臺灣花蓮地方法院100年度訴字第293號

• 裁判案由: 履行契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣花蓮地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 19 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第293號原　　　告　李樹譽
訴訟代理人　鄭敦宇律師
參　加　人　陳燦光
被　　　告　東台灣不動產實業有限公司
法定代理人　黃柏誠
訴訟代理人　許正次律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國101年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。原告起訴原依委任關係，請求被告給付新臺幣（下同）300萬元及法定遲延利
息，嗣將訴之聲明改列先位及備位，先位聲明如上開起訴之聲明，備位聲明為依兩造約定均分仲介報酬，請求被告給付150萬元及法定遲延利息，有民事起訴狀、民事準備程序狀
㈠及筆錄可參（卷4、26、60頁）。原告為訴之變更或追加
前後之請求基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論，依據前述說明，原告所為訴之變更或追加，應予准許。另本件涉及仲介費之糾紛，尚衍生他案即本院100年度訴字
第80號賴憲雄即冠城不動產企業社（下稱冠城企業社）對東台灣不動產實業有限公司（下稱東台灣公司）請求給付仲介報酬事件（下稱前案），經本院調閱該卷宗核閱無誤，兩造並於本件中各自引用該事件中證人陳燦光等人之證詞，是經本院提示前案中各證人之證詞予兩造進行言詞辯論後，自得援引為本件認定事實之證據資料，均先予敘明。
二、原告主張：
㈠原告前於民國100年2月2日受花蓮縣壽豐鄉○○段1371至1485
地號土地（下稱系爭土地）之地主陳燦光委託，與被告受買家林宇軒委託，共同仲介系爭土地之買賣，仲介費則由買家支付買方仲介費予被告，賣方支付賣方仲介費予原告，並於100年2月9日締結系爭土地買賣契約，嗣因仲介費之給付，
買賣雙方約定由買賣價金中扣除，及系爭土地買賣價金採信託付款方式支付，惟原告為自然人，不得為信託付款對象，遂同意委由被告代為收取仲介費。詎料被告取得仲介費後，竟百般推托，迄今不願意交付仲介費。原告同意委由被告代為收取全部仲介費，即雙方約定，原告委託被告處理「收取仲介費」事務，而被告允為處理，核其性質成立委任契約，受任人即被告因處理委任收取仲介費事務，所收取之金錢
300萬元，原告得依民法第541條第1項規定請求被告給付。
㈡原告與訴外人劉文美（被告所屬營業員），二人原係冠城企業社（太平洋房屋）之營業員，原告於100年1月26日離職，劉文美則前於不詳期日離職，並轉任為被告之營業員。原告前於99年12月間，因冠城企業社之同事吳淑穎聲稱有買方（李有成）有意願購買系爭土地，原告遂向地主陳燦光告知訊息，請求陳燦光簽訂專任委託契約書，仲介銷售系爭土地，然因買方並未繼續商談，此事遂無疾而終。嗣原告於100年1月14日，接獲劉文美告知有買家（林宇軒，法定代理人：何莎）有意願購買系爭土地，遂於該日前往花蓮市○○路某會議室與劉文美會面，原告持前開專任委託契約書到場，在場有劉文美、鍾爵（買方代理人）、黎惠美（代書）及張先生（黎惠美之先生）等人，渠等因原告出示系爭專任委託契約書之當事人簽章顯有瑕疵，又因地主尚未出具授權書，遂拒絕與原告商談，惟鍾爵仍於該日與被告簽立購買意願書（即「下斡旋金」）。原告自100年1月14日後，雖得知買家初步購地意願後，但因該物件價差過大，判斷為無效件（成交機率不高），但因劉文美催促，仍向地主告以銷售訊息，惟迄系爭專任委託契約之委託銷售期間屆滿止（100年1月31日），仍無法取得地主出具授權書，嗣於100年2月2日（農曆除
夕），系爭土地之地主，其家人自各地聚會商談後，始同意出具授權書與原告，並於2月7日開市之日（初五，農曆年後第1個工作日），由原告、劉文美共同安排陳燦光收受鍾爵
給付定金，再於100年2月9日締結系爭土地買賣契約，同時
約定以價金信託方式支付價金。上開仲介過程，原告負責賣方之仲介，被告負責買方之仲介，於兩造間並無爭議。惟系爭土地成交後，旋即引發仲介報酬之爭議，紛爭難息，刑事部分，原告提告賴憲雄（冠城企業社）涉犯搶奪、侵占罪嫌（臺灣花蓮地方法院檢察署100年度他字第705號）、賴憲雄提告李樹譽涉犯背信罪嫌（同上案號）。民事部分，冠城企業社訴請東台灣公司給付仲介報酬（即前案，本院100年度
訴字第80號），李樹譽訴請賴憲雄損害賠償（100年度訴字
第212號，已和解），冠城企業社訴請李樹譽、陳燦光給付
仲介報酬（100年度訴字第334號）及本件。以上紛爭之核心，無非係：
1.系爭土地買賣之仲介報酬，究竟如何約定？
2.賣方仲介報酬究竟應歸屬於李樹譽或冠城企業社？
3.系爭土地買賣價金以價金信託方式支付，其中出金300萬元
與東台灣公司，究竟屬於買方或賣方之仲介報酬？
4.李樹譽（或冠城企業社）究竟有無或如何與東台灣公司配件（或如何約定）？本件究竟為單獨仲介或共同仲介？
㈢原告請求權基礎：
1.先位主張：原告主張被告給付300萬元之理由：
(1)請求權基礎：民法第541條第1項。
(2)本件為單獨仲介，買方支付仲介費與被告，賣方支付仲介報酬與原告（或冠城企業社），亦即存在2個仲介契約，
兩造並無分配仲介報酬之約定，應各自向委託人收取仲介報酬。以上為被告向來堅詞主張之法律關係。
(3)原告主張：若被告上述主張可採，原告仍得依委任關係，向被告請求給付代收賣方300萬元之仲介報酬。
2.備位主張：原告主張被告給付150萬元之理由：
(1)請求權基礎：兩造約定。
(2)本件為共同仲介，兩造共同享有一仲介報酬給付請求權，買賣雙方僅有一給付仲介報酬義務，兩造應依約定分配報酬，若無約定，則應均分報酬，原告得向被告請求均分
300萬元仲介報酬，請求給付150萬元。
㈣備位主張為原告依照現有證據，認為接近真實的法律關係，並說明理由如下：
1.被告與原告原就系爭土地仲介之報酬，有各分得買賣價金1
％之約定，即各自取得150萬元仲介報酬，共計300萬元，此等約定與買方代理人鍾爵及陳燦光之說法，即二人均表示，本件為價金1億5千萬元含2％仲介費，互核相符，較為可採。
2.就價金支付過程而言，買方匯款1億5千萬元至賣方信託帳戶後，再由該1億5千萬元之價金中，經賣方陳燦光同意，指示銀行出金300萬元至被告帳戶，可見買、賣方共同支付一筆
300萬元仲介費，較為可採。
