臺灣高雄地方法院民事判決

原告

即反訴被告

彤欣實業有限公司

法定代理人

林奕彤

訴訟代理人

林朕漢

被告

即反訴原告

梁雋霖

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。本件本訴部分，原告主張其前向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路00號廠房（下稱系爭廠房），於民國108年11月至111年12月共38個月，因疏忽而每月多付租金新臺幣（下同）10,899元予被告，合計多付414,162元，其後被告於112年間聲請本院對其為強制執行，本院於112年1月至113年10月共22個月，每月亦多扣押10,899元，合計多付239,778元予被告，上開金額合計653,940元，加計被告應退還原告之2個月押金18萬元，再扣除原告於租期屆滿後之113年11月1日至114年3月12日繼續占有系爭廠房所應給付相當於租金之不當得利394,836元，原告尚得依不當得利法律關係，請求被告返還439,104元，與反訴原告主張反訴被告於租期屆滿後，無合法權源繼續占有使用系爭廠房，獲有相當於租金之不當得利，而依不當得利法律關係及兩造間租約約定，請求反訴被告償還113年11月1日至114年3月12日相當於租金之不當得利及違約金共792,000元，均係本於系爭廠房之租賃契約所衍生之糾紛，堪認反訴標的與本訴標的之法律關係，在法律及事實上關係密切，審判資料有其共通性，而相互牽連，則被告提起反訴，於法即無不合，應予准許。

乙、實體部分

壹、本訴部分

一、原告主張：兩造於108年8月6日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由伊公司向被告承租系爭廠房，約定租期自108年8月6日起至113年10月31日止，每月租金（含稅及二代健保補充保費）為9萬元，另約定上開租金其中稅及二代健保補充費10,899元，由被告負擔，並由伊公司代為扣繳，伊公司復於簽約當日給付被告押金18萬元。其後伊公司因疏忽，誤將108年11月至111年12月每月應由被告負擔之稅及二代健保補充費共414,162元，全數給付予被告，且被告於上開租期屆滿後，聲請本院以112年度司執字第15792號強制執行事件（下稱系爭執行事件）對伊公司為強制執行，經本院分別核發扣押及收取命令，於112年1月至113年10月均按月扣押並由被告收取9萬元，每月扣押及由被告收取之金額均多出10,899元，22個月共多出239,778元，被告無法律上之原因受有上開653,940元之利益，致伊公司受有損害，自應負返還之責。又伊公司已於114年3月12日將系爭廠房返還被告，被告亦應退還押金18萬元。以上金額合計833,940元，扣除伊公司於租期屆滿後之113年11月1日至114年3月12日繼續占有使用系爭廠房所應給付被告相當於租金之不當得利394,836元，尚得依不當得利法律關係，請求被告返還439,104元等情，並聲明：被告應給付原告439,104元。

二、被告則以：原告就108年11月至113年10月之租金部分，確有多給付653,940元，惟就108年11月至111年12月共414,162元部分，僅據本院予以扣押，並未經伊收取，應認伊無需返還此筆金錢。又原告雖已返還系爭廠房，然其未將廠房回復原狀，受損情形如附表所示，致伊需花費133,600元修補及更換，此部分費用應自押金中扣除，伊僅需返還46,400元。其次，原告於上開租期屆滿後繼續占有使用系爭廠房，所應償還相當於租金之不當得利數額應為396,000元，而非394,836元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。茲就原告關於租金、押金部分得請求被告返還之數額為何、原告於租期屆滿後繼續占有系爭廠房所應償還被告相當於租金之不當得利數額為何等，分述如下：

