鳳山簡易庭102年度鳳簡字第623號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度鳳簡字第623號

原告

李愷臻

訴訟代理人

黃呈熹律師

複代理人

黃頌善律師

複代理人

陳怡馨

被告

王干絨

訴訟代理人

孫志鴻律師

複代理人

陳意青律師

　　　　　　邱麗妃律師

　　　　　　曾筠舒

　　　　　　林俊良

上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國104 年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴請求確認原告所有高雄市○○區○○段0000○00000 ○號即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），就被告所有坐落同段1116-29 地號土地（下稱系爭土地一）全部有租賃關係。惟於該訴訟進行中，原告於民國102 年10月3日具狀變更訴之聲明為請求原告就被告所有坐落高雄市○○區○○段00000000地號土地（下稱系爭土地二）之通行權存在，並請求被告不得於上開通行範圍土地為禁止或設置障礙物或其他妨害原告通行之行為。而被告則未就此訴之變更提出異議，仍就原告之請求為數次言詞辯論，遲至103 年3 月21日始陳稱不同意原告之變更，有本院歷次言詞辯論筆錄在卷可參。揆諸上開規定，被告既已於原告為訴之變更後，已進行多次言詞辯論程序，自應視為同意變更，尚無事後復行不同意原告之訴之變更之權利，方得確保訴訟程序之安定。從而，原告所為前開訴之變更即屬合法，應予准許，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告所有系爭房屋，原為訴外人林金星所有，後於92年8 月15日將系爭房屋贈與其子即訴外人林佑恩，並由原告經拍賣程序而取得，且於100 年3 月16日辦妥所有權移轉登記。而系爭房屋所坐落之系爭土地一與被告所有之系爭土地二相鄰，原告欲利用系爭房屋，勢必通行系爭土地二，否則無法對外為適宜之聯絡。被告明知上情，仍刻意將自用小客車停放於系爭房屋之出入口處，致原告礙難使用系爭房屋。而民法第838 條之1 規定，係為規範土地及其上建物同屬一人而遭拍賣時，避免建物被拆除而危及社會經濟利益。是土地及土地上建物雖非屬同一人，若與該條規範情形相類似，亦得類推適用該條規定而視為已有地上權之設定。本件系爭房屋及所坐落之系爭土地一，於拍賣時雖非屬同一人所有，但其既曾同屬林金星所有，應得類推適用民法第838 條之1 規定，而視為對系爭土地一有法定地上權。況被告於鈞院101 年度鳳簡字第431 號中曾表示對於原告系爭房屋對系爭土地一有地上權並無意見，依禁反言及誠信原則，自不得事後對於原告所有系爭房屋對系爭土地一有合法使用權源加以爭執。又本件情形亦應得類推適用民法第425 條之1 規定，而認原告就系爭土地一具有法定租賃關係存在。故原告所有之系爭房屋雖非土地，但基於充分發揮不動產經濟效用及促進物盡其用之社會整體利益，亦得類推適用民法第787 條第1 項規定。縱認本件無民法第787 條通行權之適用，然系爭土地二曾經原始所有人出讓同意使用，或經行政機關劃定為既成道路，原告亦應得通行使用系爭土地二，原告自得請求確認原告就被告所有系爭土地二有通行權存在，並得請求被告不得為妨害通行之行為等語，並聲明：㈠確認原告就被告所有系爭土地二如附圖編號Ａ所示範圍有通行權存在；㈡被告不得於上開通行範圍為禁止或設置障礙物或其他妨害原告通行之行為。

二、被告則以：被告自89年5 月10日向林金星取得系爭土地一之所有權後，即有無償使用系爭土地一之合意，無涉租賃關係。其後林金星復將系爭房屋所有權於92年8 月15日以贈與為名義移轉登記與被告之子即訴外人林佑恩所有，亦均維持無償使用系爭土地一之約定。是被告既先後與林金星與林佑恩就系爭房屋使用系爭土地之權源預作安排，本於私法自治之原則，即非屬民法第425 條之1 所欲規範之情形，而無該條之適用。況原告取得系爭房屋之時，系爭房屋及系爭土地一並非同一人所有，核與民法第425 條之1 規定要件有間，更無該條之適用。是系爭房屋由原告取得後，既無使用系爭土地一之合法權源，無權占有人並無適用或類推適用民法第787 條規定之餘地，原告主張類推該條規定而對系爭土地二有通行權云云，自非足採等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張就系爭土地二有通行權，既為被告所否認，堪認原告得否通行系爭土地二以致公路之地位陷於不安定狀態，而此不安狀態可經確認判決除去，揆諸前揭規定及說明，應認原告訴請確認對系爭土地二有通行權存在，有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，自屬合法，合先敘明。

㈡原告雖主張系爭土地二之前手已有同意供通行使用云云，然系爭土地二於系爭房屋興建完成後，既已因分割而同歸於購買系爭房屋之林金星所有，縱系爭土地二之前手曾有同意使用之情事，亦因事後通行權利人與供通行義務人同一而生混同效力而消滅，日後若有其他通行之必要，仍應審視是否符合通行權之要件而定，原告此一主張，即無理由。況系爭土地二係於79年8 月1 日分割自同段0000-000地號土地，分割前則屬臺灣高雄農田水利會所有，有系爭土地二及同段0000-000地號土地之異動索引在卷可參（見本院卷二第45、47頁）。而系爭房屋則為63年間興建，有系爭房屋之登記謄本在卷可佐（見本院卷一第12頁），當時系爭土地二之所有權人為臺灣高雄農田水利會，應堪認定。惟經本院函詢臺灣高雄農田水利會有無同意供他人使用情形，據該會函覆查無同意將該部分土地供他人通行之資料，有該會103 年12月9 日高農水管字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷二第217 頁），堪認系爭土地二於系爭房屋興建當時，並無由土地所有權人同意供通行之情事。原告雖另主張依系爭房屋之建築執照申請資料可知，但經本院函詢高雄市政府工務局系爭土地二是否為既成道路，經該局函覆稱系爭土地二為申請基地之範圍，非屬既成道路，有該局103 年9 月1 日高市○○○○○00000000000 號函在卷可佐（見本院卷一第183 頁），堪認系爭土地二並非既成道路，且依該函檢附之建築平面圖，系爭土地二亦非為私設道路，自難認有何供通行之約定，原告此一主張，亦非足採。

