嘉義簡易庭(含朴子)109年度嘉簡字第210號
關鍵資訊
- 裁判案由確認債權不存在
- 案件類型民事
- 審判法院嘉義簡易庭(含朴子)
- 裁判日期110 年 02 月 25 日
- 當事人歐鈴順
臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉簡字第210號原 告 即反訴被告 歐鈴順 歐峻言 共 同 訴訟代理人 鐘育儒律師 被 告 即反訴原告 歐鈴太 歐趙春子 共 同 訴訟代理人 何永福律師 複 代理人 吳奕麟律師 上列當事人間確認債權不存在事件,本院於民國110 年1月28日 言詞辯論終結,判決如下: 主 文 確認被告對原告所承租坐落嘉義市○○○段000○00地號土地之租金 債權逾每月新臺幣1,744元部分之請求權不存在。 原告其餘之訴駁回。 本訴訴訟費用由被告負擔2分之1,餘由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣20,928元,及自民國109年4月30日起至清償日止,按年息5%計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔10分之3,餘由反訴原告負擔。 反訴原告勝訴部分得假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面: 一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,致原告在法律上之地位有不安之狀態存在,且此種不安之狀態,能以本件確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照)。本件原告主張兩造就門牌號碼嘉義市○○路000號建物簽立土地租賃契約書,其中 約定每月土地租金為新臺幣(下同)3,000元,原告主張前 開租賃價金違反土地法第97條及第105條之法定租金上限, 此為被告所否認,並發函向原告追討每月3,000元租金,則 兩造間就被告之租金數額有爭執,此一不明確狀態,致原告財產權有受侵害之風險,而此項風險得以本件判決確認之,故原告提起本件訴訟,有確認利益,程序上與法並無不合,合先敘明。 二、按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴;反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者,得提起反訴,民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。所謂反訴之本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者,乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間,或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間,有牽連關係而言,即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係,與反訴標的之法律關係同一,或當事人兩造所主張之權利,由同一法律關係發生,或本訴標的之法律關係發生之原因,與反訴標的之法律關係發生之原因,其主要部分相同,均可認兩者間有牽連關係(最高法院91年度台上字第262 號判決意旨參照)。查本件反訴被告即本訴原告主張系爭租約之約定違反土地法強制規定,提起確認租金請求權不存在及不當得利返還請求權之訴訟,於本訴訟繫屬中,反訴原告即本訴被告基於系爭租約關係提起反訴,請求反訴被告即本訴原告依約給付租金,核本訴與反訴之訴訟標的法律關係,均係基於系爭租約而來,事實上關係密切,攻擊防禦方法及證據資料具有相牽連關係,尚不致於延滯訴訟終結,且無其他不得提起反訴之情形,是反訴原告提起反訴,核與前開規定相符,應予准許。反訴被告抗辯反訴原告提起本件反訴不合法,尚非可採。 乙、實體方面: 壹、本訴部分: 一、原告主張: ㈠坐落嘉義市○○○段000 ○00 號土地(下稱系爭312之19土地)為 被告歐鈴太所有,同段312之10地號土地(下稱系爭312之10 土地)為原告歐鈴順所有,兩筆土地上建有嘉義市○○○段0000 ○號即門牌號碼為嘉義市○○路000 號之建物,係於民國91年 間由原告歐峻言及訴外人歐玉輝共同興建,以系爭312 之10及312 之19地號土地之界線一分為二,界線以北占用系爭312 之10地號土地之建物係原告歐峻言所有,界線以南占用系爭312 之19地號之建物係訴外人歐玉輝所有(債用土地面積約14平方公尺,下稱系爭建物),歐玉輝於100 年因欠債遭債權人聲請鈞院執行查封拍賣系爭建物,後由原告歐峻言以優先購買權人身分承購。