⒈租金部分：

⑴查原告雖主張其就108年11月至111年12月租金部分，多給付被告414,162元，且此筆金錢經本院予以扣押，並由被告收取云云，然被告前聲請本院以系爭執行事件就112年1月至5月之租金共45萬元，對原告為強制執行，嗣經原告提起債務人異議之訴，主張以上開414,162元與被告聲請執行之金額45萬元互相抵銷，訴請撤銷超過35,838元（000000－000000＝35838）部分所為之強制執行程序，經本院以112年度鳳簡字第221號判決原告全部勝訴確定，本院民事執行處因而於113年6月21日撤銷就上開414,162元部分所核發之扣押命令，而僅准許被告收取35,838元，有上開判決在卷可稽（見本院卷一第33至41頁），復經調取系爭執行事件卷宗查明無訛，足認上開414,162元自始僅據本院民事執行處予以扣押，其後並撤銷扣押命令，而不曾經被告收取甚明，自難認被告有原告所指獲取此部分利益之情事。況上開414,162元既經原告主張抵銷，此部分債之關係即已消滅（民法第335條參照），亦難認原告得再對被告主張有此部分不當得利債權存在。是原告依不當得利法律關係，請求被告返還上開414,162元，於法即屬無據。又依系爭執行事件卷宗，被告聲請執行112年1月至5月之租金部分，因原告提起上開債務人異議之訴，經本院准其供擔保後停止執行，嗣後並經原告如數供擔保，故本院民事執行處並未就此部分租金核發收取命令，而仍維持扣押狀態，其後因上開判決撤銷上開414,162元部分所為之執行程序，而僅准許被告收取35,838元，由此可知，就112年1月至5月之租金部分，實際上已經原告以上開414,162元予以抵銷，被告僅收取35,838元，要難認被告於此期間仍按月獲取10,899元之利益，則原告就此部分請求被告返還54,495元（10899×5＝54495），於法亦屬無據。

⑵至就112年6月至113年10月之租金部分，系爭執行事件確依被告聲請，以每月租金9萬元計算，陸續核發扣押命令及收取命令，則原告主張被告就此部分按月獲取10,899元之利益，合計185,283元（10899×17＝185283），並依不當得利法律關係，請求被告如數返還，自屬有據。

⑶從而，原告就租金部分，得請求被告返還之數額為185,283元。又兩造關此部分雖均聲請向新光銀行調取相關資料，以查明被告依收取命令收取之金額為何，然此部分事實既經本院認定如前，即無再予調查之必要，爰均不依聲請調取，併此敘明。

⒉押金部分：

⑴按系爭租約第4條約定：「㈠擔保金（押金）由租賃雙方（按即兩造）約定為兩個月租金，金額為18萬元整，承租人（按即原告，下同）應於簽訂本契約之同時給付出租人（按即被告，下同）。前項擔保金（押金），出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。㈡乙方（按即原告，下同）交付甲方（按即被告，下同）之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還。但是乙方如有積欠任何費用等債務時，甲方得扣抵之。」（見本院卷一第15頁）。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條亦有明文。

⑵經查，被告固不爭執原告承租時有給付2個月押金共18萬元，且尚未據其返還原告，惟辯稱原告返還系爭廠房時，未將廠房回復原狀，受損情形如附表所示，致其需花費133,600元修補及更換，此筆費用應自押金中扣除等語，茲析述如下：

