109年度嘉簡字第588號｜民事：給付管理費｜裁判日期：109 年 11 月 27 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　109年度嘉簡字第588號原　　　告　吳國全即大昌停車場訴訟代理人　劉烱意律師複　代理人　歐陽圓圓律師被　　　告　林鰧鐘訴訟代理人　唐慈燕被　　　告　黃玉霞羅鳳玉呂宜蓁許應富洪山林林雅鈴林玲娟張馨云鄧春華江海杰洪智信王簡淑媛張進財上　十一人訴訟代理人　邱智偉律師被　　　告　葉錦輝　　住嘉義市○區○○街00巷00號5樓2 訴訟代理人　葉思廷　　住同上被　　　告　張玉女　　住嘉義市○區○○街00巷00號3樓3 林孔仁　　住嘉義市○區○○街00巷0號周燕秋　　住嘉義市○區○○街00巷00號6樓1 張秀娟　　住嘉義市○區○○街00巷00號6樓2 李麗華　　住嘉義縣○○鄉○○村○○○00號居嘉義市○○街00巷00號3樓1 上　一　人訴訟代理人　林重運　　住嘉義縣○○鄉○○村○○○00號居嘉義市○○街00巷00號3樓1 被　　　告　楊文傑　　住嘉義市○區○○路○段000號5樓之1 江晉嘉　　住嘉義市○區○○街00巷00號6樓2 上　一　人訴訟代理人　黃郁茹　　住同上被　　　告　簡榮豪　　住嘉義市○區○○○街000巷0弄00號居嘉義市○○街00巷00號7樓3 訴訟代理人　黃愛妮　　住嘉義市○區○○○街000巷0弄00號居嘉義市○○街00巷00號7樓3 被　　　告　吳煒燕　　住雲林縣○○鄉○○村○○000號居嘉義市○○街00巷00號3樓2 訴訟代理人　蘇素女　　住雲林縣○○鄉○○村○○000號居嘉義市○○街00巷00號3樓2 被　　　告　蔡明珠　　住嘉義市○區○○街00巷00號5樓1 訴訟代理人　黃庭爽　　住同上被　　　告　陳清水　　住嘉義市○區○○街00巷00號7樓4 許純萍　　住嘉義市○區○○街00巷00號3樓3 李美珠　　住嘉義市○區○○街00巷0號居嘉義市○○街000巷00號上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、被告陳清水經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠嘉義市○○○段00000 ○地號地下二樓之停車場，原由三貴建設股份有限公司（下稱三貴公司）所屬大昌停車場管理，每一汽車車位每月收取新臺幣（下同）400 元管理費，機車車位收取150 元租金。原告自民國106 年11月15日接管管理，並繼受三貴公司與大樓住戶之契約，且有買賣契約為憑證，原告於106 年12月1 日起公告於大樓收取管理費，多數車位使用人皆依規定繳費，但少數人拒絕繳費，造成入不敷出，因而108 年3 月10日地下二樓共有人召開區分所有權人會議，過半數住戶出席，出席人數過半數通過停車場使用規約，由原告管理，每一個車位，月繳400 元管理費，但仍有少數車位未依規約繳費。原告又於108 年6 月1 日委託律師寄送律師函通知未繳費人員，但被告等人仍拒絕繳費，而原告管理系爭停車場每月需支出管理員人事費、清潔費、水電費、消防及各項設備維修費等，收取之費用勉可支應，即便收足相關費用，亦無多餘之紅利，而今被告拒絕繳納，各積欠如附表所示之金額，原告管理該停車場已難以維持日常管理所需費用，不得不提起本件訴訟。㈡依原告與三貴公司簽立之買賣契約書第13條其他特約事項規定：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接任出租管理。二、本案已收取租金及清潔費於106 年11月15日結清後與承買人找清。三、本標的為車位買賣、車位狀況如後附圖所示，買方已充分了解。」，參上開契約第13條第1 項約定，可知承買人即原告所購買之標的，除土地及建物之持分外，尚包含接任原先出賣人就停車場出租管理之權限。因此，原告主張其繼受三貴公司與大樓住戶之契約，而對系爭停車場具有出租管理之權限，應屬有據。而上開契約第13條第2 項約定，出賣人與原告約定租金及清潔費收取至106 年11月15日，是原告自106 年12月1 日起向被告等人收取清潔費，應屬有據。又從本條約定可推知，原告確實繼受三貴公司就系爭停車場之管理權，原告與訴外人三貴公司始會有本條之約定。至於原告既對系爭停車場具有管理權限，所收取之管理費用名目究係管理費抑或清潔費，在所不問。至於上開契約第13條第3 項約定之車位狀況附圖陰影部分51格停車位，即為原告所購買之停車格位，至於打「X 」之部分，即係無法停車之4 個停車格位。依現行相關建築法令，停車位可分為三種：㈠法定停車位：係依法應附設之停車位，不可與主建物分開買賣，故該車位並無獨立權狀，須是大樓住戶才有該車位之產權（共同持分方式）；㈡獎勵停車位：係建商為增加樓地板面積而設之車位，依規定該車位係供公眾使用，故其為獨立產權，可與主建物分開銷售，且須就該車位發給所有權狀；㈢增設停車位：係建商在其建物地下室自建停車位，亦係屬獨立產權，可與主建物分開銷售且須發給所有權狀。