臺灣高雄地方法院民事判決

原告

孟祥瀚

訴訟代理人

詹閔智律師

複代理人

林修渝律師

被告

施威宏

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國113年1月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地如附圖所示編號419⑴、972、973 部分面積共106.1平方公尺上之房屋（同段283建號，門牌號碼高雄市○○區○○路00號，下稱系爭房屋），約定租期自113年1月31日起至113年7月30日止，每月租金為新臺幣（下同）32,250元。嗣租期屆滿後，兩造未再續訂租約，伊屢次催告被告自系爭房屋遷出，惟均未獲置理，被告迄今仍無權占有系爭房屋，為此依民法第767條第1項規定及系爭租約第14條第2項後段約定（二者擇一為有利於伊之判決），請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告償還相當於租金之不當得利等情，並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告則以：伊確有向原告承租系爭房屋，並於租期屆滿後繼續占有使用系爭房屋迄今。惟系爭房屋原為伊所有，伊在112、113年間因生意失敗，需要資金周轉，經由訴外人貸款萬事通公司人員林柏騰介紹，向原告借款，其等要求伊先將系爭房屋及所坐落土地（以下合稱系爭房地）所有權移轉登記予原告，再由原告貸與伊215萬元，伊對此同意並將系爭房地所有權移轉登記予原告，其後亦取得原告貸與之215萬元。然其後貸款萬事通公司要求伊必須提供擔保，並要求伊將上開215萬元其中806,500元交予該公司，伊同意並交付該筆806,500元後，林柏騰即逃匿。伊係被騙始辦理系爭房地所有權移轉登記，兩造間實際上並無買賣系爭房地之真意，伊辦理所有權移轉登記亦僅係為配合貸款流程，伊認為系爭房屋仍為伊所有，伊占有使用該屋非屬無權占有，原告請求伊騰空返還房屋並償還相當於租金之不當得利，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、兩造間有無買賣系爭房地之真意？

⒈經查，兩造於112年12月14日簽訂不動產買賣契約書及不動產洽購實施辦法保證書，由原告向被告買受系爭房地，並約定被告得於日後買回，兩造復於113年1月30日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租期自113年1月31日起至113年7月30日止，每月租金32,250元之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、不動產洽購實施辦法保證書、系爭租約及公證書在卷可稽（見本院卷第21至27頁、第165至166頁，高雄市政府警察局林園分局卷），堪認屬實。

⒉被告固辯稱：上開買賣契約書是假的，兩造實際上並無買賣之意思，當時林柏騰告知伊只需要等6個月，系爭房地就會再過戶回伊名下，伊只需要支付房租，即可繼續使用系爭房屋，伊係被騙才辦理系爭房地所有權移轉登記，實際上並無移轉系爭房地所有權予原告之意云云，然被告於刑案偵查中自承：伊在112年12月14日之前，有去找林柏騰，林柏騰表示伊之前有債務整合過，按照伊的狀況無法辦貸款，說可以用買賣方式把房子賣給原告，取得款項後，先把伊債務整合的債務先清償，之後3至6個月，就可以用房屋轉增貸的方法辦理貸款，伊考慮後，決定採用這個方法，伊當時實際上打算是約半年，就要把系爭房屋買回來等語（見臺灣高雄地方檢察署113年度偵字第38457號卷【下稱雄檢卷】第94、96頁），而林柏騰於刑案偵查中陳稱：伊在112年間與被告洽談貸款，被告說需要一筆資金，經伊詢問多間銀行，都沒有窗口願意承作，後來詢問到原告，原告想要用買賣方式幫被告，當時被告說想繼續住在系爭房屋等語（見臺灣臺中地方檢察署114年度偵字第12962號卷【下稱中檢卷】第76、77頁），互核以觀，可見原告自始即有意買受系爭房地，被告亦有意藉出售系爭房地取得資金以供清償債務，僅因被告欲繼續居住該處，兩造始簽訂不動產洽購實施辦法保證書及系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，之後得再將系爭房地買回，堪認原告主張兩造間確有買賣系爭房地之真意等語，應屬可採。被告上開所辯，難謂與事實相符，自不足採信。

⒊被告另辯稱：系爭房屋貸款現在由伊繳納，伊將系爭房地所有權移轉登記予原告，只是為配合貸款流程云云，惟依上開不動產買賣契約書之約定，買賣價金為3,895,000元，其中簽約款為215萬元、尾款為1,745,000元，尾款部分並註明「貸款餘額」、「買方承受貸款」，而被告於刑案偵查中自承：買賣價金記載3,895,000元，是包含伊系爭房屋原本台銀的房貸，兩造當時有說好用不含原本房貸的215萬元買回等語（見雄檢卷第95、96頁），林柏騰亦陳稱：被告說想繼續住在系爭房屋，說要自己繳一胎貸款等語（見中檢卷第77頁），可知被告當時同意自行繳納房屋貸款，由原告以215萬元買受系爭房地，並約定被告日後得以相同價格即215萬元買回，足認被告確有同意以215萬元將系爭房地出售予原告，並自行負擔房屋貸款甚明。況被告自承確有自原告處取得215萬元等語（見本院卷第160頁），益徵兩造間確有買賣系爭房地之真意，並據原告實際支付買賣價金。被告徒以系爭房地貸款現由其繳納，即遽謂其並無出售及移轉系爭房地所有權之意思云云，要無足取。此外，被告就兩造間並無買賣系爭房地之真意乙節，復未提出其他證據加以證明，則其執前詞謂兩造間並無買賣系爭房地之意，並進而辯稱系爭房屋仍為其所有云云，即無可採。

⒋從而，兩造間有買賣系爭房地之真意，系爭房屋為原告所有，堪予認定。

㈡、被告占有使用系爭房屋，有無合法權源？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號裁判意旨參照）。

⒉查被告雖以系爭房屋為其所有，辯稱其為有權占有該屋云云，然系爭房屋已據被告出售並移轉所有權予原告，業如前述，則被告上開所辯，即無足取。又系爭租約已於113年7月30日屆滿，兩造於租期屆滿後未再續訂租約，業據兩造陳明在卷（見本院卷第185頁），被告就其有何占有系爭房屋之合法權源存在，迄未提出任何證據加以證明，則原告主張被告為無權占有系爭房屋，即堪信為實在。

⒊從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房屋，自屬有據（原告另依系爭租約第14條第2項後段約定為請求，核屬選擇的訴之合併，無再加審究之必要）。

㈢、原告請求被告償還相當於租金之不當得利，有無理由？倘然，其數額應以若干為適當？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

⒉查被告於113年7月30日租期屆滿後，即無權占有系爭房屋迄今，已如前述，本院審酌兩造約定自113年1月31日起每月租金為32,250元，兩造復均不爭執被告於租賃期間按時給付上開租金（見本院卷第186頁），應認上開租金乃兩造基於系爭房屋、被告使用收益之現況考量，本於契約自由原則所合意約定之金額，因認原告得請求被告按月償還之不當得利價額以32,250元計算，應屬適當。則原告依前揭規定，請求被告自113年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其32,250元，即無不合，應予准許。

四、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告32,250元，為有理由，應予准許。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。