①編號1、3部分：查編號1部分，觀諸被告所提108年6月3日、114年3月12日拍攝之照片（見本院卷一第323、421頁，卷二第62頁），可見系爭廠房側門鐵捲門之左右門栓變形，且經本院當庭勘驗系爭廠房於114年3月12日點交當日之錄影畫面，該廠房側門鐵捲門左右門栓有毀損情形（見本院卷二第63、69頁），堪認被告辯稱系爭廠房側門鐵捲門門栓、門鎖於租賃期間遭毀損等語，應屬可採；原告執詞否認鐵捲門毀損云云，難認與事實相符，不足採信。編號3部分，依被告提出之現場照片（見本院卷一第333至337頁），系爭廠房地板於點交當天明顯可見油漆塗層、油汙，而經本院當庭勘驗前揭錄影畫面，廠房地板明顯可見剝落之深綠色油漆塗層並留有大量油汙（見本院卷二第63至64頁、第71至75頁、第81至85頁），互核原告自承：廠房地板之油漆塗層是伊公司處理的，被告交付廠房時並無油漆塗層；伊公司承租系爭廠房作為生產洗髮精與沐浴乳之工廠，生產過程可能因人為疏失導致抽料管掉落、液體滲出等語（見本院卷二第33、63頁），堪認被告辯稱系爭廠房地板因原告之故遺留有油漆塗層及油汙等語，亦屬可採。原告猶執詞否認廠房地板無油漆塗層、亦無毀損云云，要無足取。從而，原告交還系爭廠房時，廠房確有前揭受損情形，致需修補或更換，堪予認定。又編號1、3部分修補及更換所需費用各為4,200元、3萬元乙節，業據被告提出出貨單、單據為憑（見本院卷一第323、339頁），則被告辯稱押金應扣除上開費用共34,200元，即無不合。至被告就編號3部分原主張拔除螺絲釘斷支費用7,000元，其後表示不予主張（見本院卷二第64頁），自無扣除之必要。

②編號2部分：查被告辯稱系爭廠房廁所之門把、塑膠門板，及廠房大門進去左、右邊最前面各1扇玻璃窗毀損等語，為原告所不爭執（見本院卷一第377頁，卷二第62頁），堪認屬實。至被告陳稱廠房大門進去右邊後面2扇玻璃窗亦有毀損云云，固據其提出照片為證（見本院卷一第325、427頁），然經勘驗前揭錄影畫面，僅可見廠房右側最後面其中1面窗戶破損，而看不出有被告所指右邊中間窗戶破損之情形（見本院卷二第64、79頁），被告對此復未舉證（見本院卷二第64頁），應認系爭廠房僅大門進去左、右邊最前面各1扇玻璃窗，及右側最後面之1扇玻璃窗（共3扇）破損。又廁所門更換所需費用為4,500元，每扇玻璃窗更換所需費用為1,800元，有被告提出之免用統一發票收據足憑（見本院卷一第325頁），則據此計算，被告此部分得扣除之費用為9,900元【4500＋（1800×3）＝9900】。至原告雖以其另行詢價結果，廁所塑膠門價格為2,600元、窗戶每片價格為1,000元，而謂被告主張之費用過高云云，並提出照片及估價單為據（見本院卷一第389、391頁），然上開資料至多僅顯示鋁門窗店家照片及PVC塑膠門價格為2,600元，尚難認與系爭廠房有何關聯。況上開物品之價格本會隨材質、尺寸、安裝需求等而有所不同，尚難一概而論，原告執上開不相干之資料，遽指被告主張之費用過高或不合理云云，並無足取。

③編號4部分：查被告辯稱：系爭廠房外牆水管、右牆水管、電線遭原告拆除及切斷等語，並提出照片為證（見本院卷一第343至347頁），原告雖否認之，並陳稱：伊公司承租時就沒有外牆及右牆水管，電線也是之前承租人留下及切斷，與伊公司無關云云。然徵諸上開照片，系爭廠房牆壁於108年間尚留有水管及電線，但114年3月12日點交當天，已未見外牆水管，且右牆水管及電線已經切斷，而原告於108年間向被告承租系爭廠房後，直至114年3月12日點交為止，均為原告使用，被告並未使用，業據兩造陳明在卷（見本院卷二第34頁），互核以觀，堪認被告辯稱：系爭廠房原本外牆有水管，右牆設置水管及電線，其後經原告拆除及切斷等語，尚非不可採信；原告猶以前詞陳稱不曾拆除及切斷水管及電線云云，難認屬實，自無足取。又系爭廠房天花板原本有吊燈燈泡乙情，為兩造所不爭執（見本院卷二第94頁），惟114年3月12日點交當天已未見吊燈燈泡，有被告提出之照片附卷可憑（見本院卷一第363頁），堪認被告辯稱：系爭廠房天花板原設置6盞吊燈燈泡，點交後發現遺失等語，亦非不可採信。其次，上開水管、電線及吊燈燈泡維修費用共41,200元，有被告提出之估價單足稽（見本院卷一第349頁），則被告主張此部分費用應自押金中扣除，核無不合。