3.就證據而言，原告與被告有各分得買賣價金1％之約定，有
錄音檔案及譯文可證屬實。
4.就證據而言，被告否定有各分得買賣價金1％之約定，其理
由無非係事後發生契約變更云云，並提出「契約內容變更合意書」影本乙紙為據，惟該契約變更縱然屬實，亦僅有契約之相對效力，不對原告及賣方發生效力。何況，該紙契約書與上開錄音顯示內容比對結果，顯係事後補行製作，涉犯偽造文書及行使偽造文書罪嫌，當無證據能力可言（說明1：
上開「契約內容變更合意書」記載約定日期為100年2月7日
，服務費則為300萬元，然而，上開錄音檔案機械碼顯示錄
音時間為100年2月23日，錄音內容顯示東台灣公司之老闆娘、林義龍、劉文美等人，均明確表示買方尚未告知變更後之仲介報酬額度。試問：假若該紙「契約內容變更合意書」為真正，何以劉文美等人均表示仲介報酬金額尚不知情？說明2：另參鍾爵提出被告開立發票與「聿陞設計工程有限公司
」，用以證明其支付仲介費300萬元云云，涉犯稅捐稽徵法
第43條，益證被告文書製作之草率）。
5.就證據而言，陳燦光於2月2日傳真授權書，載明總價1億4千850萬元等語，此就本件仲介案，原係單獨仲介，始有可能
記載1億5千萬元扣除1％（即150萬元）仲介報酬後，計算為1億4千850萬元。
6.就證據而言，鍾爵最早於100年1月14日與被告簽立購買意願書，係約定1％（即150萬元）仲介報酬。該仲介報酬1％之
約定，根本沒有任何變更，被告辯稱變更為2％，無非提出
前揭「契約內容變更合意書」影本乙紙為證，但該合意書僅有相對效力，且又涉及偽造文書，當無可採。
7.就證據而言，恐怕任何人一望即知，若非原告與被告間有共同仲介關係，賣方陳燦光豈有可能使用被告公司制式之定金收據，甚至陳燦光於另案審理時，尚且提示被告提供之該公司制式專任委託契約書要求其事後補簽具該委任書？
8.再就證人之證述，至為關鍵者，厥為證人陳燦光之證述，證人陳燦光於另案審理時，明確證稱其出金300萬元至被告帳
戶，用意係給付仲介費，至於被告與原告間如何分配，為其所不知。稽諸被告向來一貫之說法，本件仲介，買方支付仲介費給買方仲介（即被告），賣方支付仲介費給賣方仲介（即原告），既然如此，陳燦光為賣方，有何必要支付仲介費與買方仲介（即被告）？惟若採上開共同仲介之說法，則陳燦光匯款仲介費300萬元（買方、賣方共同支付一筆300萬元仲介費），包含買方仲介費150萬元、賣方仲介費150萬元，則完全一致，無可爭議。
9.較有爭議者，陳燦光於100年3月16日給付100萬元支票與原
告，依陳燦光於另案審理時證述，該筆100萬元係仲介報酬
之一部，也係感謝原告處理系爭土地砍伐、植樹各數百株，擔任監工20餘日，並協助處理系爭土地之地上物爭議等情，故為給付。原告則表示若該筆100萬元款項為仲介報酬，其
願意返還與陳燦光。實則原告自始負責處理系爭土地仲介，詎料成交後，被告始終拒絕給付賣方應得仲介報酬150萬元
，經向陳燦光反應後，陳燦光遂給付該筆100萬元。無論如
何，該筆100萬元給付，縱然屬性不明，但係事後另為給付
，且為陳燦光與原告間事務，純係另一獨立法律關係，當與本件仲介案之法律關係之判斷，並無直接相關。
㈤對被告答辯之意見：
1.被告辯稱兩造無委任關係，且無共同仲介關係云云，原告除提出錄音檔案及譯文外，另提反證：
(1)賣方與買方平均分擔信託管理費45,000元，各自支付
22,500元。
(2)若非共同仲介，賣方有何義務支付仲介報酬與被告，同意出金300萬元至被告帳戶。
(3)若非共同仲介，何以僅有一筆仲介報酬？亦即賣方、買方均聲稱本件交易為1億5千萬元含300萬元仲介費，自始至
終僅共同支付一筆300萬元仲介費，而非個別支付300萬元仲介費。
2.被告對於價金信託之誤解：
(1)本件價金信託為自益信託，委託人係買賣雙方，受益人同為買賣雙方，信託目的則為系爭買賣契約價金之付款安全。
(2)信託財產必須依信託目的，限定為專款專用。
(3)土地代書費、仲介報酬、稅捐、規費為買賣之交易費用，依排除條款，限定由買方自行負擔。
(4)本件信託，被告收取300萬元，係受託人依賣方陳燦光指
示出金，係從其收取價金中支付，全然與買方無涉，更無須得買方同意。
(5)以上，斷無可能賣方由其入金1億5千萬元中，指示受託人出金300萬元至被告帳戶，認定為買方支付買方之仲介費。
3.被告辯稱原告訴稱信託付款並未限制自然人為受款人云云，固為真實，惟原告旨在說明劉文美告知原告，原告為自然人，不能以價金信託為之，否則不動產仲介業限於公司或行號經營，若自然人違法自營仲介（俗稱「中人」或「中間人」），勢必留下交易紀錄，恐遭主管機關裁罰，闡明原告行為動機，不影響本件法律事實之建構。
4.末就本件實際狀況而言，本件若非共同仲介，稽諸信託付款情形，賣方實拿1億4千7百萬元而已，難道還需另外給付300萬元仲介費，實拿1億4千4百萬元？還是被告承認買方尚有
300萬元價金未給付與賣方？或者被告反於一貫主張，改認
賣方有支付300萬元仲介費與被告之義務？
㈥兆豐銀行不動產買賣價金信託契約書（契約編號：D00005）載明：
1.委託人：林宇軒（甲方）、陳燦光（乙方）、陳繼銘（乙方）、林秀蘭（乙方）、陳麗香（乙方）（第1頁）。
2.受益人：本契約為自益信託，受益人即委託人（第1頁）。
3.信託目的：支付買賣契約書所載價金。系爭價金信託契約書載明：「第二條信託目的：甲方為使買賣契約書所載之付款義務順利履行，保障買賣雙方權益，甲方同意將其應支付予乙方之買賣價金信託予丙方，由丙方依本契約之約定管理、運用及處分信託財產」等語，再系爭買賣契約書載明買賣價金為1億5千萬元，並無任何仲介費之約定或記載。
4.信託財產：買賣價金（第1頁）。
(1)系爭價金信託契約書載明：「第三條信託財產之種類、名稱、數量及價額：一、本契約所稱信託財產係指甲方依買賣契約書約定應支付予乙方之各期買賣價金，及管理信託事務需要，經丙方依本契約相關約定通知甲方存入信託專戶之資金。」等語，系爭買賣契約書載明買賣價金為1億5千萬元，可見信託財產為買賣價金1億5千萬元。
(2)排除條款（原告定義）：再系爭價金信託契約第6條約定
：「本案買賣標的所需之各項費用，包括但不限於仲介費、地政士代辦費、稅賦、規費及丙方之信託報酬、處分信託財產或處理信託事務等所支付之必要費用，除依買賣契約書規定由買賣雙方各自負擔外，均由甲方自行負擔」等語（契約書第3頁），明文將仲介費排除在信託財產之外
，且約定仲介費由甲方自行負擔，不在丙方受託處理信託事務範圍內。
5.綜上，系爭價金信託契約僅在確保價金支付之交易安全，並不及於仲介費支付事宜，何況，系爭買賣契約對於仲介費並無隻字片語之約定，益證仲介費不在信託事務範圍內。
