臺灣嘉義地方法院95年度重訴字第83號｜法律人

臺灣嘉義地方法院民事判決　95年度重訴字第83號原　　　告　己○○ 1 丙○○ 丁○○ 8號前列三人共同訴訟代理人　陳信宏律師被　　　告　甲○○ 號戊○○ 乙○○ 32 上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院判決如下：主文確認被告甲○○、戊○○分別與被告乙○○及原告間就如附表所示之不動產租賃關係不存在。被告甲○○、戊○○應將如附表所示之房屋遷讓交還原告，並將土地交還原告。被告應連帶給付原告自民國95年5月24日起至交還前開房屋土地之日止，按月以新臺幣伍萬伍仟玖佰壹拾元計算之損害金。訴訟費用由被告連帶負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）先位聲明： 1.確認被告甲○○、戊○○與被告乙○○及原告間就附表所示不動產之租賃關係不存在。 2.被告甲○○、戊○○應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。 3.被告甲○○、戊○○、乙○○應連帶給付原告自民國（下同）95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以新臺幣（下同）5萬5910元計算之損害金。 4.訴訟費用由被告負擔。（二）備位聲明： 1.被告甲○○、戊○○應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。 2.被告甲○○、戊○○應連帶給付原告自民國95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以5萬5910元計算之損害金。 3.訴訟費用由被告負擔。二、陳述：（一）先位之訴部分： 1.緣原告丁○○與訴外人黃孟嘗經由鈞院94年度執字第2320號強制執行事件，買受被告乙○○所有如附表所示不動產及嘉義市○區○○○段97-3地號土地，經繳足全部價金後，於民國95年5月4日由鈞院發給不動產權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記在案。嗣訴外人黃孟嘗於95 年5月17日，將其就附表所示不動產之應有部分1/2 出賣予原告3人，並於95年5月24日辦妥所有權移轉登記，而由原告3人共有如附表所示之不動產，核先敘明。 2.被告乙○○、甲○○、戊○○於鈞院94年度執字第2320 號強制執行事件中，明知其等間，並無就附表所示之不動產訂立租賃契約，竟通謀虛偽意思表示，不實向鈞院民事執行處主張被告甲○○承租附表所示之不動產，租期自91年6月24日起至97年6月23日止；被告戊○○於91 年6月24日起承租進住云云，致鈞院民事執行處於拍賣公告上註明並不為點交該不動產。被告甲○○、戊○○並進而在附表所示之不動產上非法經營KTV生意迄今，侵害原告對附表所示不動產之所有權，致受有相當租金之損害。 3.原告主張被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係不存在，理由如下： ⑴被告乙○○於臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查中所提出之公證書附件之房屋租賃契約書，固為被告乙○○與甲○○所簽訂，但租賃標的房屋所在地及使用範圍係「嘉義市○區○○里○○鄰○○路121號」，並不屬於系爭不動產之範圍內，核先敘明。 ⑵被告乙○○與甲○○在「形式上」簽訂房屋租賃契約書，並持往法院公證，不代表其等在「實質上」有訂定該租賃契約，經查本件系爭不動產於91年5月20日即遭查封，其等隨即於91年6月24日書立該房屋租賃契約書供公證，顯然意在阻止日後不動產遭他人拍定，屬於通謀虛偽意思表示而成立之租約，事後更以被告戊○○入住，致執行法院於拍賣公告註明為不點交。 ⑶經原告委請律師發函至系爭不動產地址，被告甲○○、戊○○均未居住該處，故信函遭退件，足見其2人確未承租該處，否則，縱其承租該處後，交由他人使用，該他人亦應會代其收受信函，至少會通知其前往郵局領取招領之信件才符合常情。 ⑷依據被告甲○○於95年12月13日，在臺灣嘉義地方法院檢察署95年度交查字第1232號案件偵查中之供述可知，其與被告乙○○間就系爭不動產之租賃契約，確實為通謀虛偽意思表示，屬於無效之法律行為。（例如：被告甲○○供稱門牌忘記了、租多久忘了、對於如何繳交租金及保證金等租賃契約相關細節，均不清楚，並表示當初只說要租6個月而已，不知為何變成6年，且被告甲○○根本未繳過租金或保證金） 2.被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係不存在，已如上述，則被告甲○○、戊○○占用系爭不動產自屬無權占有，應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。 3.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得對之請求返還其物；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第767條上段、第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。