嘉義簡易庭(含朴子)104年度嘉簡字第415號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　104年度嘉簡字第415號

原告

郭靜宜

訴訟代理人

黃碧霞

被告

茂訊電腦股份有限公司

法定代理人

沈頤同

訴訟代理人

黃信雄

　　　　　　周鴻程

上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告前承租原告所有門牌號碼嘉義市○○街000號1 至6 樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），租賃期間自103 年5 月1 日起至104年4 月30日止，每月租金新台幣（下同）50,000元，押租金15萬元。兩造租約於104 年4 月30日屆滿，被告遲未將房屋回復原狀致無法點交交還房屋，原告因而未將押租金15萬元返還。詎料被告竟持系爭契約書之公證書向本院聲請強制執行扣押原告於訴外人玉山銀行之存款債權，況被告尚未正式點交房屋，被告尚積欠自104 年5 月1 日起至同年6 月30日止相當於租金損害計10萬元，理應從押租金內予以扣除，爰依強制執行法第14條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：本院104 年度司執字第19780 號債務執行事件之強制執行程序，應予撤銷。

二、被告則以：兩造間租約已於104年4月30日終止，被告曾指派嘉義店主管訴外人林明德於104年3月30日將「期滿不續約通知書」交予原告並經原告簽名，惟兩造就系爭房屋後續復原及點交狀況有所爭執，被告多次修繕，並與原告進行二次點交，當時原告委託訴外人即訴訟代理人黃碧霞進行點交程序，惟雙方遲未能達成共識，黃碧霞於點交日停留時間短促且僅表示不滿意，然未明確表明欲修繕處為何，被告電話聯繫請原告提出屋況復原意見，原告卻拒絕出面處理，被告遂持系爭契約書向本院提起強制執行程序，請求原告返還押租金15萬元，以維權益，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）查本件被告聲請強制執行之執行名義為本院所屬民間公證人陳林宜伸事務所103 年度嘉院民公宜字第0687號公證書，並經本院民事執行處以104 年度司執字第19780 號案執行中，上開公證書作成日期為103 年4 月30日，此有原告提出之上開公證書在卷（參見卷第13至17頁）可按，亦經本院依職權調閱上開104 年度司執字第19780 號執行卷審閱無誤。

（二）上開公證書約定逕受強制執行者為「承租人應給付之租金及租期屆滿應交還之物，或出租人應返還之押租金，如不履行，應逕受強制執行」，此有上揭公證書在卷可憑。而兩造就押租金係15萬元亦無爭執。

（三）又查兩造上開公證書所附之系爭契約第三條約定：「租金、押租保證金及支付方式：二、乙方（承租人即被告）應於契約簽訂時，交於甲方（出租人即原告）新台幣壹拾伍萬元整作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方則應於乙方遷空、交還房屋時無息返還押租保證金。（雙方同意本期保證金，由前期保證金壹拾伍萬元延續）」等語。又原告與被告之上開租賃契約已於104 年4 月30日租賃期滿，被告曾派員於104 年3 月30日將「期滿不續約通知書」交予原告並經原告簽名，且先後在同年4 月30日、5 月18日與原告委託之黃碧霞即本件原告訴訟代理人進行房屋點交，但因雙方就系爭房屋後續應加復原狀況、程度有所爭執，致點交程序遲未完成，被告乃逕以104 年5 月25日深坑草地尾郵局第34號存證信函催告原告出面點交房屋、返還押租保證金，其後復持系爭契約書之公證書向本院聲請強制執行等事實，此有原告所提出之系爭契約書、存證信函、本院民事執行處執行命令；被告提出之期滿不續約通知書等件可證（見本院卷第19至31頁、第39頁、第57頁），且為兩造所不爭執，可以認定。按，執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法第14條第1項定有明文；復按，押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。綜上，本件原告起訴有無理由，應加審究者為：被告是否因原告主張系爭房屋尚有牆壁磁磚破損、遺有釘孔；天花板輕鋼架鉚釘、L 型鐵片未拆除；屋外廣告看板未拆除；電線未整理收拾導致外露；化糞池蓋子毀損；電插座未覆上塑膠外蓋等情狀（以上原告主張為本院整合原告起訴狀內容、所附相片，及於本院104 年8 月25日言詞辯論期日當庭所呈相片所得），可認其未盡承租人回復原狀之義務，原告得拒絕返還押租保證金？

（四）「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，民法第438 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

