臺灣臺中地方法院民事判決

原告

林謝美鳳

訴訟代理人

蘇瓊姿

被告

謝其豪

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將如附表所示門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷0○0號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）30,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國114年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，最末於115年4月2日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自115年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元（見本院卷第82-83頁），核原告上開所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠緣原告前經由本院拍賣程序（案號：108年度司執字第6287號）買受原為被告所有之系爭房屋及廠房，因被告願以租賃方式繼續使用系爭房屋及廠房，兩造遂於109年3月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱前租約），約定租賃期間自109年3月1日至112年2月28日，每月租金20,000元，嗣前租約租期屆滿後，被告將廠房返還予原告，僅繼續承租系爭房屋，原告乃縮減租金為每月10,000元，惟兩造未另定租賃契約，即以不定期方式繼續租賃契約（下稱系爭租約），詎被告於兩造成立系爭租約後常延遲給付租金，原告屢經催討，被告均置之不理，原告乃於114年10月13日以存證信函催告被告應給付積欠之租金，如逾期未給付，即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函並於114年10月14日送達被告，惟被告僅零星償還部分租金，故系爭租約應已終止，被告尚積欠原告之租金共計20,000元。

㈠又被告於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是被告於遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利10,000元，爰依系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；⒉被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被告應自115年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元；⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第450條第2、3項、第455條前段分別定有明文。

㈡經查，原告主張其經本院拍賣程序買受系爭房屋及廠房後，於109年3月1日與被告簽訂前租約，出租系爭房屋及廠房予被告，並約定租賃期間自109年3月1日至112年2月28日，嗣前租約租期屆滿後，兩造未另定租賃契約，而以不定期方式就系爭房屋成立系爭租約，約定每月租金為10,000元，詎被告延遲給付租金，原告屢經催討未果，乃於114年10月13日以存證信函催告被告，並為終止系爭租約之意思表示等情，業據其提出本院108年度司執字第6287號強制執行事件證明書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、前租約、太平宜欣郵局存證號碼554號存證信函（下稱系爭存證信函）、中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細、存摺帳戶明細等件為證（見本院卷第17-39、55、85-91頁）；而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第436條第2項適用同法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同被告對於原告主張之事實自認，是此部分事實，堪以認定，復依前揭說明，應認系爭租約業經原告合法終止在案，是被告應負返還租賃物即系爭房屋之義務，惟迄今尚未返還原告，原告本於租賃物及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，係屬有據，應予准許。

㈢又原告主張其寄發存證信函終止系爭租約後，被告固有零星還款，惟迄今積欠20,000元等情，有系爭存證信函、掛號回執、交易明細、存摺帳戶明細可憑（見本院卷第 37-39、55、85-91頁），自堪信為真，則原告請求被告給付20,000元，為有理由，應予准許。

㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。本件被告向原告承租系爭房屋，經原告合法終止系爭契約後，其仍繼續無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害；而查原告將系爭房屋出租予被告時、每月應付租金為10,000元，業經本院認定如前；準此，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告自115年4月1日起至遷讓返還系爭房屋止，按月以10,000元計算相當於租金之不當得利，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依租賃物返還、所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告；依系爭租約、不當得利之法律關係請求被告給付積欠租金20,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年12月5日，見本院卷第47頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並依不當得利之法律關係，請求被告給付自115年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，均為有理由，應予准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。