豐原簡易庭 - 114年度豐簡字第152號（不當得利）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度豐簡字第152號原告林美齡被告陳慧菁訴訟代理人陳政助上列當事人間請求不當得利事件，本院於民國114年8月13日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：緣臺中市○○區○村段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○○路000巷0號之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）為原告及訴外人林明德、林洪銘共有，經由被告仲介出售予訴外人許玉樹，總價為新臺幣（下同）3,080萬元，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），而原告當初要求系爭不動產應以每坪35萬元出售，被告卻向原告稱系爭建物不算在市價內，系爭土地市價僅每坪25萬元，致最終僅以每坪22萬元出售系爭不動產，原告因此向被告表示服務費不能收取成交價百分之6，僅能收取成交價百分之3，被告亦表示同意，惟稱因要跟公司交代，須簽署成交價百分之6之服務費同意書，然原告於簽約當時均未取得系爭買賣契約及服務費同意書。詎系爭買賣契約成交後，被告除向原告收取仲介費外，復向原告表示上開交易因有陳先生（註：即訴外人陳政助）之協助始會成交，另向原告收取30萬元之佣金，惟被告當時拒不告知陳先生為何人，處理系爭買賣交易後續程序時亦服務態度惡劣，且其假借同業配件關係非法取得多額之服務佣金，是被告向原告多收取30萬元顯無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，自應返還30萬元之佣金予原告。為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告30萬元。二、被告則以：系爭不動產之買賣總價為3,080萬元，原告同意後始簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約成立後，因代書周安妤曾替原告代墊227萬元，經扣除此筆代墊款，已匯款744萬6,565元至原告所指定訴外人劉華倫之帳戶內。仲介服務費係買賣總價金百分之6，由賣方負擔百分之5，買方負擔百分之1，原告部分為51萬3,334元，並簽有服務費同意書，被告除收取服務費外，並未再收取其他費用，所有之款項亦均從履約保證帳戶內支出，是原告向被告請求返還30萬元，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段雖有明文。復按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判意旨參照）。㈡查系爭買賣契約書記載原告及訴外人林明德、林洪銘3人就其等分別共有、應有部分各1/3之系爭不動產，係以3,080萬元為議定總價款，及協議書亦記載原告及訴外人林明德、林洪銘3人關於系爭不動產合意實際出售金額為3,080萬元，及同意扣除所有權買賣移轉之稅務與仲介費後，餘款由3人均分之旨（本院卷頁41-52、57、81-92)；且經證人周安妤代書到庭證述「（請陳述本件買賣房地所參與經過內容）被告是台灣房屋仲介，我是台灣房屋特約地政士，只要有成交就交由我做買賣契約登記事宜，本件是109年7月被告通知我過去台灣房屋簽約，我到的時候買方、賣方都在場，而賣方其中一位共有人林洪銘不在場，所以我當場有告知兩造賣方要以土地法第34條之1方式作買賣流程，雙方也同意合意，所以才簽立系爭買賣契約書。（關於系爭買賣不動產出售每坪的單價、協商過程你是否知悉？）我不知道，我是他們成交後，我是依照雙方合意總價額3,080萬元簽訂契約，協商過程我不清楚。」等語在卷可稽（本院卷頁212），及被告提出周安妤寄發予系爭不動產之分別共有人林洪銘之存證信函、掛號回執為佐（本院卷頁223-231），故應認系爭不動產確以3,080萬元之價金合致而成立上開買賣契約之內容；至於原告就其主張被告未以每坪35萬元出售系爭不動產，其同意願收取百分之3之仲介服務費之事，為被告所否認，而原告固提出文字訊息截圖及市場交易資料為佐（本院卷頁349-359），惟均無足證明兩造就服務費變更收取為系爭不動產買賣價金之百分之3有成立合意之事實，自無從採認為實。㈢且依被告提出系爭不動產買賣房額分配表記載本案出售應支付費用及分配金額、第一建築經理（股）公司履保專戶收支明細表暨點交確認單（賣方）記載仲介服務費支出154萬元及待扣款項明細、服務同意書上記載不動產買賣成交時，委託人賣方即原告及林明德同意給付依實際成交價百分之5之服務費，及世吉不動產有限公司開立服務費之統一發票、臺中市政府地方稅務局108年土地增值稅繳納證明書、印花稅憑證繳納證明、核定契價證明書等內容（本院卷頁97-107、147-155）；再被告陳稱因原告有急需，故先動撥由周安妤代書代墊227萬元予原告之事，並經證人周安妤到庭證稱「（原告因買賣系爭不動產有先借款？）