嘉義簡易庭(含朴子)97年度嘉簡字第993號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 97年度嘉簡字第993號

原告

乙○○

被告

奇摩電訊股份有限公司

法定代理人

葉鴻

兼訴訟代理　甲○○

人

上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國97年5月21日經言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。查原告於起訴時原請求「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應將坐落嘉義市○○段○○段3之5號即門牌號碼嘉義市○○○路105、107號房屋遷讓返還原告，並自97年11月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告10萬元之違約金。」，嗣訴狀送達後，原告於98年5月21日當庭變更聲明為「被告應連帶給付原告6萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，其餘聲明經被告同意後撤回。核原告上揭主張，仍本於租賃契約之法律關係為請求，僅為縮減應受判決事項之聲明，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之攻擊防禦或訴訟終結，自為適法，合先敘明。

貳、實體事項

甲、原告方面:

一、聲明：求為判決如主文第1項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

(一)、緣坐落嘉義市○○段○○段3之5號即門牌號碼嘉義市○○○路105、107號房屋 (下稱系爭房屋)及其基地 (下稱系爭房屋)為嘉義市政府所有，由原告善意占有。原告於95年1月1日將系爭房屋出租予被告，租期至96年12月31日屆滿，97年1月1日再簽訂新約，租期至98年12月31日止，每月租金2萬元，由被告甲○○為連帶保證人。詎被告自97年7月1日起未依約給付租金，迄同年10月1日止，共積欠4個月租金，扣除押租金3萬元，尚欠5萬元，已達2個月以上之租金，原告因此於97年10月13日寄送存證信函予被告，收件人記載為「甲○○ (奇摩電訊股份有限公司) 」，催告被告於文到7日內給付所欠租金共8萬元，如逾期未給付，即以上開存證信函為終止租約之意思表示，而被告於97年10月14日收受該存證信函，應已生終止租約之效力。如鈞院認上開存證信函之終止效力不足，即再以本件訴狀繕本送達，終止系爭租約。

(二)、原告於97年5月1日向被告收取97年5月及6月之租金時，僅同意以押租金3萬元抵97年7、8月份之租金，然被告自97年9月1日起至同年12月8日止仍繼續使用系爭房屋，且未給付租金，原告爰依據租賃契約及連帶保證之法律關係，訴請被告連帶給付共計6萬5千元之租金。

三、對被告抗辯所為之陳述：

(一)、原告占有系爭房屋二十幾年，均定期繳納使用補償金，未曾聽聞市政府有興建公園之方案，亦確信即使經過百年，亦不會拆屋興建公園，乃將系爭房屋出租，豈料97年4月嘉義市政府發函公告為興建都市計劃11號公園，自97年10月1日起進行地上物拆除清理工程，此乃公權力之不可抗力事項，原告無法預期及阻止，爾後被告不願支付97年7月後之房租，且繼續從事商業活動至同年12月，一方面又發律師函要求鉅額賠償費，實屬無理。

(二)、依據租約第9條規定，房屋有改裝施設之必要時，承租人取得出租人同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於交還房屋時自應負責回復原狀。惟95年1月簽約時，被告並未取得原告同意，即自行改裝施設。縱被告自認有經過原告同意，然雙方租約於96年12月31日即到期，倘自97年1月1日起原告不與之簽訂新約，則上開設施費用被告亦無權向原告請求。又被告主張其於97年1月1日後新裝設攝影機及廣告看板等情，原告並不知情，且被告所提出之估價單亦不能證明實際之支出，況上開機械設備、廣告看板拆除後仍得使用，被告要求原告賠償此部分支出，顯不合理。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

(一)、被告奇摩股份有限公司 (下稱奇摩公司)邀同被告甲○○為連帶保證人向原告承租系爭房屋作通訊行使用，租期至98 年12月31日止，於承租期間皆按時繳交房租，詎於97年4 月中旬收到市政府公告，要求用戶須於同年9月30日前拆遷完畢，被告既感錯諤又悲憤，故原告於97年5月1日收取房租時，被告主張以被告奇摩公司之損失抵銷，拒絕再給任何租金，惟原告即表示要上法院提告，嗣雙方各退一步，被告同意再給付原告97年5、6月份之租金共4萬元，至押租金3萬元即抵銷至市政府實際拆除日止之租金，因市政府公告須於97年9月30日前完成私有財物搬運，故9月份不收租金，經原告同意，被告始簽發面額4萬元 (即97年5 、6月份租金)之支票予原告。

