臺灣嘉義地方法院96年度重訴字第23號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　96年度重訴字第23號

原告

丁○○

訴訟代理人

何永福律師

被告

嘉泰國際開發有限公司

法定代理人

乙○○

被告

丙○○

被告

前列二人共同

訴訟代理人

張雯峰律師

　　　　　　奚淑芳律師

上列當事人間返還價金事件，本院判決如下：

主文

事實

一、原告方面

㈠聲明：

1.被告嘉泰國際開發有限公司（下稱嘉泰公司）應給付原告新台幣（下同）637萬6千元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2.被告丙○○應給付原告新台幣2萬元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

3.原告供擔保為條件請准宣告假執行。

4.訟費用由被告負擔。

㈡陳述

1.原告於94年8月11日與被告嘉泰公司，訂立「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約書），購買座落於嘉義市○○段6之5號、同段6之6地號等2筆土地上所預售湖適編號Ｄ６號（下稱Ｄ６）房屋乙戶，面積共計108坪，總價金為新台幣718萬元（依系爭房屋合約書第2、3、5條房屋面積為331平方公尺，總價672萬元，嗣後房屋面積增加為108坪，總價金為718萬元），原告在上開同一時日，另與被告丙○○訂立「土地預定買賣合約書」（下簡稱系爭土地合約書），購買上述座落於長竹段6之5地號、6之6地號土地，Ｄ６房屋座落之基地，面積共計234平方公尺，總價金1008萬元（均參照系爭土地合約書第1、2、3條）。原告在購買上述Ｄ６房地時，即表示Ｄ６必須係獨棟房地始願購買，而被告亦表示Ｄ６房地確屬獨棟，並未與他屋相連接，且提供原告廣告DM1本，在廣告中指稱D6係由D7與D8兩房屋合併興建成獨棟，與隔鄰C1房屋有留設空地作間隔。原告在興建過程中，均依約給付房地價款，其中房屋已付價款為494萬元，土地價款為2萬元，然原告在96年1月2日卻發現被告嘉泰公司利用房屋使用照核發後，竟然在C1房屋與原告所買之D6房屋中間空地施工，擴充C1房屋面積，當時原告即發函制止，並請被告恢復原狀，然被告均置之不理，且繼續興建，最後造成原告所買之D6房屋竟與C1房屋變成連棟房屋，影響D6房屋之美觀與價值。

2.依兩造所訂立系爭房屋合約書第7條第2項規定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書.... 」，被告嘉泰公司就D6與C1房屋，當初向嘉義市政府所提出之工程圖樣均屬獨棟房屋，然被告嘉泰公司在嘉義市政府核發使用執照後，竟然擴建C1房屋，造成致使與D6房屋相連接而變成連棟房屋，有關嘉泰公司上述搭蓋違建行為顯然有違反上述合約第7條第2項應依「嘉義市政府工務局核准之工程圖樣」施工條款，依系爭房屋合約書第18條第1項規定，原告通知被告嘉泰公司改善，然被告均置之不理，故原告依系爭房屋合約書第18條第1項及第21條規定，解除系爭房屋與土地之買賣合約書。系爭合約既已解除，則被告嘉泰公司除應返還已付房屋價金494萬元，更應依系爭房屋買賣合約書第18條規定，賠償原告房屋總價（718萬元）百分之20之違約金，即143萬6千元。另被告丙○○則應返還土地價款2 萬元。

3.退一步言，假設被告嘉泰公司並無違反系爭房屋買賣合約書第7條第2項規定，然被告嘉泰公司在94年8月1日與原告訂約時，早已承諾C1購買戶將預留之空地擴建搭蓋，使C1與D6成為連棟房屋，然該公司卻隱瞞此事，且欺瞞原告，向原告表示所出售之D6房屋確屬獨棟，使原告陷於錯誤，而與之訂約，被告嘉泰公司顯然有詐欺行為，今原告依民法第92條規定，亦已依法撤銷買賣之意思表示，系爭房屋與土地之買賣合約既已撤銷，則被告自應返還所收之價金，且賠償原告所受之損害。依被告所出具之廣告圖，D6與C1兩棟間係設計綠帶作防火間隔，被告在出售D6房屋時，已向原告保證係屬獨棟，當時被告已知C1買主要將違建搭蓋出來，且被告又配合C1買主變更結構及管路並預留給被告搭蓋違建，足見被告在與原告簽約時，已預見將來C1與D6會變成連棟，然被告未將此事告知原告，且又向原告保證係屬獨棟房屋，揆之上開最高法院判決意旨，被告確有詐欺行為。

