岡山簡易庭101年度岡簡字第166號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度岡簡字第166號

原告

傑友興業有限公司

法定代理人

鄭有志

訴訟代理人

邱柏榕律師

訴訟代理人

史乃文律師

訴訟代理人

複訴訟代理 吳淑靜律師

被告

注溢生化科技股份有限公司

法定代理人

殷豪章

上列當事人間遷讓房屋事件，於102 年4 月17日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第二項訂有明文。本件原告原起訴原請求被告遷讓房屋及至遷讓房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利，又以被告於訴訟進行中已遷讓房屋，而變更請求被告變更公司地址，被告均已為言詞辯論，則核符上開規定，應予准許。

二、原告主張：原告前透過訴外人台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）之介紹，將所有之高雄市○○區○○○街00號廠房（下稱系爭房屋）自民國94年7 月起即以每月新臺幣（下同）32,000元出租予被告（稅後租金為33,600元），後於96年7 月16日起調整租金為33,000元（未稅），並於當月將租金分為上、下半月計算，而自96年8 月起即以當月1 日起至當月末日為計算，而後於99年更新租約，自99年7 月16日起，約定租期至102 年7 月15日止，每月租金含稅為34,650元（下稱系爭租約），並應於16日前繳納，詎被告自100 年8 月起未按期繳納租金，兩造嗣後合意於102 年2 月16日止終止系爭租約，然被告遲至101 年7 月17日始全數搬離系爭房屋，則被告自101 年2 月17日起即屬無權占有系爭房屋，又數度拒絕搬遷，被告自101 年1 月起即未繳納租金，故原告自得請求被告給付自101 年1 月1 日起至101 年2月16日止之租金共53,767元，並請求自101 年2 月17日起至101 年7 月17日止之相當於租金損失173,250 元，扣除被告已繳納之押金64,000元則原告自應得請被告給付163,017 元（53,767＋173,250 －64,000＝163,017 ），又被告雖已遷離，然被告公司目前仍設定登記於系爭房屋址，而使他人誤會被告公司仍設址於系爭房屋並營業，影響原告對於系爭房屋所有權之可能，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將公司址遷離系爭房屋址。並聲明：㈠被告應將其公司登記地址遷離門牌號碼高雄市燕巢鄉○○里○○村○○○街00號1 樓之地址。㈡被告應給付原告163,017 元。

三、被告則以：從未拒絕搬遷，係原告更換門鎖致被告無法進入搬離，且兩造之租約本即約定月中給付，未約定月初給付，而公司遷移地址早已進行中，是法令因素而尚未辦妥等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、統一發票影本為證，被告對於系爭租約已於101 年2 月16日終止租約，並於同年7 月17日遷離等情均不爭執，然仍以前詞為辯，則本件兩造爭執之要點即在於：被告未遷移公司址是否無權占有系爭房屋？被告迄至101 年7 月17日始遷離系爭房屋，應否給付租金？數額為何？本院方述判斷意見如下：（一) 被告未遷移公司址是否無權占有系爭房屋？原告主張被告公司仍設址於系爭房屋地址等情，為被告所不爭執，然被告辯稱已積極辦理遷移新址，經查，被告確實已向主管機關申請遷移營業地址，然因涉及藥物製造業，而仍待辦中，此有行政院衛生署食品藥物管理局函附卷可憑（見本院具店170 頁）。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767 條固訂有明文。然所有權為對於標的物得為全面及概括之占有、管理、使用、收益、處分。被告業已遷離系爭房屋為兩造所不爭執，被告顯未侵奪或妨害原告對於系爭房屋之占有、管理、使用、收益及處分，則縱尚未將公司地址自系爭房屋址遷出，應無礙於原告對於系爭房屋之所有權，則原告主張被告尚未遷離公司地址，有影響原告所有權之可能，顯為臆測之詞，自無所據，應予駁回。