㈦陳燦光同意支付原告仲介報酬為系爭土地買賣價金1億5千萬元之3％至3.5％，即450萬元至525萬元，有東台灣不動產定金收據載明：「總價金壹億伍仟萬元正，包含2％服務費，
為參佰萬元。」及其於101年2月8日下午3時30分在前案審理時證稱：「我所認定一般買方如果是買清的話，是不付仲介費。但是賣方一定是要付仲介費，所以在定金收據上面寫總額一億五千萬元包含2％服務費，這意思就是內含，我就不
要再付東台灣的仲介費了，我這次是付了兩邊的錢了，我付了東台灣2％三百萬元，然後付給李樹譽差不多1％至1.5％
，因為尚未講清楚。」等語，可見陳燦光付給被告300萬元
係支付賣方仲介費部分，當已明確，至陳燦光同意給付買賣價金1％至1.5％與原告，迄今因兩人尚未講清楚而未給付，原告並未同意僅以買賣價金3％至3.5％為仲介報酬。
㈧原告主張陳燦光依法應給付買賣價金4％為系爭土地買賣之
仲介報酬。依民法第565、566條規定，可見當事人間成立居間契約，縱未約定仲介報酬時，如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，至居間報酬應按價目表所定給付之，無價目表者，按習慣給付。陳燦光與原告間成立居間契約，由原告為陳燦光報告締約之機會並為訂約之媒介，雖報酬金額因兩人未講清楚而迄今不明，惟依內政部公告不動產仲介契約範本、花蓮仲介業公會及不動產市場交易習慣，均以買賣價金之4％為常態，此參本件買方與被
告約定買賣價金2％為買方仲介費用，則賣方支付買賣價金4％為賣方仲介費，至為合理（不動產仲介市場上，買賣方仲介報酬多為1比2）。原告主張陳燦光應給付仲介報酬為買賣價金4％即600萬元（尚未起訴請求給付），其中300萬元部
分匯入被告帳戶，係因原告與被告間約定由被告代收款，陳燦光依該約定及原告通知後匯款至被告帳戶，當已履行該部分給付仲介報酬義務。
㈨陳燦光於前案審理時證述略謂：300萬元是支付賣方仲介費
，至於他們（原告及被告）怎麼分，那是他們的事等語，可見陳燦光取得買賣價金1億5千萬元後，同意出金300萬元至
東台灣公司帳戶，絕非給付全部300萬元款項予東台灣公司
，而係給付300萬元款項予李樹譽及東台灣公司，足以推認
兩造間確實存在委託收款之約定，否則以仲介費高達300萬
元之鉅，原告豈有可能同意並告知其客戶陳燦光將仲介費匯入被告之帳戶。被告一再表示本件仲介合作模式為「買方支付買方仲介費，賣方支付賣方仲介費」云云，既然如此，上開價金信託契約約定及實際付款過程，全無買方支付仲介費情事，被告有何受領賣方仲介費之權利？原告主張本件為共同仲介，兩造應均分仲介費，被告始有受領仲介費半數即
150萬元之權利，至若被告辯稱本件為單獨仲介關係，兩造
各自收取仲介費用，則應認為賣方支付300萬元仲介費，將
全數歸於賣方仲介，兩造間僅有原告借用被告帳戶之委任收款關係。申言之，兩造約定各自取得買賣價金1％之仲介費
，並由被告代為收取仲介費之約定，縱然就分配仲介費部分存有爭議，仍不影響委任收取仲介費部分之效力，被告自應依約交付仲介費予原告。
㈩陳燦光100年3月9日出具「兆豐國際商業銀行信託部受託不
動產買賣價金信託專戶出金申請書」（下稱出金申請書）載明：「有關不動產出賣人陳燦光等四人（以下稱乙方）與不動產買受人林宇軒（以下稱甲方）委託貴行辦理花蓮縣壽豐鄉○○段1383地號等58筆土地之買賣價金信託事務（以下稱本案），擬請貴公司於本案辦妥買賣標的所有權移轉登記予甲方並塗銷買賣標的上之既有抵押權後，自本案乙方信託專戶依出賣人價金比例，支付本案不動產出賣人土地買賣仲介費之出金，仲介費計新台幣叁佰萬元整」等語，明確表示匯入被告帳戶之300萬元款項，係支付「出賣人」土地買賣仲
介費，而本件原告為賣方仲介，被告為買方仲介為兩造所不爭之事實，可見若非原告與被告合作本件仲介案，原告委託被告收取賣方仲介報酬，賣方豈有可能無端將賣方仲介費匯入買方仲介之帳戶，至為明顯。
對證人林彥求於101年8月15日審理時證述之意見：證人林彥求證稱：「（被告訴代請求提示鈞院100年訴字第80號卷一
198至200頁之支票、收據、買賣價金信託明細表，請證人確認該卷198、199頁是不是證人的簽名？）（法官提示）是我的簽名沒錯。」、「（被告訴代問：你當時簽名時狀況為何？）198頁資料我簽的日期是100年2月9日，2月8日下午或傍晚時東台灣劉文美跟我講說有一個買方，我們銀行非常重要的客戶要買這個土地，劉文美當初有給我一些資料，因為買方要求保密、價金信託或履約保證，我們銀行只能價金信託，2月9日早上時，我、劉文美、東台灣的劉家榛、蔡秋香代書及李樹譽一起到台北去，在一個電子公司的樓上去簽土地買賣契約，後來這個客戶都在我們天母分行往來，300萬元
支票部分當場簽收，4700萬元部分是由天母分行匯到我們兆豐花蓮分行的帳戶裡面，當場由我寫199頁的收據及寫198頁支票的簽收，表示有收到這筆錢，這是交給我，由銀行收這筆錢，因為價金信託專戶還沒有開好，先把錢匯到銀行的帳戶，等信託專戶開好，再把這筆錢轉到信託專戶。」、「（被告訴代問：200頁信託給東台灣部分，出金時他們有保留
表示由東台灣代收，實際要付給李樹譽的意思嗎？）信託金額要出金時，會有一個信託事務的指示函，我們銀行是根據指示函辦理。」、「（被告訴代問：信託指示函指示把300
萬元付給東台灣？有任何保留嗎？）銀行是根據信託指示函去付款的。」、「（法官：信託指示函有寫出金300萬元付
給東台灣公司的原因嗎？）我不知道。」等語，原告陳述意見如下。
1.證人林彥求、劉文美、劉家榛、訴外人蔡秋香及原告一同自花蓮前往台北，並於系爭買賣契約簽訂時在場見聞，對於買賣契約簽定過程，當知之甚詳。
2.本件價金信託契約係陳燦光與訴外人何莎在兆豐銀行總管理處信託部簽定，此有信託契約書上載明：「丙方：兆豐國際商業銀行股份有限公司」及蓋印印文「兆豐國際商業銀行總管理處信託部」可證屬實，證人林彥求係該銀行花蓮分行人員，自無從知悉信託契約及出金之過程，證人林彥求稱其所為僅有引介客戶，不清楚出金之原因，當屬實情。
3.證人林彥求所述，足以證明被告「吃中人」詐騙手法之一：①證人林彥求證稱：「300萬元支票部分當場簽收，4700萬元
部分是由天母分行匯到我們兆豐花蓮分行的帳戶裡面，當場由我寫199頁的收據及寫198頁支票的簽收，表示有收到這筆錢，這是交給我，由銀行收這筆錢」等語，可見簽約當時買方開立300萬元支票，作為簽約金即買賣價金之一部屬實。
②但被告於前案審理時，提出「東台灣不動產購買意願書」載明：「買方為表示購買之誠意，同意於簽立不動產購買意願書（以下簡稱意願書）同時，支付購買總價款之2％作為斡
旋金（以下簡稱斡旋金）」、「於斡旋有效期限內，賣方同意依買方欲承購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託委託價時，斡旋金即轉定金，買賣雙方應於3日內至受託人指
