｜民事：返還押租金｜裁判日期：99 年 01 月 11 日

台灣台中地方法院豐原簡易庭小額民事判決原　　　告　統一超商股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　戊○○ 被　　　告　丙○○ 上二人共同訴訟代理人　乙○○ 複代理人　　賴宜孜律師上列當事人間返還押租金事件，於民國98年12月15日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應分別給付原告新臺幣肆萬元及自民國九十八年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如各以新台幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領一、原告主張：其於民國97年2月間向被告承租坐落臺中縣豐原市○○○道○段3號房屋全部及三陽段701之1地號（下稱系爭房地）作為經營7-11聯翔門市之用，雙方簽訂租賃契約，租期自97年2月5日起至107年2月4日止，每月租金新台幣（下同）70,000元，被告2人各分配2分之1，租金每月預付1 次，押金140,000元，於租約終止或屆期，原告依約交還房屋時，除扣除所積欠之租金外，被告應無息返還押金，否則應自原告交還房屋之日起，每日賠償其按押金總額1％計算之違約金。嗣於97年10月19日租金調降為每月60,000元，嗣因業務考量，原告決定結束聯翔門市，並於98年2月10日依約提前寄發存證信函，通知被告2人將於98年5月11日終止雙方之租賃關係，原告並於98年4月27日將系爭房地交還被告，惟被告2人於扣除其提前終止之違約金即60,000元後，尚應分別返還剩餘之押金40,000元，共計80,000元。為此，依據租賃契約，請求被告2人返還押金，並聲明請求為判決：㈠被告2人應分別給付原告40,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行；㈢訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：95年間，原告發展加盟部彰中區商圈開發經理甲○○、張乃元與伊等接觸，希望能承租伊等所有系爭房地開設7-11統一超商門市，伊等欣然同意，乃於97年間斥資約 350萬元以RC鋼筋混凝土及鋼構混合方式建造了系爭房地，出租予原告使用。系爭房屋建設完成後，原告開始進行門市裝修工程（置物架、冰箱、一樓天花板、磁磚、門板、廁所、一樓鋁門窗等），因伊等身為在地人，對於施工單位較為熟悉，原告乃委託伊等進行門市磁磚地磚、停車場工程、二樓樓板、廁所之工程施作。就上開委託施作之室內裝修工程，原告代表甲○○經理並親自與伊議定價格為671,000元整（按：停車場工程部分，後來原告表示要自行施作乃未委託，因此價額由85萬元減為671,000元）。伊等依約就雙方所約定之門市磁磚地磚、二樓樓板、廁所等工程施作完畢，惟原告迄今仍未給付任何工程款項予伊等，屢經催討，均拒絕給付。爰以答辯狀之送達，以上開工程款抵消本件之押租金債權。另查，原告於本件租賃關係終止時，並未修復其所破壞之牆面地板，就此部分之修復費用總計32,500元，亦併主張抵銷。又原告所撰擬之定型化條款，對出租人顯然嚴重違反誠信原則並顯失公平，依民法第247-1 條及消費者保護法第12條之規定，應屬無效。再者，原告進駐時，本身有相當多的使用需求，包含置物架、冰箱、一樓天花板、磁磚、門板、廁所、一樓鋁門窗等，都是原告自行負擔費用發包訂作，因此原告所謂『出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人……』云云，足認原告亦自認當初雙方訂定租賃契約之際，雙方即有特別約定，有些項目原告要自行負擔費用施作，有些項目則由原告委請伊等施作（即門市磁磚地磚、停車場工程、二樓樓板、廁所），伊等之所以沒有立即向原告請求這些工程款，乃因伊等同意願於租賃期間滿11年後，放棄上開工程款。現原告既於租賃期間屆滿前，即提前解約，故伊等自得請求抵銷等語置辯，並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。三、得心證之理由：㈠、兩造就系爭房地簽訂租賃契約，約定租期自97年2月5日起至107年2月4日止，每月租金70,000元，嗣於97年10月19日租金調降為每月60,000元，被告2人各分配2分之1，租金每月預付1次，押金140,000元。原告若欲終止契約，得於3個月前以書面通知被告，期間屆滿租約即自動終止，雙方同意以當期1個月之租金為損害賠償總額付予被告。而兩造於98年5月11日終止租賃關係，原告於同年4月27日將系爭房地交還被告，被告迄未返還部分押金共80,000元予原告等情，業據原告提出租賃契約書、保證金收據2紙、租金調整協議書、存證信函、租賃物錀匙簽收單等件為證，並為被告所不爭執，此部分事實自堪信為真實。㈡、被告雖辯稱：訂約時原告委託其施作系爭房地門市之磁磚地磚、二樓樓板、廁所及室內裝修等工程，並經原告代表甲○○經理議定價格為671,000元，且承諾倘租約未滿11年，原告願意支付該款項乙情。