故所謂「獨立產權」，當係指該停車位可與主建物分開買賣而言，即該停車位係可單獨買賣並可取得所有權狀之獎勵停車位或增設停車位。此有行政院公平交易委員會公處字第160 號處分書之相關說明可資參照。而本件地下室二層停車場係有獨立權狀，故屬獎勵停車位，核先敘明。因此，三貴公司將系爭停車場之所有權持分出售予原告，並由原告承受三貴公司與停車場使用權人之委任契約，並收取管理費，應屬有據。次參上開說明，獎勵停車位既然係供公眾使用，核與公寓全體住戶無關，原告主張調解會議應由停車場使用權人的2 分之1 出席即可，並無違反法令。㈢108 年3 月10日通過之停車場管理規約，載明：「經二分之一以上停車場使用權人出席，到場超過二分之一同意，將嘉義市○○街00巷00號地下室二樓停車場委託大昌停車場即吳國全管理」，該規約已將原告吳國全列為管理人，是以被告該給付管理費應屬有據，縱然未定性為委任關係，然參照上開見解，依照規約每月400 元（無名契約）已經由上開決議辦理並公告之，已然生效（參照臺灣新竹地方法院90年度竹小字第241 號民事判決）；或因適法的無因管理之承認而轉為委任關係（參照臺灣高等法院臺中分院95年上易字第192 號判決）。且該停車場設立管理室並有相關的管理價格，該公告已經置放於公開之處，而被告等看到該管理價格後，仍然駛入汽車進入該地之畫線停車格停車，依照民法153 條及社會常情，契約已經默示成立。退步言之，縱然未認定為委任關係，然而原告修整、管理該地下停車場的行為，是為被告等管理事務者，且其管理是依被告等可得推知之意思為停車場之管理，且原告所為，是以有利於被告之方法為之；是以根據民法176 條1 項，原告上開適法之無因管理之種種管理行為，是以上開每月一車位月繳400 元，應屬有據；且依照108 年3 月10日之會議，根據民法178 條，該約定已經可認為是一承認行為，而原告106 年間即接管該停車場，長久下來該區住戶約定成俗，即全體區分所有權人均已為事實之默認，是以該委任關係，應可成立。再退萬步言之，如不認為有委任關係，參照臺灣臺東地方法院106 年度訴字第32號判決，即便是誤信管理，本件亦有不當得利之適用；而又原告為停車場規約下肯認的管理員，是以無權占有他人停車位所受之利益，解釋上自應獲得相當於租金之利益，故而原告得向被告請求不當得利。以上數個訴訟標的之理由請鈞院擇一為勝訴判決。㈣對被告抗辯之陳述： ⒈被告稱原告自行增設停車格位等語，係不實指控，原告向三貴公司購買停車位時，即與現況相符，此有買賣契約所附之停車格位圖可資為證。被告指摘原告鋸斷水管云云，亦係不實指控。該管路係七樓住戶自行拆除，且原告亦請教消防公司，七樓住戶所拆除之水管係備用蓄水池，且係消防法規舊法時始有要求設置之備用蓄水池，現行法規已經不須設置備用蓄水池，因此七樓住戶拆除之行為亦不會影響消防系統之運作。被告所稱消防管路漏水情形，是因消防公司在做更換警報逆止閥所導致漏水，且完工後原告也派人員做清理，此部分非管委會所維修。本大樓管理委員會形同虛設，且地下二樓停車場屬獎勵停車位，亦非大樓管委會管轄範圍，且獎勵停車位亦得轉讓，因此原告本於與三貴公司之買賣契約，該買賣契約係為有效之契約，原告亦承受三貴公司與被告之委任關係。 ⒉證人許美雅稱其參加108 年3 月10日之協調會議係因被告羅鳳玉邀請，當天係討論停車場管理費之議題，約莫有二、三十人參加，並且討論長達一個小時，與當日實際情形相符。被告等人辯稱係原告召開會議，僅有數人參加且幾分鐘即各自離去云云，顯與事實不符，可見被告為拒絕給付管理費，藉詞推託，不足採信。至於協調會議當日應有作成決議，惟可能經過時日已久，證人是否有所遺漏，亦非無疑。又會議結束後，兩造皆無再聯絡證人許美雅，因此證人並不知道後續訂有規約，亦合乎常情。又證人馮文英無法證明被告之待證事實。另證人曾雅楓原先即有在繳費，其在老老先生不做之後，繼續繳費給胖胖小姐，亦徵證明其係承認原告繼受三貴公司之契約。至於證人後續拒絕繳費，係因其個人因素而拖欠繳款，與原告無關。原告循合法程序請求給付管理費，並無不當。 ⒊系爭協調會議確實有做成會議，雖當日無做成正式會議記錄，惟有錄音可證明當日確實有通過決議，而該錄音檔案譯文：「民國108 年3 月10日，錄音地點：嘉義市嘉北街12巷地下二樓停車場，錄音內容：羅鳳玉：…我們不是全部的車位主都出席，有些人強調的要吳先出示明細來收費公告的，沒有辨法，因為我們是委託依方便的我們不是大樓委員會的那種做帳章程，我們就是按照三貴給我們管理的範圍一樣，我們每個月400 元委託給吳先生給我們管理，包含電動門的維護、包含遙控器的管理、包含小部份損傷的、包含我們大樓清潔、照明、耗材、消防，全部都負責了跟三貴公司做的都一樣啦！如果吳先生的開支確實已經超出他跟我們收的，而且他收的都是全部…而且都合理，他才有必要公告它的支出來收費這樣大家有意見嗎？通過來拍手一下。（各住戶、汽車位車主拍手通過）羅鳳玉：好那我們通過。」