定處所簽訂不動產買賣契約書。」、「此時原斡旋金即轉作定金作為簽約款之一部份抵付價款（契稅由買方負責）」等語，可見買方與被告間簽訂斡旋契約時，即已言明，買方即委託人支付斡旋金300萬元與被告（付款銀行：花旗銀行忠
孝分行、支票號碼：0000000、票面金額：300萬元），將來該筆斡旋金300萬元，應依簽約及履約流程，轉作定金作為
簽約款之一部份抵付價款。
③從證人林彥求的證述可知，買賣雙方於簽訂契約時，該筆斡旋金300萬元，被告沒有拿出該筆300萬元來轉作定金、簽約款或抵付價款。這筆憑空消失的300萬元，被告從未說明清
楚，自應作為不利被告的認定。該筆斡旋金300萬元（支票
），被告當已返還給證人鍾爵，並未作為轉作定金、簽約款或作為價金之一部，此從被告事後開立服務費的統一發票給鍾爵（抬頭為「聿陞設計工程有限公司」，當係用以逃漏稅捐），編造賣方支付的仲介費300萬元，是賣方付給買方的
仲介費的無稽故事。原告並非憑空主張事實，試想，眾人皆知買方何莎為臺灣第二富有的女人，有相當之社會知名度，且本件疑似借用其愛子林宇軒名義購買土地，怎麼可能玩這種開發票的遊戲，涉犯商業會計法之刑事犯罪？
4.證人林彥求證稱：「（被告訴代：你在當場有無聽到他們對於仲介對於這部分有任何約定？）沒有。」「（原告訴代問：請問證人2月9日你有無聽到買賣雙方約定價金的情形？）沒有。」等語，原告陳述意見如下：
(1)證人林彥求係系爭買賣契約締約時在場之人，其未聽聞買賣雙方有何仲介費或買賣價金之約定，可見系爭土地買賣契約簽訂時，買賣雙方對於買賣契約內容，並無爭議，自應依照買賣契約書所載，認定契約內容，則系爭土地買賣價金約定為1億5千萬元，當已至為明確，根本沒有被告胡扯「買方實拿多少？」、「價金包含買方仲介費？」情事，甚至涉嫌事後偽造「契變書」，企圖矇混過關，一口吃掉原告即賣方的仲介費。
(2)特別強調，系爭買賣契約締約當時，買家何莎出面了（也是唯一的乙次），這是最接近真實的狀況，也是本案認定價金的重要基礎事實，價金就是買賣契約所載的1億5千萬元，毫無懷疑。被告在本案中一再混淆「實拿」的概念，只有一種定義是正確的，就是「賣方扣除賣方的仲介費後，實際可以拿到的金額。」無疑，絕無可能如被告所辯，將「實拿」定義為「賣方扣除『買方』的仲介費後，實際可以拿到的金額」之謬論。
對證人劉家榛101年8月15日審理時證述之意見：證人劉家榛證稱：「（法官問證人：與兩造有無親屬、僱傭或同居等關係？）我跟原告沒有關係，我是被告公司股東，出資額約百分二十幾，同時我也是被告公司的營業員，我在被告公司沒有領薪水，只有領案件的傭金。」；被告訴代起稱：「證人是被告法定代理人的配偶。」；證人劉家榛證稱：「我是被告法定代理人之妻沒錯（法官當庭核對身分證配偶欄記載：配偶黃朝君）。黃朝君後來改名為黃柏誠。」云云，原告陳述意見如下。
1.由證人劉家榛之證述，可見其與被告公司負責人有夫妻關係，持有被告公司20％以上股權，有實質上之利害關係。
2.證人劉家榛實際參與公司業務活動，並擔任營業員，對於本件紛爭事實，當無不知之理。
3.證人劉家榛所述，可見其出於自身利害關係，為虛偽不實之證述，毫無可採之處。證人劉家榛證稱：「（法官問：本件買賣價金一億五千萬元之土地買賣，東台灣公司為買受人之仲介，與賣方之仲介即原告李樹譽之交易模式情形如何？仲介費約定為何？）當時我不是經理，因為是經理要協助劉文美去處理，但當時經理有事，要我寫文書資料，我們一開始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費。」云云，原告陳述意見如下：
(1)上開證人劉家榛證述，互核原告提出錄音檔案內容，劉家榛稱：「我跟你講縣政府現在也在抓中人，我後來回來也在想，這個沒寫價錢不行，你怎麼賣？剛開始用我們那張授權書沒寫金額，你怎麼賣？後來我跟他寫1億5千萬元，那個寫成交紀錄，如果縣政府來查，我們昨天縣政府又來查…我們都很怕，所以每一件最好文件都把他補齊全就好，不然你請陳先生幫我們補個一般或專任的都沒有關係，我們兜的起來就好。」等語，可見劉家榛證稱：「我們一開始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費。」云云，企圖矇混法官，毫無足採。
①因為中人才要匯款給被告，才要求參加人陳燦光配合為偽造文書，製作不實之專任委託契約書，以助被告「我們兜的起來就好」，遭參加人陳燦光拒絕，可見兩造有合作、配件及委任取款的事實，不然，買方仲介何必要求賣方配合製作不實之仲介契約？為何擔心縣政府之調查，需要補齊文件？
②互核劉家榛證述，可見其全盤否認兩造有合作、配件及委任取款的事實，顯係臨訟杜撰之詞，以詐術取得賣方仲介之仲介費後，企圖保有犯罪所得所為之偽證。
(2)上開證人劉家榛證述，互核原告提出錄音檔案內容，劉家榛稱：「（李樹譽稱：拿不到就沒有用啊！就是1％，150萬就是你們拿，其他這個你寫給我，我們是同一陣線，我們當初的配合條件是這樣子，這個拿不到我就找鍾先生拿，如果你說這個鍾先生跟陳大哥他們有默契，我就去找他們拿，如果真的是你們有拿2％，就像我們當初講的就是1％是我的嘛！我現在想釐清的就是這個環節而已，如果你拿不到2％，我怎麼跟你拿？甚至從頭到尾你們這1％，既使沒佣金，我也沒有想要在你們這個區塊，跟文美姊講拿不到我要跟你分，從來沒有，甚至我跟林經理講我自己要吃蒼蠅要自己捕，有沒有，那時候。我真的會去找，所以當下這樣子訂的時候，我們還沒簽喔，如果簽了之後才跟你要，那就是錯的。）不是，我跟你講，因為當時轉訂時我是這樣跟你講沒有錯，但是之後他們的一個轉變，在簽約當天的轉變，我也是嚇一跳啊，所以後來，我可以跟你講尤其後來陳先生來，他跟我們講的那個意思就是說，這個以後是從兆豐那邊轉過來給我們，直接兆豐轉給我們，他們兩個去協商，是他們兩個去協商轉多少錢要給我們東台灣不動產。我可以直接告訴你我們不是轉300萬。」等
語，可見劉家榛證稱：「我們一開始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費。」云云，企圖矇混法官，毫無足採：
①錄音內容顯示，證人劉家榛表示：「不是，我跟你講，因為當時轉訂時我是這樣跟你講沒有錯，但是之後他們的一個轉變，在簽約當天的轉變，我也是嚇一跳啊」等語，已經明確表示「轉變」「簽約當天轉變」，語意至為明確，並無可爭執。
②詎料，證人劉家榛竟然於本院審理時，謊稱：「我們一開始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費。」云云，再次偽證，企圖欺矇法官。
