臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

黃文嘉

訴訟代理人

陳文彬律師

訴訟代理人

李成章律師

被告

方契能

訴訟代理人

呂維凱律師

複代理人

劉明霞律師

被告

方宏仁

侯崑龍

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年6月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被告侯崑龍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號（重測前209地號）、面積2146.94平方公尺之土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人應有部分比例如附表所示。系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，因系爭土地屬於農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，面積僅2146.94平方公尺，無法為原物分割，若採變賣分割方式，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之，應係最符合全體共有人利益之分割方案。爰依民法第823條第1項、第824條第1、2項規定請求變價分割等語。並聲明：兩造共有系爭土地，請准予變價分割，所得價金按如附表所示應有部分比例分配。

二、被告方面：

㈠被告方契能表示：兩造於民國104年10月23日就系爭土地成立共有土地分管契約書，經民間公證人江佩瑜事務所公證在案，應由當事人就土地使用分管協議繼續共有並分管。退步言，本件倘需分割，應由被告方契能、方宏仁取得，並補償原告價金。系爭土地上有被告方契能使用所有之三合院，自始現居迄今，日常生活起居，有建物、餐廳、浴室、廚房、臥室、書房，被告等人歷年來居住迄今，而原告事後新取得系爭土地應有部分，應尊重原所有權人即被告等人，原告持分僅378/2144，被告等人持分超過2/3，且被告方契能與被告方宏仁之三合院祖厝坐落於系爭土地，供其生活上使用，與土地有不可分之依存關係，故應由被告等人維持共有，依中埔鄉塩館段山坡地保育區農牧土地之網路刊登出售資料，系爭土地每坪約新臺幣（下同）1,800元，願以此金額補償原告及被告侯崑龍。本件土地仍為農牧用地，原告以系爭土地未來可能變更建物此一期待利益為由，要求高價購買其應有部分，洵屬無理，若有原告所稱變更為建地之期待權，亦屬被告方契能及方宏仁所有，原告罔顧被告方契能及被告方宏仁久居在此，對系爭土地依存程度頗深，原告並未使用土地，對於系爭土地無依存關係，竟堅持要將系爭土地變價分割，顯有意損害被告等為主要目的，且已違反誠信方法，將導致被告方契能、被告方宏仁及其家屬必須搬遷至他處居住，造成其無處可去，恐將流離失所，顯不符合居住正義。被告主張應將系爭土地分配與被告方契能及方宏仁，再由2人以公正第三人歐亞不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書（下稱系爭估價報告書）補償原告及被告侯崑龍。被告侯崑龍亦同意採行此一分割方案等語。

㈡被告方宏仁表示：本人同意採行被告方契能之分割方案。希望系爭土地由方契能、方宏仁保持共有，並同意以系爭估價報告書所示鑑定金額補償原告、被告侯崑龍。

㈢被告侯崑龍當庭陳稱：不同意被告方契能以金錢補償本人之方案，被告約8、9年前購買系爭土地持分，如出售土地持分，以後有出入路權問題。嗣出具同意書表示：本人同意採行被告方契能之分割方案。

三、本院之判斷：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，為民法第823條所規定。原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示，業據其提出系爭土地登記第一類謄本為證，系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割情事，而兩造就本件共有物分割事宜無法達成分割協議，則原告依前揭法律規定，請求判決分割系爭土地，即屬有據。

㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項第1、2款、第3項所明定。而分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。尤其共有人就共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧遽命變價分割，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院97年度台上字第2637號判決要旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條第1、2、3項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。

