97年度訴字第477號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：98 年 07 月 23 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　97年度訴字第477號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　陳文彬律師被　　　告　千宇碩有限公司號1樓法定代理人　丙○○ 被　　　告　津禾旺有限公司法定代理人　乙○○ 號上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國98年7月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示之土地及建物騰空並遷讓返還原告。前項返還土地及建物之履行期間為貳個月。訴訟費用新台幣捌萬叁仟零柒拾壹元由被告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳佰柒拾陸萬壹仟元供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面：一、被告津禾旺有限公司經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更之訴得加以利用，且無害於他造當事人之程序權保障，俾符合訴訟經濟者稱之。本件原告起訴時原列丁○○、丙○○、乙○○等三人為被告，主張確認被告等人就附表所示土地及建物租賃關係不存在；嗣於訴訟中，經勘驗確認前揭土地及建物現由津禾旺有限公司（下稱津禾旺公司）、千宇碩有限公司（下稱千宇碩公司）共同占有使用中，乃追加津禾旺公司及千宇碩公司為被告，並變更聲明為被告津禾旺公司及千宇碩公司應將如附表所示土地及坐落其上之建物騰空遷讓返還原告，本院核其請求之基礎事實同一，且就原請求之訴訟及證據資料，於追加被告二人仍得予繼續利用，堪認前後聲明之基礎事實同一，揆諸前揭法條，原告所為訴之追加，應予准許。三、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。原告於98年4月16日具狀聲請撤回被告丁○○、丙○○、乙○○等三人之訴，被告等自撤回書狀合法送達之日起，10日內未提出異議，視為同意撤回，核與前揭規定要件並無不合，應予准許。貳、原告起訴主張：一、查附表所示土地及建物經本院95年度執字第15264號強制執行事件拍定後，由原告取得所有權，被告均主張渠等為附表所示土地及建物之承租人，於拍定前與被告丁○○間有租賃關係存在，附表所示土地及建物均由渠等共同占有使用，暨建物內的物品亦由渠等持有使用，故原告所有如附表所示之土地及建物目前由被告共同占有中。被告既主張就附表所示土地及建物於拍定前有租賃關係存在，則被告應就租賃關係存在負舉證責任。又無論被告所主張於拍定前之租賃契約究為真正，亦或通謀虛偽意思表示，依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本件被告等人所提出之租賃契約，其期限均逾5 年，依前開規定倘租賃契約未經公證，則無買賣不破租賃規定之適用，則被告等與原告間就附表所示土地及建物即無租賃關係存在，則其屬無權占有，再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，原告爰依所有物返還請求權之規定提起本訴，並聲明如主文所示。二、對被告抗辯所為之陳述：㈠被告所提出之丁○○與被告等就系爭土地及建物所簽定之租賃契約之情形，與被告千宇碩公司法定代理人丙○○開庭時陳稱：系爭建物三棟全部都出租給千宇碩公司，再轉租給津禾旺公司，再讓與給津禾旺公司負責人乙○○等情已有不同。㈡津禾旺公司係於94年1月14日核准設立，何以能於93年10月1日公司尚未設立之際，即以津禾旺公司名義與丁○○簽訂前揭租賃契約，且丙○○表示津禾旺公司的歷來負責人為其本人、郭正介、乙○○，然前揭契約於簽定時即載明法定代理人為乙○○，由此均可顯現該等租賃契約內容並非真正。且被告對於給付租金之事實亦未負舉證責任。叁、被告抗辯以為：一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告若主張系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示者，自應就通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任。二、被告千宇碩有限公司向訴外人丁○○承租房地，並於承租期間依法申報租金支出，此有南區國稅局民雄稽徵所綜合所得稅所得資料可稽，嗣因故轉租予被告津禾旺有限公司，而現為津禾旺有限公司之法定代理人乙○○再向被告津禾旺有限公司承租，每月租金為12,000元，租期20年，是被告等確為合法之承租人。另抵押權人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但並未除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，無論應買人投標買得或債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，經查，鈞院前揭執行案件於現場勘查附表所示土地及建物時，丙○○業已提出租賃契約，有執行筆錄可稽，且於拍賣公告上亦載明建物有承租占用情形，拍定後不點交，因此附表所示土地及建物始以不點交為條件，則原告雖拍定取得附表所示土地及建物之所有權，然依前揭繼受取得之法理，附表所示土地及建物之租賃關係既係有效存在，則被告千宇碩有限公司於其租賃存續期間繼續占有系爭房地，自非無權占有，又訴外人丁○○將系爭建物於93年10月1日租予當時仍處於籌備期之津禾旺有限公司，由預計擔任公司負責人之乙○○代表簽約（嗣公司於正式登記時復更換），故原告指稱租賃契約內容非屬真正，顯不足採，綜上，被告等目前使用附表所示土地及建物乃基於合法租賃權，非屬無權占有，故原告請求被告等遷讓建物將土地返還一事顯無理由。