岡山簡易庭103年度岡簡字第207號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度岡簡字第207號

原告

七加一不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

邱士原

訴訟代理人

何曜男律師

被告

艾夏實業有限公司

法定代理人

賈德鑄

訴訟代理人

王建強律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院民國104 年7 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告為不動產仲介業者，被告欲購買工業土地興建廠房，委請原告仲介不動產，兩造於民國102 年7 月18日簽訂確認書，於確認書第3 條第1 項約定買賣契約成立時，給付成交價百分之一之服務報酬予原告，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付。102 年7 月22日經原告仲介訴外人天山食品工業股份有限公司（下稱天山公司）與被告簽訂不動產買賣契約書，由天山公司出售其所有坐落屏東縣九如鄉○○段000 ○000 ○000 地號土地（下合稱系爭土地）及其上同段61建號建物( 下合稱系爭房地) 予被告，並於102 年9 月17日完成交易，買賣價金為新台幣（下同）4,796 萬元，被告即應依約定給付原告成交價百分之一之服務報酬479,600 元，詎料被告以原告未據實告知系爭土地未連接道路為由，拒絕給付報酬。惟依銷售土地時系爭土地之照片所示，系爭土地由天山公司所立大門外確實有泥土道路連接對外之柏油道路，原告之員工魏世勇於現況說明書內就「土地現況是否連結道路」勾選「是、既成道路」，並無不實；上開泥土道路仍可供通行，原告之員工魏世勇於現況說明書內就「是否發生通行糾紛及是否支付通行費」勾選「否」，即無不當；魏世勇銷售系爭土地時已指明系爭土地範圍係指門柱圍牆內之土地，則魏世勇於現況說明書內就「本案件中間是否有包含到他人土地」勾選「否」，亦屬正確；系爭土地外之柏油道路雖僅寬約6-8 公尺，惟被告現場查堪時已知悉，雖原告之員工魏世勇於地籍圖上表示道路寬18公尺，仍僅是表達未來有開闢為18公尺道路之可能，是被告於購買系爭土地多次至現場查看，已明知系爭土地所臨道路路寬根本未達18公尺，即不應以此為由稱原告未據實告知。是被告就系爭房地買賣契約之仲介，並無未據實告知之情事，亦無過失，被告即應依約給付報酬等語。爰起訴聲明求為：被告應給付原告479,600 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：被告委請原告仲介工業土地，已明確告知目的係為興建廠房，為使貨車運輸及原告進出廠房之便利，需有一完整且臨接道路之土地，原告為促使被告與天山公司成立不動產買賣契約，竟於提供予原告之土地廠房現況說明書中，就「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是」、「是否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間是否有包含到他人土地？」勾選「否」，另提供地籍圖顯示屏東縣九如鄉○○段000 地號土地（下稱系爭316地號土地）對外直接臨接「18米道路」，原告之員工魏世勇帶領被告公司人員至系爭土地現場勘查現況時，明確告知系爭土地係緊臨18米道路，致使被告誤信系爭土地緊鄰現有道路，而與天山公司訂立買賣契約購買系爭房地。詎料系爭316 地號土地並未直接臨路，系爭316 地號土地北方臨同段303 地號土地( 下稱系爭303 地號土地) ，然系爭303 地號土地並非全部均為既成道路，既成道路在系爭303 地號土地北方，與系爭316 地號土地並未連接，致使被告購得系爭土地後，根本無法進行界定建築線及申請興建廠房之建築執照等程序事項，需先向屏東縣政府農田水利會申請承租系爭303地號土地，系爭土地始可連接現有道路，而於102 年11月11日申請指定建築線方得申請建照興建廠房，惟其間已經過二個月之久，被告係向銀行貸款購買系爭土地，二個月間無法進行工程而平白支出貸款利息。原告既受被告委任仲介工業土地，就系爭土地是否臨接道路，為被告締約與否之重要考量因素，依民法第535 條後段規定，原告應負善良管理人注意義務，善盡調查之能事，並詳予告知被告，然原告竟告知系爭土地臨18米道路，與系爭土地現況不符，原告所為屬未盡居間人義務，違反居間契約中關於訂約事項之調查義務、據實報告義務、妥為媒介、解說之善良管理人義務，是依民法第567 條、第571 條規定，原告自不得向被告請報酬，原告之請求為無理由。另退步言之，若認原告有報酬請求權，然原告處理仲介事務有過失，使被告購買未緊鄰道路之系爭土地，卻以相當於臨路土地之較高價格估算購地價金，致使被告受有增加購買土地成本至少488,000 餘元之損害，並因而需多支出二個月貸款利息114,000 元，原告應負損害賠償責任，被告得依民法第334 條第1 項之規定，主張原告請求之報酬與其應負損害賠償抵銷，原告之請求並無理由。爰聲明：請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告委託原告居間仲介興建廠房之工業土地，經原告仲介被告購買天山公司所有系爭房地，買賣雙方於102 年7 月22日簽訂買賣契約，並於102 年9 月17日完成買賣交易。

㈡兩造於確認書約定，被告承諾應於買賣契約成立時，給付成交價百分之一之服務報酬予原告。

㈢系爭房地買賣契約成交價共為4,796萬。

㈣原告於土地廠房現況說明書中，就「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是、既成道路」、「是否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間是否有包含到他人土地？」勾選「否」，另在提供被告之地籍圖所示系爭316地號土地標示「18米道路」文字。

