96年度嘉簡字第697號｜民事：侵權行為損害賠償｜裁判日期：96 年 11 月 28 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 96年度嘉簡字第697號原　　　告　甲○○ 被　　　告　蔡文甄即大偉房屋企業社樓訴訟代理人　戊○○ 乙○○ 被　　　告　丙○○ 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國96年11月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：伊經由蔡文甄即大偉房屋企業社（下稱大偉企業社）居間介紹，向訴外人蔡滙淇購買坐落嘉義縣民雄鄉○○○段1104-25地號土地，及其上同段300建號、門牌號碼為嘉義縣民雄鄉鎮○村○○路○段1012號房屋（下稱系爭房屋），雙方並於民國96年4月3日，在大偉企業社所僱用之不動產經紀人即被告丙○○不在場之狀況下，簽訂土地及房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），伊同時交付對方現金新台幣（下同）10,000元及面額為290,000元之本票1紙作為定金。然大偉企業社之人員在向伊介紹系爭房屋時，並未告知伊系爭房屋有多達20餘坪之違建，丙○○於雙方簽約時，亦未依法提供不動產說明書向原告解說系爭房屋之使用現況，致伊因不知系爭房屋有違建，而同意買受。事後伊查知系爭房屋有違建存在，乃向蔡滙淇要求解除契約及返還300,000元定金，嗣雙方於96年5月22日在嘉義縣新港鄉調解委員會成立調解，約定由伊再交付蔡滙淇150,000元之違約金後，蔡滙淇即返還伊上開面額為290,000元之本票，詎大偉企業社竟趁伊與蔡滙淇調解之際，向伊強索仲介費用20,000元。惟大偉企業社及丙○○於仲介本件房屋買賣時，未對原告詳細說明房屋違建之資訊，簽約時亦未提供不動產說明書供伊觀覽，致伊額外支出簽約金10,000元及違約金150,000元，伊自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告連帶賠償伊所受之損失，又依民法第571條之規定，大偉企業社亦不得向伊請求報酬，是就伊已支付之20,000元報酬費用，伊自得請求大偉企業社返還之等語。並聲明請求：㈠被告應連帶給付原告170,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告大偉企業社應給付原告20,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保為假執行宣告之判決。二、被告則以：原告與蔡滙淇所於96年5月22日所成立之調解，大偉企業社及丙○○亦應為當事人，是原告再向伊等提起本件訴訟，顯無權利保護之必要；又大偉企業社之員工乙○○於原告與蔡滙淇簽約前，即曾協同原告至系爭房屋之位址勘查，並告知系爭房屋之使用現況，及將系爭房屋之不動產說明書交與原告，況系爭買賣契約書第1條即載明買賣範圍包含未登記之現有增建部分，且第16條亦載明買賣雙方已完成契約審閱，足見原告於買受系爭房屋時，確已知悉系爭房屋有20餘坪之違建，而蔡滙淇之代理人丁○○於與原告簽約時，亦有當場告知原告關於違建一事；再丙○○於原告與蔡滙淇簽約時是否在場，與原告是否受有損害亦無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠原告經由大偉企業社之居間介紹，向蔡滙淇購買系爭房地。㈡原告與蔡滙淇之代理人丁○○於96年4月3日簽訂買賣契約書時，丙○○並不在場，惟買賣契約書上之丙○○印文，乃係丙○○授權訴外人呂昭慧所用印。㈢原告於96年4月3日簽約時，有交付現金10,000元及面額290,000元之本票1紙與丁○○作為買賣定金。㈣原告與蔡滙淇於96年5月22日在嘉義縣新港鄉調解委員會，就本件房地買賣糾紛成立調解。