臺灣嘉義地方法院97年度簡上字第68號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　97年度簡上字第68號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

陳坤榮律師

被上訴人

全買股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

黃曜春律師

參加人

丙○○

參加人

甲○○

上一人訴訟代理人

丁○○

6巷28號3樓

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年7月8日本院嘉義簡易庭97年度嘉簡字第349號第一審判決提起上訴，本院於中華民國97年11月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：

㈠、門牌號碼嘉義市○○路94號之建物（以下簡稱「系爭建物」）為上訴人與訴外人黃家裕所共有，上訴人應有部分為2分之1，被上訴人於85年3月28日起向上訴人及訴外人黃家裕承租系爭建物，每月租金新台幣（下同）20萬元，租賃期限自85 年4月1日至87年3月31日為期2年。嗣上開租賃期限屆期，兩造每2年重新簽訂房屋租賃契約書，並增列訴外人黃家澤及黃李喜美為出租人，直至93年5月間被上訴人以系爭建物產權有爭議為由未再續約，並自94年12月起即未再給付租金，但被上訴人仍繼續使用系爭建物至96年5月31日止，雙方同意終止租約。被上訴人扣除已給付訴外人黃家裕之租金及代繳租賃所得稅後，將應給付上訴人自94年12月至96年5月共18個月之租金3,306,187元，扣除押租金1百萬元後，餘2,306,187元提存於本院提存所，但因被上訴人將提存物受取人載明上訴人外，另加記參加人即上訴人之姊丙○○、上訴人之弟甲○○2人，並附記條件「3人應同時前往領取」，致上訴人至今仍無法受領上開租金。

㈡、兩造於85年3月28日所簽訂之租賃契約，皆以「房屋租賃契約」為名簽具，且在該租約第1條房屋所在地及使用範圍載明「嘉義市○○里○○路94號鋼骨造二層樓房乙棟」，嗣於87年3月2日續約時同樣以「房屋租賃契約」為名簽具，即兩造所簽訂之房屋租賃契約從未將房屋所使用之基地載明在契約上，是本件租賃契約除了地上物外，並未包括地上物所坐落基地甚明。被上訴人既僅與上訴人及訴外人黃家裕、黃家澤、黃李喜美等人簽訂租賃契約，其給付租金之相對人應僅限於上開租賃契約之出租人，與參加人丙○○及甲○○擁有系爭建物基地之應有部分無涉。至於參加人丙○○、甲○○是否因擁有系爭房屋基地持分而可分配租金，係上訴人與丙○○、甲○○內部之法律關係。

㈢、系爭建物座落嘉義市○○段○○段7、8、8-1、9地號等4筆土地（以下簡稱「系爭土地」），面積合計0.2669公頃（折合807.22坪），上訴人之父黃岷川所有之7地號土地面積達630坪，占系爭4筆土地面積總和之比率78﹪，黃家裕、黃家澤及黃李喜美就上開8、8-1、9地號等3筆土地之面積合計137.63坪，占系爭四筆建地面積總和之比率為17﹪，是被上訴人稱上訴人與訴外人黃家裕、黃家澤、黃李喜美之租金係按照系爭建物占用土地面積之比例分配，與事實明顯不符。

㈣、94年間參加人甲○○、丙○○因覬覦系爭建物所有權以及房屋租金乃聯合向本院提起94年度訴字第24號分割遺產訴訟，並同時向本院申請假處分全買超市，甲○○更以存證信函通知被上訴人主張其與丙○○2人就系爭建物各擁有6分之1權利以及房屋租金各6分之1分配權，並阻止被上訴人給付房屋租金予上訴人，被上訴人為保障自身權益遂以系爭建物產權有爭議為由，自94年12月起停止給付上訴人房屋租金，被上訴人並多次透過存證信函與伊委託之黃曜春律師函知上訴人，承諾待系爭建物產權判決確定歸屬之後，願依判決結果償付所積欠上訴人之房屋租金。系爭建物所有權之訴訟最後經最高法院以96年台上字第1387號判決確定所有權權利範圍2分之1歸屬上訴人，然被上訴人卻自毀當初承諾而未依判決結果償付伊所積欠之房屋租金予上訴人。

㈤、參加人甲○○並非法院公證房屋租賃契約書之出租人，卻受領與出租人即上訴人相同租金，完全是上訴人居於兄弟情誼指示被上訴人負責人戊○○支付。至參加人丙○○於20多年前移民定居美國，上訴人先父黃岷川從未讓伊參與系爭建物出租事宜，亦從未指定伊為房屋租金受領人，依據先父的旨意以及「房屋租賃契約」的法律關係，參加人丙○○均無權受領系爭房屋租金甚明。況兩造在法院公證的房屋租賃契約的出租人為上訴人及訴外人黃家裕2人，故房屋租金並非屬訴外人黃岷川之遺產，此點在本院92年度重家訴字第1號、93 年度重家上字第2號遺產繼承案件中已釐清確定在案。