林美齡（即原告）有借款，我講一下流程，簽約之後我就依照造土地法第34條之一通知未到場共有人林洪銘要不要優先購買，林洪銘說不要，所以就可以三位共有人過戶出賣給買方，過戶流程當中，買方因為要貸款而銀行貸款作業比較慢，而賣方其中之一共有人林美齡說要先用到資金，一般買賣有做履約保證，如果賣方要用到資金，需要買方同意才能從履保帳戶內做價金動撥，當時買方並不同意動撥，所以我那時只好先跟林美齡說我幫她借給她227萬元，待整個土地過戶辦好之後再從履保帳戶中還錢給我，所以我當時有與原告林美齡簽了1份協議書。」等語（本院卷頁212-213），可知被告扣除其所支出款房屋稅603元、出售費用544,499元、周安妤地政士代墊款227萬元及房地合一稅代辦費5,000元後，已將餘款7,446,565元匯至原告指定之其員工（原告之表弟）即證人劉華倫郵局帳號等事實，均堪認定為真實。而原告主張其因被告及周安妤2人為了業績，請其先付代墊款227萬元，其與系爭不動產之分別共有人林明德及林洪銘各應扣稅1/3，被告與周安妤應催林明德及林洪銘2人各匯756,667元予原告等，但此部分並未見原告提出相關佐證以證明，本院亦無從審查認定之。 ⒈承上㈠所述，原告未提出何證據證明被告同意改收取百分之3 之仲介服務費之事，則被告依系爭不動產交易價金即3,080 萬元計算百分之5之服務費係154萬元，再分由原告與訴外人林明德及林洪銘平均負擔513,333元，並無違誤且與上述協議給付服務費之約定內容相符。 ⒉又原告主張被告稱因透過其配偶陳政助始成交系爭不動產，復拿走30萬元，此部分係因其要求服務費降為百分之4，而被告隨後又表示客戶倘係同業配件客源，必需另給合作銷售佣金30萬元約百分之1，故仍以百分之5服務費簽約，但嗣知悉被告係以其配偶陳先生即陳政助為同業配件名義，多收取原告百分之1佣金即30萬元，故請求退回該30萬元之詞，亦為被告所否認；而查證人周安妤證稱「(買賣當時被告與原告是否有簽傭金合約，關於傭金是同意百分之5，並之後扣除30萬元之同業配件傭金，你是否知悉？)我不知道，我也沒有聽到他們說過。」之詞（本院卷頁213）；及證人劉華倫到庭證稱「簽署這份買賣文件時有附帶條件，兩造簽契約時我不在場，附帶條件我會知道因為關於40坪土地在台中法院分割土地案件審理時我在場，我表哥放棄40坪土地要給另外一位表哥的遺孀陳文琪，但先前條件要求周安妤向陳文琪拿到同意書，同意書內容就是土地均由原告統籌處理，如果陳文琪同意，40坪土地就給陳文琪，周安妤也說好要代表原告處理這件事情，所以由我帶周安妤到汐止陳文琪住處，但證人周安妤後來沒有來，原告一直向被告要回30萬元，但要不回來，原告就想要被告處理40坪土地事情，周安妤就說要幫原告處理陳文琪及土地的事情原告就不要回30萬元，後來被告就一直沒有再聯絡，也沒有去汐止處理。（為何被告要還給原告30萬元？）因為被告訴代陳政助假裝是另外一家仲介公司的人，他向原告要30萬元，原告覺得奇怪，所以原告認為被告應還原告30萬元。我所說的陳先生就是被告訴代陳政助，原告提到30萬元時，被告訴代還向被告小聲說金額沒有那麼多，所以陳政助承認有多拿到仲介費，我親眼看到，因為我有陪同原告來開庭等詞（本院卷頁266-267），已見證人劉華倫並非系爭不動產簽立買賣服務費同意書時在場親自見聞之人，且核上開2證人之證詞內容相左，已屬疑義，難逕作有利或不利於兩造之認定或判斷依據；是據上，原告主張系爭不動產之服務費同意書上所載百分之5，其中百分之1係同業配件傭金（服務費）之事，尚無足認定之，故被告辯述原告主張被告有30萬元利得之事實未舉證證明，其請求無理由等語，係為可採。 ⒊末關於原告主張臺中市豐原區鐮村里之土地，因林美雪、林明德及林洪銘均違約，被告與周安妤為主導介入，應有義務促使其等交還該筆土地其中40坪土地予原告及請陳文琪寄來林心愛、林芃佑同意書將其名下80坪土地交付原告規劃之義務，及提出相關文字訊息截圖等（本院卷頁163-173），以及主張其代繳稅金共750,451元及律師費6萬元，訴外人林明德及林洪銘各應返還270,150元予原告（此部分查由本院114年度訴字第2418號返還代墊款事件審理中），核均與本件原告請求被告返還受有超額服務費之不當利得返還並無關涉，自非本件所應審酌，附予說明。㈣綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還30萬元，為無理由，無法准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　9 　　月　　26　　日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭法　官　楊嵎琇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　9 　　月　　26　　日書記官　陳錫威

豐原簡易庭114年度豐簡字第152號

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