，雖係以拍手通過之方式決議，然可清楚知悉有許多與會人員拍手通過，而決議內容亦稱同意原告繼續依照先前三貴公司管理的方式，且不須依照管委會之做帳章程。今日被告等人竟主張原告應依會計做帳章程提出帳冊等語，顯為拒絕繳納管理費用而刁難原告，被告等人之抗辯主張有違誠信原則以及禁反言原則。 ⒋法定停車位係設置於區分所有建築物之共有部分或基地之上，則停車位之使用權係區分所有人約定之「共有專用」，其取得須依區分所有人會議議決之規約為之。惟本件地下二樓停車場係獎勵停車位，並非區分所有建築物之共有部分，且可將其持分獨立移轉買賣，即認地下二樓停車場之管理使用，並非以取得區分所有人會議議決為要件。因此，三貴公司將管理地下二樓之權限移轉予原告後，即將地下二樓的電表登記原告為用電人並無不妥。退萬步言，縱使被告等人認為用電名義人應登記予管理委員會，亦與本案無關。㈤並聲明：⒈被告等人應給付原告如附表所示之欠繳金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告等人應自起訴狀繕本送達翌日起至停止使用停車場止，按月給付原告如附表每月應繳金額所示之金額。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告林鰧鐘、黃玉霞、羅鳳玉、葉錦輝、林孔仁、周燕秋、李麗華、楊文傑、江晉嘉、簡榮豪、吳煒燕、蔡明珠、許純萍、李美珠則以：㈠原告於106 年11月間，進入被告方244 住戶地下二樓，揚言已斥資向三貴公司買下該地下二樓停車位，即以草綠色油漆畫定出機車209 格，汽車150 格位作出租營利，更換原有大門，並以特製遙控鈕，控制未依其意者之進出自由，並拆掉原車位照明燈具。並鋸斷專業技師設計經嘉義市政府核定850 人生命安全所必須之消防供水主幹管。被告方已知原告增畫之車位是本社區的法定避難空間。被告方再三請原告成立管理委員會，一切事務經由大會議決，財務公開，原告不願意，也不願加入被告方之管理委員會。原告沒有公寓大廈管理條例第41條規定：公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記後，始得執業。原告即無法令證件，當無管理權。原告非管理委員會之收入歸於公共基金。被告方沒有任何委任。被告方私有停車位亦無同意變更為獎勵停車位，原告亦無核准文件，亦無權管理。依原告起訴狀附：買賣契約書第13條、其他約定事項：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接任出租管理。三、本標的為車位買賣，車位狀況如後附圖所示，…」。、「不動產標的現況說明書」第18點：「是否有住戶規約：否」。基此之約定，原告出租管理權限，僅其附圖之買受車位。案外人無權處分被告方私有車位所有權，固有「是否有住戶規約：否。」，原告即應屬無據之訴。㈡原告起訴狀載：「108 年3 月10日地下二樓共有人召開區分所有權人（244 住戶）會議，過半數出席，出席人數過半數通過停車場使用公約，由原告管理」，原告提不出證據，改口為「停車場（機車209 、汽車150 位，計359 人）的1/2 出席會議」，也提不出證據，改口為聲請鈞院傳調證人許美雅，109 年10月16日證詞筆錄：「法官詢問許美雅：到場開會的人數大約有幾人？證人許美雅：應該有二、三十人。法官詢問：最後關於管理費問題是沒有結論是嗎？證人許美雅：對，沒有結論。法官詢問：提示本院卷一第32頁，有無看過這份使用公約？證人許美雅：沒有。原告問：當天羅鳳玉有無說在管委會成立前，車位的使用人還是以每月400 元交給吳國全，之後拍手通過，你有無印象？證人許美雅：沒有。被告黃玉霞問：108 年3 月10日當天你是否討論停車場使用規約，有那些條文？多少人有簽約成立？證人許美雅：沒有。沒有。」，基上：原告之訴所持停車場使用規約證據，不是事實，原告應屬無據之訴。㈢依原告買賣契約書所載地號、建號之持分比率及土地公告現值、申報地價稅及使用執照之工程造價，依嘉義市政府公告建築物折舊率與房屋稅率及鈞院傳調嘉義市政府函復核定之避難空間、停車位，交叉換算原告強行使用被告方244 住戶的土地和建物價值11,7478,947 元，又已收租金5,424,950 元，從無與被告方管理委員會分帳。原告竟然鋸斷專業技師設計，經嘉義市政府核定850 人生命安全所必須之消防供水主幹管。強行使用被告方所有權大門供其出租車輛通行，竟以遙控鈕控制被告方自由進出。強行使用被告方所有權之電力系統設施，竟拆掉被告方原有照明燈，被告方再裝上，原告再拆掉，原告強詞更換LED 燈，事實是燈具量再三短少，已至昏暗，又上揭系統設施是建設公司所建，是被告方買受之所有權。原告未支付分文，亦無被告方同意，將水、電錶名義人據其所有，該些作為是背離善良風俗之訴，應屬民法第2 條：民事所適用之習慣，以不背於公共秩序或善良風俗者為限。所以原告之訴無效。原告所謂支出項目，從無經過區分所有權244 人或汽車、機車359 人過半數決議，且無招標。