4.證人劉家榛證稱：「（法官提示卷84頁兆豐銀行信託部受託不動產買賣價金信託專戶出金申請書）（法官問：這是支付賣方仲介費或買方的仲介費或是其他？）這是要給我們買方的仲介費，是要給東台灣公司的仲介費。」云云，原告陳述意見如下：
（1）出金申請書載明：「依出賣人價金比例，支付本案不動產出賣人土地買賣仲介費之出金」等語，言明出金係支付「賣方」仲介費，白紙黑字清清楚楚，任何人都看得懂。詎料，證人劉家榛竟然敢在法庭具結證稱這是要給我們「買方」的仲介費，令人吃驚。
（2）互核證人劉家榛及被告均稱「買方付買方仲介的仲介費，賣方付賣方仲介的仲介費」，怎麼會到了法庭，顛倒是非成「這是要給我們買方的仲介費」云云，即「賣方付給買方仲介的仲介費」？
（3）光從「出金申請書」所載（姑且不論其他書證、物證，畢竟金錢利益，尤其「金流」如何，最能探知當事人真意），即可證明被告確實有委託取款的約定，否則參加人陳燦光怎會依照賣方仲介即原告李樹譽的指示，將賣方仲介費匯到買方仲介公司的帳戶？參加人陳燦光具有高學歷，且300 萬元金額非低，若非除於明確之委任取款認知，怎會將賣方仲介費匯到買方公司的帳戶呢？其理甚為明白。
5.證人劉家榛證稱：「（法官問：你是否曾經承諾將收到的仲介費300萬元的一半即150萬元付給原告？）沒有，因為我們仲介的習慣如果我答應的話，他要來跟我簽配件同意書，這樣才可以由公司來支付這筆款項。」云云，原告陳述意見如下：
(1)原告提出錄音檔案內容，劉家榛稱：「（李樹譽稱：拿不
到就沒有用啊！就是1％，150萬就是你們拿，其他這個你
寫給我，我們是同一陣線，我們當初的配合條件是這樣子
…）不是，我跟你講，因為當時轉訂時我是這樣跟你講沒
有錯，但是之後他們的一個轉變，在簽約當天的轉變，我
也是嚇一跳啊」「（李樹譽：你那個單子要不要寫給我？
）我沒辦法寫給你，我沒拿到錢啊。」等語，可見兩造確
實有合作及配件之事實，不料事後被告毀約，企圖私吞原
告300萬元仲介費屬實。
(2)至證人劉家榛證稱：「（法官問：你是否曾經承諾將收到
的仲介費300萬元的一半即150萬元付給原告？）沒有，因
為我們仲介的習慣如果我答應的話，他要來跟我簽配件同
意書，這樣才可以由公司來支付這筆款項。」云云，明明
兩造有合作、配件、委任取款之約定，被告竟事後毀約，
拒絕出具配件契約同意書，再以本件沒有契約書為由，否
定配件契約、委任取款契約之存在，顯然是「倒果為因」
「顛倒是非」的說詞。
6.證人劉家榛證稱：「（被告訴代問：請問證人你們收到300
萬元的仲介費有無開立發票？是開給誰？）有，是開立給買方。」「（原告訴代問：請問證人你們公司開立這張發票，有無實際支付這張發票上的金額給聿陞公司？）是的，我們收多少錢就開多少錢。」云云，原告陳述意見如下：
(1)賣方支付賣方仲介費300萬元給賣方仲介後，買方仲介代收款項後，竟將該筆款項據為己有，再開立統一發票給買方
，顯屬製作不實文書，試問：買方仲介何時提供過服務給
賣方？根本未據實開立發票。
(2)以下為合理的臆測：買方何莎不太可能違法，鍾爵說不定
是瞞著何莎，假若追查這張發票，恐怕會得到令人意外的
答案，何莎認知的仲介費應該就是價金1％（事實上，全台灣的仲介費，百分之九十九點九九九九，買方都是1％，至於賣方多為3％以上，這應該算是常識，尤其本件價金高達1億5千萬，根本不可能再提高），鍾爵所為，尤其涉嫌偽
造契變單、製作不實統一發票，有無可能是兩面手法，非
無合理懷疑。
被告一再以「沒有契約書」作為「沒有約定」，作為其答辯之主要及唯一之理由，惟不論共同仲介（配件）或委任取款契約，均非以書面為成立要件，被告所辯，恐有誤會。被告稱：「信託帳戶撥付300萬元予東台灣公司乃買方支付東台
灣公司之仲介費，至為灼然。」云云，實令人百思不得其解。
(1)首先，價金信託契約書白紙黑字排除仲介報酬，該筆300
萬元出金，單純為賣方支付賣方仲介費與賣方仲介，亦有出金申請書記載甚明，完全不在信託契約效力範圍內。
(2)其次，又是老問題，既然被告多次表示各拿各的仲介費，本件審理結果，既已查明出金申請書載明該筆300萬元出
金係支付「賣方」仲介費，除了原告委託取款之法律基礎外，殊不知被告有何占有「賣方」仲介費之權源。
(3)最末，本件已經查明該筆300萬元出金是陳燦光給付給賣
方仲介即原告李樹譽的仲介費，被告實無繼續強占的理由，被告既然與買方有變更仲介報酬為300萬元之約定（註
：該約定至多僅在買方及被告間，有相對效力，與本件法律關係無涉），應該自己去找何莎要仲介費，不能把賣方即參加人陳燦光付給其仲介的錢，死扣著不放。否則，假若本件審理結果，被告得保有該筆300萬元出金，那麼參
加人陳燦光拿到價金1億5千萬元後，先付了一筆300萬元
仲介費給買方仲介公司，賣方仲介即原告李樹譽從頭到尾是本件仲介的核心人物，出力、做事最多，依法不可能拿不到仲介報酬，必然能依法請求至少300萬元的仲介費，
核其結果，賣方即參加人陳燦光竟然一人兩頭支付，既要支付賣方仲介費300萬元，又要支付買方仲介費300萬元，最後只拿1億4千4百萬元，豈不荒謬？
並聲明：1.先位聲明：被告應給付原告300萬元，及自100年2月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.備
位聲明：被告應給付原告150萬元，及自100年2月23日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠賣方陳燦光等欲出售系爭土地，委託原告居間仲介，買方林宇軒（代理人鍾爵）欲購買系爭土地，委託被告進行斡旋。買賣雙方各自與被告原告簽訂契約，基於契約相對性，委任報酬（或仲介服務費）自應由被告向買方、原告向賣方請求。就前揭買方與被告間之委任（仲介）契約關係，買方與被告原約定服務費為買賣總價金百分之一，後改為百分之二，但約定被告應於斡旋條件中表明「買方之仲介報酬應內含於總買賣價金中」，亦即買方希望以「買清」之方式作為要約之條件。本件買賣契約於100年2月7日達成合意，以總價一
億五千萬成交（仲介費內含），並於同年2月9日簽約，雙方同意以「不動產買賣價金信託」方式履行。所謂「不動產買賣價金信託」，係指：「不動產買方及賣方為信託契約委託人，銀行為受託人，買賣雙方約定於不動產所有權移轉登記前，買方依約定應交付賣方之『買賣價金』交付銀行『信託專戶』管理，待完成不動產所有權移轉登記後，買賣雙方再共同指示銀行將『不動產買賣價金』交付賣方及其他雙方共同指示之人」。系爭土地買賣契約成立後，買賣雙方共同與兆豐銀行簽訂信託契約，由買方將買賣價金匯入信託專戶，並由兆豐銀行依照信託人之指示（有書面指示函），做成信託價金分配表，於100年3月16日共同依照指示函將一億四千七百萬元交付賣方（四人），將300萬元交付被告，完成信
