岡山簡易庭107年度岡簡字第504號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　107年度岡簡字第504號

原告

宋福學

原告

陳秀絨

共同訴訟代理人

黃柏彰律師

被告

宏眾國際有限公司

法定代理人

林慶明

訴訟代理人

林金宗律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○0 號未保存登記建物（構造為三間鐵皮屋，下稱系爭建物，合稱系爭房地），為伊等向前手購買所得，並於民國107 年9 月14日辦妥所有權移轉登記及交付完畢。被告就系爭建物中之二間鐵皮屋，與伊之前手簽訂有租賃契約，約定每月租金為新台幣（下同）15萬元，租賃期限至108 年1 月31日屆滿，被告並占有使用中。伊等自得依民法第425 條第1 項之規定，向被告請求三個月之租金45萬元等語；爰依租賃契約之法律關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物為未保存登記建物，原告自無從取得系爭建物之所有權，自無民法第425 條第1 項買賣不破租賃原則之適用，則原告請求依伊與前手間之租賃關係給付租金，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地為原告二人向前手購得，並於107 年9 月14日辦妥所有權移轉登記及交付完畢。

㈡被告就系爭建物中之二間鐵皮屋，與伊之前手簽訂有租賃契約，約定每月租金為新台幣（下同）15萬元，租賃期限至108 年1 月31日屆滿，被告並占有使用中。

㈢系爭建物為未保存登記建物。

四、本院之判斷：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425 條第1 項所明定，亦即買賣不破租賃之原則。惟按「民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第425 條規定之適用」，最高法院69年台上字第720 號判例可資參照。揆諸上開判例意旨，系爭建物既屬未保存登記建物，並無從辦理所有權移轉登記，原告等僅取得系爭建物之事實上處分權，即無民法第425 條第1 項之適用。是原告請求被告給付租金45萬元，於法尚有未合，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應並予駁回。

五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。