（二）被告迄至101 年7 月17日始遷離系爭房屋，應否給付租金？數額為何？

⒈被告固不否認迄至101 年7 月17日始遷離系爭房屋，然以係原告更換門鎖致無法進入搬遷等語為辯，經查，兩造自100年年中起即開始協調租賃事宜，而後經協議於101 年2 月16日終止系爭租約等情，業經證人即仲介人員黃士杰到庭證述在卷，而證人亦證稱：101 年2 月16日被告要把房子清空還給原告，但被告說時間可能來不及，書面寫的是以2 月16日清空，後來我建議給被告晚一點搬，但租金仍要按期給，當時原告沒有表示否定。租金繳納是月初。101 年2 月17日我有與原告公司到現場，看目前房子情形，但鎖已壞掉了，我們更換門鎖，但有貼告示要開聯絡屋主。更換門鎖被告不能接受。2 月25日協議沒有結果。被告有想搬遷，但原告不願意交鑰匙。事後有電話提議鑰匙交給我居中處理，但仍無交集。後來被告公司機器被法院扣押，更不敢把鑰匙給被告。屋主不敢負這個責任等語（見本院卷第154 頁）。兩造終止系爭租約後，被告本即負有遷出系爭房屋之責，然原告既於101 年2 月17日更換鑰匙，即不可期待被告自行進入系爭房屋，搬遷物品，則被告所辯，係因原告更換鑰匙，後又以機器被法院扣押而拒絕交出鑰匙等情應可認定。

⒉證人黃士杰另證稱：剛開始原告有要把鑰匙交給我，但後來沒有。屋主（即原告）有通知我轉告被告搬遷日期，接獲通知後我也轉達，但當日又接獲原告通知無法於當日搬遷，所以我再通知被告等語（見本院卷第155頁 ），則被告辯稱於證人黃士杰之協調下，亦準備車輛搬離物品，然因原告變卦致無法搬離等情，應可採信。依前所述，縱被告原要求延期遷出，然應可認定被告自101 年2 月25日起即願遷離系爭房屋，而係可歸責於原告，致無法遷出。

⒊原告另主張系爭租約自96年7 月起租金即分為上、下半月計算，96年8 月起以當月1 日至當月末日為租金起迄日等語，並提出統一發票附卷為憑（見本院卷第90頁），然此為被告所否認，經查，依兩造自96年起至99年間所定立之租賃契約所示，均係約定以月中為租約起迄日，而租金給付方式為被告應開立1 年份之支票，於每月16號兌現，有兩造歷年之租賃契約附卷可憑（見本院卷第85、86、91、92頁），又原告所簽發之統一發票，除96年7 月份簽發2 張半月租之發票外，餘則均為1 月份租金額之發票，96年8 月後分別為8 月21日、9 月28日、10月24日、11月16日、12月19日（見本院卷第87至89頁），則原告所述，系爭租約自96年8 月起更改起迄日等情為不可採。況租金之統一發票報銷僅為公司為作帳及稅捐所需，每月開立1 張即可核銷，並無日期之限制，亦無須與實際租約日相同，則應認兩造之租約仍為月中給付。

⒋按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，民法第179 條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年 台上字第1695號判例參照）。是所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。本件被告自101 年1 月起即未繳納租金等情為被告所不爭執，則自101 年1 月16日起至102 年2 月15日止，共積欠2 個月之租金應可認定，而被告雖要求延期遷離，然於101 年2 月25日起即願遷離系爭房屋，自係可歸責於原告致無法遷離已如前述，則被告於101 年2 月16日終止系爭租約至同月25日，即為無權占有使用系爭房屋，原告請求無權占有期間之相當於租金利益應有所據，而應准許。系爭租約之租金為每月33,000元，含稅為34,650元，2 個月為69,300元，而101 年2 月16日至同月25日止共無權占有10日，應以未稅之租金額計算計為11,000元（33,000÷30×10＝11,000），則合計為80,300元，扣除押租金64,000元為16,300元（69,300＋11,000－64,000＝16,300），則原告請求於16,300元之範圍為可採，應予准許，逾此金額外之請求即無所據，應予駁回。

五、綜上所述，兩造系爭租約自101 年2 月16日終止，被告並已遷讓系爭房屋完畢，然被告尚未給付101 年1 月至2 月共2個月之租金，而被告自101 年2 月16日至101 年2 月25日仍無權占有系爭房屋，原告請求被告給付扣除押租金64,000元後，應給付原告16,300元，為有理由，應予准許，逾此部份外之請求為無理由，應予駁回。又被告既已遷讓房屋，並未佔用原告之系爭房屋，而公司營業地址仍設於系爭房屋址，然並無侵奪對於系爭房屋之所有權，則原告以被告無權占有之法律關係訴請被告遷移公司址即無理由，應予駁回。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文，本院審酌原告本請求遷讓系爭房屋，訴訟中原告已遷讓，並辦理遷移公司址中，然原告仍請求被告將公司址遷離等情，爰命為兩造依主文所示之比例負擔訴訟費用。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。