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。肆、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：一、兩造不爭執之事項㈠嘉義縣民雄鄉○○○段374-3、374-4地號，原均為訴外人丁○○所有，374-3地號土地上坐落未保存登記建物即535棟次（門牌號碼為牛稠溪1之57號）、535棟次2（無訂門牌）及 535棟次3（無訂門牌，且跨建在鄰地374-2及374地號土地上）。㈡本院95年度執字第15246號強制執行事件中，被告津禾旺公司法定代理人丙○○提出下列房屋租賃契約書： ⑴出租人為丁○○，承租人為尖美企業行，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3號　房屋由乙方（即尖美企業行建造」，租賃期限自90年1月1日至110年1月1 日，租金每月5,000元，日期為90年1月1日之契約書。 ⑵出租人為丁○○，承租人為龍威水族景園，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3地號」，租賃期限自90年3月1日至110年2月28日，租金每月8,000元，日期為90年3月1日之契約書。 ⑶出租人為丁○○，承租人為千宇碩公司，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3、375之2之鐵皮屋」；租賃期限自93年10月1日至113年9月30日，租金每月12,000元，日期為93年10月1日之契約書。 ⑷出租人為丁○○，承租人為津禾旺有限公司、乙○○，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪1之57號之鐵皮屋」；租賃期限自93年10月1日至113年9月30日，租金每月12,000元，日期為93年10月1日之契約書。 ⑸出租人為千宇碩有限公司，承租人為丙○○、津禾旺有限公司，租賃標的為「牛稠溪段374 之3 號之鐵皮屋，地址牛稠溪1之57號」；租賃期限自94年6月1日至114年6月1日，租金每月12,000元，日期為94年6月1日之契約書。 ⑹津禾旺有限公司（法定代理人丙○○）與乙○○於96年6 月1日簽立之讓渡書：津禾旺公司以120萬元讓渡給乙○○，讓渡後，牛稠溪1之57號倉庫之租金由乙○○承租。㈢附表所示土地及建物，嗣由原告於97年4月30日得標買受（其中374-3地號，與訴外人郭虹君共有，原告與訴外人郭虹君應有部分各0000000分之0000000、0000000分之486503），並經本院於97年7月2日發給不動產權利移轉證書。㈣附表所示土地及建物，目前皆由千宇碩公司及津禾旺公司共同占有使用。二、經兩造協議簡化之爭點原告請求被告將附表所示土地及建物騰空遷讓返還原告，是否有理由？伍、本院得心證之理由：一、經查，訴外人丁○○前向華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）借款並積欠款項，經華南銀行持本院95年度重訴字第8號和解筆錄及95年度聲字第368號確定訴訟費用額之確定裁定，就訴外人丁○○所有如附表所示之土地及民雄鄉○○○段374-2地號共3筆土地聲請強制執行，經本院95年度執字第15246號執行事件受理在案，而附表所示土地及坐落其上之建物，由本院併付拍賣後，嗣由原告於97年4月30日得標買受（其中374-3地號係與訴外人郭虹君共有），並經本院於97年7月2日發給不動產權利移轉證書之事實，業據本院調閱本院95年度執字第15246號執行事件核閱無訛，堪信為真實。而被告目前共同占用使用附表所示土地及建物，原告乃以所有權人之地位，請求被告騰空並返還之，惟被告辯稱：渠等就附表所示土地及建物訂有租賃契約，係有權占用等語。是本件應審究者厥為：被告提出之租賃契約是否為真正？原告請求被告將附表所示土地及建物騰空遷讓返還原告，是否有理由？二、被告千宇碩公司部分㈠而被告千宇碩公司法定代理人丙○○於前揭執行事件96年9 月11日調查時陳稱：535棟次、535棟次2、535棟次3均係千宇碩公司建造的等語，此有前揭執行事件之調查筆錄附卷可稽。依丙○○所言，附表所示之未保存登記建物既皆係千宇碩公司出資建造，則附表所示建物之所有權人，即應為原始出資人即被告千宇碩公司，而丙○○係被告千宇碩公司之法定代理人，又與被告千宇碩公司前任法定代理人丁○○為兄妹關係，對於被告千宇碩公司有何固定資產，當知之甚詳。惟丙○○於前揭執行事件中，提出租賃標的為「牛稠溪段374之3、375之2之鐵皮屋」、日期均為93年10月1日之2份租賃契約，其上所記載之出租人卻皆為「丁○○」，有上開租賃契約附於前揭執行卷宗可稽（租賃契約內容，詳見不爭執事項之㈡⑶⑷），則丙○○所述被告千宇碩公司出資興建附表所示建物之情，與日期為93年10月1日之租賃契約所載出租人，已有未合。㈡另經本院質之：如何給付租金？