④編號5、6部分：查原告自承：伊公司承租期間，天花板是使用輕鋼架，而輕鋼架必須要用鐵線吊著才不會下墜，天花板鐵線是伊公司承租後自行裝設等語（見本院卷二第95頁），而經當庭勘驗前揭錄影畫面，114年3月12日點交當天，系爭廠房內、外地上堆放廢棄電線、各式廢棄物、一疊棧板，天花板垂吊鐵線（見本院卷二第94至95頁、第98至104頁），堪認被告辯稱：系爭廠房點交後，仍有原告遺留之廢棄棧板、垂吊鐵線等語為實在；原告仍執詞陳稱天花板垂吊鐵線已全部拆除云云，顯與事實不符，自不足採信。又上開鐵線維修費用為14,000元、廢棄物清運費用為18,000元，已據被告提出估價單為憑（見本院卷一第349、365頁），則被告主張上開費用共32,000元應自押金中扣除，自屬有據。至原告雖陳稱：伊公司之所以未清理上開棧板，係因被告先前至系爭廠房潑糞，就讓被告自己處理云云，然其此一說詞為被告所否認（見本院卷二第65頁），復未據舉證以實其說，自難憑信。則上開棧板既非遭被告潑糞之棧板，原告自應於交還廠房時加以清理，其執前詞主張應由被告負責處理云云，並無足取。

⑤編號7部分：查被告辯稱系爭廠房右牆2個消防緊急照明燈、1個避難方向指示燈之電線均遭切斷等語，業已提出現場照片為據（見本院卷一第367頁），且經勘驗前揭錄影畫面，114年3月12日點交當天，系爭廠房牆上之消防緊急照明燈、避難方向指示燈均未亮起（見本院卷二第95、100頁），堪認原告上開主張，應屬可信。又此部分修復費用為2,500元【（500×2）＋1500＝2500】，亦據被告提出送貨單為證（見本院卷一第367頁），則被告主張上開2,500元應自押金中扣除，即屬有據。

⑥編號8部分：查觀諸原告所提現場照片（見本院卷一第369頁），114年間系爭廠房牆壁上確有3個孔洞，而108年間之牆壁上則無孔洞，而原告108年間向被告承租系爭廠房後，直至114年3月12日點交為止，均為原告使用，已如前述，則被告辯稱系爭廠房右側牆壁上經原告鑽洞、未回填修補等語，尚非不可採信；原告陳稱上開孔洞並非原告所為、不清楚何來云云，尚無足取。關於此部分修復費用，被告雖以其於108年間委請他人填補7個孔洞之費用為9,000元，主張含材料以5,000元計算云云，並提出單據為憑（見本院卷一第329頁），然以上開單據所載換算，3個孔洞之修復費用應為3,857元（9000÷7×3＝3857，不滿1元部分四捨五入，下同），本院因認以此作為此部分修復費用之金額，較為合理。被告上開所述，未據提出任何依據，不免流於主觀，自無可採。是此部分應扣除之金額為3,857元。

⑶依上，原告得請求被告返還之押金數額為56,343元（000000－00000－0000－00000－00000－0000－0000＝56343）。

⒊相當於租金之不當得利部分：查原告於系爭租約租期屆滿後，於113年11月1日至114年3月12日無權占有系爭廠房乙情，為兩造所不爭執，則依前開規定及說明，原告即應償還上開期間占有系爭廠房所獲相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定每月租金為9萬元，乃兩造基於系爭廠房、原告使用收益之現況考量，本於契約自由原則所合意約定之金額，因認原告應按月償還之不當得利價額以9萬元計算，應屬適當，據此計算，原告此部分應償還之數額即為394,839元【（90000×4）＋（90000×12/31）＝394839】。