(二)、因市政府公告須於97年9月30日前完成私有財物搬運，原告無法履行合約在先，被告遂於97年10月1日委請律師發存證信函予原告終止租約，故原告自97年10月1日後不得為任何主張。而因被告奇摩公司搬遷、重新找店面需要時間，裝潢加廣告招牌亦須花費一筆龐大費用，原告拒不補償，且為售後服務原有顧客，被告奇摩公司方繼續使用系爭房屋至97年12月8日止。

(三)、依市政府公告，系爭房屋早在80年間已完成徵收補償，其屋原如廢墟一般，被告奇摩公司承租後花費達52萬9千元之裝潢費用，始得使用、經營。而系爭房屋之基地早屬市政府所有，原告僅有破舊屋殼，每年只繳納少許房屋稅，卻向被告奇摩公司索取二十多萬元之租金，平白獲利十多年，甚不合理。因原告未履行租約，致被告奇摩公司受有52萬9千元之裝潢損失，加上無法使用系爭房屋近13個月的營業損失，以每個月3萬元估算，計有39萬元以上之損失，併精神賠償20萬元，被告得向原告要求111萬元以上之損失，並以此主張與租金債務抵銷。

丙、法院之判斷：原告主張被告向其承租系爭房屋，每月租金2萬元，詎自97年9月1日起至同年12月8日止，欠繳租金，被告甲○○為連帶保證人，爰依租約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付6萬5千元之租金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語，被告則辯稱：兩造訂金之租約至98年12月31日始屆期，詎市政府於97年4月間公告要求用戶須於同年9月30日前拆遷完畢，被告已於97年10月1日向原告寄發存證信函終止租約，且原告同意以押租金3萬元抵償自97年7月起至市政府拆除日止之租金，況因原告債務不履行，致被告受有111萬元以上之損失，被告得向原告請求賠償，並以此債權主張抵銷等語，是本件應審酌者為：一、被告於97年12月8日搬離系爭房屋前，系爭租約是否業經合法終止? 二、原告是否同意以押租金3萬元抵銷被告自97年7月起迄市政府拆除日止應付之租金? 三、被告主張抵銷有無理由? 茲論述如下：

一、被告於97年12月8日搬離系爭房屋前，系爭租約是否業經合法終止?

(一)、查系爭租賃契約書之承租人欄即「立契約人 (乙方)」欄有「奇摩電訊股份有限公司」及「甲○○」之併排簽名，「乙方連帶保證人 (丙方)」欄則為「甲○○」之簽名，此有租賃契約書影本1份附卷可憑，被告甲○○亦自承其當初係代表被告奇摩公司與原告訂立租賃契約；又倘被告甲○○同為承租人，則其如何再擔任自己之「連帶保證人」，堪認被告甲○○於「立契約人 (乙方)」欄簽名係以被告奇摩公司代理人之身份而為簽名，是系爭租約之承租人應僅為被告奇摩公司一人，至被告甲○○則為連帶保證人，合先敘明。

(二)、原告主張：被告自97年7月1日起未依約給付租金，迄同年10月1日止，共積欠4個月租金，扣除押租金3萬元，尚欠5萬元，已達2個月以上之租金，原告因此於97年10月13日寄送存證信函予被告，催告被告於文到7日內給付所欠租金共8萬元，如逾期未給付，即以上開存證信函為終止租約之意思表示，被告則於97年10月14日收受等語，並提出嘉義福全郵局第143號存證信函影本1為證，惟原告提出之上開存證信函並無被告收受時間之註記，被告甲○○則表示伊係於97年11月4日收受上開存證信函，且抗辯原告已於97年5月1日收取租金時，同意以押租金3萬元抵償自97年7月後至市政府拆除日止之租金。姑不論原告是否已同意押租金3萬元抵償自97年7月後至市政府拆除日止之租金，因上開存證信函之收件人欄係記載「甲○○ (奇摩電訊股份有限公司)」，內文主旨為：「請甲○○先生於文到後7日內給付所欠之四個月租金共新台幣捌萬元，逾期終止租約且須搬遷還屋，請查照惠辦。」，應認上開存證信函係對被告甲○○為催告及附條件之終止契約之意思表示，非對承租人即被告奇摩公司為意思表示，縱被告奇摩公司未於上開存證信函所定期限內給付欠繳租金，亦不生終止租約之效力。