被告千宇碩公司法定代理人丙○○於本院陳稱：匯款、現金方式，付到94年11月。本院復質之：給付租金的證明？丙○○則陳稱：被告千宇碩公司給付的租金，是用來繳納千宇碩公司前任負責人丁○○就牛稠溪段374之3、374之2地號土地的貸款，千宇碩公司每月繳納374之3、374之2土地貸款為12,000元等語，並提出訴外人丁○○存摺交易明細為證。本院乃質以：為何提出丁○○的存摺交易明細，被告千宇碩公司的轉帳紀錄，都沒有12,000元的款項？丙○○則答稱：因為374之3、374之2每月的土地貸款為3、4萬元，所以被告千宇碩公司部分轉帳給丁○○，部分拿現金給丁○○等語（詳本院卷第28、37至42頁）。然查，訴外人丁○○自千宇碩公司於93年6月9日核准設立，迄97年8月止，皆擔任被告千宇碩公司之法定代理人，衡諸常情，被告千宇碩公司匯款至負責人丁○○帳戶內，原因即出於多端，復參諸丙○○陳稱：每月土地貸款為3、4萬元，所以被告千宇碩公司部分轉帳給丁○○，部分拿現金給丁○○等語，益見被告千宇碩公司轉帳給丁○○之原因，並非純粹出於給付租金一節，是被告徒執千宇碩公司匯款至訴外人丁○○之帳戶內之事實，據以主張係被告千宇碩公司交付之租金云云，尚難憑採。況觀之訴外人前揭存摺交易明細，被告千宇碩公司雖多次轉帳至訴外人丁○○帳戶內，但金額分別為20,000元、50,000元、10,000元、28,000元、38,000元、15,000元、11,000元、10,050元、3,000元，惟從無與93年 10月1日租賃契約上所載12,000元租金金額相符之轉帳紀錄，益證被告千宇碩公司法定代理人丙○○所稱被告千宇碩公司以轉帳方式交付租金給丁○○云云，與事實不符，無足憑採。㈢次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。此條第2項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），其規範意旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，若係在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有民法第425條第2項規定之適用（最高法院95年臺上字第521號判決意旨可資參照）。本件經調閱上開執行案卷所附租賃契約影本，日期為93年10月1日之租賃契約，記載之當事人係訴外人丁○○與被告千宇碩公司，惟被告千宇碩公司無法提出確實支付租金之證明，被告千宇碩公司主張與訴外人丁○○間有租賃契約存在乙節，已難採信。退步言之，縱認被告千宇碩公司與訴外人丁○○間確租賃契約存在，該租賃契約之期間長達20年，復未經公證，此為被告千宇碩公司自認在卷（詳本院卷第124頁），揆諸上揭規定，即已排除民法第 425條第1項買賣不破租賃原則之適用，自難據此拘束非契約當事人之原告。基上，被告千宇碩公司主張係基於租賃關係占有使用附表所示土地及建物云云，洵屬無據。三、被告津禾旺公司部分㈠查以被告津禾旺公司為承租人之租賃契約有2份，一份日期為93年10月1日，一份日期為94年6月1日（租賃契約內容，詳見不爭執事項㈡⑷⑸）。關於日期為93年10月1日租賃契約之部分，被告津禾日公司係94年1月14日核准設立，設立時之法定代理人為丙○○，其後陸續變更為郭政介及乙○○等情，業據丙○○於本院陳明在卷，且有被告津禾旺公司之公司資料查詢附卷可按（詳本院卷第28、101頁）。由是觀之，丙○○雖於前揭執行事件中提出由津禾旺公司、乙○○承租，日期為93年10月1日之租賃契約書1份，然93年10月1 日當時，被告津禾旺公司尚未經核准設立，且核准設立時之法定代理人亦非乙○○，則丙○○提出日期為93年10月1日，由津禾旺公司、乙○○承租之租賃契約書，顯與被告津禾旺公司核准設立之情形不符，已無可採。㈡第按次承租人丙無論是否合法轉租，其權源基礎仍來自承租人乙對租賃物之占有及用益權能，如乙之租賃關係經執行法院除去，則丙之占有權源即隨之喪失（臺灣高等法院94年法律座談會民事執行類第15號意旨參照）。參以被告千宇碩公司法定代理人丙○○於本院陳稱：附表所示土地及建物均出租給千宇碩公司，再轉租給津千旺公司等語（詳本院卷第27頁）。基此，被告千宇碩公司占有使用附表所示土地及建物，既係無權占有，則被告千宇碩公司將附表所示土地及建物，於94年6月1日轉租給被告津禾旺公司，次承租人津禾旺公司與原出租人並無直接租賃關係，而原承租人被告千宇碩公司與出租人丁○○間之租賃關係經本院確認不存在，則次承租人津禾旺公司縱使係合法轉租，其占有權源仍亦隨之喪失。是被告津禾旺公司以其向被告千宇碩公司訂有租賃契約，主張係有權占有云云，亦失所據。陸、縱上所述，本件原告經由強制執行程序拍定取得附表所示土地及建物之所有權，原告據以主張被告無權占用，被告雖以租賃關係存在置辯，惟經本院認定被告千宇碩公司與丁○○間之租賃關係不存在，則次承租人津禾旺公司縱使係合法轉租，其占有權源仍隨之喪失，是被告抗辯係基於租賃關係占有云云，即非可採。從而，原告本於所有權主張被告無權占有，請求被告騰空遷讓返還附表所示土地及建物，為有理由，應予准許。又判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查附表所示土地及建物經原告拍定後，本院於97年7月2日業已發給不動產權利移轉證書，本院參酌本件爭訟迄今已逾1年，原告仍無法使用所拍定之不動產，且經履勘現場結果，附表所示土地及建物係作為工廠使用，倘另尋存放機械貨料之地點，雖非立時可就，然亦非難以另覓暫時存放之處所，爰酌定履行期間為二個月。