岡山簡易庭94年度岡簡字第654號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 94年度岡簡字第654號

原告

即反訴被告

高聖企業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳裕文律師

訴訟代理人

侯勝昌律師

訴訟代理人

陳正男律師

被告

即反訴原告

丙○○

當事人間返還押租金事件，本院於民國95年11月14日言詞辯論終

結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條定有明文。本件原告請求被告給付新臺幣（下同）240,000 元，被告於本院審理中提起反訴，請求原告給付587,160 元，則本反訴金額已逾500,000 元，經當事人合意繼續適用簡易訴訟程序（見本院卷第40頁），是本件仍應適用簡易訴訟程序，合先敘明。

貳、本訴部分：

一、原告主張：其向被告租賃門牌號碼高雄縣岡山鎮○○○路7號房屋（下稱系爭房屋），租期自民國93年7 月7 日起至94年6 月30日止，嗣雙方合意於94年1 月31日提前終止租賃契約，原告已依約搬遷完畢，然被告拒不返還押租金240,000元（下稱系爭押租金），爰依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1 項所示。

二、被告辯稱：原告雖有繳付系爭押租金，然原告於4 、5 年前即向被告承租系爭房屋，被告所交付之系爭房屋係堪用之完整廠房，兩造每年換約1 次，原告持續使用系爭房屋迄至94年1 月31日止，中間並未更替承租人，而原告所經營之工廠乃具有強烈酸性腐蝕性之行業，詎原告承租期間，未盡善良管理人之注意義務，造成系爭房屋嚴重毀損，國稅局亦認同系爭房屋已達坍塌免稅程度，致被告需支出拆除費172,800元及重建費654,360 元，共計827,160 元，又原告遲至94年5 月間始將系爭房屋之鑰匙返還，致被告自94年2 月起至同年5 月止共4 個月期間無法使用收益系爭房屋，原告仍應支付租金120,000 元始謂合理，爰以上開數額與原告請求之數額抵銷等語。並聲明：請求駁回原告之訴。

三、法院判斷：

（一）原告主張其向被告租賃系爭房屋，租期自93年7 月7 日起至94年6 月30日止，雙方合意於94年1 月31日提前終止租賃契約，原告業已搬遷完畢，被告尚未返還系爭押租金等情，業據其提出房屋租賃契約書、付款簽收回單、存證信函影本各1 份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

（二）按公證乃公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實作成公證書之行為，依公證法第13條規定，公證人就特定行為作成之公證書，如已載明應逕受強制執行者，得依公證書執行之，惟公證之主要目的乃在於由公證人作成公證書為兩造權利關係之證明，就某特定行為固得約定有執行力，但並無確定當事人間權利義務關係之效力，當事人就法律行為或其他關於私權事實，縱已作成公證書，如對公證書所載法律關係有實質上爭議者，仍非不得依法定程序尋求救濟。查系爭押租金雖經兩造於公證書約明逕受強制執行之意旨，然本件房屋租賃契約書載明：「乙方（即原告）交付甲方（即被告）之上列金額（即系爭押租金），於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之。」（見本院卷第10頁），是被告得否扣抵系爭押租金而拒絕返還，顯非公證當時所能確認，則益明公證並無確認法律關係之實質爭議，原告起訴請求被告返還系爭押租金，應有權利保護必要，先予敘明。