託付款之交易流程。其中300萬元依照信託指示函係支付予
被告，除符合前揭買方將「仲介費內含」之要約條件外，並經賣方陳燦光簽名同意，並無疑義。今原告主張系爭300 萬元係賣方陳燦光欲支付予原告，而由被告代收，並非真正。原告所稱「原告為自然人，不得為信託付款對象」，恐非事實。蓋信託法及信託契約之規範，均無限制信託付款對象必須為法人，自然人亦得為信託付款對象。故若原告確實為信託付款之受款人，應由買賣雙方共同指示付款即可，顯見原告對於賣方之仲介服務費債權並未經由信託付款方式給付，而係由賣方陳燦光另行支付（陳燦光嗣後確實另行支付原告100萬元，其餘則未可知）。原告與被告間並無委託取款之
委任契約，被告所收受之系爭300萬元乃買方給付予被告之
仲介服務費，與原告無涉。原告提起本訴，並無理由。
㈡買方支付予賣方之1億5千萬元中，內含土地買賣價金1億4千7百萬元及買方對被告之仲介報酬債務300萬元，不含賣方對原告之仲介報酬。
1.本件交易為買方市場，買方主宰交易條件：衡諸系爭農地面積及價額，於農地買賣市場上屬於大型物件，買方不易覓得，故以大規模農地不易出售之特色，應屬買方市場。再者，地主陳燦光經長久出售均無法成交（委託冠城企業社二次），更可證明系爭農地議價之優勢，勢必向買方傾斜，由買方決定成交價格與交易條件。
2.再從交易實情觀察，最終以買方出價達成交易：陳燦光委託冠城企業社之價金為一億七千六百多萬元（每坪4800元），買方出價則以買清之意思，取整數計算，一口出價一億五千萬（約略每坪4000元），並聲明內含交易成本（仲介費300
萬），最後以買方之價格成交。所有市場價格由買方決定，當買方拋出一億五千萬元否則終止斡旋，另覓標的之訊息，賣方立刻同意一億五千萬元之成交價格，價差由一億七千多萬降到實拿一億四千七百萬元（扣除買方仲介成本300萬元
），落差達近三千萬元，顯見買方得以主宰交易條件（陳燦光101年2月8日證實）。
3.買方要求「買方應支付予東台灣之300萬元內含於價金之中
」（買清之意），賣方同意此交易條件，始達成交易，蓋買方提出支付一億五千萬元，以買清之意思交換「系爭土地」及「清償買方對東台灣之300萬債務」（買方所謂「仲介費
內含」之意思），賣方必須同意一億五千萬元出售「系爭土地」及清償「買方對東台灣之300萬債務」，契約始能成立
。陳燦光101年2月8日證實，買方希望以買清方式交易，將
對被告之300萬元仲介債務以買清之交易條件轉嫁賣方，賣
方不得不接受。
4.根據李樹譽與陳燦光於前案之證言，多所矛盾：
(1)原告為陳燦光仲介本件交易，雙方並未約定仲介報酬（前案100年8月5日筆錄，法官：你們如何約定服務費？李樹
譽：沒有，陳燦光到正式簽約後也沒有說）。陳燦光作證時卻說簽委託書給原告時有約定2％之仲介報酬（100年9
月27日筆錄，原告訴訟代理人：你簽訂委託書給李樹譽的時候有無約定仲介報酬?陳燦光：有講，大約是2％）。
(2)原告作證表示：被告於100年2月7日買賣契約成立時口頭
承諾各拿1％，嗣後卻反悔不付，惟原告卻另案起訴請求
被告給付300萬（2％），認為系爭300萬元係東台灣公司
代收賣方陳燦光給付予伊之仲介費（有原告本件起訴書可憑），兩者矛盾，顯非真正。
(3)一億五千萬元之內涵，基於買方市場之性質，應由買方決定。賣方僅能被動接受買方之條件，不可能要求將賣方之仲介費債務內含價金當中，因為交易邏輯上並無必要。蓋價金屬買方之給付義務，價金清償範圍之多寡，影響買方之權益，買方自然會要求多多益善，盡量將清償範圍擴大，以減少交易成本。反之，賣方為價金之受領權人，對於買方提出價金為土地交換之對價外，尚包括買方之交易成本一事，對賣方必然不利（減少實拿金額），故賣方對於買方前揭（買清）之條件，必須表達願意接受之意願，否則買方不願買受，契約無法成立。至於，賣方對於自己對仲介人員之報酬給付義務，依據賣方與仲介人員間之契約定之，與買賣價金之清償範圍無涉。
(4)若謂賣方就實拿金額有所堅持，即表示賣清之意思，則通常會堅定表示實拿金額之底線，逾此底線即不同意出售。本案中，賣方之買賣價金從一億七千六百萬元最後落至一億五千萬元，顯見賣方並無堅持底價之意思，加上前揭所述本案係買方市場之性質，賣方絕無「非拿一億四千七百萬元不可」之意思。換句話說，賣方其實為達到成交之目的，已經同意買方之條件，賣方陳燦光與仲介人員之報酬，已經同意自行處理，與被告無涉。
5.陳燦光確認系爭買賣契約為買清性質，買方應給付被告東台灣公司之仲介費（300萬元）內含1億5千萬元中，自信託帳
戶中撥付。
(1)陳燦光101年2月8日作證親自證實：系爭土地買賣之交易
性質屬「買清」之交易型態，買方堅持給付之總價款（含交易成本）不得逾1億5千萬元，並要求賣方同意給付被告東台灣公司之2％仲介費需內含於主導（決定）交易條件
。
(2)陳燦光自認已經承擔兩筆仲介費：其一為買方應給付被告之2％（300萬元），其二為賣方應給付原告之1％至1.5％。買方堅持買清之交易條件，要求陳燦光將買方承諾給被告之仲介報酬2％「內含」於1億5千萬元之總價金中，故
陳燦光於信託撥款時同意匯付給被告300萬元。故陳燦光
雖自稱伊給付被告2％，實則乃係陳燦光受制於買家之交
易條件（買清），必須接受「買方應支付予被告之300萬
元內含於價金之中」之交易條件，始達成交易（蓋陳燦光出售系爭土地十年，買主不易尋覓，必須把握本次交易機會，故接受買方提出之交易條件）。
(3)既然被告所收受之300萬元仲介費均為買方給付之仲介報
酬，原告請求朋分，並無道理。而陳燦光於101年2月8日
所謂「付給東台灣仲介費」，僅係基於不動產買賣價金信託之架構，交易成本之撥付應經信託受益人（地主）之同意，故金流外觀上呈現陳燦光簽字同意付款之情事，然究其真意，乃是陳燦光接受買方買清之交易條件，將買方對被告之仲介報酬債務，意定由賣方承擔，賣方（陳燦光）因此同意自信託價金中出金300萬元予被告。
6.若系爭信託帳戶中撥付給被告之300萬元屬於原告，除無委
託代收之動機外，尚有以下諸多不合理之處：
(1)信託受款人並無法人資格之限制，自然人亦得為出金受款人，並無委託被告代收之必要。
(2)若為避免不動產仲介業管理條例對於原告非不動產經紀人從事仲介業務之裁罰，原告應與賣方陳燦光另行約定支付方式即可（例如陳燦光確實另行交付100萬元之支票予原
告），無須委託被告收款。
(3)被告收受系爭三百萬元後，開立發票交付買方，必須負擔營業稅及營利事業所得稅等租稅負擔，若係代收款項，對被告有立即之損害。
(4)原告若與被告有委託代收約定，是否有就前揭被告代收損害有彌補約定？內容為何？