(三)、原告固再以本件起訴狀送達為終止租約之意思表示，惟本件起訴狀送達被告奇摩公司之日期為97年12月18日，此有送達證書在卷可參，已逾97年12月8日。

(四)、被告奇摩公司雖抗辯：因市政府公告須於97年9月30日前完成私有財物搬運，原告無法履行合約在先，伊遂於97年10月1日委請律師發存證信函予原告終止租約，原告於翌日收受等語，並提出存證信函1紙為證，原告亦自承其於97年10月2日收受上開存證信函，惟：

1、觀諸上開存證信函，其內容為：「主旨：代當事人奇摩電訊股份有限公司甲○○先生函告台端解除房屋租賃契約，並請台端於函到後七日內，賠償奇摩電訊股份有限公司甲○○先生之損失共新臺幣伍拾萬元，如說明，請查照。」、「說明：一、…得知嘉義市政府早已徵收該房地，並公告自民國九十七年十月一日起進行地上物拆除清理工程，乙○○先生 (按即原告)顯然已無法履行契約所定義務，繼續提供該房地供本人使用，為此，特委請貴律師函告乙○○先生，本人自民國九十七年十月一日起即解除與乙○○先生間之房屋租賃契約，…」，顯係被告奇摩公司對原告為「解除」租約之意思表示。

2、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，惟繼續性之契約，因其債之內容，非一次給付即可完結，而是繼續的實現，故繼續性契約與一時契約不同，若繼續性契約一經合法成立並已開始履行後，中途因一方當事人發生債務不履行（如給付不能、給付遲延、不完全給付等）情事時，為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，則他方當事人自僅能終止契約，使契約關係向將來消滅，不發生回復原狀之義務。

3、查原告與被告奇摩公司間所訂立之租賃契約，係於一定期間內 (即自97年1月1日起至98年12月31日止)由原告繼續提供合於約定使用之系爭房屋予被告奇摩公司使用，並非一次給付即可完結，其性質屬繼續性契約甚明，而被告奇摩公司自97年1月1日使用系爭房屋至97 年9月30日止，已使用9個月，若認被告奇摩公司於契約開始履行9個月後，因原告債務不履行，仍得解除契約，使契約自始歸於消滅，不惟對原告有失公平，亦將使法律關係趨於複雜。

4、系爭房屋既經市政府公告將於97年10月1日起進行拆除清理工程，雖市政府非在97年10月1日立刻將系爭房屋拆除完畢，惟承租人如未於97年9月30日前將私有財物搬遷，將承擔私有財物遭市政府視同廢棄物拆除清運之風險，應認原告自97年10月1日起已無法提供合於約定使用之租賃物予被告奇摩公司使用，被告奇摩公司應得對原告終止租約。

5、按「解除契約」係使契約溯及地失去效力，「終止契約」係使契約向後失其效力，二者意義及法律效果不同，被告係委請律師寄發上開存證信函，應無誤用法律用語之情。本件原告雖有嗣後給付不能之情，揆諸上開說明，亦僅係被告奇摩公司是否對原告「終止」租約之問題，被告奇摩公司據以主張解除契約，於法尚有未合。此外，被告奇摩公司亦未證明伊另有「終止」租約之意思表示，應認系爭租約於97年12月8日前，契約效力仍存在。