柒、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費83,071元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第3項所示。捌、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。玖、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。拾、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　23　　日民二庭法　官　林中如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　7　　月　　23　　日書記官　黃意雯附表 ┌─┬───────────────────────┬─┬──────┬──────┐ │編│土地坐落 │地│ 面積 │ 權利 │ │ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├──────┤ │ │號│縣市│鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地號 │目│ 平方公尺 │ 範圍 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼──────┼──────┤ │1 │嘉義縣│民雄鄉 │牛稠溪│ │374-3 │田│1804 │全部 │ │ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴──────┴──────┤ │ │備考 │甲○○持分0000000分之0000000；郭虹君持分0000000分之486503公同應買 │ ├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬──────┬──────┤ │2 │嘉義縣│民雄鄉 │牛稠溪│ │374-4 │田│1 │全部 │ │ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴──────┴──────┤ │ │備考 │甲○○應買 │ └─┴───┴───────────────────────────────────┘ ┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬──────┐ │編│建號│ │建築式│建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │號│ │基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤ │ │ │ │------------- │建築材│樓層面積 │附屬建物主│ │ │ │ │建物門牌│料及房│ │要建築材料│ │ │ │ │ │屋層數│合計 │及用途 │ 範圍 │ ├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼──────┤ │1 │535 │嘉義縣民雄鄉牛│鋼骨架│地面層：748 │壹層廁所磚│全部 │ │ │棟次│稠溪段374-3地 │烤漆板│合計：748.0 │造8.16 │ │ │ │ │號 │造、廠│ │ │ │ │ │ │--------------│房 │ │ │ │ │ │ │嘉義縣民雄鄉福│ │ │ │ │ │ │ │興村8鄰牛稠溪1│ │ │ │ │ │ │ │之57號 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴──────┤ │ │備考│甲○○應買。 │ ├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬──────┤ │2 │535 │嘉義縣民雄鄉牛│鐵皮造│地面層：30.14 │ │全部 │ │ │棟次│稠溪段374-3地 │、倉庫│合計：30.14 │ │ │ │ │2 │號 │ │ │ │ │ │ │ │--------------│ │ │ │ │ │ │ │無定門牌 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴──────┤ │ │備考│甲○○應買。 │ ├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬──────┤ │3 │535 │嘉義縣民雄鄉牛│鋼骨架│地面層：52 │ │全部 │ │ │棟次│稠溪段374-3地 │烤漆板│合計：52.0 │ │ │ │ │3 │號 │造、車│ │ │ │ │ │ │--------------│棚 │ │ │ │ │ │ │無訂門牌 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴──────┤ │ │備考│本件物跨建鄰地同段374號土地。甲○○應買。 │ └─┴──┴────────────────────────────────────┘

臺灣嘉義地方法院97年度訴字第477號

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