(5)原告主張與被告間有委託取款契約關係，實應舉證證明。㈢備位聲明部分：
1.仲介市場交易習慣說明：根據不動產仲介市場之既有慣習，若就不動產買賣之物件及買主分別由買賣雙方仲介各自開發，為提高交易機會，促成買賣契約之成立，買賣雙方之仲介（下稱買方仲介與賣方仲介，並不以公司、商號為限，自然人亦可），以仲介費是否統收再分配為標準，一般有兩種合作模式：
(1)簡稱「配件模式」（關係較為密切）：於合作前簽訂所謂「配件同意書」（另稱配件契約），就買方與賣方交付之服務費總額，由雙方約定比例分配（通常為仲介費各分得二分之一）。在未簽訂書面同意前，不會將自己開發掌握之資訊（託售之物件與出資之買家）讓對方知道，以掌握並壟斷促成交易之商機。
(2)簡稱「合作模式」（關係較為鬆散）：由買賣雙方仲介各自代表買賣雙方，並就雙方受託之目的，分別代表買方或賣方之利益，從事買賣交易之議價與磋商，並於事後各自向買賣雙方收取仲介費用，並無仲介費計算分配問題
2.被告與原告間應屬「合作模式」，並無配件關係：
(1)劉文美之證言（前案100年8月5日筆錄）：「我希望成交
這個案件，向李樹譽要求配件單，但李樹譽拒絕，他說他有更好的買主，他說各拿各的服務費，也就是李樹譽拿賣方服務費，我拿買方服務費，因為他說他的店東不願意跟我們配，後來我才知道有問題，因為賣方的佣金比較多，買方佣金比較少，後來我跟公司報告，經理說沒有關係，所以沒有達成配件的協議」。
(2)原告之證言（前案100年8月5日筆錄）：法官：「是你個
人用口頭跟劉文美配件？」證人李樹譽（即本件原告）：「是，事後我要求劉文美寫配件單子，但劉文美就不寫。」法官：「通常配件的話，買方的服務費也要拿出來分，為何你沒有想到？」證人李樹譽：「我沒有經驗。」
(3)小結：被告與原告間並無配件關係：賣方仲介與買方仲介配件，雙方均應將服務報酬提交均分，對買方仲介較為有利（蓋通常買賣仲介費之抽成比例為成交金額之4％與2％），因此買方通常樂於配件。而賣方因仲介費朋分而多不願意，希望各拿各的。故原告證稱要求被告配件，被告不願意，恐與常理不符，應非真正。又法官詢問質疑前揭矛盾之點，原告竟答稱「沒有經驗」，亦屬荒誕。蓋原告從事仲介業務之經驗，比劉文美還久，更非單純營業員而兼任仲介公司襄理職務，對於配件後仲介費之分配方式聲稱沒有經驗，恐非事實。故被告與原告間並無配件關係，應屬事實。所以原告備位聲明以雙方有配件關係，主張平分仲介費300萬之半數，應無理由。
㈣調查證據之意見如下：
1.根據證人林彥求及劉家臻之證言，300萬元確實屬於買方給
付予被告之仲介費：
(1)根據林彥求之證言，兆豐商銀依照信託人（買方與賣方）之指示（書面信託指示函），將信託專戶中300萬元出金
至被告帳戶，信託指示函內容並未為任何保留或其他代收款項之註記，實難證明300萬元屬於代收款項或其他性質。
(2)根據證人劉家臻之證言，被告與原告間之合作模式，係各做各的、各拿各的服務費，信託帳戶撥付300萬元予被告
乃買方支付予被告之仲介費，至為灼然。
2.被告並無承諾給付150萬元仲介費予原告：
(1)劉家臻證稱：依仲介業之習慣，若雙方事前有同意平分仲介費之約定，均會簽署「配件同意書」，仲介公司始能正式支付此筆款項。
(2)原告從事仲介業務多年，明確知悉仲介業界有關「配件」之交易模式，若於買賣契約成交前雙方有配件合意，大可與被告正式簽立配件同意書。原告捨簽訂書面配件同意書之方式，卻自私下錄音之內容，試圖從雙方之對話中建立朋分買方仲介費之依據，顯失誠信，容非可採。
3.雙方並無配件契約：被告收款300萬元，並依法開立發票，
僅依據買方代理人鍾爵之要求，發票抬頭（買受人欄位）填具「聿陞設計工程有限公司」，並繳付142,857元之營業稅
，實拿2,857,143元。原告與被告事前就仲介費若有協議，
通常亦會對於前揭稅賦分擔達成約定。惟雙方不僅未有任何書面配件協議，就仲介費之稅賦分擔亦無任何觸及。原告於前案中亦自承雙方並無任何配件契約，何來分配150萬元之
仲介費之權利？
4.原告之訴並無理由：本件買賣交易，仲介費係由雙方各拿各的，並無配件協議，應為雙方所不爭。原告自賣方處收取仲介費後，另覬覦買方之仲介費，始提起本訴。然若依本件之實際交易模式，各拿各的仲介費並無任何模糊空間。原告之訴，並無任何依據。並聲明：原告之訴駁回。
四、參加人為輔助原告一方，陳述略以：
㈠參加人匯入被告公司帳戶款項計300萬元，究應歸屬原告或
被告，及參加人有無義務支付買方仲介報酬為兩造所爭執，鈞院審理結果，涉及參加人是否依約履行給付仲介報酬義務，及參加人有無給付買方仲介報酬之義務，就該訴訟有法律上利害關係，特此聲明參加訴訟。
㈡原告在100年2月2日當面向參加人表明：「我已離開太平洋
房屋，現在正和東台灣公司（被告）合作中」。原告在100
年2月7日在被告公司代理參加人洽談本件買賣價款而參加人在台北，談了一下午，談妥後被告即傳真填妥之定金收據洽參加人簽名，參加人認為雙方條件已談妥才簽名，但當時參加人並未收受定金300萬元之支票。參加人認為兩造有共同
仲介關係故被告應將仲介報酬150萬元支給原告。
㈢賣方仲介報酬應歸原告：
1.原告在冠城企業社任職期間係抽成分傭，無固定薪水。
2.原告告知賣方出價每坪4087元和參加人所要求出售之底價每坪4800元落差頗大，為參加人所拒絕。
3.參加人連買方是誰都不清楚，而冠城老闆也未和參加人談過變更契約情事，也未延長契約，即未做過任何努力，也就是在100年1月31日前買賣雙方和雙方的仲介人員及冠城企業社沒有任何協議。
4.300萬元是賣方付的仲介費：理由：
(1)賣方沒有義務替買方付仲介費，否則任何一方違約都會造成權利義務混亂。
(2)參加人並未收受定金，該定金支票於100年2月9日簽訂買
賣契約時由鐘爵拿另一張300萬元之支票換回。
(3)仲介契約為定型化契約對賣方不公平，故立法消費者保護法保護弱勢之賣方，今有一紙比仲介契約更不合理之定金收據夾帶仲介費約定更不利於賣方，對仲介公司（被告）之約束隻字未提。
(4)本於契約相對性原則及消費者保護法第12、13條該定金收據應屬無效或者作有利賣方之解釋。
㈣被告因信託取得之300萬元是否買方同意支付被告之仲介酬
勞？答：當然未經買方同意且買方不能同意由別人付仲介報酬。
1.買方林宇軒及其代理人何莎並未和被告簽訂購買同意願書。2.契約內容變更合意書也未見買方簽名。
3.以上二文件只有鍾爵和劉文美簽名。
4.被告公司老闆娘劉家榛於100年2月15日才拿到購買意願書給參加人家人看，上面寫的仲介費是1％，而於101年3月時參
加人才看到契約內容變更合意書影本上面的約定報酬變更為2％，而且約定時間是100年2月7日，顯然和參加人所看到的文件不相吻合。