二、原告是否同意以押租金3萬元抵銷被告自97年7月起迄市政府拆除日止應付之租金?被告奇摩公司抗辯原告於97年5月1日收取同年5、6月份租金時，曾同意以押租金3萬元抵銷自97年7月起迄市政府拆除日止之租金，惟原告表示其僅同意以押租金抵銷97年7、8月之租金。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條第1項定有明文，是被告奇摩公司應就原告同意以押租金3萬元抵銷自97年7月起迄市政府拆除日止之租金，此對伊有利之事實負舉證責任。經查：被告固提出97年5月1日原告至系爭房屋向被告甲○○收取租金之錄音錄影畫面及錄音譯文為證，原告雖抗辯該錄音係竊錄其非公開之言論、談話，無證據能力，惟該錄音內容既係原告與被告甲○○之談話內容，被告甲○○將之錄音存證即非侵犯隱私或有何違法之情，本院自得以之作為訴訟資料。然觀諸該等錄音譯文，被告甲○○雖一再要求以押租金3萬元抵償97年7月起至拆除系爭房屋日止之租金，然原告僅表示：「現在你這2個月的錢 (按指97年5、6月份的租金)給我，這3萬 (按指押租金)抵那剩餘的2個月，你說這樣子嗎? 你的意思是這樣子? 」、…「原告：又不是只剩1、2個月。被告甲○○：乾脆3萬元抵一抵就好了。原告：3萬只有1、2個月好抵而已。」，並無原告明確同意將押租金3萬元抵償97年7月後全部租金之言語，而原告當庭僅自承其同意以押租金抵償97年7、8月之租金，是被告所舉證據，尚難證明97年9月後之全部租金，原告已同意被告奇摩公司以押租金抵償。

三、被告主張抵銷有無理由?被告抗辯因原告債務不履行，致被告奇摩公司受有52萬9 千元之裝潢損失，加上無法使用系爭房屋近13個月的營業損失，以每個月3萬元估算，計有39萬元以上之損失，併精神賠償20萬元，被告得向原告要求111萬元以上之損失，並以此主張抵銷，原告則否認被告上開抗辯，經查：

(一)、原告主張兩造自95年1月1日起至96年12月31日止，即就系爭房屋訂立租賃契約，依該租賃契約規定，房屋有改裝施設之必要時，承租人取得出租人同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於交還房屋時自應負責回復原狀等情，此為被告所不否認，而被告亦自承系爭房屋大部分裝潢、設備均係在95年1月承租系爭房屋時即已施設，則該等裝潢、設備係因被告奇摩公司欲在系爭房屋經營通訊行而施設，迄96年12月31日契約屆期時，如原告不再出租系爭房屋，依契約約定，被告奇摩公司亦應負擔該等裝潢、設備費用之支出，將系爭房屋回復原狀；又被告奇摩公司固提出97年1月份之通信行及廣告社估價單暨現場照片，表示其自97年1月另訂新約後，復增設攝影機及戶外帆布廣告看板，共支出6萬2千元，然上開設備、廣告之增設，亦屬被告奇摩公司為確保或增加其經營通訊行之收益所支出，與95年1月所為之裝潢、設備支出，均不屬伊因原告債務不履行所受之損害，不得向原告請求賠償。

(二)、被告雖辯稱因無法使用系爭房屋近13個月，被告奇摩公司受有每月3萬元之營業損失等語，惟並未舉證以實其說，本院尚難於本件訴訟認定被告奇摩公司受有營業損失，並以此抵銷。

(三)、按法律並未規定債權人得向債務不履行之債務人請求精神慰撫金之規定；系爭租賃契約亦未約定出租人債務不履行時，承租人得請求精神賠償，是被告奇摩公司抗辯原告因債務不履行應給付20萬元之精神賠償，亦非可採。

(四)、綜上，被告抗辯被告奇摩公司對原告有111萬元以上之債權，並主張抵銷，並無理由。

四、依上說明：被告奇摩公司自97年9月1日至同年12月8日之租金尚未給付，以每月2萬元計算，尚積欠原告65,161元之租金【計算式：20,000× (3+8/31)=65,161】，而該期間系爭租賃契約之效力仍存在，原告亦未同意以押租金抵償，此外，被告亦未能證明對原告有何債權可供抵銷。又被告甲○○為被告奇摩公司之連帶保證人，從而，原告依據租賃契約及連帶保證之法律關係，訴請被告連帶給付6萬5千元，及自起訴狀送達翌日即97年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院應依職權宣告假執行。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