臺灣嘉義地方法院99年度事聲字第109號

臺灣嘉義地方法院民事裁定　　　　　　 99年度事聲字第109號

異議人

邱上平

代理人

邱創典律師

相對人

許陳秀鳳

上列當事人因分割共有物強制執行事件，異議人對於民國99年10月28日本院民事執行處司法事務官95年度執字第13879號裁定提出異議，本院裁定如下：

主文

理由

按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之3、第240之4條亦分別定有明文。本件異議人係對於本院民事執行處司法事務官所為裁定聲明異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，核與上開條文規定相符，先予敘明。

異議意旨略以：

㈠本件執行標的物嘉義市○○段320號土地（下稱系爭土地）於民國64年12月22日所有權登記完畢之日起迄今，均為相對人許陳秀鳳所有，其上667棟次建物於抵押物拍賣時亦為相對人所有，又本件僅以系爭土地為抵押，建物並無為抵押之共同擔保，則於本院83年度執字第1159號強制執行事件拍賣時，原667棟次建物應視為已有地上權，異議人經由拍賣程序取得該667棟次建物，亦一併繼承該地上權。又依嘉義市政府稅務局核發之667棟次建物稅籍證明書，667號建物之房屋稅起課日期為73年6月，先於系爭土地抵押權設定之日期，足認定系爭土地於設定抵押權予異議人時，667棟次建物已存在，且該建物於83年度執字第1159號強制執行事件拍賣時，由異議人承受並繳足價金新臺幣（下同）3,071,000元，及建物之稅籍證明書記載99年房屋現值319,300元，亦足認667棟次建物具相當之經濟價值，符合最高法院57年臺上字第1303號判例意旨，得適用民法第876條。故異議人得依土地法第104條第1項規定，聲請准予優先承買，以利基地與房屋合歸一人所有，使法律關係單純。

㈡異議人於83年度執字第1159號執行事件因拍賣取得873棟次房屋時，依最高法院73年度第5次民事庭會議決議，認使用土地之房屋所有人與土地所有人間，其法律關係係屬租賃，而按租賃依民法債編施行法第24條第1項規定，債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，則異議人與債務人間就拍賣之不動產，顯有租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，自有優先承買權。

㈢依土地法第104條之1之規定，基地出賣係指房屋坐落土地之所在地號，非僅限房屋本身之基地。退而言之，如認異議人僅就房屋基地部分有優先承買權，原裁定亦應就異議人所請求房屋坐落基地部分准許，其餘部分裁定駁回，始為允當，原裁定駁回異議人全部之聲請，不無違誤。綜上，原裁定認事用法有誤，爰依法聲明異議，並聲明請求廢棄原裁定。

本院之判斷：

㈠按修正前民法第757條明定，物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。準此，依同法第876條第1項規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。經查：系爭土地上之667棟次建物並非抵押之標的物，此為異議人所自承，並有土地登記謄本在卷可稽，是異議人經本院83年度執字第1159號強制執行事件程序拍定取得667棟次建物時，核與前揭規定所稱抵押物拍賣時不符，自無該條之適用。異議人據以主張原667棟次建物拍賣時應視為已有地上權，並繼承該地上權等語，尚無足採。

㈡次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，第104條第1項前段定有明文。又土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，固有最高法院73年度第5次民事庭會議決議可資參照。然查：系爭土地及其上667棟次建物原均係許陳秀鳳所有，嗣異議人經本院83年度執字第1159號執行事件之拍賣程序拍定取得667棟次建物，並於85年7月5日領得權利移轉證書等情，業經本院調取83年度執字第1159號卷宗核閱無訛，是系爭土地自異議人取得667棟次建物迄至本院95年度執字第13879號拍定前止，並未出賣，無土地承買人，自無前揭判例及決議意旨所稱應推斷「土地承買人」與房屋承買人間之法律關係為租賃之可言，是異議人主張依前揭最高法院決議及判例意旨，主張就系爭土地有租賃關係存在，進而依土地法第104條第1項規定，主張有優先承買權，自屬無據。

綜上所述，異議人主張就系爭土地有優先承買權，尚屬無據，原裁定駁回異議之聲請，並無違誤，異議人指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

據上論結：本件異議為無理由，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

民事第三庭法 官 蘇雅慧