豐原簡易庭九十二年度豐簡字第三七四號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度豐簡字第三七四號

原告

丙○○○住12

訴訟代理人

賴利水律師

複代理人

蘇俊維律師

被告

正鼎企業社

被告

被告兼法定 甲○○

代理人

被告

上楨公司

被告

被告兼法定 乙○○

代理人

共同訴訟代 張績寶律師

複代理人

黃琪雅律師

右當事人間給付租金事件，經本院於民國九十三年一月十二日辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：求為判決如主文所示並請求依職權宣告假執行。被告答辯聲明：駁回原告之訴，如受不利益之判決願供擔保免為假執行。

二、事實摘要：

（一）⑴原告起訴主張：被告甲○○、乙○○分別以正鼎企業社、上楨實業有限公司名義（正鼎企業社、上楨實業有限公司均未依法為商號、公司之登記）向原告承租坐落台中縣神岡鄉○○○段第一０七─一號土地，租賃期間均自民國（下同）八十九年九月二十一日起至九十四年九月二十日止。正鼎企業社、上楨實業有限公司既均未依法為商號、公司之登記，被告二人自應就租賃關係所生之債務自負其責。而被告甲○○、乙○○自九十一年五月二十日起即拒付租金，爰提起本訴，請求已逾期而尚未給付部分。又被告甲○○（正鼎企業社）就租期屆至所應支付之租金，長達一年之久，經催促仍拒絕支付，就未屆期之租金，顯有屆期仍拒絕支付之虞。爰就尚未屆期之租金，依法提起將來給付之訴。另被告乙○○（上楨實業有限公司）於本租約未依法終止或點交交還租賃物前，依法有支付租金之義務，茲因被告已逾一年未支付租金，爰以起訴狀繕本送達（九十二年七月二十二日）為終止租約之表示，並請求被告應於遷讓點交返還租賃物前支付相當於租金之損害賠償。

⑵對於被告抗辯之陳述：①二造訂立本約之前，被告甲○○與陳中明、被告乙○○以陳銘忠名義，同時於八十六三月十日分別與陳中明訂立廠房房屋租賃契約書。然而兩造就系爭土地及地上建物簽立本件土地及廠房租賃契約書時，極為明瞭系爭土地為原告所有，且於釐清被告甲○○與陳中明、被告乙○○以陳銘忠名義，同時於八十六三月十日分別與陳中明訂立廠房房屋租賃契約書之錯誤，並經原告提出紀昭平欠、雙方確信無誤後，始而簽立本約。

②被證一、二所示支票乃係被告甲○○租約標的物Ｃ部分每月二萬元即每年二十四萬元之租金。被告四張六萬元支票及四萬元六張支票均為一年期之租金。此部分原告並未請求，與起訴事實無關。被告故意混淆為本約Ｂ部分租金之六萬元，實無可取。又八十九年八月二十五日二造簽立本約時，因被告已支付至八十九年九月二十日之租金，經原告提出紀昭平切結書後，始改至八十九年九月二十一日起算租金，被告始簽立本約。

③至於被告甲○○抗辯將被紀昭平驅趕離開租賃物云云，姑不論事實為何，其自應依法告知原告，尤不得以簽立本契約後之事由，持以否認簽立本契約應履行之義務。而原告為土地所有權人為被告甲○○所明知，且地上建物既非坤晟企業有限公司所有，被告甲○○如何與坤晟企業有限公司就已承租使用之系爭標的物另行立約﹖況坤晟公司與紀阿茶更扯不上任何關係。又紀阿茶之房屋稅單係記載標的物為神岡鄉○○村○○路459-5號，乃二十餘坪之二樓透天厝建物，與本件標的物即被告租用廠房完全不屬同一標的物；另紀阿茶非紀昭平之父，且已死亡十多年，紀昭平之父紀金聲已死亡四十年，豈有死亡之人申報補納房屋稅款之理﹖而原告就系爭廠房已繳納年５月之房屋稅款，此有房屋稅單可證，如以納稅義務人判斷亦應認係原告所有建物。又台灣台北地方法院九十一年簡上字第四二九號於九十一年九月三十日判決被告甲○○無須支付陳中明租金確定；而陳中明係為紀昭平出面簽訂租約之名義人，此有紀昭平收據影本乙份可證，則該判決之效力自應及於紀昭平，被告甲○○豈會於該案訴訟繫屬中，不問其上訴審理中之案件，反而支付租金於坤晟公司﹖且依本件租約第四條之明定「任何爭議與被告無關，第三人如對被告訴訟原告負有協助之責」，足見不論第三人為如何主張，被告即有拒絕之義務，前開確定判決，亦係基此而來。被告何以明知而故意違背﹖原告及代理人林旭從來皆未收受被告甲○○任何通知要求處理紀昭平就系爭標的物有所干擾之事實，被告此一抗辯應無可取。

