鳳山簡易庭106年度鳳簡字第214號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度鳳簡字第214號

原告

穩禾不動產仲介有限公司

法定代理人

潘一萱

訴訟代理人

陳駿鵬

複代理人

梁正直

被告

易宥騰

訴訟代理人

林淑玲

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年7 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款，定有明文。本件原告起訴時係聲明求為判決被告應給付原告新臺幣（下同）31萬6000元及遲延利息，嗣於本院審理中，減縮聲明為被告應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第116 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

二、原告主張：被告於民國105 年11月23日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告銷售原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號房地（下稱系爭房地），委託銷售金額1580萬元、委託銷售期限自105 年11月23日至106 年6 月30日、仲介服務報酬為成交價額4%（下稱系爭契約），同日再與原告簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售金額自1580萬元變更至1000萬元（下稱系爭變更契約），原告簽約後即盡力為被告尋找買方，適有訴外人曾秋玉於106 年1 月14日願以價金900 萬元購買系爭房地，但因被告不願降價而未能成交，嗣經原告幾次斡旋，訴外人曾秋玉已於106 年1 月22日願以價金1000萬元購買系爭房地，並給付原告斡旋金100 萬元授權由原告代理視同定金，詎被告竟反悔不賣，且片面終止系爭契約，違反專任委託義務，依兩造專任委託銷售契約第8條第3 項第2 款之約定，被告應給付原告委託銷售價2%即20萬元之違約金等語，爰依據兩造契約關係，聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：原告並未給予被告簽立系爭契約之合理審閱期間，且立即要求被告簽立系爭變更契約，復未說明委託銷售金額變更之意義，亦未提供相關附近不動產成交行情供被告參考，且系爭變更契約並無「承辦人」簽署，系爭契約及系爭變更契約，均不生效力。又被告於接獲原告通知有買方出價1000萬元時，已一再表示從無以1000萬元出售之意願，原告未盡善良管理人之責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252 條，定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例意旨參照）。經查：

㈠原告主張兩造於105 年11月23日簽訂系爭契約，同日再簽訂系爭變更契約，將委託銷售金額自1580萬元變更至1000萬元，原告依約為被告仲介買方即訴外人曾秋玉於106 年1 月22日願以價金1000萬元購買系爭房地，並給付原告斡旋金100萬元授權由原告代理視同定金，但被告不願出售，並寄發106 年2 月3 日存證信函給原告，片面終止系爭契約等情，業據原告提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、訴外人曾秋玉之106 年1 月22日不動產買賣意願書、原告催告被告履約之106 年1 月24日、2 月8 日存證信函各1 份（見本院卷第37頁至第46頁、第57頁至第68頁）、被告寄給原告終止系爭契約之106 年2 月3 日存證信函（見本院卷第85頁至第87頁）、兩造line通話紀錄（見本院卷第58頁至第68頁、第88頁至第92頁）可證，堪信為真實。

㈡兩造所簽立之專任委託銷售契約第8 條第3 項第2 款係約定「專任委託之遵守：如有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付乙方。…②委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。」等語，有系爭契約影本1 份（見本院卷第6 頁背面）可證。而該項「第二款給付委託價額百分之二之服務報酬」約定之性質，依兩造所簽立之專任委託銷售契約第8 條第3 項第2 款雖載為「服務報酬」，然該項、款既係針對被告於專任委託銷售期間「因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係」之違約行為所為之約定，自應屬違約金之性質，而非委託銷售（居間）報酬之性質。

㈢原告為被告仲介買方即訴外人曾秋玉於106 年1 月22日願以價金1000萬元購買系爭房地，並代理受領斡旋金後，被告因不願出售，而於委託期間內，寄發106 年2 月3 日存證信函載稱「今日起解除你我雙方之房屋委託銷售契約之委託」等語給原告，片面終止兩造系爭契約，應屬可歸責於被告之事由，片面終止系爭契約，原告依上開約定，請求違約金，非無理由。