4.再退一步言，假設原告上述詐欺行為之主張，亦無理由時，本件系爭房屋，既與C1成為連棟，其價值顯然減少，且不符合原告當初購買時，被告所保證「獨棟」之品質，依民法第354條規定，被告應負物之瑕疵擔保責任。依民法第359條規定，原告自得解除契約，今以本書狀作為解約之意思表示，並請求返還價金與損害賠償。又本項主張係屬訴訟標的之追加，因係基於同一事實，並不影響被告之防禦及訴訟之終結。

5.損害賠償部分：依系爭房屋買賣合約書第18條規定，原告無庸舉証，被告即應賠償原告所繳房屋總價百分之20違約金，而原告所受實際損害如下：

⑴向高鑫公司購買升級之衛浴設備2套，補繳差價1萬6千元。

⑵請「翰閣建築暨室內設計事務所」對系爭房屋做規劃設計，花費17萬元。

⑶購買廚具遭沒收訂金20萬元。

⑷購買冷氣及安裝費用，遭沒收訂金32萬元。

6.原告並不知D6房屋興建於緊鄰D6基地與C1基地之交界處，依據被告所提供之廣告DM，D6房屋與C1房屋間確實留有綠帶，依據消費者保護法第11條第2項之規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」，且依據該法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，故本件被告未依廣告在D6 房屋與C1房屋留綠帶，已屬違約。

㈢證據：提出房屋預定買賣合約書影本1份、土地預定買賣合約書影本1份、廣告單影本1份、照片2份、存証信函影本3份衛浴變更表影本1份、契約書影本1份、估價單影本3份。

二、被告方面

㈠聲明：

1.原告之訴均駁回。

2.訴訟費用均由原告負擔。

3.如受不利判決，被告等願供擔保請准免假執行。

㈡陳述：

1.被告固不否認湖適編號C1房地（下稱C1）之訂約，在系爭房地訂約以前，然答辯人等於C1房地訂約時，並未約定該屋之違章建築新建由被告負責興建，此可以傳訊C1房地之買受人甲○○以為證明。查C1房屋之違章建築新建既非與被告訂約，亦非由被告負責興建，則C1房屋之違章建築新建自無可歸責於被告。

2.第查，被告與原告就D6之房地訂約時，確於系爭房屋合約第7條第2項約定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件（三）之建材設備表施工……」。而被告嘉泰公司就D6房屋之新建，確悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件（三）之建材設備表施工，並無違反上開約定之情事，且被告嘉泰公司就D6房屋之新建工程亦無不同，至若C1房屋確有違章建築新建，然該違章建築新建為C1房屋所有人自已所為，並未與被告訂約，且非被告所為，被告實無法控制風險，依風險控管之法理，自無要求被告應對違章建築之新建負責之理。故此，被告於94年8月11日，就嘉義市○○段6之5及同段6之6地號土地，及其上D6之房屋，與被告訂立買賣契約時，即無關於契約之重要事項故為隱匿之情事，原告主張被告等於契約之重要事項故為隱匿顯有誤會，原告撤銷意思於法即有未合。

3.原告主張解除系爭房地買賣契約，無非以其於96年1月2日以嘉義市○○路郵局存證信函第3號，催告被告應將C1房屋之違章建築拆除，被告均置之不理，使原告購買之D6之房屋雖名為獨棟，然形同連棟房屋，違反系爭房屋合約第7條第2項，依房屋買賣契約第18條及第21條規定解除房地買賣契約。然經查C1房屋之違章建築之新建既非被告所為，且其拆除與否之權責機關，應為嘉義市政府，並非被告所能為，且被告復無契約上之權限可以拆除C1房屋之違章建築，又，原告與被告之訂立系爭房屋合約第7條第2項，解釋其意思表示，實無可能認定被告有拆除C1房屋之違章建築之義務，依此被告既無債務不履行，則原告主張依房屋買賣契約第18條及第21條規定解除房地買賣契約，即有未合。

