臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

吳鈴華

訴訟代理人

鄭春良

被告

王豐榮

王志偉

王玉鈴

王玉芬

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國115年6月24日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、被告王豐榮、王玉鈴、王玉芬經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告王豐榮與原告於民國114年4月25日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由被告王志偉擔任保證人，約定由原告將其所有嘉義縣○○市○○里○○路○段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告王豐榮，租期1年，自114年5月1日起至115年4月30日止，每月5日前給付租金新臺幣（下同）15,000元，並收取二個月之押租金30,000元。詎被告於114年10月起開始拒付租金，迄今被告尚欠114年10月至115年2月之租金，115年1月1日原告前往系爭房屋催討租金時，被告王豐榮之配偶即被告王玉玲告知其胞妹被告王玉芬亦住於系爭房屋內，原告已寄出存證信函催繳租金並終止系爭租約，爰依民法第767條、不當得利及租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付自114年10月至115年2月積欠之租金且扣除押租金30,000元後之45,000元。並聲明：㈠被告應將門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○路○段000巷00弄00號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告王豐榮、王志偉應連帶給付原告45,000元，及自115年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告45,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣以書狀追加請求積欠115年5月31日止之租金及懲罰性違約金3萬元，遂擴張第二項聲明為：被告王豐榮、王志偉應連帶給付原告12萬元，其中45,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋日止，其中75,000元部分自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。

三、被告王志偉則稱：同意原告請求，被告四人目前仍居住於系爭房屋內等語。其餘被告均未於言詞辯論期日到場或提出書狀作任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，與被告王豐榮（承租人）、王志偉（保證人）間訂有系爭租約，租約起迄期間為114年5月1日至115年4月30日，而被告自114年10月份起即未給付租金迄今，前經原告以存證信函催告被告給付積欠之租金及終止租賃關係，被告王豐榮、王志偉仍未給付租金，被告四人亦未遷出系爭房屋，業據其提出住宅租賃契約書、建築改良物所有權狀影本、存證信函、嘉義縣財政稅務局114年期房屋稅繳款書、中華郵政掛號郵件收件回執等為證，且本件起訴狀繕本亦由被告四人本人親收，有送達證書在卷可佐（本院卷第13至31、69、73至77頁），足見被告四人現仍居住於系爭房屋中，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同被告自認，本院依調查證據之結果，堪信原告上開主張為真實。

㈡原告請求返還系爭房屋部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440條第1項、第2項前段、第455條分別定有明文。查依兩造租約約定之租賃期間為114年5月1日至115年4月30日，系爭租約既經終止，被告自斯時起即無占有系爭房屋之合法權源，故原告依民法第455條、第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈢原告請求積欠租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。系爭租約約定租金為每月15,000元，被告王豐榮、王志偉自114年10月起即未依約給付租金，算至115年4月止，被告積欠7個月租金共105,000元（計算式：15,000元×7月＝105,000元），扣除可為抵充之押金3萬元後，積欠租金為75,000元。從而，原告請求給付積欠租金75,000元部分，為有理由。

㈣原告請求相當於租金之不當得利部分：按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，查被告既自115年4月30日系爭租約終止後，仍占有系爭房屋，迄今拒不遷讓返還系爭房屋，已侵害原告使用系爭房屋之權利，致原告受有相當於房屋租金即每月15,000元之損害，原告請求以原租金標準計算被告所受利益，應屬合理，則原告本於民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付115年5月相當於租金之不當得利15,000元，亦屬有據，應予准許。

㈤原告請求懲罰性違約金部分：依系爭租約第8條約定「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金、第三條約定之相關費用、回復原狀、損害賠償及違約金等，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃房屋清潔遷空、回復原狀及修繕完畢。承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記（第一項）。前項租賃之一方未會同點交，經他方定七日以上期限催告仍不會同者，視為完成點交（第二項）。承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當兩倍月租金額計算之懲罰性違約金（即原租金×3，未足一個月者，以日租金折算）至返還為止（第三項）。前項金額與承租人未繳清之租金及約定由承租人負擔之相關費用，出租人得由押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用（第四項）。」，是以，系爭租約租賃期限已於115年4月30日終止，被告迄今尚未遷還系爭房屋，原告自得依系爭租約第8條之約定，請求被告給付違約金。審酌系爭租約約定之違約金，並未明定為懲罰性違約金，應認屬賠償總額預定性之違約金，自包含原告因被告無權占有系爭房屋所生之損害。衡諸原告因被告未按時返還系爭房屋，所生之損害應為不能即時使用、出租系爭房屋以致用益權能減損，受有預期租金收入短少之損失，並考量原告耗時多次請求被告返還系爭房屋、訴訟往返之身心勞累及相關費用支出，及衡酌兩造間之租賃契約約定每月租金為15,000元及現今社會經濟情況等一切情事，認原告主張請求違約金以2個月租金即3萬元為妥適。

㈥次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。本件請求不當得利部分，屬給付無確定期限者，原告連同已屆期之租金部分請求被告王豐榮、王志偉連帶給付給付12萬元，其中45,000元自民事起訴狀繕本送達翌日即115年3月20日（本院卷第69、73頁）；其中75,000元自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即115年5月26日（本院卷第169、173、177、179頁）起，均至遷讓房屋之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告主張依系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，被告王豐榮、王志偉應連帶給付原告12萬元，其中45,000元部分自115年3月20日起至遷讓房屋之日止；其中75,000元部分自115年5月26日起至遷讓房屋之日止，均按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。而原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為供擔保准予假執行之諭知。

七、本件事證已臻明確，當事人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。