鳳山簡易庭103年度鳳簡字第845號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度鳳簡字第845號

原告

張忠雄

訴訟代理人

林榮和律師

被告

王和成

訴訟代理人

黃呈熹律師

　　　　　　黃訟善律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國104 年4月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國90年2 月22日以新臺幣（下同）320,000 元，向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（重測前為○○○段000 地號，面積1,960.07平方公尺，下稱系爭土地）中，如附圖所示斜線部分土地32坪（約105.76平方公尺，下稱系爭角地），兩造並簽有買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊業於簽約同日給付被告定金200,000 元，尾款雖約定於系爭土地分割後付清，惟伊亦於90年10月8 日提前給付完畢，被告亦將系爭角地交伊占有使用，詎被告嗣後竟以系爭土地不能辦理分割要求伊返還系爭角地，然系爭土地固不能辦理分割登記，並無礙於按系爭角地之面積比例登記為共有，伊自請求被告將系爭土地1000分之54之所有權移轉登記予伊，爰依系爭買賣契約提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭土地其中1000分之54所有權辦理移轉登記予原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭買賣契約約定將系爭角地自系爭土地獨立分割已違反農業發展條例第16條之強制規定，是系爭買賣契約應屬無效。縱認該買賣契約有效，系爭買賣契約業經兩造於90年10月9 日合意解除，況兩造所簽立之系爭買賣契約係以特定部分即系爭角地分割後辦理移轉登記為標的，並非約定逕將系爭土地之應有部分辦理移轉登記，是原告不得依系爭買賣契約請求被告移轉系爭土地之應有部分等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠兩造曾於90年2 月22日簽定系爭買賣契約，約定由原告以320,000 元向被告價購系爭角地。

㈡原告先後於90年2 月22日、10月8 日各以現金給付200,000元、120,000 元予被告。

㈢被告曾於90年10月11日電匯200,000 元進入原告大樹區農會帳戶內。

四、得心證之理由

㈠系爭買賣合約是否有效？

⒈原告以系爭買賣契約向被告購買之標的為何？原告得否請求被告為系爭角地以外之給付？

⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。是以契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。

⑵經查，原告曾於90年2 月22日與被告簽定系爭買賣契約，約定由原告以320,000 元向被告價購系爭角地乙情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約書在卷可參（見本院卷第9 頁至第10頁），堪信為真實。依前揭買賣契約書議定之買賣條件第1 條、第2 條即分別明定「甲方（被告）所有末尾記載不動產全部出賣與乙方（原告）…」、「…依末尾所載之分割方式分割完成後付新台幣壹拾貳萬元正」（見本院卷第9 頁），而系爭買賣契約書之末尾不動產標示則載明「高雄縣大樹鄉○○○段000 地號，地目：旱，出賣範圍如左說明（圖）：以中山路3 巷為界，路南之原244 地號土地，面積依實測為主」（見本院卷第10頁），且原告於起訴狀中亦檢附與系爭買賣契約書不動產標示圖相同之圖說，並於該圖說下方註稱「斜線部分為被告出賣部分」（見本院卷第8 頁），則被告約定出賣予原告者，顯非系爭土地之應有部分，而係將系爭土地分割後之具體特定部分（即系爭角地）甚明，是被告依系爭買賣契約對原告所負之給付義務，亦應以系爭角地移轉登記予原告為限，則本件原告主張依系爭買賣契約作為請求權基礎（見本院卷第47頁），請求被告按系爭角地占系爭土地面積之比例，移轉被告對系爭土地之應有部分1000分之54予原告，顯係請求被告履行契約以外之給付，於法自難認為有據。