㈣本院審酌：①兩造所簽立之系爭契約第8 條第3 項第2 款約定之「給付委託價額百分之二之服務報酬」，於兩造簽立系爭變更契約後，自應以系爭變更契約之價額即1000萬元為計算基準，即兩造所約定之違約金數額，依該款之約定應為20萬元。②依兩造105 年11月23日簽訂系爭契約及系爭變更契約後，有買方即訴外人曾秋玉已於106 年1 月22日簽立意願書，願以價金1000萬元購買系爭房地，嗣被告於兩造委託期間內寄發106 年2 月3 日存證信函給原告之情形，原告實際為被告從事委任銷售之時間約自105 年11月23日至106 年2月3 日之間，即約2 個月又12日。③依原告所提出之系爭房屋附近成交行情（見本院卷第93頁至第103 頁），原告所仲介之買家即訴外人曾秋玉願以高於附近成交行情之1000萬元買受系爭房屋，堪認原告確有於系爭契約簽立後，認真努力為被告仲介，原告及其工作人員應已有付出相當之出勞力、時間、費用。④倘若被告未片面終止系爭契約，依原告仲介買方之程度，已進行到買方願以1000萬元購買並收受斡旋金100 萬元之程度，距離系爭不動產成交，被告可以收受系爭契約第5 條第1 項之成交價4%之服務報酬約40萬元，只近在咫尺，卻因被告片面終止系爭契約，導致原告非但先前所付出之心力，無法取得服務報酬作為對價，且需要另外花費時間、費用、勞力與買方、賣方協調後續事宜。⑤及其他兩造所述原告片面終止兩造系爭契約之緣由、當前社會經濟狀況、當事人所受損害等情形，以為斟酌之標準，並量及系爭房屋最終究未售出，該款違約金仍有過高，應減至15萬元為適當。

五、被告雖執前詞抗辯。惟查：

㈠被告雖辯稱原告違反消費者保護法關於審閱期間之規定云云。惟有關主管機關公告之定型化契約審閱期間，倘消費者於簽訂契約前確已瞭解契約內容，而自願提前簽訂契約者，判決實務有承認此種情形係屬消費者對自身權利之拋棄，尚非法所不許。惟企業經營者倘以定型化契約條款使消費者拋棄定型化契約之審閱權，則判決實務傾向於認定此種定型化拋棄權利條款對消費者顯失公平，不生效力（行政院消費者保護委員會99年7 月15日消保法字第0990006937號函參照），又不動產委託銷售著重於交易之時效，且不動產委託銷售合約，除有特殊情形外，多數人均可透過文字了解契約內容，倘消費者已可充分了解契約內容，卻強求消費者不得拋棄審閱期間，反可能造成交易時機延誤等不利於消費者之情形。經查，兩造不動產委託銷售契約全文僅有3 頁，條文總共19條，且被告業已親自「簽名」於系爭專任契約及系爭變更契約書第一段所載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：」之簽名處等情，有該契約書影本1 份可稽（見本院卷第6 頁），被告雖為消費者，但是該契約內容甚為簡單，一般人閱讀後可以輕易了解雙方權義，被告自願拋棄審閱期間使該契約立即生效，自無不可，更非原告有何惡意剝奪被告審閱期間。被告既可拋棄審閱期間，且已拋棄審閱期間，今復以原告未給予審閱期間，爭執該契約效力，自無理由。