㈥、並聲明：１、原判決廢棄。２、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2,306,187元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。３、願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：

㈠、被上訴人自85年間承租系爭土地及建物，雖形式上僅與上訴人及訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美定有房屋租賃契約，惟實際上係承租土地及建物使用，經營全買超市，並非只承租建物，每月租金亦非如公證之租賃契約所載僅20萬元，而係52萬元。被上訴人提存之金額230萬6187元，係以每月租金52萬元為計算基礎。關於租金金額部分，上訴人於原審業已自認，堪認上訴人依房屋租賃契約及公證書為請求之據，主張提存之金額應由上訴人一人取得，並掌控分配云云，並不足採。

㈡、系爭租賃契約之出租人共有上訴人及黃岷川、甲○○、黃家澤、黃家裕、黃李喜美（即黃家章之妻），非僅上訴人與黃家澤、黃家裕、黃李喜美，當初公證之租約是為了要節稅，才沒有將土地所有權人列入，該公證之租約只是形式上訂約而已。

㈢、從訂約迄今每月52萬元租金之分配比例，由訴外人黃岷川、上訴人、參加人甲○○一方共分得23萬3844元（44.97﹪）；訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美一方共分得28萬6156元（55.03﹪）。該比例係訴外人黃岷川依照土地持分面積計算後，交代證人曾仁春為分配。10餘年來，上訴人分得租金比例44.97﹪中三分之一，均無反對之意見，亦足證非僅上訴人為出租人。上訴人上訴主張，系爭土地黃岷川占有78﹪，顯然租金分配比例並非按土地面積計算云云，實則上開分配比例已為上訴人所不爭執，況上訴人係依系爭土地全部所有人面積計算黃岷川之持分比例；非依系爭建物占用系爭土地各所有人之持分比例計算，其計算之比例自然有誤。

㈣、上訴人僅系爭建物出租人之一，焉能進而主張系爭土地出租人甲○○、丙○○應受領之租金，被上訴人所提存之租金並非上訴人、參加人乙○○、或丙○○任一人可得全部領取，尚待彼等3人內部協商解決，故附有「受取人3人應同時前往領取」之條件，被上訴人依法已為清償而生債的消滅效力至明。

㈤、並聲明：１、上訴及假執行之聲請均駁回。２、訴訟費用由上訴人負擔。３、願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人丙○○未於言詞辯論期日到場，據其於原審之陳述略以：參加人丙○○為訴外人黃岷川之女兒，訴外人黃岷川過世後，參加人丙○○當然繼承訴外人黃岷川之遺產，被上訴人在未得其他全體公同共有人同意前，不得將承租土地之租金交付上訴人及參加人甲○○。

四、參加人甲○○陳述：系爭租約從一開始，參加人甲○○即有6分之1的權利，訴外人黃岷川過世後，參加人甲○○有4分之1的權利。而系爭租約於訴外人黃岷川、黃家章2家人之租金分配比例方面，是將坐落嘉義市○○段○○段7地號土地經訴外人黃岷川同意應移轉予訴外人黃家章、黃家澤、黃家裕等人之部分算入黃家章等人之土地持分後做計算。而系爭租約之押租金1百萬元，已由上訴人拿取，依上訴人與參加人丙○○、甲○○就土地之持分計算，上訴人可得分配之租金已超過應返還參加人2人之金額，是上訴人不得再向被上訴人請求給付任何租金。

五、兩造不爭執事項：

㈠、系爭建物坐落於分割前嘉義市○○路○○段7、8、8-1、9地號等4筆土地上，為上訴人與訴外人黃家裕所共有，應有部分各2分之1，自85年間起至96年5月31日止，由被上訴人承租經營全買超市（至於承租標的是否包括系爭土地，為爭執事項）。

㈡、被上訴人每月給付52萬元之租金，於訴外人黃岷川生前，係由訴外人黃岷川、上訴人、參加人甲○○一方3人平分23萬3844元（佔全部租金44.97﹪）；訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美一方3人平分28萬6156元（佔全部租金55.03﹪）。訴外人黃岷川過世後，原由訴外人黃岷川一方3人平分之租金，改由上訴人及參加人甲○○2人平分，訴外人黃家澤一方則無變動。

㈢、被上訴人對訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美一方之租金債務業已全部清償；被上訴人於96年5月31日向本院提存之2,306,187元，係應給付上訴人一方（是否包含參加人，為爭執事項）之租金。

