嘉義簡易庭(含朴子)100年度嘉小字第150號

• 裁判案由: 給付管理費-公寓大廈管理條例
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 嘉義簡易庭(含朴子)
• 裁判日期: 100 年 08 月 31 日
• 法官: 林雅莉
• 法定代理人: 陳鈴玉
• 原告: 峇里島公寓大廈管理委員會
• 被告: 邱生益

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　100年度嘉小字第150號聲　請　人　峇里島公寓大廈管理委員會
法定代理人　陳鈴玉
訴訟代理人　張錦昌
相　對　人　邱生益
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年8月17 日
經言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟柒佰伍拾陸元，及自民國一００年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告為原告所管理峇里島公寓大廈門牌編號嘉義市○○街
140巷2號8樓之1之房屋（下稱系爭房屋）區分所有權人，被告自民國95年3月起至99年12月止，共積欠管理費29期（管
理費之收費標準以2個月為1期）、每期新臺幣（下同）1,164元，合計33,756元未繳納，屢經催討卻遲不給付，爰依法
訴請判決被告給付上揭款項，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，另依住戶規約所定，請求按週年利率百分之10計算之遲延利息。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.兩造間前就管理費之給付亦曾訴訟，經本院94年度嘉小字第1038號判決及95年度小上字第8號判決確定，該判決內容應
予參酌。
2.99年11月14日召開區分所有權人會議當天還有辦理摸彩，出席人員有時會離開座位，被告只拿一兩張座位人數較少之照片，不足以證明出席人數不足。
二、被告則以：
(一)原告收取管理費係經管理委員會會議所決議與事實不符，區分所有權人無此決議，峇里島公寓大廈管理委員會每次召開區分所有權人會議時，並未達法定出席人數，因此區分所有權人會議所達成之決議無效。又陳鈴玉並非峇里島公寓大廈之區分所有權人，99年11月14日區分所有權人會議出席人數不足，實際上參與僅大十幾人，其並非峇里島公寓大廈管理委員會之合法法定代理人。
(二)系爭房屋雖登記在被告名下，但因當初買賣系爭房屋時，出賣人即訴外人宗大建設股份有限公司（下稱宗大公司）辦理移轉登記之面積少於約定，致伊無法將系爭房屋作為雜誌社編輯部使用，因此縱系爭房屋已登記在伊名下，但伊未住過系爭房屋，且自85年起就將系爭房屋停電、停水，房屋只是空屋無法出入，依峇里島房地預定買賣合約書第75頁、第7
章第37、38條之約定，系爭房地為空屋，因此伊並非峇里島公寓大廈之住戶、亦無受到管理情事，而無庸繳納管理費，法律亦未規定房地產所有權人要繳納管理費。
(三)又社區之公共設施使用的水費、電費等費用，已由住戶分擔，住戶為何還需每月繳納1,164元；被告自訂立系爭房屋買
賣契約至85年1月15日止已預繳管理費106,000元予宗大公司，依峇里島房地預定買賣合約書第61頁財務管理辦法第8條
之規定，預收管理費存入金融機構之利息收入作為管理經費而再免繳管理費。
(四)被告在嘉義市文化郵局帳戶經本院於99年9月27日以99年度
司執利字第20317號強制執行扣款28,570元，是被告已繳納
95年3月起至99年8月止之管理費，本件已重複請求。
(五)兩造前於91年間亦有訴訟，經本院91年度嘉小字第348號判
決及92年度小上字第2號裁定確定。並請參酌公寓大廈管理
條例第4條及第9條之規定，系爭房屋屬被告私人專有所有權，專有部分不在管理範圍，伊亦未使用共用部分，原告不應將伊之專有部分算入計算管理費，且管理委員會並沒有在管理，不能對伊收取管理費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項各有建物登記謄本、本院院91年度嘉小348號判決
、92年度小上字第2號裁定、94年度嘉小字第1038號判決、
95年度小上字第8號判決（均影本，見本院卷(一)第4、78-81頁、卷(二)第54-62頁），並經本院依職權調取上開卷宗及本院99年度司執字第20317號執行卷宗閱明無訛，如下列事
證附卷可參，堪信為真實：
(一)被告系爭房屋之所有權人。
(二)原告曾起訴向被告請求86年1月至91年2月止之管理費，經本院91年度嘉小348號判決認定原告未提出上開期間內之區分
所有權人會議決議之證明而判決駁回原告之訴，並經本院92年度小上字第2號裁定駁回原告上訴確定。
(三)原告嗣再起訴請求被告給付91年11月至94年2月止之管理費
，經本院94年度嘉小字第1038號判決原告勝訴，並經本院95年度小上字第8號判決駁回被告上訴確定。
(四)原告於99年間曾以上開94度嘉小字第1038號判決向本院聲請對被告財產為強制執行，經本院99年度司執字第20317號執