4.被告僅「消極預留增建結構」，並非「積極協助違法增建」，按預售屋具有以下兩種特點：1.通常是建商先售後建的建物2.在預售屋仍為結構體時，購屋人可以依照自己的喜好，在合理的範圍內做工程上的變更。實務上許多買受人係因為特點2之利益而願意購買預售屋，倘若喪失變更工程之利益者，預售屋之買賣即失其意義。本件被告所販售者既然為預售屋，則被告配合C1房屋買受人之要求而預留增建結構，乃預售屋交易上之常規，更況且被告雖依C1房屋買受人之要求預留增建結構，然並未對後續之增建或改建部分有積極之作為，C1房屋之增建或改建部分，既經原告自認且經鈞院查明係C1房屋之買受人委託他人所為，則被告既未承造C1房屋之增建或改建部分，即無原告所主張，被告有違反嘉義市政府工務局所核准之「工程圖樣」施工之情事。D6房屋建築於邊界線上，其與鄰房緊鄰之風險，應自行負擔。按D6新建房屋座落於基地之位置，係依原告之意緊鄰D6基地與C1基地之交界處，原告買受該屋時，應可預見其房屋之外壁將緊臨C1基地，且原告亦知悉D6房屋與C1房屋間之空地為C1房屋所有人所有，基於所有權自由支配之原理，原告理應預見C1房屋所有人於利用空地拓建或為其他利用時，將使其D6房屋無法與鄰地保持相當之間距，然原告竟仍將D6房屋興建於緊鄰D6基地與C1基地之交界處，則其房屋與鄰房相緊鄰之風險，當由原告自行承受，而非將責任轉嫁於被告，甚至要求被告有負有禁止C1房屋所有人增建之義務。

5.本於隱私權之保障，被告對於C1房屋買受人欲如何增建或改建無告知原告之義務。本件C1房屋所有人既然未授權於被告就房屋如何增建或改建可向他人透漏，且依經驗法則其不欲為公眾窺知亦可想像，故此被告從隱私權保障之角度而言，對於此項資訊自不應向他人透漏。且試想，若建商可隨意向他人透漏買受人之建築格局、屋內擺飾甚至透露何處裝設有防窺視、防盜等監視設備，則買受人之隱私權何以確保。C1對於其空地應如何利用，非被告所能干涉，且增建、改建之監督權屬嘉義市政府，非建築廠商所能控管，按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。建築廠商對於建築施工若有違反相關法令者，固然應受主管機關之監督與處罰﹔反言之，建築廠商對於建築施工若無違反相關法令者，即不應因事後房屋買受人擅自增建或改建，而受主管機關之監督與處罰，此理至明。本件被告建築完工時既依建築執照於C1與D6房屋間預留空地，而該空地為C1房屋買受人所有，並非C1與D6房屋間之公共區域，既然如此，則該系爭土地欲如何利用，實乃C1房屋所有權人之權利，非原告所能干涉，亦非被告所能左右。被告雖為建築廠商，惟亦僅能就該增建是否合法向C1房屋所有人提供意見，並無強制所有權人應增建或禁止其增建之權。本件被告既然曾明白表示拒絕違法之增建工程，並告知該增建部分可能不合法，則被告責任已盡，C1房屋所有人若仍然執意增建，則應由主管機關監督與處罰，非原告所能越俎代庖。

6.縱使C1房屋確屬違建，亦不影響D6房屋之獨棟性，退步言，C1房屋增建之部分雖屬違建，惟C1房屋與D6房屋結構係屬獨立，並不是共用牆壁，不影響D6房屋之獨棟性。既然如此，何來原告所主張其所買受之獨棟房屋變成連棟房屋之情事發生。

㈢證據：提出系爭C1與D6房屋使用執照影本2份，聲請傳訊證人劉淑麗、甲○○、謝介木、徐文志。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於起訴時僅依買賣契約第18條行使解除權及依民法第92條行使撤銷權，嗣後又追加依民法第359條行使解除權，雖被告不同意原告之追加，然追加之訴訟標的與原起訴者均基於同一買賣契約事實，依據前開規定，自應准許其追加。

二、兩造對以下事項均不爭執：

㈠原告於94年8月11日，就嘉義市○○段6之5及同段6之6地號土地，及其上Ｄ6之房屋，與被告訂立買賣契約。土地價款計1008萬元，房屋價款718萬元。

㈡土地價款已付2萬元，房屋價款已付494萬元。Ｄ6房屋使用執照核發的時候是獨棟，但後來Ｃ1建了違章後，兩造尚未完成交屋。

㈢Ｄ6之房屋為獨棟，Ｃ1之房屋確有違章建築。是由Ｃ1購買戶甲○○興建的，甲○○買屋時有告知被告要興建違章的部分，被告在原告購買Ｄ6時並沒有告知此點。

㈣系爭房屋合約第7條第2項規定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件（三）之建材設備表施工.... 」。