㈢次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。本件原告主張系爭房屋原為訴外人林金星所有，於92年8 月15日由林金星贈與訴外人林佑恩，並由原告及訴外人張家銘經拍賣程序取得，再經張家銘移轉與原告後為原告單獨所有；而系爭土地一原亦為林金星所有，後於89年5 月10日以夫妻贈與名義移轉登記為被告所有等情，業據原告提出系爭土地一登記謄本及系爭房屋異動索引為證（見本院卷一第8 至10頁、第12頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。被告雖抗辯林金星與林佑恩與被告間均為至親關係，均有系爭房屋得無償使用系爭土地之合意，自無民法第425 條之1 規定之適用云云。惟使用借貸屬債權契約，基於債之相對性，僅於契約當事人間發生其法律上效力，系爭房屋之所有權讓與原告後，系爭土地之所有權人即無從依該使用借貸契約向系爭房屋所有權人主張。又民法第425 條之1 推定租賃關係存在之規定，旨在保護房屋既得之使用權，以調和土地與房屋不同所有人之權益，俾使房屋所有權與基地利用權一體化，庶符社會正義。基此規範目的，縱被告所辯林佑恩與被告間具有使用借貸關係等情屬實，原告及訴外人張家銘輾轉取得系爭房屋所有權後，尚不受該使用借貸契約之拘束，仍可主張類推適用民法第425 條之1 規定，對系爭土地有租賃關係存在。至被告雖聲請傳訊證人林佑恩到庭欲證明與被告間非屬租賃關係，然縱被告與林佑恩間非屬租賃關係而為使用借貸關係，仍不影響本件之認定，自無傳訊之必要，附此敘明。

㈣再按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426 條之1 所明定。其立法理由即謂：房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭，顯見其立法目的係在處理房屋使用基地之法律關係為租賃時，房屋所有權移轉時受讓人繼續使用土地之權源問題，條文雖明定以租用基地建築房屋為要件，但於房屋興建後始成立租賃契約之情況，亦與租用基地建築房屋同有解決受讓人繼續使用土地權源之問題，而屬相同之情形，自應為相同之解釋，應得類推適用上開規定。本件系爭房屋為原告及訴外人張家銘取得後，復經移轉為原告單獨所有，依上開說明，雖非租用基地建築房屋之情形，仍應得類推適用上開規定，故原告及張家銘與被告間就系爭土地之租賃關係於系爭房屋移轉為原告單獨所有後仍繼續存在，亦堪認定。

㈤又按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；第774 條至前條規定，於地上權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之，民法第787 條第1 項、第800 條之1 分別定有明文。本件原告既為系爭土地一之承租人已如前述，自得依前開規定準用通行權之相關規定對鄰地所有權人主張通行權。經查，本件系爭房屋所坐落之系爭土地一，與道路並未直接相鄰，自屬與公路無適宜之聯絡，且因兩側均有其他建物相鄰，欲通行至系爭房屋前之道路，非經系爭土地二無法到達；系爭土地一後方雖設有防火巷得通行至鄰近之新樂街，惟可通行之空間僅有約80公分，亦經本院現場履勘明確，且仍需通過他人之土地始能到達新樂街，並非損害最小之通行方式，原告主張對系爭土地二有通行權，即屬有據。而系爭土地二之寬度依測量成果比例呎換算約為4.2 公尺，查系爭土地一現況建有房屋使用，一樓並設有車庫可供車輛進出，考量車輛及行人通行之空間，應認被告抗辯僅須3 公尺寬度即可供通行云云，尚不符合系爭房屋完整利用之需求，而應以原告主張以系爭土地二如附圖編號Ａ部分即系爭土地二全部為通行範圍，方屬適當。

㈥被告就該範圍土地既有供原告通行之義務，自亦不得妨害原告之通行，原告請求被告不得於上開通行範圍為禁止或設置障礙物或其他妨害原告通行之行為，亦屬有據。另原告雖得通行被告所有系爭土地二以連結公路，但系爭土地一係於62年9 月6 日分割自同段1116地號土地，系爭土地二則係輾轉分割自同段1116-1地號土地，依同段1116地號土地之登記資料，並未顯示1116-1地號土地係分割自1116地號土地，故系爭土地一與系爭土地二即非屬分割自同筆土地，依民法第787 條第2 項規定，原告於通行時就系爭土地二因而所受損害，自應支付償金，亦屬當然，附此敘明。

四、綜上所述，原告既得類推適用民法第425 條之1 規定而為系爭土地一之承租人，自得準用民法第787 條第1 項規定向鄰地所有權人主張通行權。而系爭土地一既為袋地，非經通行系爭土地二無法與公路有適宜之聯絡，且須以系爭土地二範圍全部即如附圖所示Ａ部分作為通行使用，方符合系爭房屋之使用需求。故原告請求確認就系爭土地二如附圖編號Ａ所示部分有通行權，並請求被告不得於上開通行範圍為禁止或設置障礙物或其他妨害原告通行之行為，均有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果，不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。