行事件，執行被告在嘉義市文化郵局帳戶存款28,570元。
四、本院之判斷：
(一)原告主張依規約管理費收費標準以2個月為1期，原告所有系爭房屋每期應繳管理費為1,164元，被告自95年3月起至99年12月間之管理費，合計33,756元尚未繳納一節，已據提出建物登記謄本、嘉義市政府99年12月17日函、被告未繳管理費明細表、存證信函、管理費收費表為證，堪信為真實。
(二)按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第1782號判決參照）。
(三)本件兩造於本院94年度嘉小字第1038號給付管理費事件中，原告請求被告給付91年11月至94年2月止之管理費，被告曾
提出下列抗辯：(1)原告管理委員會並未依法律程序合法成
立，其所召開之會議，非區分所有權人會議，且每次開會人數不足法定人數；(2)原告提已提起本院91年度嘉小字第348號、93年度嘉小字第126號給付管理費事件，依民事訴訟法
第263條第2項及一事不再理規定，不得再行起訴；(3)被告
向宗大公司買受系爭房屋時，已預繳管理基金，應以管理基金收入作為管理費；(4)依公寓大廈管理條例第4條及民法第765條之規定，被告為空戶，並非住戶，無庸繳納管理費；
(5) 縱認系爭房屋為被告所有，惟系爭房屋屬被告專有，原告並無管理權限，自不得收取管理費，共有部分之所有權，亦應由使用者繳納，被告並非使用者，無庸繳納管理費。因被告上開抗辯均事涉原告對被告管理費收取權限有無之重要爭點，而案經兩造就上開重要之爭點為攻擊防禦，該案法院亦以此為審理重心而審理，其後並基於兩造之攻擊防禦，具體認定：(1)該案（即94年度嘉小字第1038號）與91年度嘉
小字第348號非同一事件，原告提起93年度嘉小字第126號事件後撤回起訴非終區判決後始撤回訴訟，無違反民事訴訟法第263條第2項；(2)原告86年5月4日峇里島公寓大廈區分所
有權人第一次會議議決規約及共同籌組宗大峇里島公寓大廈管理委員會並選舉管理委員，其程序符合當時公寓大廈管理條例之規定，管理委員會已合法成立；(3)管理費之負擔應
依區分所有權人會議或規約約定，原告提出之86年12月15日第二屆十二月份區分所有權人會議修正之大樓管理組織章程與住戶管理公約已約定管理費之用途係作為管理委員會運作所需之一切費用，並未約定管理費係作為管理各區分所有權人之專有部分之用，故雖收費標準係以所有權狀記載之坪數（包含公共設施部分應係指包含共有部分）作為標準，然此僅係作為收取管理費之計算基準，而無侵害被告之專有部分，被告認為違反民法第765條、公寓大廈管理條例第4條規定，係誤解管理費計算標準與實際管理範圍之差異；(4)原告
區分所有權人會議決議之規約已約定管理費之計算基準，且未對未實際居住使用之空戶為減價約定；另亦無約定被告最初向宗大公司繳交之公共基金後即無庸再按期繳納管理費，故被告抗辯前已繳納公共基金及屬空戶無庸再繳管理費，為不足採。是被告就與前案上開抗辯相同部分，既均為前案之重要爭點，並經前案法院實質審酌認定，被告亦未抗辯就前案判決認定有何違背法令之處，或提出新訴訟資料可推翻原判斷，是依前揭判決意旨說明，本件被告應受另案確定判決判決理由中關於兩造間就前揭事項認定之拘束，不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。
(四)至被告於本院審理中再行提出之抗辯：
1.被告抗辯99年11月14日之區分所有權人會議未達法定出席人數，因此陳鈴玉並非原告合法法定代理人云云。
(1)按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31 條定有明文。故關於區分所有權人會議之出席及
決議比例如規約另有規定，應優先適用。依原告提出之峇里島公寓大廈規約第3條第9項，區分所有權人會議討論事項，原則上應有區分所有權人過四分之一及其區分有權比例合計過四分之一出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半收之同意行之，有該規約附卷可參（見本院卷(一)第103-110頁）。又依原告所提之99年
11月14日上午8時30分許召開99年度區分所有權人會議簽到
簿，依出席單位及人員附冊所示，該次會議之區分所有權人數總計為34 1位，出席人數為161位，應有部分總計為百分
之54.21，已達區分所權人數1/4及應有部分1/4以上，即已
符合上開規約第3條第9項之規定，並另依先前公告之選舉規定選舉管理委員，進而由管理委員開會推選陳鈴玉為主任委員等情，亦有原告提出之99年11月14日區分所有權人會議簽到簿及紀錄、99年12月12日管理委員會會議紀錄附卷可參（見本院卷(一)第87-101頁）。被告並未具體指明何出席人員實際並未出席或未達法定人數之情形，僅以其99年11月14日拍攝之開會現場照片上座位人數不足即認該次會議不符法定人數之依據，尚不足採信，原告主張陳鈴玉經選舉為第14屆管理委員且經推選為主任委員，為原告之合法法定代理人，自堪信為真實。
(2)又按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例，無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所