④原告與上楨公司所簽訂之租約第五條原雖已載明應付押租金，惟立約時雙方蓋章予以刪除，本件二份租約皆同，何來押租金可予抵銷﹖此抗辯顯屬虛偽。

⑤被告上楨公司於台北地院年度北簡字第15886號、年度簡上字第216號請求租金事件中，原告為參加人，原告地址詳載於判決書，被告所稱地址無法送達，顯無可取；被告自認林旭為原告代理人，何以既未通知原告﹖更未通知代理人林旭﹖為如何終止租約﹖如何交還租賃標的物﹖又依約第七條「租賃期間內，乙方若擬遷移他處時，須於二個月前通知經甲方書面同意始得終止租約」被告既未事先通知原告終止租約，並經原告書面同意，則渠未經合法終止租約，即不得免於支付租金之義務。

（二）被告辯稱：

一、被告正鼎企業社部分：①按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。

②經查系爭租約之租金自九十年十一月起即由原告委託原告之妹婿林旭為其代理人代為收取，有林旭就九十年十一月、九十一年一月、同年三月分別收取十六萬元之親筆簽名之收據可憑。爾後並均由林旭代理原告處理系爭房地租約之相關事宜，因此系爭租約之租金自九十一年五月起，即均由林旭代理原告收取，此亦有林旭就九十一年五月二十一日至九十二年三月二十一日記載「付清」及林旭記載「共NT240000、收92/2/25、92/4/25 、92/5/25、92/6/25共計四張分二次簽名之收據暨支票影本四紙可證。另自九十二年五月二十一日至九十三年三月二十一日之租金，正鼎企業社亦已交付林旭，林旭亦在該六紙支票合印之影本上簽名並註明「付清」之字樣為證。是本件系爭租約至原告起訴之日起之租金，被告正鼎企業不僅業已全數付清且就九十二年度至九十三年度之租金，被告正鼎企業亦已悉數給付完畢。詎原告猶起訴主張被告正鼎企業自九十一年五月起即未給付租金甚而就未屆期之租金，亦主張顯有屆期未支付之虞云云，併提起將來給付之訴，殊屬無由。

