尾款及辦理過戶，是原告之請求並無理由。

三、證據：提出土地買賣契約書二份、本院八十六年度自字第九三號刑事判決、台灣高等法院八十七年度上易字第一三四五號刑事判決、不起訴處分書、查詢單及嘉義縣政府建設局使用執照各一份、土地暨建築改良物所有權狀五份、買賣所有權移轉契約書十份、對帳單二份（以上均為影本）為證。

丙、本院依職權調取台灣嘉義地方法院檢察署八十九年度偵字第四四九一號偵查卷、本院八十六年度自字第九三號刑事卷，並至現場履勘。

理由

一、原告起訴主張：原告於民國八十四年六月二十日向被告公司購買坐落嘉義縣溪口鄉○○段三六之三二、三六之三四及三六之三六地號土地上所興建「溪口鎮寶」店面之編號Ａ１號樓房壹棟（門牌現編訂為：嘉義縣溪口鄉○○路八十八號）（下稱系爭房屋），雙方約定銀行貸款為一百三十五萬元，自備款七十三萬元，計價款二百零八萬元；原告並於當日同時向被告乙○○購買系爭房屋坐落之上開基地（下稱系爭基地），雙方約定銀行貸款為二百八十七萬元，自備款為一百五十五萬元，計價款為四百四十二萬元，總計買賣價金為六百五十萬元，兩造並各簽有土地及房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣原告依約以現金支付及建材抵付上開自備款全部後，被告僅完成房屋之結構體即告停工，未依約定期限建造完成，至今仍未復工興建，致上開房屋存有瑕疵無法達到通常效用，原告乃依民法第三百五十九條之規定，以本起訴狀繕本送達被告，為解除上開買賣契約之意思表示。又原告已向繳付自備款計二百二十八萬，且因被告未完工，原告另僱工舖設磁磚計花費工資四萬二千七百元及材料三萬一千二百五十元，兩造既已解除契約，被告自應將所受領之上開價金二百二十八萬元返還原告，爰訴請被告應給付如訴之聲明所示之金額及法定遲延利息等語。

二、被告則以：原告與被告簽立系爭買賣契約，購買系爭房屋及基地，總價款六百五十萬元，惟原告僅支付系爭房屋及基地自備款各四十九萬元及一百零三萬元，共計一百五十二萬元，加計建材費用總計二百零六萬零四百元或原告另案所述之二百十萬元，然系爭買賣自備款應繳付計二百二十八萬元，原告尚積欠自備款十八萬元及應辦理銀行貸款三百四十萬元，且依系爭買賣契約第四條約定，預定銀行貸款金額為土地部分二百八十七萬元、房屋部分一百三十五萬元，而銀行核貸金額為三百四十萬元，尚不足八十二萬元，依上開約定，應由原告以現金繳足，故原告計尚欠自備款一百萬元，而系爭房屋已於八十五年四月三十日取得使用執照，其他購買戶並已辦妥保存登記、過戶及貸款手續，且於八十五年十一月間經銀行核准貸款，原告隨時可以辦理過戶完成交屋手續，雖被告數次通知原告繳納期款，然原告拒不繳付尾款及辦理過戶，是原告之上開請求，並無理由等語，資為抗辯。

三、查原告於八十四年六月二十日向被告公司購買系爭房屋，雙方約定銀行貸款為一百三十五萬元，自備款七十三萬元，計價款二百零八萬元；原告並於當日同時向被告乙○○購買系爭基地，雙方約定銀行貸款為二百八十七萬元，自備款為一百五十五萬元，計價款為四百四十二萬元，總計買賣價金為六百五十萬元，兩造並各簽訂系爭買賣契約之事實，有系爭買賣契約書在卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、次按買受人之物之瑕疵擔保請求權，依民法第三百五十四條第一項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條前段規定解除契約，此有最高法院八十七年度台上字第二五一六判決意旨可資參照。查原告主張其購買系爭房屋、土地，已依約以現金支付及建材抵付上開自備款全部後，被告僅完成房屋之結構體即告停工，未依約定期限建造完成，至今仍未復工興建，致上開房屋存有瑕疵無法達到通常效用，原告依民法第三百五十九條之規定，予以解除系爭買賣契約乙節，並提出現場相片二十二張為證，業為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。經查：

（一）本件買賣契約雙方約定房屋、土地部分自備款各為七十三萬元、一百五十五萬元，合計自備款為二百二十八萬元，已見前述，被告抗辯原告加計材料等費用僅繳付二百一十萬元，尚積欠自備款十八萬元，且未配合辦理銀行貸款三百四十萬元等語，經本院細繹原告提出之系爭買賣契約書所附繳款明細表，其中就系爭房屋部分，原告自支付訂金迄外部貼磚完成計繳付期款四十九萬元，土地部分則計繳付一百零三萬元，有上開繳款明細表收款明細可按，又原告另以建材、工資抵償自備款，總計自備款已繳付二百一十萬元，固為被告所不爭執，然逾此金額，既為被告所否認，原告對於上開自備款已全數繳付之有利於己之事實，復未舉證已實其說，其所辯上開自備款已全數繳付乙事，自難採信。

（二）又被告抗辯系爭房屋已於八十五年四月三十日取得使用執照，其他購買戶並已辦妥保存登記、過戶及貸款手續，且於八十五年十一月間經銀行核准貸款，業據提出土地買賣契約書、嘉義縣政府建設局（八五）溪鄉建使字第三六號使用執照一份、土地暨建築改良物所有權狀五份、買賣所有權移轉契約書十份等件為證，復經本院履勘現場查證屬實，並製有勘驗筆錄在卷足憑，堪可採信。原告雖主張本件被告僅完成房屋之結構體，未依約定期限建造完成云云，提出現場相片二十二張為證，然觀之上開現場相片，顯見系爭房屋結構業已完成，且房屋鐵門深鎖，並無法知悉屋內設備，況與系爭房屋同時動工建造之同批房屋，業均已取得使用執照並完成過戶，且系爭房屋均已完工，亦經本院勘驗無訛，已見上述，是以，徒以上開當時之現場相片，尚難認系爭房屋興建進度及完工情形，亦難據為有利原告之認定，原告此部份之主張，顯難採信。

（三）次查，被告另抗辯其已於八十五年五月間通知原告辦理銀行貸款及交屋，但原告並未配合辦理銀行貸款，且原告亦可隨時前往交屋等語，原告雖否認被告有通知交屋，但亦自承被告當時確有通知辦理銀行貸款事宜，是本件既因原告未配合辦理銀行貸款及尚積欠自備款未全數繳清，應屬可歸責於原告致遲未完成交屋手續，又系爭房屋雖於八十五年四月三十日取得使用執照，已見上述，惟屋內尚有電力插座缺損、電源總開關僅有電力配線，並無電源開關座，二樓樓梯間油漆有剝落、一樓衛浴室洗臉盆卸置地上、二樓及三樓衛浴室之洗臉盆與抽水馬桶遭拆卸等部分瑕疵，有上開勘驗筆錄可按，且參以上開瑕疵亦非不能修繕除去，又被告於本院現場履勘時，業已表示上開瑕疵均可隨時予以修繕等語，揆諸前揭說明，原告主張依民法第三百五十九條前段規定解除本件買賣契約，自有未合，亦顯失公平，難認有理。

四、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，既無理由，其訴請被告公司應給付原告七十三萬元，被告陳綉娟應給付原告一百五十五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦屬無據，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。

五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予贅述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B法　官　李文輝

~B書記官　楊福源