又不見公司行號統一發票，亦不見公司行號之基本資料，亦不見稅捐機關管理營利事業登記，帳簿憑證辦法第27條規定：收據憑證，最少保存5 年。原告所指臺灣新竹、臺東地方法院及臺灣高等法院臺中分院判決，引用民法第153 條、172 條、176 條第1 項、178 條、179 條、528 條之主張。經查證，不適用於本案，該三件案情與本案完全不同，本案原告亦無該三案勝訴方之事實證據，原告所持上揭法條，當不適用於本案。原告收入並無歸公用基金之管理委員會。亦無管理證照。亦無兩造間款項協調條文爭議，原告侵占我方避難空間、鋸斷我方車輛必備消防供水主幹管之恐怖作為、控制我方所有權之大門阻礙車輛自由出入、拆掉我方車輛使用照明燈具…等等傷害。依法、依理，被告方沒有義務再出錢給原告繼續作傷害等語。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告等14人願供擔保，請准免假執行。四、被告呂宜蓁、許應富、洪山林、林雅鈴、林玲娟、張馨云、鄧春華、江海杰、洪智信、王簡淑媛、張進財則以：㈠嘉義市○○○段00000 ○地號上之建物為三貴公司所建設之大樓，社區名稱為三貴錦繡社區，而該地號地下二樓停車場部分，建號分別為嘉義市○○○段0000號及2631號，雖有不同建號，但彼此相連，為全體區分所有權人共同使用，故地下二樓停車場應屬公寓大廈管理條例上所稱共用部分。公寓大廈共用部分爰臺灣高等法院105 年度重上更㈠字第54號民事判決意旨及公寓大廈管理條例第36條第2 款、第11款規定，其點收、保管及維護應係管理委員會之職權，若無管理委員會者，則應由區分所有權人選任管理負責人代區分所有權人管理共用部分，因此公寓大廈共用部分之管理權，應無法透過私人契約買賣繼受，原告於106 年10月17日向洪三義購買地下二樓停車場部分停車位後，旋即以管理人自居向其他區分所有權人要求收取管理費，惟三貴錦繡大樓建設完畢後至108 年10月前並未成立管理委員會，因此在108 年10月前地下二樓停車場共用部分管理權應屬全體區分所有權人，108 年10月後三貴錦繡社區經嘉義市政府輔導成立管理委員會，於區分所有權會議將地下二樓停車場共用部分管理維修授權予管理委員會，而地下二樓停車場共用部分，區分所有權人並未有任何決議委由他人管理，原告如何從洪三義繼受管理權實有疑義。綜觀原告與洪三義所簽訂之買賣契約第13條第1 款之意旨，應係指該契約所稱之買賣標的物現況交付與原告，原告對買賣標的物之出租管理得自由處分，非是原告對於地下二樓停車場全部之車位有出租管理權利，況原告所提供之停車位買賣契約第13條第3 款之約定僅能證明洪三義曾向原告收取租金與清潔費，尚不足證明三貴錦繡社區，區分所有權人曾有決議委任洪三義管理維護地下二樓停車場共用部分，爰民法第528 條、537 條規定及最高法院104 年度台上字第1606號民事判決意旨，委任契約較諸其他契約類型更具強烈之信賴關係，因此法律規定除要求受任人須自己處理委任事務外，若受任人要委由第三人處理更須委任人同意。基於上述委任契約之特性，受任人應不得任意將委任契約讓與第三人，原告所提之證據並不能證明洪三義曾受有委任管理維護地下二樓停車場，原告與洪三義之買賣契約，依債之相對性法理，應無法拘束被告，原告主張其依買賣契約繼受管理權，得向被告請求管理費顯無理由。㈡地下二樓停車場建築完成日期為79年10月15日，早於內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函令解釋日期，因此地下二樓停車場建築完成時，依當時相關法規規定，法定停車位仍可以單獨登記並且擁有單獨權狀，故原告單純以地下二樓停車場具有單獨權狀即判斷其屬獎勵停車位，未考量建築完成日期以及相關建築法規、土地登記法規等其他因素做綜合判斷，舉證與說明顯有不備，原告主張地下二樓停車場屬獎勵停車位應無理由，又地下二樓停車場核准使用用途為防空避難室兼停車空間，依內政部87年7 月23日台內營字第8706563 號函令解釋意旨，地下二樓停車場其主要用途仍為防空避難室，性質上屬法定之公共設施，其管理使用仍應依公寓大廈管理條例規定辦理，依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權決議事項，應是區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，原告主張地下二樓停車場管理使用與公寓全體住戶無關，依民法第820 條規定，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之委任原告管理，顯然對法規有所誤解，原告所稱之決議方式顯不合法。