③復按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條第二項所明定。又依民法第二百三十五條之規定，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。是於債之關係，尤其於雙務契約之關係，當事人之一方，依成立契約之目的，即其對契約之合理預期，當係他方當事人將按照誠實及信用方法，依債務本旨提出給付，苟他方未依債務本旨提出給付，依民法第二百六十四條第一項之規定，得拒絕自己之給付。再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第四百二十一條第一項）。故就租賃契約當事人於訂約時之合理期待契約目的）而言，乃於租賃期間，出租人繼續維持租賃物得使用、收益之狀態供承租人利用，承租人依約定給付租金，此雙務債務構成租賃契約之當事人主給付義務。就出租人之主給付義務而論，民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，即明示其旨。故於租賃期間，出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，更應負擔維持租賃物於租賃關係存續期間，承租人得依約定使用、收益之狀態之積極義務；基於此積極義務，倘承租人之使用、收益租賃物之權利受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其係事實上之侵害或因主張權利之侵害，出租人均負有於適當時期以適當方法除去及防止之義務。是如有第三人對租賃物主張權利而為追奪行為，依民法第三百四十七條準用買賣之規定（民法第三百四十八條至第三百五十一條），出租人怠於為除去或防止之行為，承租人得依債務不履行之規定行使其權利，亦即出租人須負債務不履行之責任。查本件原告與被告正鼎企業就系爭房地簽定租賃契約時原告一再向被告正鼎企業保證系爭房地產權清楚特別於租賃契約書之第四條明白約定（乙方）即被告正鼎企業社確信甲方（即原告）為租賃標的物土地所有權人，並擁有土地上房屋之使用處分權利而簽立本約，立約後如因另有他人主張權利，概由甲方出面負責理清，與乙方無關。第三人如對乙方訴訟，甲方負有協助之責等語，並將訴外人即原告之夫紀昭平載明「三、雙方夫妻（即原告及原告之夫紀昭平）對於名下財產各自保有其財產之所有權、管理權及使用收益權，互不相干」之協議書，加蓋騎縫章訂定附於該租賃契約書之後。詎至九十一年三月間原告之夫紀昭平提出系爭土地上門牌號碼台中縣神岡鄉○○村○○路459-5號載明「納稅義務人紀阿茶（即紀昭平之父親）之房屋稅單，並提出切結書乙份，主張系爭房地上被告正鼎企業向原告承租之上開廠房為其所有，被告正鼎企業就系爭廠房為無權占有，若被告正鼎企業不立即與其另行簽立廠房租賃契約，則將驅趕被告正鼎企業離開系爭房地並令被告正鼎企業負無權占用之損害賠償責任等語。惟雖經被告正鼎企業一再與原告聯繫，要求原告出面解決，協商系爭廠房所有權人為何人，原告卻遲不回覆，被告正鼎企業在訴外人紀昭平一再逼迫下，無奈只得與其另行簽立系爭廠房租賃契約，並開立支票繳付至九十二年九月二十一日之租金予紀昭平收執。茲因系爭廠房未辦理保存登記致有所有權人不明之情形，而原告即系爭房地之出租人，於訴外人主張租賃物之所有權而對被告正鼎企業主張權利時，其又未適時並以適當方法出面排除或防止之，是原告就第三人紀昭平向被告正鼎企業主張本件系爭房地之權利，既拒不處理，亦無法解決或除去該第三人紀昭平之主張，而致妨礙被告正鼎企業為使用系爭房地之權利，並因而致原告所提供之房地衍生「一屋繳二次租金」之權利瑕疵，則原告未盡出租人之積極義務甚明自須負債務不履行之責任。是本件退萬步言，倘若均院認被告正鼎企業交予原告代理人林旭之租金對原告不生效力，則依上開說明，原告所提出之給付因存有權利之瑕疵，雖形式上有提出給付，但所為係未依債務本旨所提出之不完全給付被告就系爭租約所應付之租金，自得按權利滅失之程度依關於債務不履行之規定，行使同時履行抗辯而拒付租金。

二、上楨實業有限公司部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。承前所述，上楨公司與原告間之租賃契約亦與正鼎企業社同，均由原告之妹婿林旭代理租金之收受及其他相關事宜。經查系爭原告與上楨公司間之租賃契約，業經上楨公司於九十一年七月以台中縣豐原郵局之存證信函寄發與原告，終止雙方房地租賃契約，被告上楨公司業已將租賃物騰空、回復原狀，惟因原告住居處無人收受而遭退回，上楨公司乃將該存證信函交予原告之代理人林旭，而因上楨公司於系爭租約簽立時即已給付押租金三十萬元與原告，因此上楨公司同時依民法第三百三十四條之規定以系爭租約之退還押租金債權三十萬元，與自九十一年五月起至以該存證信函表示終止租約後之二個月即九月二十日止之租金債務，共計二十四萬元抵銷，是本件係因原告終年住居於海外，而系爭租約之租金收取暨其他相關事宜，亦均由原告之代理人林旭代為處理，上楨公司既亦已對原告之代理人表達終止租約之意思，則本件既係因原告之代理人遲未將終止租約之存證信函交予原告，致上楨公司亦因無從聯絡原告致未能將租賃物遷讓點交與原告，自亦難認係可歸責於上楨公司所致。而系爭租約以原告所收取之押租金與被告上楨公司應付之租金相抵銷後，被告上楨公司並亦逾期付租之違約情事甚明。茲原告再起訴請求被告上楨公司給付九十一年五月以後之租金暨租賃物遷讓交還前按月給付相當於租金之損害，自無理由。

