豐原簡易庭97年度豐簡字第368號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 97年度豐簡字第368號

原告

日園不動產經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

戊○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國97年6月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

（一）緣被告欲買受訴外人甲○○所有坐落台中縣大雅鄉○○○段123-44地號（權利範圍1/36）、123-51地號（權利範圍全部）土地，暨地上建物門牌號碼台中縣大雅鄉○○段115巷1號房屋（下稱系爭不動產），於民國（下同）96年12月2日與原告簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書，出價新台幣（下同）650萬元，委託期間自96年12月2日至96年12月17日止，並於該契約書第6條第1款約定「如買賣成交，受託人向買賣雙方收取成交總價款6%（含稅）之服務報酬，其中買方同意給付受託人成交總價2%（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」。原告據此契約居中謀合，經於96年12月7日謀合成立，並於96年12月8日由被告與甲○○簽立系爭不動產買賣契約書，按上開契約書第6條第1款之約定，被告即應支付成交價格650萬元之2%即13萬元之服務報酬，被告卻藉詞拒絕支付，原告於97年1月10日以大雅郵局第00663號存証信函催告被告履行，仍無結果，爰提起本件訴訟聲明請求被告應給付原告13萬元，及自支付命令送達之翌日即97年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並提出不動產買賣斡旋/承諾契約書影本1份、不動產買賣契約書影本1份、存証信函及回執影本1份為証。

（二）對被告抗辯之陳述：仲介業者和買屋委託人約定斡旋金，只是要確認買屋人之意願，按照仲介業者之習慣，如果房屋成交即將斡旋金做為房屋價金之一部分，如果房屋未成交即全額退還委託人。當初被告係母女三人與其簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書，該契約書開宗明義即記載簽約人得將契約書攜回審閱三日，且簽約人得就斡旋金契約或內政部要約書任選一種，被告即不得於買賣契約簽立完成後始就此部分為爭執；其從未向被告承諾或保証一定能向銀行貸得450萬元，且被告自簽立買賣契約後，一再反悔，其為促成系爭不動產的交易繼續履行，於96年12月29日三方協調時有同意服務報酬折讓為成交價1%，並以「人之本不動產經紀有限公司」名義簽訂協議書，「人之本不動產經紀有限公司」係其公司之前身，當日係取用公司前身之協議書，而未將公司名稱更正為現在的名稱。被告之後仍拒絕辦理過戶，以致其亦無法代被告向銀行送件申請辦理貸款，無法得知以被告之信用狀況及償債能力究能貸得多少成數。

二、被告方面：

（一）伊與原告於96年12月2日簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書，並交付斡旋金10萬元（以台灣中小企業銀行豐原分行為付款人、票號AR0000000號、面額10萬元、發票日96年12月18日之支票交付），惟斡旋金制度乃仲介業者所自創，內政部特別制定了「要約書」範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時之參考，仲介業者應詳加解釋二者的差異，提供給消費者使用，且應告知契約書可審閱三天，致使伊於輕率無經驗下簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書，原告此部分行為顯有瑕疵。

（二）伊與出賣人甲○○於96年12月8日在原告公司簽訂系爭不動產買賣契約書，簽約時約定自備款200萬元（分三期40萬元、10萬元、150萬元給付，其中第1期款40萬元以96年12月2日交付之斡旋金10萬元、96年12月8日開立之30萬元本票支付）及尾款（即貸款部分）450萬元，且簽約當時出賣人甲○○及其妻軒若青及特約代書即原告法定代理人乙○○皆保証可貸得450萬元，致使伊未注意買賣契約內之文字竟有「若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方之貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時或於通知期限前將差額匯入信託專戶」字樣。

（三）伊兒子魏嘉男事後即於96年12月17日以南投三和郵局存証號碼00467號函，通知原告其未依公平交易法規定明確告知伊要約書與斡旋金之區別係為隱瞞重要交易之資訊，且未提供契約書供伊審閱三日，並買賣契約中關於貸款之約定對伊不公平等事由，請求原告勿提示交付之支票等語。原告接獲存証信函後，即邀約伊兒子魏嘉男及出賣人甲○○之妻軒若青三方於96年12月29日在原告公司協調，協調結果原告同意服務報酬折讓為成交價1%，出賣人亦同意將系爭不動產內之冷氣、家電及廚具贈與伊使用，並保証伊一定能向銀行貸得450萬元，此有原告以「人之本不動產經紀有限公司」名義簽訂之協議書為証。

（四）惟出賣人甲○○之妻軒若青於97年1月1日告知伊代為詢問原貸款之第一商業銀行沙鹿分行結果，如欲以伊兒子魏嘉男之名義為借款人向金融機構辦理貸款，因魏嘉男之前有助學貸款及信用卡消費款遲延還款之紀錄，僅能貸得400萬元，伊貸款金額如無法貸得450萬元，即與伊當初設定的買屋條件不合，伊不願意繼續履行系爭不動產買賣契約，亦無給付服務報酬予原告之義務。

