臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

方秉芳

被告

張振強

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國115年4月10日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國113年5月23日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其名下門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期1年，自113年5月23日起至114年5月22日止，每月23日前給付租金新臺幣（下同）7,000元，並收取押租金15,000元，114年2月原告告知被告將調漲系爭房屋之租金，惟被告稱其很可憐，願以一次繳納4個月份租金之條件拒絕讓原告調漲租金，惟被告並未一次繳納4個月份之租金，亦於114年4月起拒付租金，且於系爭租約結束後，向原告稱要繼續租房並繼續住於系爭房屋內，被告迄今仍未給付114年4月至6月、8月、10月之租金，亦未繳納114年8月至12月水費及同年10月至12月之電費，原告已寄出存證信函通知被告繳納積欠租金，並依系爭租約第10條終止租賃契約，爰依民法第767條、不當得利及租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付自114年4月至6月、8月、10月積欠之租金35,000元、原告墊付之114年8月至12月水費900元、水費滯納金6,952元、原告墊付之114年10月至12月電費6,985元、電費滯納金5,222元，另依系爭租約第4條第5項、第6條請求被告給付遲延遷讓房屋之違約處罰2萬元，及自114年5月至11月遲延交屋每月以租金2倍計算之違約金98,000元。並聲明：㈠被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○000號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告45,000元及自114年12月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠原告主張兩造簽定系爭租賃契約，由原告將其所有系爭房屋出租予被告，租賃期間自111年5月23日起至112年5月23日止、自113年5月23日起至114年5月23日止，每月租金7,000元，租賃期間屆滿後，兩造並未重新簽定租賃契約，仍由被告繼續承租系爭房屋，原告亦繼續收取房屋租金等情，業據其提出建物登記第一類謄本、系爭租賃契約影本、存摺影本、現場照片、Line對話紀錄等為證（見本院卷第45至47、65至84、99至105、123至127頁），核與本院依職權調取系爭房屋之稅籍資料（本院卷第133至136頁）相符，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是本院依上開證據調查結果，堪認原告上開主張之事實為真實。

㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第451條、第450條第2項本文、第3項、第440條第1項、第2項分別定有明文。經查：

⒈兩造簽定系爭租賃契約，由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間屆滿後，兩造未重新簽定租賃契約，仍由被告繼續承租系爭房屋，原告亦繼續收取房屋租金乙節，業經本院認定如前，依民法第451條規定，系爭租賃契約自114年5月23日起，即成為不定期租賃契約。

⒉系爭租賃契約既已成為不定期租賃契約，且被告已積欠逾二個月之房屋租金，原告本得依民法第450條第2項本文、第3項規定於一個月前通知被告終止系爭租賃契約，或依第440條第1項、第2項規定，定相當期限，催告被告支付租金，並於被告仍未給付後，終止系爭租賃契約。然由原告提出之前揭存證信函影本之內容觀之，原告係在催告被告繳納房屋租金及電費，並單方告知要重新修理新蓋系爭房屋，要求被告在一個月搬遷，然並未為終止系爭租賃契約之意思表示，此有存證信函影本（本院卷第31、51、57）在卷可佐，難認原告已合法終止系爭租賃契約。系爭租賃契約既未經原告合法終止，況依原告陳稱被告並未同意租金調整為1萬元（本院卷第147至148頁），則原告依民法第767條、租賃契約與不當得利法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，及請求被告自114年12月25日起至遷讓前揭房屋止，按月給付原告10,000元之相當於租金之不當得利，及依系爭租約第4條第5項、第6條請求被告給付遲延遷讓房屋之違約處罰2萬元，及自114年5月至11月遲延交屋每月以租金2倍計算之違約金98,000元部分，均無理由，應予駁回。

㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段亦有明定。而被告應於每月23日前給付每月租金7,000元予原告，亦為兩造於系爭租賃契約第3條所約定。而原告固主張被告積欠原告114年4至6、8月及10月之房屋租金，且提出其收受租金所用之存摺明細（本院卷第47頁），顯示該帳戶於某不詳日期（日期部分未經完整影印）收受14,000元、於114年8月5日收受7,000元，原告並於上開14,000元旁註記「114年2月、3月」、下方空白處註記「114/4、5、6、7月就沒繳租金」為證，惟經本院依職權命原告提出存摺明細原本核對後，始知該帳戶於114年1月2日、同年2月4日各匯入7,000元、114年4月25日則匯入14,000元，原告於「14,000元」旁手寫註記「2個月」，依上開存摺明細顯示114年1、2月均有收受7,000元，佐以原告自始至終均未主張被告有積欠114年1、2月之租金，則該「2個月」應係指繳納114年3、4月租金，故原告主張被告尚有114年4月租金未繳乙節，礙難採信。

㈣又依原告提出手寫「114年租金四月、五月、六月未繳，共21,000元，還有114/8/23要繳租金，共28,000元整，在九月初繳完，以此證明，張凱祥8/21簽」文書（本院卷第119頁），而原告亦稱：被告是4、5、6、7月都沒有繳，在8月時有繳一筆，這個可以看我之前提出的存摺明細，看出繳費時間等語（本院卷第92頁），檢視上開存摺明細顯示原告帳戶於114年8月5日確有收受7,000元，參以訴外人張凱翔於114年8月21日簽立該書狀時，兩造並未提及114年7月租金未繳，顯見上開114年8月5日所收受之7,000元應係被告用以繳納114年7月租金，且被告前已繳納114年1至4月租金，業經本院認定如前，是此文書上所載未交114年4月租金月份恐有誤會，附此敘明。

㈤另原告固提出上開有張凱翔簽名之手寫文書，主張被告積欠114年4、5、6月、8月之租金云云，惟本院於審理中經檢視原告出示其手機上顯示其與張凱翔之對話紀錄，原告於114年11月5日傳送上開有張凱翔簽名之手寫文書及「你一定要匯錢租金給房東，就先3個月」等文字後，暱稱「Fly」則回稱「好的阿姨我下班去用」，並傳送原告之郵局帳號及轉帳21,000元之交易明細截圖，原告則於翌（6）日回覆有收到21,000元，有Line對話紀錄（本院卷第123至127頁）在卷可查，足見被告已補繳納3個月租金，足見原告上開主張，不僅與事實不符，甚至有故意隱匿之舉，實難採信。而被告前已繳納114年1至4月、7月租金，詳如前述，而上開對話中亦未說明係繳納哪三個月租金，且原告自始至終均未主張被告積欠114年9月之租金，則應認定此3個月租金應係繳納114年5月、6月、8月租金，是原告主張被告積欠114年10月租金7,000元部分，為有理由，逾此範圍部分，為無理由，不應准許。

㈥至原告主張被告應給付原告代墊114年8月至12月水費900元、水費滯納金6,952元及114年10月至12月電費6,985元、電費滯納金5,222元部分，並提出114年10月繳費通知書、114年10月未繳電費通知、用戶基本資料（水單主檔）、用戶繳費紀錄、台灣電力公司嘉義區營業所函覆各月份用電度數及繳費總金額（本院卷第63、109、111、113、115頁）為證，然依用戶基本資料（水單主檔）、用戶繳費紀錄僅能證明系爭房屋自113年2月至114年12月均有繳納水、電費，而未能證明係由原告所繳納，而原告並未能提出繳納水、電費及水電費滯納金之繳款憑證，礙難認定其有為被告代墊水、電費及水、電費滯納金。

㈦從而，原告依租賃契約法律關係請求被告給付積欠114年10月房屋租金7,000元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依租賃契約法律關係，請求被告給付7,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，依同法389條第1項第3款規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。至被告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。