豐原簡易庭98年度豐小字第700號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 豐原簡易庭
• 裁判日期: 99 年 03 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 98年度豐小字第700號原　　　告　乙○○○
被　　　告　丁○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年3月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元及自民國九十八年七月卅一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告起訴主張：
被告於民國（下同）95年2月6日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租其所有門牌號碼臺中縣神岡鄉○○路1367之6號三層樓房屋1棟全部（下稱系爭房屋），約定租賃期間自95年3月1日起至98年12月31日，每月租金新臺幣（下同）18,000元。被告於系爭租賃契約上雖載明承租系爭房屋係作為經營小吃部使用，實際上係經營色情卡拉ＯＫ，有脫衣陪酒的行為，屢遭台中縣警察局豐原分局的取締及台中縣消防局的安全檢查，台中縣政府工務局並於96年11月2日派員拆除系爭房屋三樓加蓋部分（
面積約66㎡），原告所有系爭房屋三樓因被告經營特種行業屢遭主管機關取締及未符合消防安全檢查而遭台中縣政府工務局強制拆除，被告之違規行為造成原告之財產損失，兩造遂於96年11月8日至台中縣神岡鄉神岡村長辦公室
書立「不動產房屋執行切結書」，被告自承造成原告財物損失，並同意賠償20萬元，其中10萬元當場以現金給付，另10萬元以本票交付，被告交付⑴面額5萬元，發票日96
年11月8日，到期日97年12月31日、⑵面額5萬元，發票日96年11月8日，到期日98年6月30日之本票2紙。惟被告之
後仍經營色情卡拉ＯＫ，原告持續收到台中縣政府的處分書，原告多次欲與被告溝通，被告都拒絕溝通，原告乃於97年1月2日以存証信函神岡郵局第3號向被告表示至97年1月31日終止租約，被告亦因轄區警察持續站崗致被告無法繼續經營，而於97年3月結束卡拉ＯＫ生意搬離系爭房屋
，被告搬走後，現場遺留了很多垃圾廢棄物，原告找人清理和整理房屋，拆除原本卡拉ＯＫ店的裝潢就支出18,
000元，清理垃圾費用支出13,500元，重新油漆費用支出7萬多元，被告還積欠了96年11月到97年3月的水電費共10,693元，都由原告代墊。原告只要求被告履行「不動產房
屋執行切結書」的承諾，就系爭房屋三樓加蓋被拆除的損失負責，爰依民法侵權行為及債務不履行之法律關係提起本件訴訟，請求被告賠償系爭房屋回復原狀之費用等語。並聲明：被告應給付原告100,000元及訴狀繕本（以支付
命令代之）送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息
。
（二）原告對被告抗辯之陳述：
原告和被告訂立租約時並不知道被告實際上要經營什麼生意，被告利用原告的房子經營ＫＴＶ特種營業是違法的行為，要被處罰20萬元，如果有拆掉違建的部分，被告就不用被處罰20萬元，被告要求原告跟其配合，同意被台中縣政府拆除違建，後來一直接到台中縣政府催告拆除違建的通知，原告也不堪其擾，才會要求被告賠償20萬元，而且在租約到期時要將原告三樓被拆掉的部分回復原狀，以上開20萬元為工程費用，多退少補。切結書上的連帶保証人甲○○是被告的股東，所以原告要求調解時要一併來簽名，並當連帶保證人。拆掉違建後被告經營ＫＴＶ店還是無法取得合法的執照，無法繼續經營與原告無關，被告到97年2月之後就未繳房租，97年3月底搬走，現場遺留很多物品與垃圾，原告花費很多費用清理。被告的ＫＴＶ店無法經營就搬走了，並沒有說要從事其他的生意。