原告歐峻言於100 年12月29日取得系爭建物所有權後,被告歐鈴太及歐趙春子隨即要求原告歐鈴順、歐峻言應給付系爭建物坐落基地之租金每月3,000 元,原告雖認租金價額過高,然礙於被告均屬家族長輩,勉為接受每年給付租金36,000元予被告,惟被告復於103 年10月間要求原告簽立契約,兩造於103年10月22日簽立土地租賃 契約書(下稱系爭租約),其中載明原告應每月給付被告3,000 元,並附加其他條件。原告因被告要求之租金過高,不符法規及當地行情而向被告反應,惟被告均置之不理,甚要求原告應將系爭建物並意圖朋分出租租金之半數,原告無法再為配合,不得不提出本件訴訟已維權益。當事人間約定建築房屋之基地租金,超過土地申報地價年息10%部分,因違反土地法第105條、第97條之強制規定,出租人就超過部分 無請求權。查系爭建物坐落系爭312 之19地號土地之當期公告地價為每平方公尺10,900元,因被告歐鈴太未申報地價,故以公告地價之80% 為申報地價計算,每月租金上限為1,017 元(計算式:10,900x80%xl4xl0 %xl/12 =1,017元),超 出土地法規定申報地價年息10% 之租金上限部分,出租人無請求租金之權利,從而,原告請求確認被告對原告就系爭建物坐落基地之租金債權請求權,超過每月1,017 元之部分不存在。 ㈡另系爭租約第1項約定「乙方(含子孫)自行使用時,每月需 支付甲方3,000 元( 含地租)」,其中超過土地申報地價年息10% ,因違反土地法第97條及第105 條規定,自屬無效,被告收取超過土地申報地價年息10% 之租金自屬無法律上原因,查原告自103 至108 年度已支付被告216,000 元(計算式:36,000x6),而103 、104 年法定租金上限為7,840 元( 計算式:7,000x80%xl4 xl0% );105 、106 年法定租金上限為10,640 元(計算式:9,500x80%x14xl0%);107 、108 年法定租金上限為11,200元(計算式:10,000x80% x14xl0%),經扣除之結果,被告應返還原告156,640 元【計算 式:21,600元-(7,840元+10,640元+11,200元)×2=156,640 元】,爰依民法第179 條規定請求被告給付156,640 元。 ㈢並聲明:1.確認被告對原告所承租坐落嘉義市○○○段000 ○00 地號土地,面積14平方公尺土地之租金債權請求權,超過每月1,017 元之部分不存在。2.被告應給付原告156,640 元,及自起訴狀送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。二、被告則以:原告向被告承租系爭312 之19土地興建系爭建物係作為營業使用,並非供住宅使用,依最高法院105年度台 上字第727號、107年度台上字第1820號判決意旨,自不得依土地法第97條及第105 條之規定請求減少租金及返還不當得利。系爭建物曾作為柏誠企業社之商業登記及營業地址,足證已供營業使用,且如系爭建物為居住使用,理應擺放居住使用之家具、炊具或其他個人物品,並會注重居住隱私,外牆應會使用不透明牆面,然依現場履勘結果,系爭建物全然不似居住使用,依被告所提105年4月Google街景照片,更證系爭建物於前開期間係作營業使用並有設置招牌,原告自不得請求減少租金及返還不當得利。查,系爭租約開宗明文約定:「甲方(即被告)同意於嘉義市○○路000號土地一筆, 出租於乙方(即原告)。」兩造真意係指原告所有門牌號嘉義市○○路000 號房屋坐落於被告系爭312之19土地,每年以3 6,000元之代價出租予原告,不論原告所使用之面積多少, 每年即需給付被告36,000元之租金,原告主張其僅向被告承租14平方公尺之土地,逾此部分之租金為被告超收之不當得利,實不可採等語資為抗辯。並答辯聲明:1.原告之訴駁回。2.如為被告不利之判決,願供擔保,請准予宣告免為假執行。 