岡山簡易庭96年度岡簡字第476號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 96年度岡簡字第476號

原告

丙○○○

訴訟代理人

邱超偉律師

訴訟代理人

石繼志律師

被告

康喬金屬有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國96年12月12日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張原告於民國96年1月24日向鈞院標得坐落高雄縣燕巢鄉○○○街2之1號房屋所有權（以下簡稱系爭房屋），其上被告與原所有人乙○○有承租關係存在，每月應繳租金新台幣（下同）20,000元，於每月10日前繳納，被告於原告標得系爭房屋後，被告欠繳96年2月、3月、6月租金，已逾期三期以上，經原告於96年6月23日以存證信函通知被告應於通知送達後10日內向原告給付積欠三期租金，惟被告置之不理，再經原告於96年7月9日以存證信函終止租賃契約，被告於系爭租約消滅後，仍占有使用系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，即應負損害賠償及返還不當得利之責等情。爰依租賃契約、不當得利及所有物返還請求權，聲明：（一）被告應自原告所有門牌號碼高雄縣燕巢鄉○○○街2之1號房屋遷出，將房屋交還原告，並應自96年7月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告20,000元。（二）被告應給付原告60000元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以原告先前已就積欠租金等情，提出96年度促字第22857號支付命令，經被告異議視為起訴，原告就同一事件重複起訴，已屬不合法。其次，關於系爭房屋96年2月、3月租金，已於96年2月1日支付予原出租人，原告承受原租賃關係，被告自得對抗之。至於96年6月份租金部分，被告業於96年7月31日檢付郵局40,000元匯票送達原告，遭原告於96年8月9日以雙方終止租賃契約而檢還拒絕受領，被告已合法給付。是以，被告並無積欠系爭房屋96年2月、3月及6月租金，依法原告不得終止租賃契約，原告之請求即無理由。聲明：請求駁回原告之訴，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造所不爭執之事項

（一）原告於96年1月24日向本院標得坐落高雄縣燕巢鄉○○○街2之1號房屋所有權，而於96年2月2日經本院送達系爭房屋不動產權利移轉證書，此經本院調閱本院92年度執字第41093號執行卷宗核閱屬實，並有送達回證一紙在卷可查（參見本院卷第43頁）

（二）原告就其所標得系爭房屋，其上存有被告與原系爭房屋所有人乙○○間租賃契約，租期自92年9月1日起至97年8月30日止，租金每月20,000元，租金應於每月10日以前繳納，此有房屋租賃契約書一份附卷可查（參見本院卷第8頁至第11頁）

（三）原告於96年6月23日以左營新莊仔存證號碼00221號存證信函催告被告96年2 月、3 月、6 月租金未繳，並通知10日內補繳否則終止租賃契約，復於96年7 月9 日以左營新莊仔存證號碼00316 號存證信函通知被告以欠繳96年2 月、3 月、6 月租金未繳為由，終止租賃契約，並命被告10日內遷移系爭房屋，此有上開二份存證信函為憑（參見本院卷第12頁至第19頁）

（四）被告96年7 月31日以新興郵局存證信函第7612號連同96年6 月、7 月租金40,000元匯票，於96年7 月31日送達原告收受，原告復於96年8 月9 日以業已終止租賃契約為由以梓官蚵子寮郵局存證信函第18號檢還40,000元匯票，此有存證信函二份及匯票、郵件收件回執各一份附卷可稽（參見本院卷第51頁及第52頁）

四、本件之爭點

（一）程序部分按原告於判決確定前得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，應以書狀為之，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項前段定有明文。故原告在本案言詞辯論期日前撤回訴訟，即毋庸經被告同意。查原告曾就本件租金債務對被告發96年度企字第22857 號支付命令，並經被告聲明異議後，視為原告起訴等情，業為兩造所不否認，復查該案法官係訂96年12月7 日為言詞辯論期日，原告已於96年12月7 日以書狀陳明已撤回上開案件之訴訟，並經本院於96年12月7 日收受有聲請撤回訴訟狀一紙附卷可按（參見本院卷第65頁），足見本件原告係於上開案件之言詞辯論期日前為撤回之意思表示，揆諸前開規定及說明，該撤回之意思表示自毋庸經被告同意，本件自無重複起訴之問題，故被告辯稱本件與上開案件為同一事件，自無可採。

