岡山簡易庭107年度岡簡字第246號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 岡山簡易庭
• 裁判日期: 107 年 08 月 27 日

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決　　　　107年度岡簡字第246號原　　　告　王樹金
被　　　告　膠仙生物科技有限公司
法定代理人　莊博淳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾萬零壹佰貳拾伍元，及自民國一０七年三月十五日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新台幣伍拾捌萬叁仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，聲明第2 項請求被告給付新台幣（下同）124,988 元，及自民國107 年3
月15日起至交還房屋之日止，按月給付3 萬元，於訴狀送達後，變更為請求被告給付115,228 元，及自107 年3 月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付3 萬元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：被告於106 年2 月15日與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），租期自106 年4 月1 日起至116 年3 月31日止，為期10年，前3 年租金每月3 萬元，其後7 年每月35,000元，應於每月1 日以前繳納，押租保證金10萬元。詎被告自106 年10月1 日以後未曾依約給付租金，迄107 年2 月1 日止，業積欠5 個月租金，經伊於同日寄發存證信函，定相當期限，催告其支付租金，仍未獲繳付，伊遂於同年2 月6 日再寄發存證信函向其表示於同年月13日終止系爭租約，則系爭租約已於該日終止，則兩造間之租賃關係業已消滅，被告負有遷讓交還系爭房屋之義務，惟迄今未將系爭房屋清空搬遷交還與伊，為此依民法第767 條第1 項及第455 條（請擇一為有利於伊之判決）規定，請求被告騰空遷讓交還系爭房屋。又被告於系爭租約關係存續期間，應依系爭租約，按月支付租金3 萬元，於系爭租約終止後，其無正當權源仍繼續占用系爭房屋，則受有相當於系爭租約所約定每月3 萬元租金之利益，應依民法第179 條不當得利之法律關係返還於伊，則伊自得依系爭租約及民法第179
條不當得利之法律關係，請求被告給付106 年10月至107 年3 月止之租金及不當得利18萬元（計算式：30000 ×6 ＝18
0000），扣除押租保證金後，被告尚應給付伊8 萬元（計算式：180000－100000＝80000 ），並請求其返還自107 年3
月15日止，按月以3 萬元計算之不當得利。又依雙方簽訂之租賃契約第7 條所定，契約期間使用系爭房屋之電費，均由被告負擔，據此，被告應將電費用繳清，然被告未為繳納，尚積欠106 年11月起至107 年1 月止之電費共35,228元，伊已代為墊付，其無法律上原因，受有免付上開水電費之利益，自應負不當得利返還之責，以上合計共115,228 元等情，爰依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利法律關係，提請本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告115,228 元，及自107 年3 月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元。被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查，原告主張之事實，已據提出房屋租賃契約書、支票、退票理由單、繳費通知單、存證信函、房屋繳款書、照片及繳費憑證為證（見本院卷第6 至8 頁、第10至13頁、第17、18頁、第47頁、自51至56頁），並有房屋稅籍證明書及課稅明細表在卷可稽（見本院卷第33至36頁），而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期間不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同法第1 項規定視同自認，堪信原告之主張為真實。
四、本院得心證理由：
㈠、遷讓房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項定有明文。查系爭租約第4 條約定：「租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳零年壹個月份乙方（即承租人）不得藉詞拖延」（見本院卷第6 頁），是系爭租約係屬前開民法第440 條第2 項規定之「租金約定於每期開始時支付者」，堪以認定。又如前所述，被告自106 年10月份起即未依約給付租金。其次，原告於107 年2 月1 日寄發存證信函，向被告催告其支付租金，並於同年月6 日再寄發存證信函向被告表示於107 年2 月13日終止系爭租約之意思表示，有存證信函在卷可查（見本院卷第11至13頁），是原告為前開催告時，被告積欠租金已逾2 個月租額，其遲延給付亦已逾2 個月，其催告於法即無不合，則兩造系爭租約，應於其表示系爭租約之終止日即107 年2 月13日午後12時發生終止之效力。
⒉按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。亦為同法第767 條第1 項前段所明定。本件原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋現確為被告占有中，而兩造系爭租約業經原告合法終止均已如前述，被告占有系爭房屋已失其權源，其繼續占有系爭房屋業成無權占有，是原告依第767 條第1 項前段規定，訴請被告騰空交還系爭房屋，自屬有據。原告另依民法第455 條規定對被告為請求，核屬選擇的訴之合併，毋庸再加審究，敘此敘明。
㈡、租金及不當得利部分：
⒈積欠租金部分：按兩造間系爭租賃契約第3 條約定，其有於租期前3 年按月給付租金3 萬元之義務，且其當月支付之租金，係租用當月1 日至月底之對價，而如前所述，被告自106 年10月份起即未依約給付租金，是原告依系爭租約約定，就其與被告租賃契約存續期間之106 年10月1 日起至107 年2 月13日契約終止日止，請求被告給付積欠之租金133,929
元（計算式：30000 ×〈4 ＋13/28 〉＝133,929 ，未滿1
元部分四捨五入，下同），洵屬正當，應予准許。
⒉不當得利部分：另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告自其與原告間系爭租約終止後之107 年2 月14日起，無權占用系爭房屋業經本院認定如上所述，其受有使用、收益系爭房屋之利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，並無法律上之原因，原告訴請吳佳慧給付不當得利，自屬有據。本件被告使用系爭房屋作為自住使用，其與原告間原約定租金為每月3 萬元，是其相當於租金之利益，以原約定之每月3 萬元計算，應屬允恰。準此，原告自得依不當得利返還請求權之法律關係，請求被告給付自107 年2 月14日起至107 年3 月14日止之不當得利30,968元（計算式：30000 ×〈1 ＋1/31〉＝30968 ），並自
107 年3 月15日起至交還房屋之日止，按月給付3 萬元，為有理由，應予准許。
⒊電費部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。查依上開房屋租賃契約書第7 條約定（見本院卷第7 頁背面），系爭房屋之電費由承租人即被告負擔，是被告依約自負有依上開約定支付水電費之義務，而原告主張代墊電費35,228元之事實，有原告提出之繳費通知單及繳費憑證為憑（見本院卷第10頁、第51至56頁），應可信為真實，上開費用本應由被告負擔，惟其非但未為給付，反由原告代為清償，受有該費用債務消滅之利益，致原告受有金錢上之損失，因被告受有該費用債務消滅之利益並無法律上之原因，則原告依不當得利之規定，請求被告就上開代繳金額為償還，要屬有據，應予准許。
⒋依上所述，原告本可請求被告給付積欠之租金及不當得利200,125 元（133929＋30968 ＋35228 ＝200125），以押租保證金10萬元抵償後，原告尚得請求被告給付積欠之租金及不當得利合計100,125 元（計算式：200125－100,000 ＝100,125 ），則原告請求100,125 元，及自107 年3 月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付3 萬元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求要屬無據，不應准許。
五、依民法第767 條第1 項前段規定，訴請被告將系爭房屋遷讓返還原告。另依兩造間系爭租約約定及不當得利法律關係，請求被告給付100,125 元，及自107 年3 月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日岡山簡易庭 法 官 謝濰仲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日書記官 楊馥華