㈢經查，系爭土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，符合上開農業發展條例第3條第11款所稱之「耕地」，即應受前述同條例第16條有關防止耕地細分之規定，不得辦理分割，此有嘉義縣水上地政事務所114年8月18日嘉上地登字第1140005916號函文說明可參。系爭土地面積2146.94平方公尺，顯無法細分與全體共有人，其上有數棟三合院建物，分別由被告方契能居住使用、由被告方宏仁居住使用，由被告方契能叔叔居住使用，經被告陳報空照圖及現況照片在卷，共有人黃文嘉、方契能、方葉娟、李秉宗於104年10月23日就系爭土地訂有分管契約並辦理公證，有被告陳報之民間公證人江佩瑜事務所公證書附卷為憑，對照該分管契約，原告分管位置之現況係種植景觀植物及雜木，被告方契能、被告方宏仁分別管理各自居住使用之塩館33號建物，被告侯崑龍分管位置之現況並無地上物存在，有被告陳報之現況照片可證。原告主張依農業發展條例第16條規定系爭土地應予變價分割，被告方契能則主張願由被告方契能、方宏仁保持共有，並補償其餘共有人，經查：系爭土地共有關係為4人，尚屬單純。被告方契能、方宏仁2人持分達1696/2144，已近80％，依系爭土地之使用情形，大部分為被告方契能、方宏仁占有使用坐落其上之未辦保存登記建物，其餘共有人則未使用系爭土地，是為避免法律關係趨於複雜，於分割時，應儘量使其上建物所有人能分得建物坐落之土地位置，使地上建物與土地之所有權歸屬一致，並有助於建物及坐落基地之經濟效用。如採原物分割方式，自以將系爭土地分配予共有人中之一人或部分共有人繼續維持共有，而以金錢補償未受分配之共有人，較為適當。是被告方契能、方宏仁2人既表明願取得系爭土地保持共有並共同以金錢補償其他共有人，則符合民法第824條第3項之原物分割方案，於法有據，難認有變價分割之必要性。故如將系爭土地全部分歸被告方契能、方宏仁所有，並共同以金錢補償予原告及被告侯崑龍，則符合系爭土地之使用現況，並發揮系爭土地最大經濟效益，亦使原告及被告侯崑龍獲得與變價分割同等之經濟效益，取得依其應有部分所換算符合市場行情價值之金錢補償，同時避免變價分割造成法律關係複雜化，減少不必要之糾紛或訴訟。倘如採取原告主張之變價分割方式，則土地上存有多重建物，可能因此影響土地市場價值，未必能符合全體共有人之經濟利益，徒增兩造進行複雜程序之成本。再者，土地共有人雖於變價分割程序雖有優先承買權，但共有人間並無優先承買權存在，倘由其一共有人得標，恐造成土地與其上坐落房屋不同一人之爭議，衍生更多法律糾紛，實非妥適之分割方案。本院審諸上情，認應將系爭土地分歸被告方契能、被告方宏仁2人所共有，由被告方契能、被告方宏仁2人各取得原告及被告侯崑龍應有部分2分之1，並各以金錢補償予原告及被告侯崑龍，較為妥適。

㈣經本院依被告聲請送請歐亞不動產估價師事務所估價結果，評估系爭土地於價格日期當時不動產市場條件下之合理價值。依勘估標的之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，及鑑定人專業分析後，採用比較法進行評估後，認系爭土地最後決定之估價金額為1,288,164元，按原告持分378/2144計算，評估總值227,112元，按被告侯崑龍持分70/2144計算，評估總值為42,060元，有估價報告書之土地分析表可證（本院卷第132頁）。原告雖指稱系爭估價報告書之鑑定價格未考慮系爭土地依法令未來可變更為建地，但鑑定價格本以土地現況為考量，本院認鑑定人本於專業，已充分考量各評估因素，其鑑定價格並無過低之問題，附此說明。是依上開鑑定結果計算，原告系爭土地應有部分價值為227,112元、被告侯崑龍系爭土地應有部分價值為42,060元，是被告方契能、被告方宏仁2人各取得原告及被告侯崑龍之應有部分2分之1，即按應有部分1077/2144、1067/2144之比例維持共有，並由被告方契能、被告方宏仁2人各補償原告113,556元、被告侯崑龍21,030元，應屬允當之分割方案。

四、綜上所述，原告依民法第823條及第824條之規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許，本院衡以系爭土地之現狀、各共有人之利益、意願、考量系爭土地利用之經濟效益、面積，顧全兩造全體共有人之利益，認應以原物全部分歸被告方契能、方宏仁所有，並按應有部分1077/2144、1067/2144之比例維持共有，而由被告2人各補償原告113,556元、各補償被告侯崑龍21,030元，較為合理、公平及適當。爰判決如主文第1項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造係因分割系爭土地無法達成協議而涉訟，但分割共有物之訴兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。本院審酌兩造因本件訴訟所得之利益，認本件訴訟費用應由兩造各按其應有部分比例分擔，方屬公平，爰判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

附表：嘉義縣○○鄉○○段000地號土地