103年度鳳簡字第128號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：103 年 04 月 24 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度鳳簡字第128號原　　　告　中央保全股份有限公司中央公寓大廈管理維護股份有限公司前列二人共同法定代理人　蔡家臻前列二人共同訴訟代理人　柯正榮被　　　告　風和日麗大廈管理委員會法定代理人　方慧齡訴訟代理人　張麟德上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國103 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾元由原告負擔。事實及理由一、原告主張：訴外人明磊建設股份有限公司( 下稱明磊公司) 投資興建風和日麗大廈，於完工後開始對外銷售，因銷售初期大樓住戶不多，惟為大樓之安全及維護，乃先由訴外人明磊公司與原告2 人簽訂管理維護合約( 下稱系爭合約) ，由原告派管理人員進駐現場，被告之服務報酬亦由訴外人明磊公司負責支付，訴外人明磊公司為大樓代管期間管理負責人之義務，其與消費者簽訂之買賣契約中均約定交屋後管理費由住戶負擔，訴外人明磊公司自民國102 年3 月份開始交屋，然並未立即向住戶收取管理費，直至102 年7 月20日召開區分所有權人會議並成立管理委員會後，始宣佈自102 年8 月1 日起收取管理費，系爭合約雖由訴外人明磊公司與原告所簽訂，契約關係原存在於原告與訴外人明磊公司之間，然於大廈管理委員會成立後，訴外人明磊公司業將系爭契約之權利義務移交予被告，堪認系爭合約之當事人業經三方同意變更為原告與被告，從而，系爭合約支付維護報酬之義務，應由被告履行之，參以被告已支付102 年8 月份之服務報酬，足見原告之主張為實在，被告迄今仍積欠102 年9 月及10月之服務報酬共新臺幣( 下同)424,200元及代墊款384 元，合計共424,584 元，屢經催討均置之不理，為此，爰依系爭合約及訴外人明磊公司與住戶簽定之房屋買賣合約書暨住戶管理章程等規定，請求被告履行給付報酬義務等語。並聲明：㈠被告應給付原告中央保全股份有限公司223,650 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告中央公寓大廈管理維護股份有限公司200,934 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠原告派駐服務人員至風和日麗大廈服務係基於其與訴外人明磊公司簽定之服務契約，與被告並無任何契約關係，原告亦於起訴狀中承認102 年7 月份前之服務報酬均由訴外人明磊公司負責支付，與被告無涉，各住戶與訴外人明磊公司所簽立之買賣契約書第11條第6 款其效力係買賣雙方間之約定，其中「管理費」並非表示原告之服務費，故與原告所述並無直接之關係。㈡原告與訴外人明磊公司於102 年3 月19日簽訂系爭合約時，被告尚未成立管理委員會，無權干涉原告與訴外人明磊公司簽訂服務契約之內容與價格，原告卻於被告成立管理委員會後欲向被告收取服務報酬，顯為無據，訴外人明磊公司聘任原告之目的係為有利於起造人銷售房屋，而非以被告社區管理負責人之身分與名稱聘任原告，故原告之服務報酬應逕行向訴外人明磊公司申領，而非直接向被告申領服務報酬。㈢被告於102 年7 月20日成立管理委員會後，因尚未完全了解管理委員會、原告及訴外人明磊公司三方之法律關係，故錯誤給付原告102 年8 月份之保全及管理費，惟經公告財務報表後，遭部分住戶之質疑，故被告無法繼續給付原告102 年9 月份及10月份之服務費，原告所稱「業經三方同意變更系爭合約當事人為原告與被告之關係」，顯有誤導暨錯誤之認知。且因原告於服務被告社區期間，皆以訴外人明磊公司為意見之導向，造成被告行政事務之推動與安全管理等作業諸多之困擾，故被告於102 年10月上旬決議自行招標聘任保全/ 管理公司，亦同意原告參與競標，孰料，原告於102 年10月24日函文通知被告於當月31日撤離被告社區，惟被告無權干預原告之撤離與否，因原告與被告間並無簽訂任何服務契約，故並無債權債務關係，被告實難以給付原告所訴之服務報酬等語，資為抗辯。