㈤原告已於96年2月19日以文化路存證信函00221號，依房屋買賣契約第18條及第21條規定解除房地買賣契約，並同時撤銷被詐欺所為訂立房地買賣契約之意思表示。

三、兩造爭執事項如下：

㈠Ｃ1房屋之違章建築新建是否被告有協助興建？

㈡被告與原告就Ｄ6之房地訂約時有無詐欺？

㈢原告解除契約或撤銷意思表示是否合法？

四、Ｃ1房屋之違章建築新建是否被告有協助興建？證人即系爭房屋承攬營建商謝介木鄧庭證稱：「（問：Ｃ1買的時候，有說要將違建蓋出來嗎？）答：那時候，他有提，因為有牽涉到結構還有管路變更的問題，他有叫我們先預留。（問：後來你們有無跟Ｄ6的人說嗎？）答：我們營造廠沒有立場去講。因為每戶有每戶的需求，我們只有配合，也不可能去跟客戶講。（問：Ｃ1違建部分是否你們幫忙蓋的，有無幫忙介紹？）答：都沒有，我當時就拒絕掉。」等詞，而Ｃ1房屋買受人甲○○到庭證述違章增建部分係自己找人蓋的，並未請被告幫忙蓋等情，則原告所指被告協助Ｃ1房屋買受人新建違章建築一節，並無可採。至Ｃ1房屋買受人要求營建商預留管路，係Ｃ1房屋買受人依據與被告之買賣契約所做之合理要求，無從認被告協助Ｃ1房屋買受人搭建違建。

五、被告與原告就Ｄ6之房地訂約時有無詐欺？

㈠證人即被告公司之員工劉淑麗已到庭證述出賣予原告時有告知Ｄ6為獨棟，而Ｃ1房屋買受人亦已告知將搭建出來，惟伊認為係Ｃ1房屋買受人之隱私，故並未告知原告等情，被告亦不否認上開情節，則本件應審酌者乃被告未告知原告此點是否構成詐欺？經查Ｃ1房屋所搭建之違建部分係在自己之空地，並未佔用Ｄ6房屋之土地，則Ｃ1房屋所有人，基於所有權之自由運用而搭建，並非被告所得掌握，被告依據與原告之買賣契約，其義務僅在交付Ｄ6房屋及土地，至於Ｃ1房屋所有人是否搭建違建，並不在被告買賣契約所能擔保之範疇，且縱使被告交付原告房屋時，Ｃ1房屋並未搭建違建，亦難保Ｃ1房屋日後不將此一違建搭建出來，故尚難以Ｃ1房屋買受人私自搭建之行為而認被告有詐欺之行為。

㈡Ｄ6房屋之牆壁係蓋在與Ｃ1房屋之地界上，兩棟房屋牆壁相隔1米半，使用執照出來時Ｃ1房屋之違建尚未搭建，目前搭建出來後，兩棟房屋在結構上是可以區離的等詞，業據證人即系爭房屋之建築師徐文志到庭證述屬實，則被告在興建Ｄ6及Ｃ1房屋時，在2棟房屋間確實留有空地，已符合廣告DM之要求，且被告確實依據嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書施工，則原告在購買Ｄ6房屋應可認知與Ｃ1房屋間之空地，係在Ｃ1房屋之所有土地上，並不能強制Ｃ1房屋所有人留空地予原告作為間格，故原告以Ｃ1房屋所有人之行為，認被告涉嫌詐欺一節，並無可採。

六、原告解除契約或撤銷意思表示是否合法？依兩造所訂立系爭房屋合約書第7條第2項規定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書.... 」，惟查被告就D6房屋完全依據當初向嘉義市政府所提出之工程圖樣，故方能請得使用執照，則Ｃ1房屋之違建部分既係使用執照出來後自行搭建，原告要求被告拆除，否則依據買賣契約第18條以違約為由，並解除契約請求違約金一節，並無可採。至被告於原告買受系爭房屋時，未告知Ｃ1房屋所有人欲搭建一事，並未構成詐欺，已如前述，則被告以受詐欺主張撤銷買受之意思表示，並請求損害賠償此點，亦無可採。至原告主張被告所欲交付之房屋已非獨棟性質，係屬物之重大瑕疵，依民法第359條解除契約，並請求損害賠償，惟查被告所預定交付之房屋本身並無瑕疵，為被告所不否認，然認因Ｃ1房屋之違建部分造成非獨棟，此並非被告依據買賣契約所能擔保之範疇，原告據此解除契約，並無理由。綜上所述，原告之請求均為無據，應予駁回，其假執行之聲請，既失其所附麗，亦應駁回。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

民一庭法　官　林世芬