⑶至原告固主張不能辦理分割登記，並無礙於按系爭角地之面積比例登記為共有，其自請求被告將系爭土地1,000 分之54之所有權移轉登記云云，惟被告依系爭買賣契約所負之給付義務僅係將系爭角地自系爭土地分割後移轉登記予原告，任何別此之外之給付請求，核均屬原買賣契約之變更，而稱買賣者既係以一方移轉財產權於他方，並由他方支付價金之契約，買賣標的物之變更已然涉及原買賣契約所定義務之消滅與新生，此契約之變更必經契約之當事人意思合致始能認為成立，本件原告迄言詞辯論終結前均未提出任何證據方法證明被告曾有允諾以讓與系爭土地應有部分1,000 分之54之所有權替代系爭角地之給付，本院復參以兩造於系爭買賣契約書上額外擬定特約事項並載明「若辦理分割登記無法完成時，不受本契約書第13條之約定，本買賣除退還原收價款外，不另罰款」（見本院卷第10頁），足徵兩造就系爭角地無法自系爭土地辦理分割登記乙節，已預為約定其效果為被告退還價金，並無其他甚明，則原告主張被告依系爭買賣契約仍應將系爭土地1,000 分之54之所有權移轉登記至其名下云云，顯不足採憑。

⒉兩造以系爭角地為買賣標的所締結之系爭買賣契約，是否有效？

⑴按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。次按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併，農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第1 項第11款、第16條第1 項分別定有明文。而耕地之分割，除有農發條例第16條第1 項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上，縱依農發條例第16條第1項第1 款前段規定，因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，亦必須分割毗鄰耕地與其耕地合併者，此耕地分割執行要點第5 點、第7 點亦分別有所規範。

⑵本件被告依系爭買賣契約所負之給付義務係將系爭角地自系爭土地中予獨立分割，並將系爭角地移轉登記予原告已如前述，然系爭土地為總面積1960.07 平方公尺之一般農業區農牧用地，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第31頁），則依前揭農發條例第3 條第1 項第11款之規定，系爭土地應為農發條例所定義之耕地，此亦有高雄市政府地政局鳳山地政事務所103 年10月22日高市地鳳測字第00000000000 號函在卷可稽（見本院卷第30頁），是系爭土地之分割、處分即應受農發條例關於耕地之相關規範。而系爭土地在兩造約定分割出系爭角地前，其全部面積即僅有1,960.07平方公尺已如前述，則無論其分割出之系爭角地面積若干，分割後剩餘之面積絕計無法滿足農發條例第16條第1 項分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃（即2,500 平方公尺）以上之限制，縱原告所有之大樹區水寮段1215地號土地與系爭土地相毗鄰，該1215地號土地因屬一般農業區之丙種建築用地而非此耕地分割執行要點第7 點所揭櫫之毗鄰耕地，是兩造以系爭買賣契約約定被告應自系爭土地中分割出系爭角地乙節，顯係囿於法所禁止，而依社會通常觀念，該給付之約定，屬任何人均無從依債務本旨實現之客觀不能甚明。而該客觀不能之狀態自兩造締結系爭買賣契約迄今均無法排除，則兩造以該客觀不能之給付作為買賣之標的，系爭買賣契約即屬自始無效。而原告係依系爭買賣契約作為本件之請求權基礎，則該買賣契約既有自始無效之瑕疵，則原告憑之所為之任何主張均屬無據。

⑶綜上，兩造以系爭土地分割出系爭角地，並辦理移轉登記至原告名下作為系爭買賣契約之標的，惟該約定因系爭土地本質上之因素而有違農發條例第16條第1 項之規定，自始即客觀給付不能，則以該不能之給付作為契約標的，依首揭說明，系爭買賣契約即屬無效，而原告依無效之系爭買賣契約請求被告將系爭土地1,000 分之54之所有權移轉登記至其名下，依法顯無理由，自應予以駁回。

㈡系爭買賣合約是否業經兩造合意解除？系爭買賣契約既因就系爭土地分割出系爭角地，並以之作為移轉登記之標的，故係以法律不能之給付為標的而無效，已如前述，是本件應無再行探究系爭買賣契約，是否業經兩造合意解除之必要，附此說明。

五、綜上所述，兩造於系爭買賣契約所約定者，係被告應給付特定之系爭角地，而非系爭土地之應有部分，則原告訴之聲明請求給付者，已顯與系爭買賣契約不符，難認有據。況系爭買賣契約既有以不能之給付為契約標的之瑕疵，且該瑕疵屬無法事後補正者，則系爭買賣契約應屬無效，是原告依系爭買賣契約法律關係，請求被告應將系爭土地1,000 分之54之所有權移轉登記至其名下，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。