惟此為原告所否認，且查，證人甲○○到庭證稱：「（被告代墊施工費671,000元，是否在96 年底簽約之前，你有無口頭承諾被告，如果租約未滿11 年，原告公司會來吸收？）沒有，因為是新建屋，這些都是被告要來完成的。（系爭建物1樓磁磚45坪工程，及2樓40坪一般地板磁磚工程及廁所工程，這3樣工程當承租的時候，是如何約定的？）當時承租的時候，整個地方還是空地，因為被告要提供給我們營業使用，也必須提供廁所，既然都要施工，要求被告做符合公司需要的材質，免得第2次施工…… 。（你個人為何要求被告這樣來做？）整排房子在搭建，直接請被告做出符合我們能用的規格。（被告主張這些工程是你們公司與被告另外成立的承攬契約？為何當時被告同意負擔這些費用？）這是整個租賃契約談判的約定。原本停車場工程要由被告施作，但是沒有施作，所以由被告施作裡面部分，最後停車場由公司來施作，停車場現在解約，也是送給被告。」等語。依此以言，被告主張係原告委託其等施作上開工程等情，即不無疑義。又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。而甫以本件租賃契約第7條第9點載明「門市磁磚地磚、二樓樓板、廁所、二丁掛等工程，由甲方（即被告等）按公司規定之規格施工法施作」等詞，可見被告自應提供符合原告上開約定之使用收益狀態，交付原告使用。依上開情事，應認證人甲○○證稱：因為系爭房地係新建屋，且依約應由被告完成，並無承諾如果租約未滿11年，該新建工程款671000元將由原告吸收等情，衡諸一般租賃交易常情，較堪採信。㈢、被告雖又稱：原告於本件租賃關係終止時，並未修復其所破壞之牆面地板，就此部分之修復費用總計32,500元，併以此主張抵銷等情。惟此亦為原告所否認。而依本件租賃契約第4條第7款之約定：「租約終止或租賃期滿時，乙方（即原告）得清理家具雜物，搬空生財器具後，依實際現況交屋。」，原告於本件租賃契約終止後，業已依約清理家具雜物，搬空生財器具，垃圾清運，並拆除賣場天花板，磨平賣場天花板吊筋，水電整店拆除，天花板管線拆除等，有原告提出現場照片數張及睿唐工程有限公司出具98年4月30日之請款單2紙為憑。而被告並於同年4月27日點收系爭房地，亦有被告簽收之租賃物錀匙簽收單在卷可稽。依此情事，足認原告應已依約按實際現況交還系爭房地予被告。至於被告主張其有修復原告所破壞之牆面地板，並提出華麗屋工程行98年6月1日估價單、隆利建材行於98年6月11日開立之單據及照片數張為據。惟觀之華麗屋工程行之估價單係記載「牆壁清除、垃圾清運」，隆利建材行記載「50*50拋光磚、修改，砂、清除，水泥，益膠泥」等詞，凡此均無法窺知原告究係有何違反約定破壞牆壁及地板等情。且原告上開交屋之時即98年4月27日，亦已垃圾清運完畢。而被告提出之單據係98年6月1日，距上開交屋時，期間相隔1月餘，倘被告認原告有未依約交還系爭房地，何以未即時反應，反拖延至同年6月始處理之。再者，依被告所提出之照片，此地面修補，究係破損而不堪使用，或是為被告為符合個人之需求，所為修改？亦有疑義。是此證據亦無法證明原告有何違約破壞牆面、地板之情事。故被告此部分之抗辯，亦不足採憑。㈣、至被告辯稱本件租賃契約，係一定型化契約，有違反誠信原則並顯失公平，應屬無效云云。惟查，本件租賃契約簽訂之時，雙方彼此就租賃條件，多有磋商，並在租賃契約上，有所增刪等情，除有原告提出之租賃契約為憑外，並有被告提出之契約草約影本1頁（其上記載：To：徐董…From 7-11 惠真，11/9）在卷可案，亦為證人甲○○證述屬實。依此以言，本件租賃條件既係雙方磋商後，正式訂約，自難謂原告係一方以預定用於同類契約之條款而訂定本租賃契約。何況，被告並無法舉證說明，本件租賃契約究係何部分之約定，有顯失公平之處而應無效？其概括全面主張契約條款有違民法第247條之1規定，應屬無效云云，容有誤會，難以憑採。㈤、綜上所述，原告依據租賃契約請求被告2人分別返還押金40,000元，共計80,000元及自繕本送達翌日即98年8月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，應予准許。四、本件係訴訟標的金額在100,000以下之小額訴訟，本院為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第 436 條之 20 之規定，依職權宣告假執行，同時確定訴訟費用額為 1,000 元由被告負擔。五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法78條、第 436條第2項、第389條第1項第3款。中華民國 99 年 1 月 11 日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭法官黃峻隆以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 99 年 1 月 11 日書記官

豐原簡易庭

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