二、被告方面：
伊承租原告所有系爭房屋經營「香水味小吃店」，並未取得特種行業的執照，但伊有向國稅局繳稅，因為系爭房屋位於住宅區不得經營視聽歌唱業，伊要被處罰6萬元，如果伊繼
續經營就會處罰建物所有權人即原告。後來原告收到台中縣政府要拆除三樓違建的通知，希望伊搬走，伊才會在96年11月8日簽立切結書，原告認為係因伊經營特種行業才會被台
中縣政府拆除三樓違建，所以要伊賠償20萬元，伊先交付原告現金10萬元，再交付10萬元本票，等租約到期伊有回復三樓違建之義務，以20萬元作為預估的回復費用，多退少補。之後原告以派出所的所長希望不要再出租給伊要求伊搬走，原告的配偶丙○○跟伊說不要為難他們，請伊搬走，另外的本票10萬元原告不會再請求，只要水電費清一清就好，伊為了不讓丙○○為難，才同意搬走。切結書寫的20萬元是擔保原告要繼續出租至98年12月31日，租約到期後伊會回復三樓被拆掉的違建，但97年2月之後原告就不願出租予伊，所以
伊並無賠償原告20萬元之義務。
三、法院之判斷：
（一）原告主張上開事實業據提出系爭租約、台中縣政府96年9
月27日第0960268447號函、台中縣政府96年10月23日第
0960294755號函、不動產房屋執行切結書、本票、存証信函等為証，被告對於上開物証之真正均不爭執，惟抗辯：伊雖於不動產房屋執行切結書承諾願意將系爭房屋三樓違建回復原狀，並以20萬元為修復費用，但原告應繼續出租至租約到期即98年12月31日止，惟原告於97年1月2日即寄存証信函予伊表示終止契約，伊亦於97年2月底搬離系爭
房屋，是伊並無履行切結書之義務等語。
（二）本院向台中縣警察局調取被告承租系爭房屋經營「香水味小吃部」的違規資料如下：
⑴ 95年7月12日查獲「胭脂馬卡拉ＯＫ」店內有脫衣陪酒情
事而將負責人等人移送妨害風化案件。
⑵ 96年7月3日查獲「香水味卡拉ＯＫ」無照營業違反商業登記法。
⑶ 96年9月16日查獲「香水味卡拉ＯＫ」無照營業違反商業
登記法。
（三）本院向台中縣政府調取被告承租系爭房屋經營「香水味小吃部」的稽查紀錄表及裁罰資料如下：
⑴台中縣政府於95年9月18日稽查結果發現被告有未依法設
立登記無照營業、未辦理投保公共意外責任險、未使用附有防燄標示之地毯、窗簾、布幕及展示用廣告看板、未依規定遴用防火管理人執行防火管理相關事宜，而於96年7
月26日處分被告罰鍰15,000元，並命令「香水味小吃部」停止營業。
⑵台中縣政府於96年9月3日稽查結果發現被告有未依法設立登記無照營業、未辦理投保公共意外責任險、違反都市土地使用分區管制、未依規定遴用防火管理人執行防火管理相關事宜，而於97年1月9日處分被告罰鍰30,000元，並命令「香水味小吃部」停止營業。
⑶台中縣政府於96年9月27日發函通知被告因被告於住宅區
內經營視聽歌唱業，違反都市計畫法台灣省施行細則第15條住宅區土地使用管制規定，處罰鍰6萬元並停止使用，
且亦通知原告為建物所有權人提供建物供被告違規使用，如未協助停止違規使用，亦會被處6萬元以上30萬元以下
罰鍰，並得強制拆除。台中縣政府於96年10月23日發函通知原告定於96年11月2日執行拆除作業。
⑷台中縣政府於97年5月7日稽查檢查時「香水味小吃部」已歇業，招牌已拆除。
（四）依上開向台中縣政府及台中縣警察局調取之資料可知，原告主張因被告違法經營「香水味小吃部」導致連累原告所有系爭房屋三樓未保存登記建物被台中縣政府工務局強制拆除乙事應為真實，是兩造始會於96年11月8日在神岡村