三、本院之判斷: ㈠原告2人主張系爭312之10土地為原告歐鈴順所有,系爭312之 19為被告歐鈴太所有,其上共同坐落原告歐峻言及第三人歐玉輝於91年所共同建築4056建號即門牌號碼嘉義市○○路000 號之建物,2人應有部分各1/2,上開建物以312之10地號及312之19地號土地界線為界,界線以北房屋為原告歐峻言所有(應指分管),界線以南占用312之19地號土地面積14公尺 房屋即系爭建物為第三人歐玉輝所有(應指分管),嗣原告歐峻言於本院執行程序中以優先購買權人身分購得第三人歐玉輝之應有部分1/2,原告2人與被告歐鈴太及歐趙春子於103年10月22日簽立土地租賃契約書,約定每月租金3,000元,業據其提出系爭租約、地籍圖謄本、312之10及312之19地號土地第一類登記謄本、4056建號建物登記謄本、嘉義市地政事務所建物測量成果圖及建物共有人名冊為證(見本院卷第19、25至35、85至89頁),並經本院調閱100年度司執字第13527號卷宗查閱屬實,且為被告2人所不爭執,此部分堪信 為真實。 ㈡原告主張系爭租約所約定之租金違反土地法第97條及第105條 之法定租金上限,約定無效,超過部分無請求權,且被告應返還先前溢付之租金,此為被告所否認,並以前詞置辯。則本件爭點為:系爭建物是否受土地法第97條、第105規定法 定租金上限之限制?原告訴請被告返還先前繳付超過按土地 申報地價年息10%計算之租金部分及法定遲延利息,是否有理由?經查: ⒈按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限;土地法第97條之規定,於租用基地建築房屋準用之,土地法第97條第1項、第105條定有明文,又上開規定係針對供住宅使用之房屋而設,以避免哄抬住屋租金,至於城市地方租地建屋供營業使用者,承租人得以營商享受商業上之特殊利益,所約定之租金,不受上開條文限制(最高法院107年度台上字第1391號判決意旨參照)。土地法第97條第1項規定,係屬強制規定,如當事人間約定之租金超過此限制,其超過部分無請求權(最高法院43年台上字第392 號判例意旨參照)。基此強制規定,當事人於交易時,若另行約定超過限制之標準,並自願履行,因屬法定限制之外自由處分私權之行為,若不影響公共利益,法律自毋庸加以干涉。但於訂約之後,當事人對於租金數額有爭議時,在國家政策及法律規定尚未修正之前,承租人據以主張租金之限制,仍於法有據。所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額,土地法施行法第25條定有明文。又所謂法定地價,依土地法第148條規定,係指土地所有人依該法規定所申報 之地價而言,並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。 ⒉查,門牌號碼嘉義市○○路000號房屋,現況為2棟房屋區隔共 用1門牌號碼,其中北側房屋經營手作捲餅早餐店,本案勘 估標的為南側房屋,屋內一樓擺置藝品,沒有炊具、衛浴設備,一樓通往二樓樓梯多有灰塵,二樓房屋同樣堆置木造藝品,其中有一衛浴設備,南側房屋外觀沒有廣告看板,南側房屋前方即為忠孝路台一線省道,再南側之房屋現經營CO2 快剪理髮店,北側房屋隔嘉南街旁建物現經營全聯福利中心,業經本院至現場履勘查明屬實,並有本院勘驗筆錄、現場照片可參(見本院卷第177至178、185至189頁),佐以門牌號碼嘉義市○○路000號房屋之用電資料共兩電號,戶名即原 告歐峻言(電號00-00-0000-000)之用電自101年1月起計費度數驟降,自104年3月至106年3月間,應繳總金額為0,106年5月至109年5月每月僅收取最低底度40度之基本費用約65 元,相對於用戶即原告歐鈴順(電號00-00-0000-000)之電費均高達千元以上,有明顯之差別,此有原告提出之台灣電力股份有限公司109年5月繳費憑證及本院調取之台灣電力公司嘉義區營業處109年6月30日嘉義字第1091268347號函檢送之1、2樓申設電表自100年1月起迄今之電費明細可證(見本院卷第161至163、207至212頁),足見系爭建物現實上並未供營業使用或出租,現況供堆置木造藝品、雜物作倉庫使用,並非屬於營業用房屋。依此,仍應受土地法第105條準用 第97條第1項租金之限制。 ⒊被告雖以柏誠企業社商業地址設址於系爭建物,且依105年4月google街景照片可證原告將系爭建物作店面使用云云,然查,原告歐鈴順以柏誠企業社負責人身分以該地址「嘉義市○○路000號1樓」設立登記日期為95年7月13日,此有財政部 南區國稅局嘉義市分局函檢送自92年起設籍門牌號碼嘉義市○○路000號房屋之歷年營業稅籍資料可參(見本院卷第255至 265頁),柏誠企業社設立登記斯時,原告歐峻言尚未取得 第三人歐玉輝之應有部分,即尚未取得系爭建物使用管領權,故柏誠企業社設立登記於該地址,與本案系爭建物無涉,實係因北側建物與系爭建物共用同一門牌號碼所致,無由以此證明原告歐峻言取得系爭建物後供營業使用之事實,而該街景照片無懸掛招牌,無法看出屋內情形,僅憑玻璃落地窗及台灣圖形木製品,亦無法證明系爭建物有供營業使用之事實。