岡山簡易庭99年度岡簡字第265號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 99年度岡簡字第265號

原告

世華國際租賃股份有限公司

法定代理人

黃陸雀

訴訟代理人

顏芳義

訴訟代理人

張昭輝

被告

美商綠色代碼股份有限公司台灣分公司

法定代理人

吳盛賢

訴訟代理人

焦文城 律師

　　　　　　施秉慧　律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國100 年7 月26日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國97年12月22日與訴外人鴻允材料股份有限公司（下稱鴻允公司）訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將原告所有高雄市○鎮區○○路286 之7 號5 樓之1 （含車位編號D3-110，下稱系爭房屋）出租與鴻允公司，嗣後鴻允於98年8 月1 日將系爭租約之權利義務移轉予被告公司，由被告繼續承租，鴻允公司與被告間並訂有權利義務移轉切結書（下稱系爭切結書）。

（二）按系爭租約約定條款，租賃期間自98年2 月1 日起至100年1 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）35,605元，乙方（即被告）於租約期滿或終止租約時應即遷出，交還房屋時，應回復租賃物之原狀，如有遲延…並自發生逾期之日起至將租賃物遷讓交還甲方（即原告）接管日止，按日給付三倍於每日租金之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所受之損失，系爭租約第2 條、第3 條、第6 條第5 項及第12條第2 項分別定有明文。

（三）茲被告於99年3 月23日書面通知原告僅承租至99年3 月31日（見本院卷第16頁）嗣後隨即離去，留下隔間及裝潢設施，迄未依約回復原狀，並點交予原告，致原告不能繼續使用收益，原告直至100 年6 月30日方取回系爭房屋鑰匙，因被告違反前述約定，原告爰依據租賃契約關係，聲明請求被告應自99年4 月1 日起至100 年6 月30日止按日給付3,650 元。

二、被告辯稱：

（一）按民法第106 條「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」又最高法院65年台上字第840 號判例意旨「民法第106 條關於禁止雙方代理之規定於意定代理及法定代理均有其適用。」，依上開規定原告提出之系爭切結書法律效力尚有疑義，因鴻允公司及被告之負責人皆由同一人簽署，實有違雙方禁止代理規定，且系爭切結書上所載地址並非被告公司設址，被告亦未使用過系爭房屋，故系爭切結書應為當時鴻允公司負責人黃英彬為解決該公司之問題，擅以被告公司名義簽立，其當時亦為被告公司之負責人，依法應不生效力。原告明知系爭切結書上載之兩公司負責人為同一，有雙方代理禁止之規定情形未予查證，原告應有過失。

（二）被告係於98年12月間因原告通知鴻允公司搬遷而要求被告依切結書負責，始知有系爭切結書情事，為先行解決此一爭議，而於99年3 月先行通知不再續租。

（三）故被告並未使用系爭房屋，且系爭切結書不生效力，兩造間即無租賃關係存在，並聲明請求駁回原告之訴。

三、法院之判斷：

（一）經查，原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、房屋點交證明單、權利義務移轉切結書、租賃庭約書面通知各1 份為證，被告則以系爭切結書違反雙方代理之規定，對於被告不生效力為辯。

（二）被告公司是否繼受系爭租約租賃關係：

1.按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」、「公司業務之執行，除本法或章程規定應由股東會決議之事項外，均應由董事會決議行之。」、「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表。」民法第106 條、公司法第202 條及第223 條分別定有明文。

2.依最高法院98年台上字第2050號判決意旨「按公司法第223 條規定，董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表，旨在禁止雙方代表，以保護公司（本人）之利益，非為維護公益而設，自非強行規定，故董事與公司為借貸等法律行為違反該規定，並非當然無效，倘公司（本人）事前許諾或事後承認，對於公司（本人）亦發生效力，此觀民法第106 條及第170 條第1 項之規定自明。」經查，被告公司於97年12月於美國設立，98年4 月來台設立台灣分公司，由訴外人黃英彬為負責人，嗣於99年2 月方由吳盛賢繼任經理人，而98年4 月至99年2 月間，黃英彬確為被告公司負責人之事實，兩造均未爭執。是以，黃英彬於98年7 月13日，分別以自鴻允公司及被告公司負責人身分，簽定系爭切結書，應有違反公司法第223 條之規定，而依上開判決意旨，未得被告公司（本人）事前許諾或事後承認，應屬效力未定。

3.另參酌『按民法第四百二十五條第一項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認（參照民法第一百七十條第一項規定）者，自不在該條項規範之列，且不因原承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第三人權益之本旨。是股份有限公司董事違反公司法第二百二十三條「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」之規定與公司簽訂租賃契約，固為效力未定之法律行為，並得經本人追認而對本人發生效力，惟必於公司董事將租賃物讓與第三人前經代表公司之監察人追認，始有上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用。』，復依前開公司法第202 條、第223 條規定，股份有限公司業務之執行，原則由董事會決定之，例外於牽涉雙方代理行為時，為保障公司利益應由監察人為公司之代表，從而，訴外人黃英彬於簽立系爭切結書時，並未出具被告公司之股東會、董事會議決議，且原告未能提出被告公司監察人之追認證明，是故，原告僅以被告公司99年3 月23日所為「租賃停約書面通知」，主張已取得被告事後承認云云，應不足為採。

（三）綜上，系爭切結書違反雙方代理規定，嗣後既經被告否認（見本院99年10月26日言詞辯論筆錄），應視為自始無效，被告並未繼受系爭租約租賃關係，故原告請求被告給付違約金，為無理由，應予駁回。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、，判決如主文。