㈡被告雖辯稱原告於簽立系爭契約後，隨即要求被告簽立系爭變更契約，亦無說明委託銷售金額變更之意義云云。惟查，不動產之賣方將其所有之不動產委託仲介出售時必會約定其願意出售之最低價格，此委託銷售價格之意義，一般成年人均可以輕易明瞭。又依臺灣地區不動產仲介實務及一般人社會經驗，均極易知悉賣方將其所有之不動產委託仲介出售時，於委託銷售合約書所約定之委託價額，並不必然是實際之委託價額，實際委託價額經常有另外寫在委託事項變更契約書之情形，以此另外書寫委託事項變更契約書之方式約定委託銷售價格，仲介方始有可能於其不動產銷售廣告中登載「高於」實際委託價額之價額，且與潛在之買方洽商時，潛在之買方始會感覺到「殺價空間」，才會感覺到仲介或賣方之「誠意」，此種銷售與仲介手法在我國甚為普遍，幾乎簽署委託銷售合約書者，均會同時簽署委託事項變更契約書，且為一般正常人依其社會經驗所能知悉之事。況且，此種同時簽署委託銷售契約書及委託事項變更契約書，在臺灣既是普遍現象，而非不可告人之秘密或騙術，仲介人員並無不明白告知賣方其簽署之委託銷售契約書與變託事項變更契約書之必要。是以，被告委託原告銷售系爭房地，原告並無可能以慣行之另簽委託事項變更契約書之方式欺騙被告之可能，被告亦無可能不解其簽署委託事項變更契約書之意義，或不知上開普遍盛行於臺灣之不動產仲介契約之簽署方式，被告執前詞置辯，並無理由。

㈢被告雖辯稱系爭變更契約並無承辦人簽章應不生效力云云。惟查，系爭變更契約書之委託人處已有被告之簽名，而受託人處則蓋有原告公司大小章及經紀人蘇幸美印章之印文，堪認兩造之意思表示一致。至於系爭變更契約雖載有「本契約書須經乙方蓋用經紀業及其法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力」等語（見本院卷第8 頁），惟系爭變更契約書既係成立於委託人與被委託人之間，而非委託人與被委託人之某位特定受雇人之間，則此處所指之承辦人自應是包括被委託人即原告公司之任何有權簽章之人，包含其法定代理人或不動產經紀人或其他經原告公司授權簽章之人等，亦即僅需被委託人公司之任何有權代表簽章之人於被委託人處簽章，即屬承辦人已有簽章之情形，系爭變更契約書即可生效。而非原告公司之某特定受僱人簽章，始能生效。況且，縱將該「承辦人親自簽章」解釋為特定承辦人（或系爭契約所載之承辦人梁正直），此亦顯是用以保障該承辦人之用（將來得以向原告領取獎金或其他），而非可以阻止系爭變更契約生效。否則房仲公司縱使蓋用大小印章後，仍可因無承辦人之簽章而不承認契約效力，亦非合理之解釋。再者，系爭契約所載之承辦人梁正直為原告之複訴訟代理人，其並無主張系爭變更契約應其簽章始能生效（否則其可隨時補正該欠缺之簽章）。

㈣被告雖辯稱原告於簽立系爭契約之時並無說明附近成交行情，且其於接獲原告通知有買方出價1000萬元時，已一再表示從無以1000萬元出售之意願云云。惟查，原告否認其未向被告說明附近成交行情，且原告為不動產仲介公司，其對於系爭房地附近不動產行情，應甚瞭解，且有內政部之實價登錄可查，取得附近不動產之成交行情，輕而易舉，且有助於其仲介業務之推行，自無不提供附近成交行情給被告參考之理。且依原告所提出之系爭房屋附近成交行情（見本院卷第93頁至第103 頁），兩造系爭契約所載之委託銷售價格1580萬元，遠高於附近成交行情，而系爭變更契約所載之委託銷售價格1000萬元，則略高於附近成交行情，可見兩造約定1000萬元委託銷售，應是參考附近成交行情之結果。被告辯稱原告當時並無說明附近成交行情云云，應非事實。又被告既以1000萬元委託原告銷售系爭房地，除與原告另再改定委託銷售價格外，被告即無反覆之餘地，應依所約定之委託銷售價格1000萬元履行，但被告卻於原告仲介之買家願以1000萬元買受系爭房屋後，始表示無法1000萬元出售之意願，並片面終止系爭契約，原告自得依上開約定，請求違約金，並非被告於於接獲原告通知有買方出價1000萬元時及時表示從無以1000萬元出售之意願，即可免除上揭義務。

六、綜上所述，原告基於兩造契約關係，請求被告給付15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。