被告又抗辯依100年6月7日測量成果圖增建部分編號4245棟次,1、2層測量面積16.16、13.78平方公尺,對比嘉義 市稅務局109年課稅明細表(見本院卷第197頁)所示起課年月100年7月之1、2層面積16.2平方公尺為營業用、13.8平方公尺為自住或公益出租用,將1樓所增建部分(包含南北側 )全登記為營業用,更足證嘉義市○○路000號房屋,不論南 北側,現均有供營業使用云云,惟查,北側建物與系爭建物係共用同一門牌「嘉義市○○路000號」,且為同一建號4056 號,本院民事執行處於100年執行債務人歐玉輝上開應有部 分拍賣程序時發現兩建物均有增建部分,故將兩建物增建部分編列4245建號棟次,測量面積一層16.16、二層13.78平方公尺,業經本院調取100年度司執字第13527號票款執行案卷查閱無訛,上開增建部分之測量面積確與嘉義市稅務局上開起課年月100年7月之1、2層面積大抵相符,惟此4245建號棟次是建號4056號以外未保存登記之增建部分,等同係北側建物及系爭建物增建部分之加總面積,並非系爭建物已辦保存登記之部分,且第三人歐玉輝於100年遭法院強制執行時, 系爭建物包含增建部分係由被告歐趙春子出租予第三人謝永明之狀態,有第三人謝永明於100年9月提出之房屋租賃契約書(租賃期間自100年3月15日至101年3月15日)附於上開執行案卷內可查,故嘉義市稅務局因共用同一門牌而未分列稅籍,統一將北側及系爭建物增建部分登記為營業用,尚無法據此即認定原告歐峻言取得系爭建物後供營業使用之事實。被告上開所為辯解,亦難採憑。 ⒋系爭建物既非供營業使用,依前揭說明,系爭房屋使用被告土地之租金,應受土地法第105條準用第97條第1項租金之限制。又系爭312之19地號土地位於嘉義市區,臨忠孝路,交 通便利,商業發達,再依嘉義市地政事務所109年4月8日嘉 地三字第1090000707號函及檢送之系爭320之19地號土地自89年7月至109年1月申報地價清冊(見本院卷第63至65頁)所載109年度之申報地價為8,720元,而系爭建物(南側建物)加上增建部分(未辦保存登記,不具獨立性)經實測結果已占用系爭312之19土地全部面積即24平方公尺,有上開執行 卷宗內之嘉義市地政事務所測量日期100年6月7日建號4056 號、4245建號棟次建物測量成果圖足證,是按當(109)年 度申報地價8,720元之年息10%計算,系爭建物使用系爭312之19地號土地之每月租金上限應為1,744元(計算式:申報 地價8,720元×占用面積24平方公尺×年息10%×1/12=1,744元 ),兩造於系爭租約約定每月租金3,000元,已超過上開法 定租金限額,則被告對於超過法定租金限額部分並無請求權,原告聲明請求確認被告租金債權逾每月1,744元金額部分 之請求權不存在部分,應屬有據。逾此範圍之請求,尚無從准許。 ㈢原告雖主張先前繳付予被告之103至108年度之租金,被告受領超過土地申報地價年息10%部分之租金合計156,640元,並 無法律上原因,構成不當得利,請求被告應返還此部分溢付之租金云云,惟超過法定租金最高限額部分之約定無效,上訴人無請求權,然如被上訴人已任意給付者,不得請求返還(最高法院95年度台上字第138號判決意旨參照)。易言之 ,雙方約定租金金額超過法定最高限制,僅債權人對超過部分無請求權而已,如債務人如數給付,應認就已超過租金上限部分任意給付,即非不當得利。查兩造成立系爭租約,被告迄今自原告所受領之租金款項,均基於該契約條款約定,依上說明,應認原告就上開超過租金法定上限之部分,已任意給付,即難謂被告先前所為受領租金款項有不合法,而屬不當得利,原告此部分主張,顯有誤會。從而,原告聲明請求被告應給付原告156,640元,及自起訴狀送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息,此部分尚乏依據,不應准許。 四、綜上所述,原告主張系爭租約違反土地法第97條及第105條 規定,而訴請確認被告之租金債權逾1,744元法定租金上限 部分請求權不存在之範圍內,為有理由,應予准許。至其餘部分之請求,則無理由,不應准許。