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由㈠查原告與訴外人明磊公司就風和日麗大廈之保全管理事項於102 年3 月13日簽訂駐衛保全服務契約書及委任管理服務契約書，合約期間均為102 年3 月19日起至103 年3 月18日止，而風和日麗大廈住戶於102 年7 月20日召開區分所有權人會議成立管理委員會，該管理委員會於同年8 月9 日經高雄市鳳山區公所同意備查並核發報備證明在案等情，有上開合約書及高雄市鳳山區公所102 年8 月9 日高市○區○○○00000000000 號函及公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽( 見本院卷第48至65頁、第86至88頁) ，上開事實堪予認定為真。㈡按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199 條第1 項定有明文。是債權係特定人得向特定人請求特定給付之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付( 最高法院18年上字第1953號判例意旨可供參照) 。查系爭合約乃原告與訴外人明磊公司所簽訂，基於債之相對性原則，系爭合約之債權債務關係應存在於原告與訴外人明磊公司之間，而不及於本件被告，自屬無疑。原告雖主張訴外人明磊公司與消費者簽訂之買賣契約中均約定交屋後管理費由住戶負擔，堪認於風和日麗大廈管理委員會成立後，訴外人明磊公司業將系爭契約之權利義務移交予被告，故系爭合約之當事人業經三方同意變更為原告與被告云云；然查，原告所提出之買賣合約書第11條第6 款係約定：「水電費、瓦斯費及管理費自通知交屋日起由買方負擔，通知交屋日前由賣方負擔……」等語( 見本院卷第9 頁反面) ，可知該約定僅係訴外人明磊公司與各買受人私下就管理費等費用由何人負擔之內容，並未提及移轉系爭合約之權利義務關係以及變更合約當事人等問題，況且，本件被告乃於102 年7 月20日始依法成立，並未參與系爭合約之簽訂，原告亦未提出任何有關被告以其名義同意承受原告與訴外人明磊公司間就系爭合約之權利義務關係之證明，故難以逕依原告主張即認定被告應依系爭合約約定負給付服務報酬之義務。㈢再查，依原告提出之住戶管理章程第三點規定：「其他有關公共設施之管理未定事宜，依本大樓管理委員會組織管理章程之各項約定，暫由建設公司代管，代管期間並執行本章程中之管理服務及經費之運用，俟召開住戶大會後，成立管理委員會即移交管理之」等語( 見本院卷第40頁) ，核該約定之目的乃就風和日麗大樓管理委員會正式成立前因管理該大樓所衍生之各項費用之處理方式為一明確記載，應屬訴外人明磊公司以及大樓住戶彼此間之約定事項，縱使日後俟管理委員會成立之後將所有經費由訴外人明磊公司移交予被告管理，亦僅為大樓經費管理之處置，核與系爭合約無任何關聯，自難以該住戶規約逕自認定訴外人明磊公司業將系爭合約之權利義務移交予被告；末查，被告雖曾給付102 年8 月份之服務報酬予原告，然該給付之動作應可解釋為被告代訴外人明磊公司支付服務報酬予原告，並無從遽而推導出被告已同意承受系爭合約權利義務之結論。從而，原告主張依系爭合約及訴外人明磊公司與住戶簽定之房屋買賣合約書暨住戶管理章程等規定，請求被告給付102 年9 月份及10月份之服務報酬云云，洵屬無據，原告之訴並無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權確定如主文所示之金額。中華民國 103 年 4 月 24 日鳳山簡易庭法官謝琬萍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 103 年 4 月 24 日書記官吳慕瑩

鳳山簡易庭103年度鳳簡字第128號

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