㈡、依上所述，原告得請求被告返還之租金數額為185,283元、押金數額為56,343元，扣除原告所應給付被告之相當於租金之不當得利394,839元，原告已不得再請求被告返還任何金額（185283＋00000－000000＝-153213）。

四、綜上所述，本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付其439,104元，為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴被告於系爭租約租期屆滿後，無合法權源於113年11月1日至114年3月12日繼續占有使用系爭廠房，獲有相當於租金之不當得利，以系爭租約約定每月租金9萬元計算，伊得依不當得利法律關係，請求反訴被告償還上開期間相當於租金之不當得利共396,000元，並依系爭租約第13條第1項、第3項約定，請求反訴被告給付相當於每月租金一倍之違約金共396,000元。以上金額合計792,000元，為此請求反訴被告如數給付等情，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告792,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：伊公司於上開期間占有使用系爭廠房，所應償還之不當得利數額應為394,839元，又伊公司先前因疏忽，每月多給付10,899元予反訴原告，應認反訴原告不得再請求伊公司給付違約金等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、經查，反訴被告就其於113年11月1日至114年3月12日無權占有使用系爭廠房，所應給付反訴原告之相當於租金之不當得利數額為394,839元，業據前述，反訴原告猶執詞主張反訴被告應償還之數額為396,000元，難認有據。又反訴被告此部分應償還之394,839元，有部分已於本訴請求中予以扣除，尚餘153,213元，亦據前述，是反訴原告關此部分僅得請求反訴被告償還153,213元，超過部分，不應准許。

㈡、按系爭租約第13條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」，有系爭租約在卷可稽（見本院卷一第15至25頁）。

㈢、查反訴被告於租期屆滿後無合法權源繼續占有系爭廠房，直至114年3月12日始將廠房返還反訴原告之事實，為兩造所不爭執，則反訴原告依上開約定，請求反訴被告給付違約金，自屬有據。反訴被告雖執前詞置辯，惟上開違約金係針對反訴被告未於租期屆滿後返還系爭廠房之行為，核與反訴被告先前是否按月多付10,899元予反訴原告無涉，反訴被告執此辯稱反訴原告不得請求其給付違約金云云，並無足取。

㈣、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金之金額是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌兩造簽訂系爭租約，同意租金以每月9萬元計算，乃基於訂約之初系爭廠房、反訴被告使用收益之現況考量，基於契約自由原則所約定之金額，然反訴被告於系爭租約租期屆滿後仍占有系爭廠房，致妨害反訴原告自行使用收益，減損反訴原告可得之使用或租金收益，並參酌反訴被告承租系爭廠房係作為生產洗髮精及沐浴乳之工廠使用，其後經反訴原告聲請本院以系爭執行事件為強制執行，反訴被告於114年3月12日將系爭廠房返還反訴原告等一切情狀，因認系爭租約第13條第3項約定之違約金額以每月租金1倍即9萬元計算，尚屬過高，爰依職權酌減反訴原告所得請求之違約金為每月5萬元。據此計算，反訴原告得請求反訴被告給付自113年11月1日至114年3月12日之違約金數額為219,355元【（50000×4）＋（50000×12/31）＝219355】，超過部分，不應准許。

㈤、從而，反訴原告得請求反訴被告給付之金額即為372,568元（153213＋219355＝372568）。

四、綜上所述，本件反訴原告依不當得利法律關係及系爭租約第13條第1項、第3項約定，請求反訴被告給付其372,568元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即114年3月8日（見本院卷一第155頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。

五、本判決反訴原告勝訴部分，係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，反訴原告所為假執行之聲請，僅係促請法院注意，無庸為准駁之諭知。另就反訴被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。