（二）實體部分被告是否有遲付系爭房屋96年2 月、3 月、6 月租金？原告是否得依民法第440 條之規定終止兩造之租賃契約？茲分析如下：

1、系爭房屋96年2 月、3 月租金按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文，本件原告係於96年2 月2 日取得不動產權利移轉證書，有本院92年度執字第41093 號民事執行卷送達證書一紙可查（參見本院卷第43頁），依前開規定，原告係於96年2 月2 日取得系爭房地所有權。次按民法第425 條第1 項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件。依上開所述，原告繼受系爭房屋租賃契約出租人之時點為96年2 月2 日。再按債權讓與，債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第299 條第1 項定有明文。所謂得對抗之事由，不以狹義之抗辯權為限，而應廣泛包括，凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內，蓋債權之讓與，在債務人既不得拒絕，自不宜因債權讓與之結果，而使債務人陷於不利之地位，最高法院52年台上字第1085號判例意旨可資參照。本件原告於96年2 月2 日取得執行法院核發之系爭房屋權利移轉證書，既如前述，則原告當然繼受出租人之地位，而取得向被告收取租金之權利。被告抗辯將系爭房屋96年2 月、3 月租金共40,000元，已於96年2 月1 日以所取客票付款行為華南銀行、到期日為96年1 月31日、票號SC0000000 號票面金額為45,000元之支票一紙繳付原出租人乙○○等情，業據被告提出房租收、付款明細欄、乙○○出據之收據、活期存款存褶明細各一份在卷可憑（參見本院卷第45頁、第68頁、第69頁），原告雖以金額不符及即為何預先繳納一個月租金等情，否認被告有繳納租金予原出租人乙○○，惟原出租人乙○○業已出收據表示確實有收受被告所繳付之系爭房屋96年2 月、3月租金共40,000元，且依房租收、付款明細欄所載被告確實於94年10月8 日、95年11月5 日均有預繳二個月租金之情形（參見本院卷第44頁反面及第45頁），另被告以公司收受之客票充當租金支付，於實務上並非少見，自難僅以票面金額多出租金5000元，即認並非被告充作租金支付。綜上所述，被告確於96年2 月1 日交付系爭房屋96年2 月、3 月租金共40,000元予原出租人乙○○，應可認定，被告自得以依租賃契約所為租金之支付及預付，得以對抗受讓人即原告（參見最高法院72年度台上字第856 號判決意旨），原告主張被告對於系爭房屋96年2 月、3 月租金遲付，即無可採。

2、系爭房屋96年6月租金被告對於系爭房屋96年6 月租金並未依租賃契約約定於6 月10日前支付乙節並不爭執，惟被告96年7 月31日以新興郵局存證信函第7612號連同96年6 月、7 月租金40,000元匯票，於96年7 月31日送達原告收受，此有存證信函一份及匯票、郵件收件回執各一份附卷可稽（參見本院卷第51頁），原告雖於96年8 月9 日以業已終止租賃契約為由以梓官蚵子寮郵局存證信函第18號檢還40,000元匯票，此有存證信函1 份（參見本院卷第52頁）在卷可佐，惟原告拒絕受領被告交付96年6 月租金，無非係以已於96年6 月23日以左營新莊仔存證號碼00221 號存證信函催告被告96年2 月、3 月、6 月租金未繳，並通知10日內補繳否則終止租賃契約，復於96年7 月9 日以左營新莊仔存證號碼00316 號存證信函通知被告以欠繳96年2 月、3 月、6 月租金未繳，兩造間已終止租賃契約為由，然依民法第440 條第1 項、第2 項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，本案被告既未遲延給付96年2月、3月之租金，已如前述，則原告即無從依本條規定終止租賃契約，原告以終止租賃契約為由拒絕受領被告給付系爭房屋96年6 、7 月份租金，亦屬無據，故兩造租賃契約關係仍存續，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付96年6 月份租金20,000元，即屬有據，逾此部分請求自無理由，應併同假執行之聲請予以駁回。至於原告另請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，惟查，本案關於96年6 月份租金，係原告拒絕受領且無正當理由，已如前述，原告受領遲延中，依民法第238 條規定，被告無須支付利息，故原告就此部分請求法定遲延利息部分，亦無理由。

3、原告以被告遲付96年2 月、3 月及6 月之租金為由，終止兩造租賃契約，並無理由，已如前述，故兩造租賃契約關係仍存續，被告對於原告即有繼續使用租賃物即系爭房屋之權利，是以，原告依據租賃物返還請求權及所有物返還請求權主張被告應自原告所有門牌號碼高雄縣燕巢鄉○○○街2 之1 號房屋遷出，將房屋交還原告，並應以不當得利之法律關係請求自96年7 月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告20,000元，並無理由，應併同假執行之聲請予以駁回。

五、本件本訴係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，爰依同法第389 條第1項第3 款之規定，職權宣告假執行，至敗訴部分則原告假執行聲請亦失所據，應併予駁回。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

岡山簡易庭法 官 廖建瑜