原告於起訴狀中聲稱於區分所有權會議中，過半數住戶出席，出席人數過半數通過停車場使用規約由原告管理之決議，然原告於起訴書所提出之開會通知，該通知係因原告自洪三義購買地下二樓停車場部分停車位後，自認其有管理權，而向社區住戶催收地下二樓停車場管理費用，被告因不堪其擾，故發起地下二樓停車場協調會議，目的在釐清並解決地下二樓停車場管理費收取之紛爭，是以108 年3 月10日之會議並非區分所有權人會議，而係被告單純針對地下二樓停車場原告無權收取管理費之協調會議，因該會議並非公寓大廈管理條例所稱區分所有權會議，當日協調會議自無依公寓大廈管理條例第34條規定，製作相關會議記錄，載明開會經過及決議事項，且依證人許美雅與馮文英之證詞證明，協調會議並無簽到確定出席人員之身分，且當日到場人數僅有二十幾人，根本無法達到半數共有人出席，原告之聲稱顯然並非事實，又當日協調會議並未提出及討論任何停車場使用規約之議案，亦無任何共識與決議，證人之證詞足證原告並未獲得管理委員會或區分所有權人決議委任管理地下二樓停車場，原告所提出證據僅有「協調會議召開公告」與原告委任律師所繕打之「停車場使用規約」，上開證據尚不足以證明原告獲有三貴錦繡社區住戶，委任管理地下二樓停車場之決議真實存在，再依同法第41條及第42條規定，原告即大昌停車場並非內政部營建署登記核准之公寓大廈管理維護公司，依法不得執行管理業務，故縱使認為該項委任管理決議存在，惟該決議方式及決議中委任維護公司均不合法規顯屬無效之決議原告請求被告給付管理費應無理由。㈢原告對於共用部份並未有任何管理行為，如地下二樓停車場消防設備因年久失修，漏水致住戶汽車外觀損壞，而原告並未有針對本次漏水進行修繕，而係由三貴錦繡社區管理委員會依社區住戶規約，負責修繕完畢，況且原告所謂的管理與修繕大多僅止於其個人約定專用部分，多數修繕管理並不及於共用部份與其他住戶約定專用部分，難謂其修繕管理行為所生事實上之利益，有歸屬於被告之意思。三貴錦繡社區地下二樓停車場停車位，大多都是住戶向訴外人洪三義購買，因此得自有處分其約定專用之停車位包括自由出入停車場、使用停車位等，故住戶將其汽車、機車停入自己購買之地下二樓停車位，自屬合理且適法。爰最高法院87年台上字第678 號民事判決意旨，委任管理契約必要之點應係委託他方處理事務之意思表示，他方亦表示同意處理事務者是，就原告所提供之證據，不能證實其是否受有區分所有權人委任管理地下二樓停車場，區分所權人於該公告一出隨即表示反對意見，甚至於108 年底經嘉義市政府輔導成立管理委員會，另定社區規約授權管理委員會管理地下二樓停車場，上開情事足證兩造雙方對於成立委任管理地下二樓停車場契約的必要之點，難謂意思表示一致，故原告單憑委任律師繕打「停車場使用規約」貼在社區出入口，即認兩造間成立默示委任管理契約，主張被告應給付管理費顯無理由。㈣三貴錦繡社區於管理委員會成立後，目前每個月僅收取一筆400 元管理費用用於修繕大樓全部共用部分，除此之外並無另外收取其他費用。另三貴錦繡社區地下二樓停車場為D 棟與E 棟共用，兩棟大樓有各自的管理委員會，兩棟大樓管理委員會成立之初即達成共同管理維修之共識，故目前地下二樓停車場仍由三貴錦繡社區D 棟與E 棟管理委員會共同管理與修繕相關費用諸如公用電費亦由管理委員會支出。三貴錦繡大樓建設完成初期，地下二樓停車場之所有權人均為三貴公司前負責人洪三義所有，洪三義為自己之利益，將地下二樓停車場出租給其他人使用，並藉此收取租金，其為管理之方便，將水號：00-00-000000-0、電號：00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 及00-00-0000-00-0 登記為自己之名義，並繳納相關費用。洪三義出租停車位並收取相關租金數年後，陸續將地下二樓停車場停車位出售，惟洪三義所擁有之停車位仍屬大宗，因此洪三義為管理方便並未將上開水號與電號變更登記予管理委員會或管理負責人，致使管理委員會並不知上開電錶及水錶之存在，誤認地下一樓與二樓之電錶統一設立在地下一樓，並由管理委員會繳納，洪三義將剩餘之停車位全數賣予原告後，即將用電人變更登記為原告，惟水號之用水人並未變更登記，仍為洪三義，但相關繳納帳單地址均登記為原告之住址且由原告繳納，變更登記為原告用電人，其目的在於讓原告方便管理出租其擁有之停車位，因原告有大量停車格與機車格出租予住戶和非住戶之民眾，故相關單據如果由原告繳納，則不必經過管理委員會的監督，自然得方便管理相關費用支出，另關於用電人之變更，經D 棟管理委員會主委即被告林玲娟，詢問過台灣電力公司嘉義區營業處，台灣電力公司表示，若欲變更用電人為管理委員會主委，須先知道電號，並確認電錶地址確實在社區裡面，且出示管理委員會或區分所有權人會議決議證明用電人確實為社區全體住戶後，台灣電力公司將會變更用電人為管理委員會，而原用電人得於6 個月內針對用電人變更提出異議，若無相關決議則須取得原用電人之切結書，否則無法辦理變更用電人，因此如果不知道電號，則管理委員會無從查詢相關紀錄，遑論變更用電人。