六、本院之判斷：

㈠、本件上訴人主張，被上訴人向其及訴外人黃家裕承租系爭建物至96年5月31日止，租金每月20萬元，迄今尚欠其租金2,306,187元，因被上訴人將該筆款項提存於本院提存所，並附記條件「原告及參加人丙○○、甲○○應同時前往領取」，致上訴人至今仍無法受領上開租金，爰依據租賃契約請求被上訴人給付上開租金等語；被上訴人則抗辯伊係向訴外人黃岷川、上訴人、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美共6人承租系爭建物及基地，租金每月52萬元，嗣訴外人黃岷川死亡後，其繼承人即參加人丙○○出面主張租金之權利，因上訴人不同意，伊難為給付，遂將尚未給付原訴外人黃岷川一方之租金共2,306,187元，為上訴人及參加人甲○○、丙○○3人提存等語。是本件爭點為：㈠、被上訴人承租之標的物除系爭建物外，是否包含系爭土地？㈡、訴外人黃岷川及參加人甲○○是否為系爭租賃契約上訴人一方之出租人？㈢、被上訴人之提存是否已生清償之效力?

㈡、上訴人雖提出兩造於85年3月28日、87年3月2日、89年3月22日、91年3月20日所簽訂之房屋租賃契約及公證書各4份，其上載明出租人僅上訴人及訴外人黃家裕（87年以後之租約，出租人增列黃家澤、黃李喜美），租期各約2年，租金每月20萬元，欲證明被上訴人所承租者實僅為系爭建物，不含基地云云。然查：

１、被上訴人每月給付之租金為52萬元，且針對被上訴人尚未給付之租金2,306,187元，係以每月52萬元租金，分配比例為44.97%計算得出之事實，業經上訴人於原審97年3月4日調解程序中予以自認。堪認被上訴人實際上所簽訂之租賃契約，其租金額為每月52萬元，則上開記載租金每月20萬元之房屋租賃契約已無法真實反應兩造租賃契約之內容。

２、況上訴人主張系爭建物伊與訴外人黃家裕之應有部分各為二分之一，此部分爭執業經最高法院96年台上字第1387號裁定確定乙節，並有上開裁定影本1份在卷可參。倘被上訴人僅承租系爭建物，何以上開租賃契約之出租人除列名上訴人及訴外人黃家裕外，自87年起又增列黃家澤、黃李喜美為出租人？更可見被上訴人抗辯當時公證之租約是為了要節稅，只就形式上訂約等情，堪信為真實。

３、證人即被上訴人法定代理人戊○○於原審到庭結證稱：一開始系爭房地是另一家齊普超市要結束營業，我想在該地點接手經營，就與黃岷川及黃家章2人接洽，經黃岷川、黃家章同意後，租金部分黃岷川授權黃家章跟我談，決定一個月52萬元。系爭土地本來是空地，由原承租人齊普超市蓋房子，所以齊普承租的時候，只有算土地的租金，一個月大概15萬到20萬元之間，後來因系爭建物所有權歸地主所有，被上訴人承租時是連同土地及建物一起承租，租金一個月52萬元，沒有區分土地及建物租金各多少。黃岷川、黃家章2家人租金比例是他們自已內部協商好，告訴我如何給付等語（見原審卷第154至156頁）。而證人戊○○自承與上訴人私交甚篤，此為上訴人所不否認，證人戊○○所營之被上訴人公司亦已將未付之租金提存法院，並非不願給付租金，是證人戊○○應不致歪曲事實，故為不利上訴人之陳述。顯見被上訴人所承租之範圍係包含土地與建物，且係由黃岷川、黃家章主導租賃及租金分配比例事宜。

４、又上訴人主張對系爭建物所有權應有部分為2分之1，理應取得一半之租金，何以多年來上訴人所分得之租金僅占全部租金44.97%之三分之一，待黃岷川過逝後又僅分得全部租金44.97%之二分之一？可見訴外人黃岷川或參加人甲○○未於上開經法院公證之房屋租賃契約內列名出租人，然亦無法以此推論該2人非出租人，或僅以該房屋租賃契約經公證即認定被上訴人僅承租系爭建物而不包含基地。

５、上訴人對於伊與黃岷川、甲○○多年來租金分配之比例共為44.97%乙節並不爭執。固然上開比例與黃岷川、甲○○土地應有部分面積比例不符合，然嘉義市○○段○○段7地號土地為黃岷川之遺產，經分割為同段7、7-1、7-2地號等三筆土地由上訴人與參加人甲○○、丙○○分別繼承後，參加人甲○○、丙○○遵從其父黃岷川遺志復將其等分得7、7-2地號土地，再分出7-3、7-4地號土地，並將其中7、7-2地號土地移轉登記予訴外人黃家章、黃家澤、黃家裕取得等情，有土地登記簿謄本及地籍圖謄本可參，可見黃家章、黃家澤、黃家裕雖非分割前四小段7地號土地之所有權人，然並非毫無權利，是其等分配之租金比例，經黃岷川計算後要求被上訴人按55.03﹪給付，亦無不合理之處。