本件被告甲○○、戊○○、乙 ○○通謀虛偽成立租賃契約而無權占有系爭房屋，使原告對系爭房屋不能為使用收益，是被告3人顯係共同不法侵害原告對系爭房屋之所有權，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告等遷讓系爭房屋，並交付系爭土地，及連帶賠償相當於租金之損害金。是被告應自民國95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以5萬5910元計算之損害金。（計算式：923(土地面積)×7269（依土地登記謄本所載，系爭土地93年之申報地價為7269元/平方公尺）×10%（參酌系爭土地坐落之地理位置，交通便利，商業機能良好，應以土地申報總價額年息10%計算相當於租金之不當得利為適當）÷12＝55910.725）。二、備位之訴部分： 1.本件縱認被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係存在，被告占用系爭不動產仍屬無權占有，應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告，理由如下： ⑴被告迄今拒不出庭應訊，未就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，應認原告此部分之請求為有理由 ( 最高法院72年度台上字第1552號判決參照)。至被告被告乙○○雖於臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查中提出公證書，然其附件之房屋租賃契約書，租賃標的房屋所在地及使用範圍係「嘉義市○區○○里○○鄰○○路12 1號」，並不屬於系爭不動產之範圍內，與本件無關。 ⑵按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之，且所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號、臺灣高等法院85年度抗字第1622號判決參照）。本件縱認被告乙○○與甲○○就系爭房屋訂有租賃契約，其訂定契約之時間在系爭不動產遭查封（91年5月20日）之後，對於原告自不生效力。 ⑶退步言之，縱認被告乙○○與甲○○間就系爭不動產訂有租約，且得對抗原告，原告於取得所有權後，未曾自被告處收取到任何租金 (被告乙○○於偵查中表示亦未再收到任何租金，且被告甲○○更表示未曾繳交租金) ，經多次催告被告給付，均置之不理，且未經同意，擅將系爭不動產轉租他人（已轉租訴外人黃志義經營志義企業社），並供非法營業使用，原告亦曾發函終止租賃契約，並於95年11月22日，再以民事補充起訴理由狀( 二)向被告為終止系爭不動產租賃契約之意思表示，故被告亦屬無權占有系爭不動產。 2.被告無權占有系爭不動產而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，依民法第179條之規定及最高法院61年台上字第1695號例，被告應負返還相當於租金利益之義務，其金額同上所述。三、證據：提出不動產權利移轉證書影本1份、土地登記謄本1份、台灣嘉義地方法院94年度執字第2320號強制執行事件拍賣公告資料1份、嘉義市地政事務所網路申領異動索引資料1份。乙、被告方面：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。丙、依職權調閱本院91年度嘉院公第00000000號公證卷宗、91年度執字第5773號、93年度執字第499號、94年度執字第2320 號執行卷宗、臺灣嘉義地方法院檢察署95年度發查字第1232號、95年度他字第1974號偵查卷宗。理由一、本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告於起訴狀請求確認僅提出先位聲明，嗣後擴張備位聲明，並擴張損害賠償之金額，於法並無不合，應予准許。三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，原告主張被告甲○○、戊○○與被告乙○○間租賃契約係虛偽成立而不存在，故被告甲○○、戊○○與原告間之租賃契約亦不存在，對原告而言，租賃契約是否有效存在，即屬不確定，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益，應予准許。四、原告先位聲明主張被告乙○○與甲○○虛偽成立租賃契約，並供被告戊○○入住，被告3人顯係共同侵權行為，以阻止拍賣等情，業據提出不動產權利移轉證書影本1份、土地登記謄本1份、台灣嘉義地方法院94年度執字第2320號強制執行事件拍賣公告資料1份、嘉義市地政事務所網路申領異動索引資料1份為證，而被告3人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。故原告先位聲明請求確認該租賃契約無效，並請求被告甲○○、戊○○應交還該房屋及土地，另對被告3人請求相當租金之損害賠償，均屬有理由，應予准許。又其先位之訴既經准許，備位之訴即毋庸審酌併此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月 17 　　日民一庭法　官　林世芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　1　　月　　17　　日書記官　許龍崑

臺灣嘉義地方法院95年度重訴字第83號

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