鳳山簡易庭107年度鳳訴字第2號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　107年度鳳訴字第2號

原告

鑫倍鑫實業有限公司

法定代理人

魏政韋

訴訟代理人

黃俊銘

被告

蔡沁縈

被告

蔡淑霞

上二人共同訴訟代理人

沈聖瀚律師

　　　　　　　　　　　住台南市○○區○○街0000號

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：㈠按簡易訴訟程序之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款，定有明文。本件原告起訴時係聲明被告蔡沁縈、蔡淑霞應各給付原告新臺幣（下同）6 萬4000元、19萬2000元，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。嗣於本院審理中，擴張聲明為被告蔡沁縈、蔡淑霞應各給付原告19萬2000元、57萬6000元，及各自原告民國107 年8 月20日民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息（見本院卷第44頁正背面、第54頁正背面），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。㈡次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬民事訴訟法第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。民事訴訟法第427 條第1 項、第435 條第1 項，分別定有明文。原告為上開擴張聲明後，訴訟金額逾50萬元，經本院依前揭規定，裁定改用通常訴訟程序審理（見本院卷第54頁背面、第62頁正背面），合先敘明。

二、原告主張：被告2 人於107 年1 月4 日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告銷售被告蔡沁縈持分1/4 、被告蔡淑霞持分3/4 之共有之門牌號碼高雄市○○區○○路0 號房地（下稱系爭房地），委託銷售金額1580萬元、委託銷售期限自107 年1 月4 日至107 年7 月3 日、仲介服務報酬為成交價額4%後（下稱系爭原仲介契約），經原告居間，訴外人葉許金梅願以1280萬元買受系爭房地，但要求於107 年10月1 日前排除系爭房地1 樓租約，原告將此附條件之「要約」通知被告2 人，被告2 人於107 年4 月14日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將原委託銷售契約變更為：委託銷售金額1280萬元、原告不收仲介服務報酬、被告2 人同意於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約等（下稱系爭變更同意書）。原告乃將被告2 人此一「承諾」通知葉許金梅，且原告已於107 年4 月19日收受訴外人葉許金梅之斡旋金10萬元，被告2 人與葉許金梅間之買賣契約應已成立。但被告2 人嗣後卻未能依系爭變更同意書之約定，排除系爭房地1 樓租約，且拒絕簽立不動產買賣契約書，不願出售系爭房地。依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款之約定，應視為原告已完成仲介義務，被告2 人應各依其持分，由被告蔡沁縈、蔡淑霞應各給付原告給付原告19萬2000元、57萬6000元之違約金等語，爰依據兩造契約關係，聲明：被告蔡沁縈、蔡淑霞應各給付原告19萬2000元、57萬6000元，及各自原告107 年8 月20日民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。

三、被告2 人則以：系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」係以「委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書」為前提，而系爭房地係因買方不願承受租賃，兩造始於107 年4 月9 日簽立「買賣定金收款憑證」約定由被告2 人於107 年10月1 日前排除1 樓租約，否則兩造原仲介契約之「合約」無效。且兩造於107 年4 月14日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將原委託銷售契約變更為：原告不收仲介服務報酬。今因承租人不願於107 年10月1 日前搬離，兩造間之系爭原仲介契約應為無效。且被告2 人僅曾向原告表示承租人不願於107 年10月1 日遷離，從未向原告表示不願出售系爭房地，被告2 人並無違約行為。又原告既已自願不收報酬，被告2 人即無違約之可能。再者，縱被告2 人有違約，約定之違約金亦有過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠被告2 人於107 年1 月4 日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告銷售被告蔡沁縈持分1/4 、被告蔡淑霞持分3/ 4之共有之門牌號碼高雄市○○區○○路0 號房地（即系爭房地），委託銷售金額1580萬元、委託銷售期限自107 年1 月4日至107 年7 月3 日、仲介服務報酬為成交價額4%後（即系爭原仲介契約）。

㈡兩造簽立系爭原仲介契約後，經原告居間，訴外人葉許金梅於107 年4 月9 日簽立「買賣定金收款憑證」，表示願於107 年4 月9 日簽立系爭房地之買賣書面契約，以1280萬元買受系爭房地，另於107 年4 月19日補足定金10萬元，但要求於107 年10月1 日前排除1 樓租約，否則「合約」無效。

