豐原簡易庭108年度豐簡字第291號

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭民事判決　108年度豐簡字第291號

原告

台灣華納物業管理顧問股份有限公司

法定代理人

李雲光

訴訟代理人

黎煌浩

訴訟代理人

何榮倫

被告

荔園華廈管理委員會

法定代理人

林政忠

訴訟代理人

李則

訴訟代理人

陳建名

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國108年6月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造之主張：

一、原告起訴聲明：

㈠被告應給付原告新臺幣（下同）298,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告陳述略以：

㈠緣兩造於中華民國（下同）107年7月31日訂立台灣華納物業管理顧問有限公司與荔園華廈合約書，合約期間為107年7月31日24時起至同年10月31日24時止，共3個月，每月服務費149,000元。依兩造簽立之合約內容，如於合約期滿後不予續約，須提前於合約期滿前1個月通知原告，詎於同年10月3日被告通知原告公司至被告社區參與委員會，竟於會中突要求於當月即10月底原告公司必須從該社區撤哨，嗣被告又發函予原告，要求原告公司將原契約期間延展至同年11月30日。

㈡理由：

1.依照兩造所訂立之契約第4條契約有效期間及續約中之一、本約自民國107年7月31日24時起至民國107年10月31日24時止。二、本約屆滿前1個月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期1年；嗣後亦同。第十二條一、任意終止2.甲、乙雙方於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但應非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。又解除契約之意思表示，不得撤銷；第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者准用之，民法第258條第3項、第263條定有明文。

2.被告未於原本契約終止前1個月即107年9月30日前向原告公司通知不予續約，依兩造所訂立契約中之第四條之二，視為本約延展1年。而後於同年10月30日被告又向原告公司提前終止已再延長1年（107年10月31日24至至108年10月31日24時止）之本約，雖後被告於107年10月30日發函要求原告公司將原契約再延長至同年11月30日，惟依民法第263條準用同法第258條第3項之規定，終止契約之意思表示不得撤銷，因此應以原告第一次終止該約（即同年10月3日提出於同年月31日終止已延長1年之契約）意思表示為主。被告完全不顧原告公司以就該社區所為之人員、設施配置等已準備妥適，屬於不利於他方之時期終止已延長1年之契約（即107年10月31日24時），依兩造訂立契約中之第十二條一、終止契約2.被告應負損害賠償責任。而依一般物業管理公司遭無預警提前終止契約，均約定2月之損害賠償金額，依此請求配告賠償2個月的服務費用，即298,000元等語。

㈢提出：荔園華廈合約書影本1份、原告公司107年11月12日台華字第1071112-01號函影本1份、原告公司107年10月30日荔管字第1071030-001號函影本1份附卷為證。

三、對被告抗辯之陳述：被告違約後才開的會議，依約定應該在契約滿前一個月就要通知是否續約，開會當時離期滿不到一個月。是在開會時才會要終止兩造契約。

四、被告聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

五、被告陳述略以：

㈠緣被告委任原告公司簽訂物業代管管理契約書，契約時間自107年7月31日24時起至107年10月31日24時代管試用期。

㈡1.被告於107年8月17日發文（107）荔管函字第10701026號，主旨：本部與台端試用期合約解除乙案說明：「一、本部與台端試用期合約至107年10月31日到期不再續約。」因總幹事賴昕一誤植繕打受文者荔園華廈管理委員會應予更正為台灣華納物業管理顧問（股）公司。

2.依據契約第12條第1項第2款，甲、乙雙方於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限，係依臺中市政府住宅發展工程處107年10月1日中市都住寓字第1070020292號函辦理。

3.被告於107年10月3日召開臨時會議與原告公司黎煌浩商討本事件及展延事宜，並以107年10月5日中潭委字第107100501號函覆臺中市政府住宅發展工程處「本社區與貴公司終止代管代訓業務乙案如說明共3項」。

4.經原告公司以107年11月30日台華字第1071130-01號函覆「一、本公司與貴社區合約自8月1日起至10月31日止，僅服務3個月時間，依據合約服務1年才有回饋社區2次消毒、1次清洗水塔等回饋事項。二、服務3個月，貴社區委員會要求回饋不符比例原則，為好聚好散，以和諧為原則，本公司同意以2千元回饋社區。三、回饋金額由本公司於11月30日現金支付。」此函文視同兩造同意無異議終止本契約等語。

㈢提出：荔園華廈合約書影本1份、被告107年8月17日（107）荔管函字第00000000號、107年10月5日中潭委字第107100501號函影本各1份、臺中市政府住宅發展工程處107年10月1日中市都住寓字第1070020292號函影本1份、原告公司107年11月30日台華字第1071130-01號函影本1份附卷為證。

貳、得心證之理由：

一、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。又按當事人之一方，向當事人表示解除契約之意思，不以使用法律上之用語為限，如使用其他依社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字者，亦無不可（最高法院74年度台上字第2414號判決意旨參考）；次按按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；民事訴訟法第280條第1項前段定有明文，且依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。

二、原告主張之前述事實，已據其提出與所述相符之荔園華廈合約書影本1份、原告公司107年11月12日台華字第0000000-00號函影本1份、原告公司107年10月30日荔管字第0000000-000號函影本1份附卷為證，被告對原告陳述合約及解約過程並未爭執，但稱：依二造約定損害賠償之例外為「因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限」，被告是在接到臺中市政府住宅發展工程處107年10月1日中市都住寓字第1070020292號函如保全管理員未具備事務管員認可及未具保全營業許可而受僱執行保全業務，管理委員會應查明以免受罰，而後被告管理委員會在同年月3日召開管理委員會臨時會，並請原告派員出席會議，因原告公司未具保全營業許可，因而於同年月5日再發函告知原告至107年11月終止與原告間之代管代訓業務，且副知臺中市政府住宅發展工程處等情，並提出荔園華廈合約書影本1份、被告107年8月17日（107）荔管函字第00000000號、107年10月5日中潭委字第1071 00501號函影本各1份、臺中市政府住宅發展工程處107年10月1日中市都住寓字第1070020292號函影本1份、原告公司107年11月30日台華字第1071130-01號函影本1份附卷為證。

三、經查：原告對被告所提出之抗辯不具備保全業務資格等事實並不爭執，應可認定原告並不符一般公寓大廈之保全業務執行資格，而不得執行公寓大廈之保全業務，又依二造委任物業管理契約書第二條約定「維護服務內容：公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項；公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項」，而依第七條、第八條之約定義務內容以觀，原告公司執行者雖未明確註記係執行公寓大廈之保全業務，實則為執行公寓大廈之保全，雖以契約規避有執行保全業務，但其契約之真意即為該公寓大廈之保全業務，原告公司既未具備保業業務執行資格，又經台中市政府住宅發展工程處發函被告注意查明改正，被告即依台中市政府函召開臨時管理委員會並請原告派員列席，該次會議並決議不再與原告公司續行管理契約而通知終止二造間之物業管理，被告係因受臺中市政府住宅發展處通知應改正，而原告又確無經營保全業務資格，被告始與原告終止二造間之物業管理契約，被告會終止契約實係因原告無保全業務營業資格致不得不終止契約，換言之，被告通知終止與原告間之物業管理契約，是基於「非可歸責於該當事人(即被告)之事由」，致不得不終止契約，被告之抗辯應為可信，原告主張被告未依約定於一個月前通知原告終止二造間之契約，應負損害賠償之責，顯係倒果為因而不足採。

四、原告據以提起本訴，請求被告賠償損害，即有不合，不應准許。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

肆、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

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