村長辦公室討論賠償事宜，並訂立「不產房屋執行切結書」。依該切結書之內容載明：「一、乙方（即被告）因96年11月2日造成甲方（即原告）房屋受損須賠償財物上約
20 萬元整，乙方願擔負20萬元整（保証金），包括現金
10萬元整、支票（應係本票）各2張5萬元整。二、除保証金擔負租期98年12月31日止，將維修繕費用，如有餘額願退還甲方。雙方無意見，特立此証明為憑。」，依該切結書之內容觀之，被告承認原告所有系爭房屋三樓被強制拆除係其造成之損害，所以願負擔20萬元之賠償責任，但為了確保原告繼續出租系爭房屋供其繼續經營「香水味小吃部」，而僅先交付現金10萬元，另10萬元以本票交付，所以2張5萬元本票之到期日分別為97年12月31日、98年6月
30日。
（五）至於被告抗辯原告未履行「不動產房屋執行切結書」之承諾保証出租至租期屆至即98年12月31日止云云，惟依本院向台中縣政府調取「香水味小吃部」的稽查紀錄表及裁罰資料，可知台中縣政府於96年7月26日處分命令「香水味
小吃部」應停止營業，即使於原告所有系爭房屋三樓建物被強制拆除後，台中縣政府仍於97年1月9日處分命令「香水味小吃部」停止營業，是原告雖於97年1月2日以神岡郵局第3號存証信函通知被告於97年1月31日終止租約，被告之後亦於97年2月底搬離（原告主張係97年3月底搬離），無論被告係基於一再收到台中縣政府勒令停業之處分書而無意再經營「香水味小吃部」，抑或係真如其所言不想讓原告之配偶為難而自動搬離系爭房屋，兩造於斯時已達終止租約之合意，被告即無法再以原告應擔保租約持續至98年12月31日止為抗辯，是被告所辯為不可採。另被告抗辯原告之配偶丙○○已免除伊10萬元之賠償責任云云，為原告所否認，經本院傳訊証人丙○○到庭証稱：「台中縣神岡鄉○○路1367之6號房屋是我太太乙○○○的，她將房
屋出租給被告的過程我並不清楚，也沒有過問，被告好像是我兒子的同學，他們家也經常叫我們店裡的瓦斯，算有認識，我也不知道被告租我太太的房子開卡拉ＯＫ店，之後房屋的三樓加蓋部分要被拆除，派出所的警員有請我去，跟我說不要再租給被告經營卡拉ＯＫ店，我跟他說房子是我太太的，我沒辦法作主，我想是因為被告經營卡拉ＯＫ店，才會讓警察檢舉我太太房屋違建的事情，否則整排房屋都有加蓋，唯獨我們家的要被拆掉。後來三樓加蓋部分被拆，我太太和被告談了有關賠償事宜我並不清楚，後來我太太和被告在神岡鄉神岡村村長辦公室寫切結書我有在場，我沒有注意聽他們談什麼，最後只知道被告有拿10萬元現金和交兩張5萬元的票給我太太。我沒有主動去跟
被告講請他自行搬走，是因為派出所的員警持續到他店外面站崗，生意漸漸不好，被告自己不想做的，是被告自己主動告訴我他要搬走的，我並沒有跟被告講兩張票不用兌現。」（見99年1月12日言詞辯論筆錄），証人丙○○証
稱並未代表原告免除被告之賠償義務，是被告此部分抗辯亦無証據証明，亦無法採信。
（六）按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。又承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人。民法第432條第1、2項、第455條分別定有明文。是承租人因違反保管義務，致租賃物毀損，於租賃契約終止後不能以原狀返還出租人時，自應對出租人負債務不履行之損害賠償責任。再依兩造簽訂系爭「不動產房屋執行切結書」之約定，被告應賠償原告將租賃物回復原狀之修復費用20萬元，其中10萬元已現金給付，另10萬元本票部分，依前所述，被告亦有給付義務，現今本票均已屆期，原告請求被告給付100,000元，及自起訴狀
繕本（即支付命令）送達翌日即98年7月31日起至清償日
止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 1 日書記官