㈢被告蔡淑霞於107 年4 月9 日在上開「買賣定金收款憑證」上簽名。

㈣葉許金梅已依「買賣定金收款憑證」於107 年4 月19日補足定金10萬元。

㈤原告於107 年4 月9 日將葉許金梅107 年4 月9 日簽立「買賣定金收款憑證」之意思通知被告2 人。

㈥被告2 人於107 年4 月14日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將原委託銷售契約變更為：委託銷售金額1280萬元、原告不收仲介服務報酬、被告2 人同意於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約等（即系爭變更同意書）。

㈦被告2 人依對系爭房地之「持分」對原告負擔「契約責任」。

五、本件之爭點：

㈠原告依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」請求被告2 人依系爭房地之持分比例給付違約金，有無理由？

㈡若㈠有理由，則被告2 人應給付之違約金金額為多少？

六、本院得心證之理由

㈠原告依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」請求被告2 人依系爭房地之持分比例給付違約金，有無理由？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。

⒉被告2 人於107 年1 月4 日與原告簽訂系爭原仲介契約後，經原告居間，訴外人葉許金梅於107 年4 月9 日簽立「買賣定金收款憑證」，表示願於107 年4 月9 日簽立系爭房地之買賣書面契約，以1280萬元買受系爭房地，另於107 年4 月19日補足定金10萬元，但要求於107 年10月1 日前排除1 樓租約，否則「合約」無效；原告於107 年4 月9 日將葉許金梅上開意思通知被告2 人，被告蔡淑霞已於107 年4 月9 日在上開「買賣定金收款憑證」上簽名，且被告2 人另於107年4 月14日簽訂系爭變更同意書，將原委託銷售契約變更為：委託銷售金額1280萬元、原告不收仲介服務報酬、被告2人同意於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約等；而葉許金梅業依上開「買賣定金收款憑證」於107 年4 月19日補足定金10萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第62頁背面至63頁正面），並有原告所提出之專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、買賣定金收款憑證影本各1 份（見本院卷第6 頁至第14頁）可證，堪認為真實。

⒊兩造之系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」係約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：…（三）委託人…拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書」等語，有原告所提出之專任委託銷售契約書影本（見本院卷第8 頁）可憑，準此，被告2 人僅於拒絕與原告所洽妥之「被告2 人所同意之銷售條件」之買方簽訂不動產買賣契約書時，始有適用，倘被告2 人拒絕簽訂「非」「被告2 人所同意之銷售條件」之不動產買賣契約書，即無適用，其理甚明。

⒋原告雖主張經原告居間，訴外人葉許金梅願以1280萬元買受系爭房地，但要求於107 年10月1 日前排除1 樓租約，原告將此附條件之「要約」通知被告2 人，被告2 人於107 年4月14日簽訂系爭變更同意書，原告乃將被告2 人此一「承諾」通知葉許金梅，且原告已於107 年4 月19日收受訴外人葉許金梅之斡旋金10萬元，被告2 人與葉許金梅間之買賣契約應已成立，被告2 人卻拒絕履約，應屬違約，應依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」之約定，給付原告違約金云云。惟查，訴外人葉許金梅、原告、被告蔡淑霞於107年4 月9 日所簽立之「買賣定金收款憑證」係約定被告2 人應於107 年10月1 日前排除1 樓租約，否則「合約」無效。而原告於本院審理時陳稱：「（前述「合約」無效是指哪個合約無效？係指將來訴外人葉許金梅與被告2 人簽立的不動產買賣契約「無效」？或是訴外人葉許金梅於107 年4 月9日簽立「買賣定金收款憑證」「無效」？）係指將來訴外人葉許金梅與被告2 人簽立的不動產買賣契約『無效』。」等語（見本院卷第55頁）。可見當時訴外人葉許金梅與兩造均同意系爭房地是否可以由訴外人葉許金梅與被告2 人「有效」成立不動產買賣契約，仍有待於被告2 人於107 年10月1日前排除1 樓租約、仍取決於被告2 人能否於107 年10月1日前排除1 樓租約。至於被告2 人於107 年4 月14日所簽立之系爭變更同意書，依其文義，亦僅是與原告就委託銷售金額之調整、原告不收仲介服務報酬、被告2 人於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約等，變更系爭原仲介契約條件而已，不能解為被告2 人已自己或授權原告與訴外人葉許金梅就系爭房地之買賣達成合意（況且，被告2 人當時尚未排除系爭房地1 樓租約，依「買賣定金收款憑證」之約定，訴外人葉許金梅根本也無與被告2 人成立系爭房地之買賣契約之意思）。原告主張當時被告2 人與葉許金梅間就系爭房地之買賣契約業已成立云云，應非事實。