四、得心證之理由：

㈠原告是否有違背居間人之報告或調查義務而有債務不履行情事?按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及返還費用。民法第565 條、第567 條第1 項前段、第2 項、第571 條分別定有明文。本件原告請求被告給付仲介服務報酬479,600 元，被告對於其經原告介紹與天山公司就系爭房地成立買賣契約乙節並不爭執，惟抗辯原告違背居間人之報告、調查義務，未告知被告系爭土地並未臨接既成道路，其得拒絕給付服務報酬云云，經查，原告在提供予被告之土地廠房現況說明書( 見本院卷第48頁) 「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是、既成道路」、「是否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間是否有包含到他人土地？」勾選「否」，並在提供予被告之地籍圖( 見本院卷第49頁) 上303 地號土地書寫「18米道路」文字，為兩造所不爭執。而系爭316 地號土地係位於廠房大門南方，系爭319 、320 地號土地並未臨路，系爭316 地號土地南方為泥土地面，經過泥土地面後為柏油道路( 實際寬度約6 米) ，由系爭316 地號土地所標示北側紅磚界點至柏油道路靠南側邊際約7 米等情，經本院會同兩造履勘並有勘驗筆錄( 見本院卷第90頁) 在卷可佐，足認天山公司廠房大門牌樓北方為系爭303 地號土地，系爭303 地號土地南側為泥土路面，寬約7 米，系爭303 地號土地北側為柏油路面，寬約6 米。而天山公司廠房大門牌樓外之系爭303 地號不論泥土路面或柏油路面現況均可供通行之用，並無其他攔阻，另系爭土地係相鄰之三筆土地，中間並未包含其他土地，亦無其他通行糾紛或需支付通行費之情事，則原告在土地廠房現況說明書「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是、既成道路」，「是否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間是否有包含到他人土地？」勾選「否」，並非無據。又證人魏世勇於本院到庭證述:(在帶看的時候你跟他講要賣的土地範圍是在牌樓裡面還是包括牌樓外面的土地?)牌樓裡面的土地，牌樓以外的土地不是買賣標的。( 為何你會勾選有鄰接既成道路?)賣方告訴我那是既成道路，賣方跟我說他們做工廠的時候就是從泥土路柏油路進出等語( 見本院卷第137 頁) 。原告係依據賣方告知事項填載土地廠房現況說明書，且經兩造於簽訂買賣契約時在現況說明書上簽名確認，被告亦不否認其於購買系爭房地前曾多次前往查看現況，堪認被告知悉天山公司廠房牌樓外之土地非屬系爭土地範圍，而天山公司確由廠房牌樓外之系爭303 地號土地泥土路面、柏油路面進出，該泥土路面、柏油路面均得通行，且路面寬度並無原告所提供地籍圖上標示之18米，一般人至現場時均可輕易判斷而出，是尚難認原告有違背居間人之報告或調查義務而有債務不履行之情形。又被告並未舉證原告有違反其對於被告之義務，而為利於被告之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者之情形，其拒絕給付報酬並無理由。

㈡原告處理委任事務是否有過失？被告對原告是否有損害賠償請求權得以主張抵銷？按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535 條、544 條定有明文。被告係因與天山公司訂立買賣契約後發現系爭土地並未臨接建築線，需承租系爭303 地號部分土地方得申請指定建築線，因而拒絕給付報酬予原告。經查，證人張甡壽到庭證稱: 我們先請測量公司到現場測量畫好圖之後，再會同區公所的人到現場申請建築線之指示。建築線是鄉公所決定的，我們只是請測量公司繪製測量圖再把它套到地籍圖上向鄉公所指定建築線，在被告公司申請鑑界時，我請測量公司會同，鑑界的時候我沒有去，測量公司電話通知我，時間我不記得，他跟我說道路跟土地沒有相連。( 建築線如何認定?)如果是都市計劃內容會有計劃道路，承辦人員試看土地計劃道路是否相連，系爭土地是計劃外，沒有計劃道路所以要看既成道路與土地是否相連。承辦人員有要我們標示以現有巷道邊界線為建築線等語。足認關於建築線之認定，尚須經測量、繪圖後向主管機關申請，事涉專業，而原告受任居間被告購買系爭土地事宜，按賣方所述告知系爭土地現況臨路與否，並帶同被告至現場查看土地現況，已善盡受任人之善良管理人注意義務，其處理委任事務並無過失，故被告抗辯其得以對原告之損害賠償請求權與原告之報酬請求權抵銷云云，並無理由。

㈢原告依契約約定請求被告給付居間報酬有無理由？按兩造於確認書（見本院卷第9 頁）約定買賣契約成立時，給付成交價百分之一之服務報酬予原告，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付。又被告與天山公司已於102 年7 月22日簽訂買賣契約，買賣價金為4796萬元，則依上開約定，被告應按買賣價金百分之一即479,600 元給付居間報酬予原告。

五、綜上所述，原告依兩造契約約定請求被告給付479,600 元及自支付命令送達翌日即103 年1 月25日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列指駁，附此敘明。

七、本件勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。