三、法院之判斷：

（一）按民法第565條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬。且就兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條服務報酬之約定：「一、如買賣成交，受託人向買賣雙方收取成交總價款百分之六（含稅）之服務報酬。其中買方同意給付受託人成交總價款百分之二（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」，而被告與出賣人甲○○已於96年12月8日在原告公司簽訂系爭不動產買賣契約書，此有兩造提出之系爭不動產買賣契約書影本在卷足憑，惟被告以⑴兩造於96年12月2日簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書係違反內政部及公平交易法的規定，⑵原告及出賣人甲○○保証向銀行能貸得450萬元的條件未能達成，主張買賣契約未能成立並拒絕給付居間報酬。

（二）是本件茲應審究者，即為兩造於96年12月2日簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書以及被告簽立系爭不動產買賣契約書後未能向銀行貸得450萬元，是否影響系爭不動產買賣契約之成立？

⑴ 所謂「斡旋金」者，雖未見諸法律載有明文，但核其含意，乃屬房屋仲介業者於買方有意購買仲介業者所提供之物件時，仲介業者為把握成交機會，防止買方改變心意，而遊說買方為表示購屋意願與誠意，並確保購屋權利，而向買方收受之金錢，以代向賣方議價之行為，此乃仲介業者逐漸形成之交易特色。雖其存在是否妥適非無爭議，但參考公平交易委員會86年2月19日第277次委員會議決議：房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法第24條規定等內容，可知，如仲介業者已於事前充分揭露交易資訊，並明確告知當事人間之權利義務者，尚難認為斡旋金之約定有何違法之處。

⑵ 經查，依兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書之開端，原告即以較大及較粗黑之文字印載「在您決定要買這間房子之前，請詳細閱讀以下聲明以保障您的權益。注意一：購屋人得於簽約前行使契約審閱權。注意二：購屋人得就斡旋金契約或內政部版要約書任選一種。」，並說明若選擇簽訂內政部版要約書即不須支付斡旋金，此段的文字項下並有被告的親筆簽名及蓋章。又上開契約書的第4條記載：「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據，若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無息全數返還買方。」等語，並就買賣標的物坐落所在、承購總價額均記載清楚，是原告自已明確揭露交易條件、資訊，其與被告間就上開斡旋金之約定當屬合法，是縱原告並未正式提出要約書，並說明要約書相關內容，告知被告兩者之差異而有違反誠信原則之嫌，亦屬行政機關是否可據以課以公平交易法第24條規定之罰則，然無礙於被告與出賣人甲○○間系爭不動產買賣契約書之成立。

⑶ 按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期及價金之給付方式等在內，此亦為買賣契約之必要之點，買賣當事人間就標的物、價金、付款方法、負稅、費用、違約金等重要事項均互相同意，即應認買賣契約業已成立。經查：被告與出賣人甲○○簽立之系爭不動產買賣契約書均已對上開事項於契約書中明載，並經被告、甲○○雙方簽名蓋章，即難謂買賣契約書尚未成立。被告雖辯稱原告及出賣人甲○○曾允諾保証系爭不動產可向銀行貸得450萬元，惟原告否認曾經就貸款金額作過承諾，被告對此並未舉証以為証明，且96年12月8日簽立之系爭不動產買賣契約書及96年12月29日簽立之協議書中亦未對保証貸得450萬元乙事作為解除條件之約定，足見貸款事宜尚非兩造仲介契約之內容，原告對於被告可否辦妥貸款、可貸金額如何等，並不負有契約義務。況且被告迄今尚未完成過戶，亦未實際向金融機構申請辦理貸款，並無法確知被告貸得款項之金額，被告僅因出賣人甲○○之妻單向一家銀行詢問之結果即認定買賣契約無法成立而拒絕給付居間報酬，並無理由。

（三）再者，本件應探究者為兩造約定之居間報酬費用究為多少？經查：依據兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條服務報酬之約定，被告原應給付原告成交總價款2%之服務報酬，惟於96年12月29日原告已同意將服務報酬折讓為成交價1%，此有原告以「人之本不動產經紀有限公司」名義簽訂之協議書在卷可稽，且為原告所不爭執，是原告僅能請求系爭不動產成交總價款1%之服務報酬即650萬元之1%為6萬5仟元，從而，原告請求被告給付6萬5仟元及自支付命令送達之翌日即97年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，即屬有理由，應予准許，逾此範圍請求部分為無理由，應予駁回。

（四）本件主文第一項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

四、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