承前所述原告並無管理權，管理員費用、清潔費用、修繕費用及電信費用等相關費用之支出，係因原告在地下二樓停車場擁有大量停車位，並將停車位出租於住戶及非住戶之民眾，又原告為管理方便，因此維修三貴建設之前自行增設之鐵捲門、紅綠燈感應器，另更換水電工程含監視系統及電動門控制器，用於控管承租人之進出，然上開相關設備原告並未獲得管理委員會或區分所有權人會議同意即自行維修與增設，顯不符合公寓大廈管理條例之規範，事實上三貴錦繡大樓於建築完成即於一樓出入口設有鐵捲門、紅綠燈感應器、管理室，用於管理住戶出入，根本不需要在地下二樓停車場另外增設相關管理設備，因此地下二樓停車場之相關費用支出既然係原告為方便管理其自己之出租停車位，且原告並未得管理委員會或經區分所有權人會議決議委託由原告管理，被告自無須分擔上開費用，地下二樓停車場原告擁有相當大量之停車格，其將停車格出租於住戶及非住戶之民眾，藉此收取租金（防空避難室兼停車場依內政部87年7 月23日台內營字第8706563 號函令解釋，應不得對外營業使用，亦即原告應不得將地下二樓停車格出祖予非住戶之民眾，原告此部分明顯違法），因此原告關於地下二樓停車場所支出之相關費用，並非為全體住戶利益而為之，而係為謀求自己收取租金之利益，因而支出相關修繕、清潔等費用，故原告不符合無因管理、誤信管理及不當得利之請求要件，原告請求被告給付管理費應無理由。另原告如認其支出地下二樓停車場相關費用，三貴錦繡全體住戶受有不當得利（假設情形），則原告亦應依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，對個別住戶依其共有之應有部分比例分攤請求之，而非不論持分多少均用每個車位每個月400 元請求之，原告欲請求之金額計算方式顯然有誤，應不合法等語。㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。五、被告張玉女則以：原告要管理地下室，應需由我們全體住戶同意始可，且應把權利義務載明清楚。我與原告沒有任何委任關係，原告沒有權利，我沒有參加協調會議等語。並聲明：原告之訴駁回。六、被告張秀娟則以：三貴公司沒有資格賣掉地下室管理權，我與原告沒有任何委任關係，原告沒有資格、權利管理停車位。我有去協調會議，但當時亂成一片，之後開到一半後里長才來，當時吵得很厲害，根本無法協調等語。並聲明：原告之訴駁回。七、被告陳清水未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。八、得心證之理由：㈠原告主張其向被告收取管理費之依據為委任契約或默示成立委任契約，或因適法的無因管理之承認而轉為委任關係，或成立誤信管理而依不當得利請求返還等情，已為被告所否認，經查： ⒈按本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈管理條例第3 條第2 、4 、5 款、第10條第1 、2 項、第36條第2 款分別定有明文。系爭大樓D 、E 棟地下二樓現為系爭大樓區分所有權人共有之共用部分設置之停車場及避難室，已由起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍等情，此有被告所提出之買賣契約書及建物登記謄本在卷可佐，是擁有地下二樓應有部分之區分所有權人就共有之系爭大樓D 、E 棟地下二樓已有分管契約存在，各別分配之車位屬約定專用部分，其後之受讓者，均應繼受上開分管契約，而受上開分管契約之拘束。依原告與洪三義簽訂之買賣契約書第10條約定：「買賣標的物標示：土地：嘉義市○○○段00000 地號、建、面積57 19 平方公尺持分354/100000。建物：嘉義市○○街00巷00號地下室二層，建號2631號持分422/1000。建物：嘉義市○○街00巷00號地下室二層，建號2502號持分334/1000。」、第13條約定：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接任出租管理。二、本案已收租金及清潔費於106 年11月15日結清後與承買人找清。三、本標的為車位買賣、車位狀況如後附圖所示，買方已充分了解。」，有原告所提出買賣契約書在卷可稽，可知原告所買受者為系爭大樓D 、E 棟地下二樓之應有部分，而原告所得使用車位範圍，則須受上開分管契約之拘束，共用部分之修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，則應由管理負責人或管理委員會為之。觀諸上開買賣契約書第13條所約定「由承買人接任出租管理」，係原告與洪三義之間約定原告就個別車位（約定專用部分）得接任洪三義出租管理，原告並未就系爭大樓D 、E 棟地下二樓共用部分取得管理權，原告主張承受三貴公司與被告之委任契約云云，自非可採。 ⒉原告所提出之停車場使用規約記載：「經二分之一以上停車場使用權人出席，到場超過二分之一同意，將嘉義市○○街00巷00號地下室二樓停車場委託大昌停車場即吳國全管理（下稱管理人），並制定規約如下：…」，原告復主張上開規約制訂之依據108 年3 月10日召開之社區調解協調會議，參以證人許美雅於本院審理時證述：我自107 年12月25日起迄今擔任仁義里里長，我不是三貴錦繡大樓住戶，我有參與過108 年3 月10日該大樓D 、E 棟停車場問題協調會議，因我是里長，而該大樓是我轄區範圍內，當時還沒有成立管理委員會，是羅鳳玉邀請我出席，我知道會議公告上有請我擔任主席，但現場我沒有擔任主席，他們沒有邀請我說話，本來我想說我是否可以協助協調，但沒有，當天會議是由吳國全主持，到場的人沒有簽到，就直接進去坐下來等開始，到場開會的人數應該有二、三十個人，應該他們有車位在那邊才會來開會，我沒有辦法很確定，開會是討論管理費的問題希望能達到共識，最後沒有結論等語，證人馮文英於本院審理時證述：我是三貴錦繡大樓E 棟住戶，我沒有停車位，該大樓因停車場管理費的問題而召開108 年3 月10日會議，我有參加，當天開會人數不多，大約十幾個，我沒有看到要簽到，現場我有看到有老人、小孩，鬧哄哄的，我不知道何人是主席，開會是討論地下室停車位管理費如何收費，沒有結論等語，證人曾雅楓於本院審理時證述：我是為三貴錦繡大樓住戶，我有用我兒子蘇建彰的名字買車位，因我買這車位時，是由一位老先生帶我去三貴公司（位於垂楊路），而老先生跟我說每月清潔費是400 元，而我是三個月繳納一次給該位老先生，後來老先生沒有做了，之後我就交給一位胖胖的小姐，我沒有去開過108 年3 月10日協調會議，後來我被人家倒會，所以沒有繳錢，本件蘇建彰被原告起訴後，我收到簡易庭公文，我就去繳錢等語，108 年3 月10日社區調解協調會議結果並無決議，原告復未就上開社區調解協調會議出席人員、同意人員為何人及其人數為何舉證以實其說，自難認該停車場使用規約制訂內容係依108 年3 月10日社區調解協調會議經二分之一以上停車場使用權人出席，到場超過二分之一同意決議通過，是原告主張兩造有委任契約存在云云，亦非有據。 ⒊被告將汽車駛入其各別分配之停車位，乃係合法使用其約定專用部分，原告據此主張被告默示成立委任契約，亦非可採。 ⒋被告向洪三義買受51格停車位，係為經營出租停車位，依被告提出系爭大樓D 、E 棟地下二樓，係以原告名義申請用電及繳納電費，另沿用其前手洪三義申請之水號繳納水費，其因管理經營出租停車位，而支出水電費或其他相關費用，顯然係為自己而為，當無為他人管理事務或誤他人事務為自己事務而為管理之餘地，縱若原告同時具有為他人利益之意思，惟系爭大樓D 、E 棟地下二樓共用部分之修繕、管理、維護，原應由管理負責人或管理委員會為之，足認原告所為管理事務，並未同時具有為個別共有人利益之意思。是原告主張無因管理或因誤信管理而成立不當得利云云，亦無理由。㈡綜上所述，原告依委任契約、無因管理、不當得利等法律關係，所為本件請求，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 11 月 27 日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法官孫偲綺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 11 月 27 日書記官李珈慧附表： ┌────┬────┬────┬────┬────────┬────┬─────┐ │姓名 │數量 │車位編號│每月金額│積欠期日（民國）│積欠月數│積欠金額（│ │ │ │ │ │ │ │新臺幣元）│ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │林鰧鐘 │2 │2、69 │800 │106 年12月1 日至│30 │24000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │黃玉霞 │1 │36 │400 │107 年12月1 日至│18 │7200 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │羅鳳玉 │1 │48 │400 │107 年9 月1 日至│21 │8400 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │呂宜蓁 │1 │68 │400 │107 年6 月1 日至│24 │9600 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │葉錦輝 │1 │79 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │張玉女 │1 │96 │400 │107 年3 月1 日至│15 │6000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │許應富 │2 │97、101 │800 │107 年3 月1 日至│15 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │林孔仁 │1 │98 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │周燕秋 │1 │110 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │洪山林 │1 │118 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │林雅鈴 │2 │120、144│800 │106 年12月1 日至│30 │24000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │林鈴娟 │1 │121 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │張馨云 │1 │122 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │鄧春華 │1 │124 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │江海杰 │1 │125 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │張秀娟 │1 │136 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │洪智信 │1 │139 │400 │106 年12月1 日至│30 │12000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │李麗華 │2 │5、6 │800 │108 年12月1 日至│6 │4800 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │王簡淑媛│1 │46 │400 │107 年6 月1 日至│21 │8400 │ │ │ │ │ │108 年6 月30 日 │ │ │ │ │ │ │ │108 年10月1 日至│ │ │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │張進財 │1 │75 │400 │106 年12月1 日至│19 │7600 │ │ │ │ │ │108 年2 月28日 │ │ │ │ │ │ │ │109 年2 月1 日至│ │ │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │楊文傑 │1 │83 │400 │108 年10月1 日至│8 │3200 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │江晉嘉 │2 │85、85-1│800 │106 年12月1 日至│27 │21600 │ │ │ │ │ │108 年2 月28日 │ │ │ │ │ │ │ │108 年6 月1 日至│ │ │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │簡榮豪 │4 │30、31、│1600 │109 年1 月1 日至│5 │8000 │ │ │ │40、60 │ │109 年5 月31日 │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │ │1 機車車│61 │150 │109 年1 月1 日至│5 │750 │ │ │位租金 │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │吳煒燕 │1 │72 │400 │109 年1 月1 日至│5 │2000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │蔡明珠 │1 │88 │400 │109 年3 月1 日至│2 │800 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │陳清水 │1 │34 │400 │109 年1 月1 日至│5 │2000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │許純萍 │1 │90 │400 │108 年12月1 日至│6 │2400 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────────┼────┼─────┤ │李美珠 │1 │93 │400 │109 年1 月1 日至│5 │2000 │ │ │ │ │ │109 年5 月31日 │ │ │ └────┴────┴────┴────┴────────┴────┴─────┘

嘉義簡易庭(含朴子)109年度嘉簡字第588號

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