㈢、上訴人主張經公證之租賃契約書在黃岷川一方僅列伊為出租人，伊有權本於租賃關係請求被上訴人給付租金云云。惟查：

１、被上訴人之前手即訴外人齊普公司，前為興建系爭建物經營齊普超市而承租系爭土地及鄰地（即同小段9之1號、11 之1號地號土地），於77年12月8日所簽訂之（土地）租賃契約書，出租人欄列有上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃家章（即黃李喜美之夫）等6人，該契約第8條約定：「承租人在承租之土地上所蓋房屋係承租人出資所建築，……。建築執照核准後，另訂房屋租約，並向法院辦理公證。」；嗣訴外人齊普公司於78年4月28日改與上訴人及訴外人黃家裕簽訂房屋租賃契約，並至法院公證之事實，有（土地）租賃契約書、公證書、房屋租賃契約書各1份在卷可參（見原審卷第190頁至195頁)。而訴外人齊普公司雖自78年4月28日改與上訴人及訴外人黃家裕簽訂房屋租賃契約，並至法院公證，然其真意並非不承租土地，乃因稅捐方面之考量，而於形式上另訂一房屋租賃契約，惟自始至終，訴外人齊普公司均係將租金給付予上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃家章等6人，此經證人戊○○證述在卷，並為上訴人所不否認。

２、又證人戊○○當初代表被上訴人承租系爭建物及土地時，已逐一向系爭建物及土地之所有權人即上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美（黃李喜美部分，係向其夫黃家章確認）等6人確認出租意願，亦據證人戊○○證述在卷（原審卷第158頁），若其等均非出租人，何有徵求意見之必要？

３、證人黃家章（即訴外人黃李喜美之夫）於原審到庭證稱：上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美等6人自始即為系爭土地、建物之出租人，為給予無土地所有權之上訴人及訴外人黃家裕保障，故以其2人名義訂立形式上的房屋租賃契約，嗣因訴外人黃家裕主張稅負過重，訴外人黃李喜美與訴外人黃家澤始列名為出租人等語明確（見原審卷第109頁）。

４、上訴人另以被上訴人在96年5月31日終止房屋租賃契約時，將系爭建物點交還給上訴人及訴外人黃李喜美乙節，欲證明系爭租約與參加人丙○○、甲○○無涉，惟查：法律上並未明定租賃關係終止後，承租人須將租賃物直接返還交付出租人本人，尚難以被上訴人將系爭建物點交予何人，即認定該接受點交之人為系爭租賃契約之出租人，或認定未實際接受點交之人即非出租人；況訴外人黃李喜美亦非系爭建物之所有人，上訴人且不爭執其接受點交之適格，是上訴人上開主張亦無足為對其有利之認定。揆諸前揭說明，應認被上訴人係與上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美等6人成立系爭土地及系爭建物之租賃契約無誤。

㈣、訴外人黃岷川於86年4月9日死亡，上訴人及參加人丙○○、甲○○均為其繼承人乙節，為兩造所不爭執，則上訴人及參加人丙○○、甲○○依法繼承訴外人黃岷川之財產，包括訴外人黃岷川於系爭租賃契約之出租人地位。又系爭租賃契約既係以上訴人、訴外人黃岷川、參加人甲○○、訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美等6人為出租人，兩造亦不爭執被上訴人對訴外人黃家澤、黃家裕、黃李喜美此方之租金債務已清償，則因上訴人與參加人丙○○、甲○○就被上訴人尚應給付之2,306,187元之租金，究係何人有權受領有所爭執，被上訴人遂將上開金額向本院提存，被上訴人所附「上訴人及參加人丙○○、甲○○3人應同時前來領取」之受取提存物條件，於法亦無違誤，應認被上訴人之提存已符合民法第326條之規定，而使被上訴人對上訴人及參加人丙○○、甲○○3人之租金債務消滅。

七、綜上所述，參加人丙○○、甲○○與上訴人同為系爭土地、建物租賃契約之出租人，均享有受領租金之權利（至於其內部分配比例為何，與本案無涉），被上訴人將對上開3人之租金債務提存，已生清償之效力。從而，上訴人依據租賃契約，請求被上訴人給付前開租金及遲延利息，即無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提攻擊防務方法與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依第436條之1第3項、第449第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭審判長法　官　黃茂宏

附註：民事訴訟法第466 條之1 （第1 項、第2 項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。