（三）被告辯稱：原告未盡注意義務，造成系爭房屋嚴重毀損，致被告需支出重建費用827,160 元，且原告遲至94年5 月間始將鑰匙返還，致被告有4 個月期間無法使用收益系爭房屋，原告仍應支付租金120,000 元云云，此為原告所否認，並陳稱：系爭房屋為14年老舊廠房，雙方合意於94年1 月底終止租約，原告即派人前往系爭房屋搬回物品並返還鑰匙，系爭房屋並無被告所稱嚴重受損情形等語。經查，關於系爭房屋損害原因，經本院送請高雄市建築師公會鑑定結果認：「研判鑑定標的物損害之原因應係使用管理及保養維護不當所致，即有小損害時未予妥善整修，小損害變成大損害仍不整修，任其棄置數年，直至今日之情況，至於多年來多次之颱風豪雨及地震等天災，研判應視為目前鑑定標的物毀損之次要原因或毀損後之雪上加霜而已」等語（見鑑定報告第3 頁），然證人甲○○即原告公司副理於本院審理時到庭證稱：「94年1 月26日我到被告家裡談終止租約的事情，之前雙方就有電話同意提前終止，所以我把鑰匙還給被告，被告就把租金支票還給我，我有向他請求歸還押金，他說還有水費的問題未解決，所以拒絕返還‧‧‧我們返還房屋的時候，並沒有如相片所示坍塌的情形」等語（見本院卷第41頁），證人李文玉即原告公司員工亦到庭證稱：「94年1 月29日老闆請我將放在現場的大槽桶5 個，調回我們公司，當時廠房並沒有坍塌的情形，但房屋確實有老舊些」等語（見本院卷第42頁），參以原告於4 、5 年前即向被告承租系爭房屋，且每年換約，倘若系爭房屋於原告承租期間有如現今毀損嚴重不堪使用情形，原告豈會不向被告反應，請求被告修復，而仍年年換約承租之可能？堪信系爭房屋於兩造終止租約時並無如被告所稱毀損嚴重情形，況被告於本院審理時亦自承：「我有同意提前終止租約，但原告並沒將房屋鑰匙還我，我不知道那間房屋是否完好，所以我才未將押租金返還給他，原告鑰匙在94年5 月才還我，所以我94年5 月才去看現場，才發現房屋已經坍塌」等語（見本院卷第40頁），可知被告於終止租約後4 個月始前往現場而發現系爭房屋嚴重毀損，則系爭房屋於兩造終止租約後始發生毀損情形亦不無可能，是被告無法舉證證明系爭房屋於原告承租期間有如被告所稱嚴重毀損情形，且被告亦未舉證證明系爭房屋於4 、5 年前出租原告時之屋況為何，被告所稱修復費用應由原告負責並與系爭押租金抵銷云云，洵無可採。又兩造既合意於94年1 月31日提前終止租約，依常理被告自會要求原告返還鑰匙，是證人甲○○上開證詞所稱：於終止租約時即返還鑰匙等語，堪予採信，被告所稱：原告遲至94年5 月間始將鑰匙返還，原告仍應支付租金120,000 元云云，亦無足採。

（四）從而，原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付240,000 元，為有理由，應予准許。

參、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴被告於4 、5 年前即向反訴原告承租系爭房屋，反訴原告所交付之系爭房屋係堪用之完整廠房，兩造每年換約1 次，反訴被告持續使用系爭房屋迄至94年1 月31日止，中間並未更替承租人，詎反訴被告於承租期間，未盡善良管理人之注意義務，造成系爭房屋嚴重毀損，致反訴原告需支出拆除費172,800 元及重建費654,360 元，共計827,160 元，茲抵銷反訴被告於本訴所請求之金額240,000 元後，依民法第456 條規定，提起本件反訴。並聲明：反訴被告應給付反訴原告587,160 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、反訴被告辯稱：系爭房屋為14年老舊廠房，雙方合意於94年1 月底終止租約，反訴被告即派人前往系爭房屋搬回物品並返還鑰匙，系爭房屋並無反訴原告所稱嚴重受損情形等語。並聲明：請求駁回反訴原告之訴。

三、經查，反訴原告無法舉證證明系爭房屋於反訴被告承租期間有如反訴原告所稱嚴重毀損情形，且反訴原告亦未舉證證明系爭房屋於4 、5 年前出租反訴被告時之屋況為何，已如前述，是反訴原告主張修復費用應由反訴被告負責云云，委不足採。從而，反訴原告依民法第456 條規定，請求反訴被告賠償其損害，洵屬無據，應予駁回。

肆、本訴部分為適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

伍、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第436 條第2 項、第389 條第1 項第3款，判決如主文。

岡山簡易庭