三、得心證之理由一、本件二造對於確有簽訂租約、租約之期間、租金之數額均無爭執。而被告等分別以正鼎企業社、上楨實業有限公司與原告訂立租約並分別擔任連帶保證人，惟查正鼎企業社、上楨實業有限公司均未依法為商號、公司之登記，此為被告所不否認之事實，則正鼎企業社係獨資，被告甲○○即係正鼎企業社；而上楨實業有限公司既未經設立登記，依公司法依公司法第十九條第二項規定，被告乙○○既係行為人，自應就租賃關係所生之債務自負其責。

二、本件二造爭點為：①被告甲○○租約標的物Ｂ部分每月六萬元即每年七十二萬元之租金是否已給付﹖

②原告之夫紀昭平向被告甲○○所收取之租金得否對原告主張抵銷租金﹖紀昭平向被告甲○○索取租金之行為，原告對之是否應負擔權利瑕疵擔保之責﹖③被告乙○○是否有給付予原告押租金三十萬元﹖被告乙○○得否主張以押租金抵銷租金﹖④被告乙○○終止租約之意思表示是否發生終止租約之效力﹖茲分述於後：

①被告甲○○抗辯系爭租約之租金自九十一年五月起，即均由林旭代理原告收取，此亦有林旭就九十一年五月二十一日至九十二年三月二十一日記載「付清」及林旭記載「共NT240000、收92/2/25、92/4/25、92╱5/25、92/6/25共計四張分二次簽名之收據暨支票影本四紙可證。另自九十二年五月二十一日至九十三年三月二十一日之租金，正鼎企業社亦已交付林旭，林旭亦在該六紙支票合印之影本上簽名並註明「付清」之字樣為證。是本件系爭租約至原告起訴之日起之租金，被告正鼎企業不僅業已全數付清且就九十二年度至九十三年度之租金，被告正鼎企業亦已悉數給付完畢云云。惟原告否認查被告甲○○已給付Ｂ部分九十二年五月起每月六萬元租金之事實，查被告甲○○與原告訂立租約承租原告所有之建物有二部分，即系爭建物之Ｂ、Ｃ部分，Ｂ部分租金每月為六萬元、Ｃ部分租金每月為二萬元，此有二造所不爭執之土地及廠房租賃契約書足憑。被告所提出之發票日分別為九十二年十一月二十一日、九十三年一月二十一日、九十三年三月二十一日、九十三年五月二十一日、九十三年七月二十一日、九十三年九月二十一日每張四萬元之支票，應係被告甲○○租約標的物Ｃ部分每月二萬元（每年二十四萬元、每二個月給付一次）之租金，此部分原告並未請求。而其餘發票日為九十二年二月二十五日、九十二年四月二十五日、九十二年五月二十五日、九十二年六月二十五日每張六萬元之支票，固係清償租約標的物Ｂ部分之租金，但係清償至九十二年三月二十一日止之租金，此從證人林旭簽收時，已註明「91/5/21～92/3/21付清」之文字即明，而此事實亦經證人林旭到庭證述明確，是被告甲○○抗辯租金以繳清云云，尚無足採信。