（五）系爭房屋經本院於104 年10月19日到場履勘結果，固有：1.牆壁磁磚多處小破損，係以補土填平再漆上與磁磚顏色類似之白色油漆方式修補、2.4 個電插座蓋沒有覆上外蓋、3.1 樓天花板有36處L 型鐵片（上有鉚釘）未拆除、4.天花板有5 處電線外露、5.屋外有大、中、小3 面廣告看板未拆除等情狀（參見本院卷第127 至159 所附勘驗筆錄及現場相片）。惟據被告訴訟代理人陳稱：承租系爭房屋之時，屋主在1 樓已經裝設輕鋼架天花板，天花板上L 型鐵片（上有鉚釘）有部分是原先的輕鋼架天花板所留下，被告後來有修改輕鋼架天花板，所以被告只處理被告修改之輕鋼架天花板所釘角鐵，處理方式是鋸掉突出部分，保留底座及釘子再漆上與天花板顏色相近白漆，會遺留角鐵、釘子是基於系爭房屋日後出租還是會再裝設輕鋼架天花板，強加拆除，會影響屋頂結構；1 樓屋頂電線裸露是拆除輕鋼架天花板後之原來狀態；牆壁釘孔是前任房客所留，被告承租系爭房屋後有在部分牆面釘木板裝潢，拆除裝潢後本想比照前任房客以補土上漆方式處理，但出面點交之原告訴訟代理人不同意，故被告造成之釘孔已經換上10片新磁磚；廁所門上方一片磁磚缺角補土上漆部分，是拆除輕鋼架時不小心造成，因該片磁磚是專供鋪設於邊角之特殊磁磚，無法單買1 塊，因此以此方式修補；另1 塊磁磚補土上漆部分則是承租時即已存在等語。本院審酌：原告訴訟代理人當場自承，當初出租系爭房屋時的確有裝設輕鋼架天花板，被告所換上的10片新磁磚顏色有經過伊同意，系爭房屋落成迄今約9 年，從未自住，在租給被告之前曾經出租給一個做美容的等語等情，認被告上開所辯：牆壁磁磚釘孔為前任房客遺留，屋頂L 型鐵片（上有鉚釘）有部分是先前屋主裝設輕鋼架造成等事實為真實。雖原告訴訟代理人當場否認被告後來改裝之輕鋼架天花板是應伊點交時要求所拆除等情，本院認為，被告拆除輕鋼架天花板，勢必產生相關工資花費，且將遺留L 型鐵片（上有鉚釘）、導致原為天花板包藏之外露電線曝光，徒然在點交過程滋生爭議，倘非基於屋主要求，被告公司當不致支出拆除花費製造自己麻煩，因此原告訴訟代理人所為否認，無非臨訟砌辭，與事實相違，委無足採。應認被告訴訟代理人前開辯解為真實。致於化糞池蓋子毀損部分，係原告事後雇工清理化糞池造成，亦據原告訴訟代理人自承在卷（見本院卷第85頁），可認與被告行為無關，原告此部主張，亦無理由。又，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423 條、第429條第1 項亦定有明文。本院參酌本件被告自99年4 月16日起至104 年4 月30日為止，承租系爭房屋期間長達5 年（參見本院卷第167 至201 頁附被告所提歷次租賃契約書），系爭房屋落成之後長達9 年之久，係先後出租他人（包括本件被告）供營業用途等情，認化糞池之清理，本應屬出租人即原告應盡之保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，縱有耗損，亦是正常使用情況之損壞，亦應由原告負責修繕，故原告徒執化糞池蓋子毀損此節，援為被告未盡回覆原狀義務之主張，亦不足取。

（六）復按，民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。查系爭租約於104 年4 月30日終止，原告亦於104 年4 月30日之前已遷離系爭房屋，已無占有使用之情形，此參照兩造均不爭執系爭房是在104 年4 月30日進行第一次點交之情即可得知（參見本院卷第87至89頁）。原告訴訟代理人復於本院104 年9 月8 日言詞辯論期日自承：租約到期之後，並未張貼招租廣告或委託仲介公司招租，在本次庭期之前約一個多月即本年度8 月份，有人打電話給伊說要租房子，但伊基於房子事情還沒處理好，沒有跟對方談等語（見本院卷第125 頁）。被告既已於104 年4月30日之前即已從系爭房屋遷出，原告對系爭房屋即已取得支配力，兩造就系爭房屋之回復原狀雖有爭議，然不影響原告就系爭房屋之招租，被告復未舉證證明因回復原狀爭議受有何損害，其於本院104 年8 月25日言詞辯論期日主張因而受有4 個月之租金損害云云，尚屬無據。

（七）再按，「給付之訴之原告，雖須有私法上之給付請求權其訴權始存在，但其訴權是否存在，應於事實審之言詞辯論終結時定之。」（參照最高法院29年度上字第498 號判例）。再按「在積極確認之訴，必須原告所主張為訴訟標的之法律關係存在，其權利保護要件始無欠缺。而權利保護要件否存在，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為據。原告起訴時雖具備權利保護要件，於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認其訴為無理由，而為其敗訴之判決，其因情事變更導致權利保護要件欠缺者，原告僅得以他項聲明代最初之聲明，以為救濟」（參照最高法院86年度台上字第3726號判決意旨）。經本院前揭現場履勘結果，系爭房屋1 樓當時雖有前述屋外廣告看板大、中、小共3 面未拆除、4 個電插座未覆上塑膠外蓋之情形，但已經被告於104 年10月22日雇工將上開看板拆除、電插座塑膠外蓋覆上，連同5 處電線外露部分，亦均已整理完畢，有被告104年10月27日民事陳報狀所附修整前後對照相片可證（參見本院卷第203 至231 頁），此節亦為原告訴訟代理人於本院104 年11月13日言詞辯論期日經本院提示上開回復相片後自承：回復情況確如相片所示等語。故縱依上開上開廣告看板遺留、電插座塑膠外蓋未覆等情可以認定被告就系爭房屋未盡承租人回復租賃物之「原有」狀態之義務，然因本件於本院言詞辯論終結時日為104 年11月13日，被告既已在言詞辯論終結之前將廣告看板拆除、外露電線整理，並將電插座外蓋覆上，即無任何未盡回覆原狀之爭議，參以本件被告於本院104 年度司執字第19780 號債務執行事件所聲請執行之押租保證金給付義務，因依系爭契約約定，出租人僅有無息返還押租保證金之義務，因此並不滋生加計利息之問題，應認依本院言詞辯論終結時之事實狀態，前開執行事件債務人即本件原告返還押租保證金予執行債權人即本件被告之義務已然發生，不得再主張拒還押租金。

（八）從而，原告依強制執行法第14條第1 項前段規定，提起本件異議之訴，請求撤銷本院104 年度司執字第19780 號之強制執行程序，為無理由，應予駁回。

四、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法，認對判決結果並無影響，爰不再詳為論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