有權人於決議後三個月內，請求法院撤銷其決議；故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。本件縱認原告99年11月14日召開之區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，亦係決議方法之違法，並非決議內容之違法，被告如認該次會議有上開情形，自應於該次會議三個月內，向法院請求撤銷該決議，而該次區分所有權人會議既未曾經被告或其住戶起訴請求撤銷，自應認該決議現尚合法有效，併此敘明。
2.被告另辯稱社區之公共設施使用的水費、電費等費用，已由住戶分擔，住戶為何還需每月繳納1,164元云云。惟按共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又原告規約第10條及第11條並就公共基金
、管理費之繳納及管理運用另有約定，是關於管理費之負擔應依區分所有權人會議決議之規約優先適用。而依規約第11條規定觀之，管理費之用途甚廣，包含委任或僱庸管理服務人之報酬、共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費等，是被告辯稱公共設施之水電費用已由住戶分擔，即不必再繳納管理費云云，亦不足採信。
3.被告又辯稱其郵局帳戶已於99年9月27日經強制執行扣款28,570元，本件已重複請求云云。查上開強制執行程序係原告
持本院94年度嘉小字第1038號確定判決為執行名義，對被告財產聲請強制執行，其所執行者為該件判決認定被告應給付原告關於91年11月至94年2月份之管理費及利息一節，已據
前述，而本件原告係請求被告給付95年3月起至99年12月份
之管理費，請求期間並未重疊，自不生重複請求之問題，被告上開所辯，洵不足採。
4.至被告復辯稱兩造前於91年間亦有訴訟，經本院91年度嘉小字第348號判決及92年度小上字第2號裁定確定可予參酌云云。惟如前所述，該判決原告係請求被告給付86年1月至91年2月止之管理費，因原告未提出相關區分所有權人會議紀錄而經認舉證不足而判決駁回其訴，然對於兩造間其他與本件相關爭執點並未在該事件審理中有所攻防及認定，且與原告本件請求並非同一事件，其判決效力自不及於
本件原告之請求。
5.被告又辯稱原告並沒有在管理，不能對伊收取管理費等語。然公寓大廈之管理委員會，係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作而成立之組織，此觀諸公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。而由同法第36條關於管理委員會職務之規定，並參酌同法第37條至第39條等規定內容，亦可知管理委員係受住戶選任，承全體住戶之委任處理事務，對全體區分所有權人負擔管理義務，應對區分所有權人會議負責，並非對於個別住戶負有特定之義務。至於區分所有權人負有繳納管理費之義務，乃基於公寓大廈管理條例、規約規定或協議等關係而生。顯然管理委員會執行管理職務，與區分所有權人繳納管理費之義務，並非源於同一雙務契約而生，亦即二者並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。是以，本件被告雖抗辯因原告有未履行其對系爭大樓共有部分管理義務之情事而拒繳管理費，而此為原告所否認，被告又未提出何事證已實其說，而尚難憑採；又依上開說明，縱認被告抗辯屬實，惟此亦屬管理委員會執行職務當否之問題，被告亦不得執此作為拒繳管理費之理由。是被告以此為由，拒絕給付管理費，要屬無據。
(五)末按區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延息，以未繳金額之年息百分之10計算，峇里島公寓大廈規約第10條第5項定有明文。依上本件被告負有繳納管理費之義務，
並積欠95年3月至99年12月間之管理費，經原告催告仍未繳
納，則依上開規約約定，原告請求被告應依未繳金額之百息百分之10計算遲延利息，核屬有據。
五、綜合上述，原告主張被告積欠95年3月起至99年12月間之管
理費共29期，每期1,164元，合計33,756元，依公寓大廈管
理條例第21條之規定及住戶規約，請求被告給付原告33,756元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年2月25日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
七、又本件係適用小額訴訟程序，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行，至於兩造應負擔
之訴訟費用額則確定如主文第2項所示，附此敘明。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林雅莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日書記官 吳念儒