⒌原告雖以被告2 人未依兩造所簽署之系爭變更同意書之約定，於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約，應依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」給付原告違約金云云。惟查：

⑴依訴外人葉許金梅、原告、被告蔡淑霞於107 年4 月9 日所簽立之「買賣定金收款憑證」，係將「未來」「涉及第三人（承租人）意願」之事列為系爭房地買賣能否有效成立之條件，可見訴外人葉許金梅與兩造當時均已有預期被告2 人有「不能」於107 年10月1 日前排除1 樓租約之可能，然在此情況下，訴外人葉許金梅與兩造仍僅約定被告2 人「若」未能於107 年10月1 日前排除1 樓租約，則「『合約』無效」（即訴外人葉許金梅與被告2 人就系爭房地不成立買賣或縱已成立買賣亦無效），而未特別約定如被告2 人「不能」於107 年10月1 日前排除1 樓租約，係屬如何之違約及要如何賠償，堪認訴外人葉許金梅與兩造當時之真意（合意）係：被告2 人「不能」於107 年10月1 日前排除1 樓租約時，僅有訴外人葉許金梅與被告2 人就系爭房地不成立買賣或縱已成立買賣亦無效之效果而已，而非屬被告2 人之違約行為而應賠償原告（或訴外人葉許金梅）。

⑵兩造於107 年4 月9 日均明知上開「買賣定金收款憑證」將「未來」「涉及第三人（承租人）意願」之事列為系爭房地買賣能否有效成立之條件，則兩造於107 年4 月14日所簽訂之系爭變更同意書，將原委託銷售契約變更為：委託銷售金額1280萬元、原告不收仲介服務報酬、被告同意於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約等，顯係以「原告不收仲介服務報酬」、「被告同意於107 年10月1 日前排除系爭房屋租約」作為互相交換之條件，即倘若被告2 人可以於107 年10月1 日前排除租約，則被告2 人即可享受「原告不收仲介服務報酬」之利益。此外，兩造並非並未特別約定如被告2 人「不能」於107 年10月1 日前排除1 樓租約，係屬如何之違約及應為如何賠償，堪認兩造之真意（合意）係：被告2 人「不能」於107 年10月1 日前排除1 樓租約，僅有無法享受「原告不收仲介服務報酬」而已，並非屬違約行為而應賠償原告。

⒍原告雖主張被告2 人因不願出售系爭房地，而拒絕簽立不動產買賣契約書，應依系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」之約定，給付原告違約金云云。惟查，證人即被告蔡沁縈之配偶郭錫翰於本院審理時證稱：被告2 人於107 年4月14日簽訂系爭變更同意書後，即由伊代被告2 人處理與原告間之協商，當時伊有跟原告說是承租客不願意搬走，而非被告2 人不想賣，後來到消基會調解，也只是想要看原告後續要如何處理，並非被告2 人不想賣系爭房地等語（見本院卷第64頁），且原告訴訟代理人於本院審理時自承：原告當時有問證人郭錫翰處理租約之情形，郭錫翰都說還在與承租客洽談，問了第三次，郭錫翰才表示承租客不願意搬，原告當時表示願意幫忙與承租客談，但證人郭錫翰拒絕並表示可以自己處理租約問題，而證人郭錫翰或被告2 人並沒有表示過不願意出售系爭土地等語（見本院卷第64頁），可見原告主張被告2 人因不願出售系爭房地，而拒絕簽立不動產買賣契約書云云，並非事實。

㈡兩造及訴外人葉許金梅於107 年4 月9 日簽立「買賣定金收款憑證」之時，即已有預期系爭房地1 樓租約可能無法排除，並已有合意解決方式為「合約無效」（實應為被告2 人與訴外人葉許金梅就系爭房地之買賣契約不成立之意），嗣系爭房地1 樓租約果然無法排除，兩造及訴外人葉許金梅自僅能應依當時合意之解決方式處理。然而，原告卻反將「排除系爭房地1 樓租約」當成被告2 人應履行之「根本沒有成立」之系爭房地買賣契約之義務，並將此兩造及訴外人葉許金梅均已有預期到的「合約無效」（實應為合約不成立）情形，當成是系爭原仲介契約第11條第1 項第3 款「後段」之被告2 人拒絕簽署不動產買賣契約書之情形，而請求被告2 人給付違約金，應無理由。

七、綜上所述，原告基於兩造契約關係，請求被告蔡沁縈、蔡淑霞應各給付原告19萬2000元、57萬6000元，及各自原告107年8 月20日民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。

八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。