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法,均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。 貳、反訴部分: 一、反訴原告主張:反訴被告應於108 年11月2 日給付反訴原告之109 年度租金36,000元尚未給付,依系爭租約之約定,反訴被告自有給付之義務。另依系爭租約第6 條約定:「本契約書止於房屋拆除時,終止租約。」亦約定本契約自102 年11月1 日生效。反訴被告均於每年11月2 日(或之前)依約給付反訴原告隔年之全年租金36,000元,因反訴被告自108 年11月2 日起即拒絕給付109 年之租金,為避免反訴原告每年需起訴請求反訴被告給付租金之煩,並節省司法資源,反訴原告確有依民事訴訟法第246 條規定,提起將來給付之訴之必要等語,並聲明:1.反訴被告應給付反訴原告36,000元及自本繕本送達被告之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。2.反訴被告自109 年起至114 年止,應於每年11月給付反訴原告36,000元。3.反訴原告就第1 項之請求願供擔保,請宣告准予假執行。 二、反訴被告則以:反訴援引之事實證據均與本訴無關,反訴原告提起之反訴不合法,請求鈞院裁定駁回。 三、本院之判斷: ㈠按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,民法第440條第1項定有明文。按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者,仍從其約定利率。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,民法第233條第1項、第203條亦有明定。 ㈡反訴原告主張反訴被告承租系爭312之19地號土地,依系爭租 約約定,反訴被告應於108年11月2日給付109年度租金36,000元,而反訴被告對僅向反訴原告繳付至108年度租金止,109年度租金尚未繳納乙節並不爭執,則反訴原告請求反訴被 告繳付租金,自屬有據,而109年度租金每月法定租金上限 ,已經認定如前,則原告請求被告給付109年度整年度租金 上限金額共計20,928元(計算式:8,720×24×10%=20,928元 ),及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年4月30日起至清償日止按年息5%計算利息之範圍內,為有理由,逾此範圍金額 之請求,則無理由,不應准許。 ㈢至反訴原告請求被告自109年起至114年止按年於每年11月2日 給付36,000元,屬於將來給付之訴,因反訴被告僅係對租金數額有爭執,並非不願意繳納租金,且按各年申報地價計算之租金上限因各年度申報地價時有變動,並非確定之債權,故反訴原告聲明請求判令自109年起至114年止,應於每年11月2日給付反訴原告36,000元,並無預為請求之必要,應予 駁回。 四、綜上所述,反訴原告依系爭租約之法律關係,請求反訴被告給付20,928元,及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年4月30日起至清償日止按年息5%計算之利息,為有理由,逾此範圍 金額之請求,則無理由,不應准許。 五、本判決所命反訴被告給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行。此部分反 訴原告聲明願供擔保請准宣告假執行,僅係促請本院依職權為假執行之發動,自無為准駁諭知之必要。至反訴原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,應併予駁回。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法,均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。 中 華 民 國 110 年 2 月 25 日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 羅紫庭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本庭(嘉義市文化路308之1號)提出上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 2 月 25 日書記官 葉昱琳