臺灣嘉義地方法院99年度訴字第548號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第548號

原告

吳文正

訴訟代理人

林琦勝律師

訴訟代理人

嚴庚辰律師

上一人複代理人

施郁芳

被告

林金雄

訴訟代理人

吳宏輝律師

複代理人

林堯順

上列當事人間拆屋還地事件，於民國100 年5 月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、原告主張：㈠坐落嘉義市○○段0002之0002、0002之0040、0080地號等3 筆土地（下稱系爭土地）係原告及訴外人吳清敏所共有，系爭土地上有如附圖A 所示部分面積188 平方公尺之鐵骨造房屋、B 所示部分面積546 平方公尺之磚造房屋、C2所示部分面積25平方公尺之烤漆板圍籬及如編號1 —2—3 —4 連線所示部分之電動門等地上物（下稱系爭地上物）。原告係於本院99年度司執字第1029號強制執行程序拍賣購得系爭土地，該案債務人謝丁茂向本院陳報地上物為被告所有，故系爭土地地上物所有權人應為被告。惟查被告對系爭土地並無任何合法使用占有權源，原告本於民法第767 條規定請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告及其他全體共有人。㈡按民法第425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，必土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有民法第425 條之1 規定之適用。是以，土地及其上房屋非屬同一人所有而為讓與之情形，並無民法第425 條之1 之適用，謝丁茂於80年8 月22日因買賣原因取得系爭地上物，於90年1 月18日謝丁茂將系爭地上物移轉與林金雄時，系爭土地為謝丁茂與他人共有，其應有部分亦僅10分之3 ，依最高法院94年台上字第551號判決意旨，本件無法定租賃權之適用。又系爭地上物多為鐵骨造房屋或簡易之磚房，搭建方便且外觀新穎，恐有經被告重新建造之可能，而法定租賃關係限於房屋所得使用期限內，有租賃關係，若系爭地上物為被告所重建，當無民法第425 條之1 規定之適用。㈢被告向謝丁茂購買系爭地上物時，系爭地上物只有19萬多元的價值，而原告購買之系爭土地，依公告現值計算即高達4 千多萬元，被告用價值19萬多元之房屋來主張有法定租賃權存在，顯不符民法第425 條之1規定所要保護之目的等語，並聲明：被告應將系爭土地上如嘉義市地政事務所中華民國99年1 月4 日復丈成果圖所示代號A 部分面積188 平方公尺之鐵骨造房屋及代號B 部分面積546 平方公尺之磚造房屋拆除，並將土地返還原告及其他共有人全體；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。

乙、被告則以：㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第425 條之1 第1 項定有明文。次按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法院48年台上1457號判例參照）查系爭土地係為訴外人謝丁茂所有，然其上系爭地上物早已讓與被告，均為被告所使用，歷年來皆由被告繳納相關房屋稅款，此有房屋稅籍資料及繳納單據可稽。嗣原告與訴外人吳清敏雖於99年5 月9 日經由本院99年度司執字第1029號強制執行程序拍定買受系爭土地，而取得系爭土地所有權，致系爭土地及其上之系爭地上物分屬原告及被告所有，依民法第425 條之1 第1 項規定及前開最高法院判例意旨，兩造間推定在系爭地上物得使用期限內有租賃關係存在，則被告因租賃關係使用系爭土地，即有正當權源而非無權占有。㈡法定租賃權是要保障建物所有人的使用，並未限制土地的共有人所共有之建物事後因買賣或法令變動造成土地及建物之所有人不同時，就不能適用，共有人的應有部分存在土地每一個點上面，所以事實上無法做獨立的分割判斷，民法第425 條之1 第1 項規定所稱同一人所有，應包含土地共有人之情形，不能以謝丁茂是共有人即否認有該條規定之適用。㈢系爭地上物從建造完成起迄今從未改建，自無原告所稱重新建造之情形，退而言之，如鈞院認定系爭地上物係重新建造完成，然係因前述強制執行拍賣造成系爭土地及地上物分屬原告及被告所有，故判斷系爭地上物是否在法定租賃權之使用期限內，自應以拍定時之房屋為準，與系爭地上物是否重建顯無關連等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