四、本院之判斷：㈠查原告與訴外人蔡滙淇於96年5月22日在嘉義縣新港鄉調解委員會調解時，大偉企業社雖有派員到場，並列名於聲請調解書之對造人，惟原告與蔡滙淇所成立之調解書中，當事人欄並未列大偉企業社，而調解成立之內容中，亦未提及任何有關大偉企業社或其他第三人之記載，亦無大偉企業社或其代理人之簽名，此有嘉義縣新港鄉調解委員會96年民調字第61號調解書在卷可稽，是尚難謂大偉企業社為該調解筆錄之效力所及，原告提起本件訴訟，即非屬無權利保護之必要，先予敘明。㈡原告主張大偉企業社之人員或丙○○均未向其告知系爭房屋有違建存在，致其因不知此情事而與蔡滙淇訂定買賣契約，嗣後為與蔡滙淇解除契約，而損失定金10,000元及違約金150,000元，故依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求由被告連帶賠償其所受之損害等語。按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，則依該條請求，自應以當事人所受之損害，與經紀人員執行仲介業務之故意或過失有因果關係為要件。查證人即代理蔡滙淇與原告簽訂系爭買賣契約書之丁○○結證稱：原告在大偉企業社與我簽約的時候，有談到房屋的磁磚前後顏色不同，也有談到違建的部分，我們有說系爭房屋增建20幾坪，原告有講增建部分是附含在買賣標的裡，若增建部分會漏水的話，有半年的保固期，當時原告就知道增建的部分是違建，我有明確告知，當時原告並沒有太大的反應等語明確（見本院96年10月17日筆錄），而原告與蔡滙淇就系爭房屋之買賣糾紛業已達成調解，且係由原告支付違約金與蔡滙淇，是證人與兩造之利害關係尚屬薄弱，實無為不實證言偏袒被告之必要，是其所為證言應可信為真實。佐以系爭買賣契約書第1條即記載：「買賣標的：（本買賣範圍包括共同使用部分及未登記之現有增建部分在內，賣方於交屋時應維持房屋現況點交）」等文字明確，第16條並記明「買賣雙方並確實完成契約審閱無誤」，並由買賣雙方簽名確認，是原告至遲於與蔡滙淇簽訂系爭買賣契約書時，應已知悉系爭房屋確有違建部分存在；至原告雖稱其當時因為匆忙，故未仔細看過系爭買賣契約書之內容等語（見本院96年9月12日筆錄），惟系爭買賣契約書之約款僅16條，且買賣標的記載於第1條，原告縱未就系爭買賣契約書其餘約款仔細詳閱，亦不至連第1條買賣契約之標的此重要之點均未閱覽，是原告此部分主張尚難採認。從而，縱原告所主張大偉企業社或丙○○未善盡告知系爭房屋有違建存在一事為真，原告於簽約前既已知悉系爭房屋有違建存在，即可就簽約一事再行斟酌甚或拒絕簽約，惟原告仍願與蔡滙淇簽訂系爭買賣契約書，嗣後為解除契約而支出之費用，即難謂與被告之行為有因果關係可言，是原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告連帶賠償其所受之損失，尚與該條之要件有所未符而難准許。㈢況原告對於大偉企業社之人員乙○○帶同其看屋時，未告知系爭房屋有違建一事，並未能舉證以實其說；參以證人丁○○亦證稱，原告於簽約時聽聞其表示系爭房屋有違建時，並未有太大反應，僅係要求違建部分亦應在保固範圍內等語，業如前述，衡以常情，倘乙○○帶同原告看屋時並未告知系爭房屋有違建一事，則原告於簽約時甫聽聞證人告知系爭房屋有違建，應會立即表示不願簽約或再予考慮，然原告卻仍與證人繼續磋商系爭房屋之價格，並進而簽訂系爭買賣契約書，亦可佐被告抗辯乙○○帶同原告看屋時，已告知系爭房屋增建部分為違建等語，應非子虛；則原告既已與蔡滙淇簽訂系爭買賣契約書，大偉企業社即完成系爭房屋之居間行為，自得向原告請求報酬，縱事後原告與蔡匯淇解除契約，原告仍對大偉企業社有給付報酬之義務，是原告請求大偉企業社返還報酬，亦無理由。㈣綜上所述，本件原告所提之訴尚難認有理由，應予駁回；原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　28　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法　官　盧怡秀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　28　　日書記官李玫娜

嘉義簡易庭(含朴子)96年度嘉簡字第697號

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