②原告之夫紀昭平確向被告甲○○收取五十五萬元租金之事實，此為原告所不爭執，且經本院向台中商業銀行神岡分行函調甲○○所簽發、而由紀昭平提示兌現之支票影本核屬無訛。惟被告甲○○之所以對於紀昭平之給付租金，係因其與紀昭平於九十一年三月二十日就系爭建物另外簽訂租約（紀昭平係以坤晟企業有限公司紀昭平名義為出租人、且未於租約上簽章）。然而原告係土地所有權人，此為被告甲○○所明知之事實；且地上建物並非坤晟企業有限公司所有，被告甲○○應不至於與坤晟企業有限公司就已承租使用之系爭標的物另行立約﹖況且紀阿茶之房屋稅單係記載標的物為神岡鄉○○村○○路459-5號，與本件標的物即被告租用廠房完全不屬同一標的物，另紀阿茶更非紀昭平之父，紀昭平並未提出任何如以使被告甲○○誤信之證據足以主張其就系爭建物有所有權之事實。尤其台灣台北地方法院九十一年簡上字第四二九號已於九十一年九月三十日判決被告甲○○無須支付陳中明租金確定；而陳中明係為紀昭平出面簽訂租約之名義人，此有紀昭平收據影本乙份可證，則該判決之效力自應及於紀昭平，被告甲○○於該案訴訟繫屬中，不問其上訴審理中之案件，反而支付租金予坤晟公司，自應自行承擔後果。又從二造訂約時已特別將紀昭平所出具聲明「雙方夫妻（即原告及原告之夫紀昭平）對於名下財產各自保有其財產之所有權、管理權及使用收益權，互不相干」之協議書，加蓋騎縫章訂定附於該租賃契約書之後，被告甲○○豈有不知原告與原告之夫紀昭平間存有之糾葛﹖應無相互代理問題。且系爭土地係登記為原告名義且建物之納稅義務人亦係原告，自無推定為夫妻共有之餘地。是被告甲○○給付予訴外人即原告之夫紀昭平五十五萬元之租金，非係依債之本旨所為之給付，自不得對原告主張已為給付。至於紀昭平雖有親自或派人向被告甲○○索取租金之行為，惟於被告林盛鶴通知證人林旭後，林旭均有前往處理，此事實業經林旭證述明確；且紀昭平並無任何權源得對被告主張權利，已如前述，被告甲○○自得拒絕紀昭平之要求。是原告對此自無所謂之權利瑕疵之存在﹖被告林盛鶴即無主張同時履行抗辯而拒絕給付租金之權利，其此部分抗辯亦無理由。

③被告乙○○主張以訂約時給付予原告之押租金三十萬元抵銷租金云云，惟原告否認有收受此押租金之事實。查依二造所簽訂之租約第五條已將押租金之約定刪除，此外契約中並無其他任何有關押租金約定之文字，被告乙○○主張有交付三十萬元之押租金，惟無任何證據足以證明，自難信為真實，從而其此張以押租金抵銷租金亦無足採。

④被告乙○○以上楨實業有限公司名義雖確有於九十一年七月以台中縣豐原郵局之存證信函寄發與原告，聲明終止雙方房地租賃契約之事實，惟被告明知原告旅居加拿大，且依被告所辯，其係認定林旭為原告之代理人，則其終止租約之存證信函為何仍寄送至「台北市○○路○段九十一巷一號九樓之一」﹖其終止租約之意思表示應自其將存證信函交予林旭時（九十一年七月間）始發生效力。然而依照二造間土地及廠房租賃契約書第七條約定「租賃期間內，乙方（指被告）若擬遷移他處時，需於二個月前通知經甲方（指原告）書面同意始得終止租約」，二造已明訂被告倘欲於期前終止租約，需得原告同意，是被告乙○○縱有發出終止租約之存證信函，在未經原告同意前，尚不發生終止租約之效果。亦即被告乙○○主張已以存證信函終止租約，即無足採。從而二造間之租約應係於原告主張依契約第六條終止租約，並以起訴狀繕本送達被告林漢基時（九十二年七月二十二日），發生終止之效力。

三、綜上所述，原告依租賃之法律關係訴請被告甲○○、乙○○給付自九十一年五月二十一日起至九十二年五月二十日止之租金各七十八萬元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項、第三項所示。又被告甲○○確有拒付租金之事實，則其就未到期之租金提起將來給付之訴，亦無不合，亦應予准許，爰判決如主文第二項所示。至於被告乙○○於九十一年七月間已將終止租約之存證信函交予證人林旭，此事實業據證人林旭證述明確，則被告乙○○雖未交付鑰匙，惟已遷讓租賃物，是於原告以起訴狀送達主張終止租約時（九十二年九月二十二日），應認租約已終止（理由如前述），被告乙○○亦已交還租賃物，自無所謂相當租金之損害可言，原告此部分之請求為無理由，應予駁回。

四、本判決第一、三項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；被告等已陳明願提供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於判決主文第二項係命為將來之給付，自無假執行之餘地，併此敘明。

五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