丙、得心證之理由

一、下列事實為兩造所不爭執，應為真實：

㈠系爭土地為原告與訴外人吳清敏共有及目前由被告占用之事實。

㈡系爭地上物為被告於90年1 月18日向訴外人謝丁茂買受之事實。

㈢被告買受系爭地上物時，系爭土地為訴外人謝丁茂與他人共有之事實。

二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。經查本件被告就系爭土地為原告與訴外人吳清敏共有之事實既不爭執，自應就其占有系爭土地係有正當權源之事實負舉證之責任。就此，被告固辯稱其於90年1 月18日向訴外人謝丁茂買受系爭地上物時，依民法第425 條之1 規定，已取得法定租賃權等語，但為原告否認。是本件自應審究被告買受系爭地上物時，是否已該當法定租賃權發生之要件而取得該權利？

三、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」民法第425 條之1 第1 項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號固著有判例。惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束。經查：謝丁茂係於80年8 月22日因買賣而取得系爭地上物，業經嘉義市政府稅務局函覆本院在卷（見本院卷第56頁），又謝丁茂與謝長成、謝瑞發、吳楊麗珠等4 人則於80年5 月29日因買賣而取得原黑金段0002之0002地號土地，而系爭0002之0040地號土地係於84年5 月5 日分割自原黑金段0002之0002地號土地（見本院卷第69頁至第70頁、第65頁）。準此，謝丁茂取得系爭地上物時，系爭地上物坐落之土地即系爭0002之0002、0002之0040地號土地係謝丁茂與他人共有，而被告向謝丁茂買受系爭地上物時，系爭土地仍為謝丁茂與他人共有，已如前述。是被告取得系爭地上物時，系爭地上物與其坐落之土地並非屬於同一人所有甚明。是則㈠被告並未主張、證明謝丁茂業經其他共有人之同意而無償占有使用系爭土地，謝丁茂所為即屬侵害他共有人之權利，其他共有人得本於民法第767 條第1 項規定請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，自不許因買賣繼受取得系爭地上物權利之被告反優於其前手而主張依民法第425 條之1 第1 項規定取得法定租賃權；㈡縱認謝丁茂業經其他共有人之同意而無償占有使用系爭土地，其與他共有人間亦僅發生使用借貸之契約，該契約係債之關係，僅在契約當事人間有其效力，被告雖向謝丁茂買受系爭地上物，亦不當然繼受謝丁茂與他共有人間之契約，而得對於他共有人主張其有使用系爭土地之權利，自更不能認被告因買受系爭地上物而得對於他共有人主張法定租賃權；㈢再者，縱認他共有人亦許被告占用系爭土地，此債之關係亦不當然拘束嗣後取得系爭土地所有權之原告，亦不許被告以之對抗原告；㈣綜上，被告主張其就系爭土地有法定租賃而有占用之正當權源云云，即非可採。

四、被告不能證明其占用系爭土地之正當權源，復未主張、證明原告行使所有權係違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，則原告依據所有物妨害排除請求權、所有物返還請求權（民法第767 條第1 項前段、中段）及民法第821 條規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告及其他共有人全體，即屬有據，應予准許。

五、原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟被告據以主張其非無權占有者為就系爭土地有民法第425 條之1 第1 項之租賃權，而該租賃權之發生及存續又以系爭地上物之存在為要件，是若系爭地上物因假執行而拆除，租賃權即確定不存在，日後即無從回復原狀，本件如准宣告假執行，被告恐受不能回復原狀之損害，爰依民事訴訟法第391 條規定，駁回原告宣告假執行之聲請。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。