㈤對證人劉家榛的證詞有意見，她說開票有開給買方，買方林宇軒，但是沒有看到有林宇軒的發票。對證人林彥求的證詞沒有意見。但我補充他說在電子公司樓上簽約，正確的是在聿陞公司樓上。卷43頁之收據不是2月7日簽的，應該是2月9日簽的。內含300萬元他們說這是含買方的仲介費這句話是
不對的，在100年2月15日的時候被告公司的老闆娘她叫我簽仲介契約，說不然收錢沒有仲介契約會被罰。這百分之2的
服務費當時我的認知是原告跟被告他們要去分，至於要分多少我不清楚。
五、兩造不爭執之事實：
㈠賣方陳燦光欲出售花蓮縣壽豐鄉○○段1371至1485地號土地，委託原告居間仲介（與時任冠城企業社之原告於99年12月8日簽訂專任委託契約書，卷29至34頁原證一），買方林宇
軒（代理人鍾爵）欲購買系爭土地，委託被告進行斡旋（於100年1月14日簽訂購買意願書，卷35至39頁原證二）。上述土地買賣於100年2月7日合意以總價一億五千萬元成交，並
於同年2月9日簽約，雙方同意以不動產買賣價金信託方式履行，買賣雙方共同與兆豐銀行簽訂信託契約，由買方將買賣價金匯入信託專戶，並由兆豐銀行依照信託人之指示做成信託價金分配表，於100年3月16日共同依照指示函將一億四千七百萬元交付賣方，將系爭服務費300萬元交付被告。
㈡原告與訴外人劉文美（被告所屬營業員）均原係冠城企業社（太平洋房屋）之營業員，原告於100年1月26日離職。
㈢陳燦光於100年3月16日給付100萬元支票予原告。
六、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：
㈠原告主張之委任取款契約（即與原告先位聲明有關）是否存在？
㈡原告主張系爭買賣僅有一筆仲介費，由買賣雙方之仲介人員即兩造平分，是否有理？抑或如被告所稱仲介費由買賣雙方之仲介人員（兩造）各自向買方、賣方請求？（即與原告備位聲明有關）。茲審酌如下。
七、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當
事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院91年度台上字第1613號判決、20年上字第2466號判例要旨可資參照。
㈡原告主張系爭土地買賣之仲介過程，原告負責賣方之仲介，被告負責買方之仲介，應各自向委託人收取仲介報酬，故賣方陳燦光所支付之300萬元仲介費，應全數歸賣方仲介即原
告所有，兩造間僅有原告借用被告帳戶之委任收款關係，原告得依委任關係請求被告給付代收之300萬元仲介報酬（即
原告先位聲明），備位請求則主張兩造口頭約定均分仲介報酬，故得向被告請求給付150萬元云云，依據上開說明，原
告即應就被告曾允為受託取款或兩造有口頭約定均分款項之事實負舉證之責。原告就此，則提出專任委託契約書、購買意願書、授權書、定金收據、買賣契約書、錄音譯文摘要及光碟、契約內容變更合意書、買賣價金信託明細表、統一發票、不動產買賣價金信託契約、地籍圖謄本、出金申請書等，並舉前案證人鍾爵、陳燦光、劉文美、原告之證詞為證，暨否認原證七契約內容變更合意書內容為真正。本院為以下認定。
㈢兩造間並無共同仲介（配件）之約定，依原告與出賣人陳燦光等間之居間契約，被告與買受人林宇軒間之居間契約，原告、被告應各自向出賣人、買受人請求居間報酬（即仲介費用）：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明
文。依兩造不爭執之事實五㈠內容記載，賣方陳燦光欲出售系爭土地，委託原告居間仲介並簽立專任委託契約書，買方林宇軒（代理人鍾爵）欲購買系爭土地，委託被告進行斡旋，並簽訂購買意願書。經兩造居間為訂約之媒介，系爭土地買賣於100年2月7日合意以總價一億五千萬元成交，並於同
年2月9日簽約，既如前述，顯見兩造各自與出賣人、買受人訂立居間契約，並為報酬之約定（報酬約定之比例，容後述之），依契約之相對性，原告、被告應各就與出賣人、買受人間之居間契約約定，向出賣人、買受人請求仲介報酬。
2.原告固主張本件為共同仲介，兩造共同享有一仲介報酬給付請求權，並認依照現有證據，此為接近真實的法律關係云云，惟與兩造各自與出賣人、買受人簽立居間契約之事實不符，且證人劉文美於前案作證表示（前案卷㈠133頁）：我從
99年12月20日至25日之間到東台灣公司任職，我在東台灣公司有一個客戶想買土地，我知道李樹譽有受人委託土地要出售，我就說一起合作，我介紹買方來向他的賣方買土地，李樹譽認為我騙他，他說他做房地產那麼久，不可能有一億多那麼大筆交易，他說要見到買方才相信，後來買方從台北來花蓮看地，由我帶看……。我就帶李樹譽去收斡旋金，我希望成交這個案件，向李樹譽要求配件單，但李樹譽拒絕，他說他有更好的買主，他說各拿各的服務費，也就是李樹譽拿賣方服務費，我拿買方服務費，後來我才知道有問題，因為賣方的佣金比較多，買方佣金比較少，後來我跟公司報告，經理說沒有關係，所以沒有達成配件的協議。證人即原告在前案中證述雖稱（前案卷㈠140頁）：是我個人口頭跟劉文
美配件，事後我要求劉文美寫配件單子，但劉文美就不寫；然亦證稱（前案卷㈠136至139頁）：剛開始沒有談到配件；收斡旋當天劉文美都還沒有跟我提到要配件，只是叫我過去做說明；賣家在簽專任委託書的時候有約定服務報酬百分之二，後來我有收到本件服務報酬，地主有開一百萬元的支票給我（後來改稱：地主講得很清楚是要給我個人的，不是仲介費用，前案卷㈠141頁），我離職後賣方陳燦光就已經脫
離原來的專任委託契約，與我另訂專任委託契約，是用傳真授權書給我的方式約定，授權書上只有約定價格跟坪數，沒有約定服務費；之前劉文美跟我說各分百分之一是指還在東台灣公司手上的轉訂金，也就是未來賣方的服務報酬的一半，至於買方的服務費就跟我無關，我一開始就沒有跟劉文美要買方的服務報酬。（法官問：通常配件的話，買方的服務費也要拿出來分，為何你沒有想到？）我沒有經驗等語。原告於上述作證時雖稱與劉文美（即東台灣公司）有口頭配件約定，但所稱配件以分配服務費之情節（僅就賣方居間者即原告之服務報酬為配件之雙方均分，而不及於買方居間者即被告之服務報酬）實與通常配件契約以買賣雙方居間者所得服務報酬均分之約定不符，且本件土地買賣金額龐大，居間報酬達數百萬元之譜，卻未簽立配件之書面契約，而原告為不動產仲介業從業人員，當時已擔任襄理一職（證人劉文美證詞中均稱原告為李襄理），應非無經驗之人，卻稱僅以口頭達成配件約定，實難令人憑信。再參酌劉文美之證詞，應認兩造間就本件土地仲介，並未有何共同仲介（配件）約定，則兩造之仲介報酬，應各依與出賣人、買受人之居間契約之約定，各向出賣人、買受人請求。
㈣陳燦光支付並匯入被告帳戶之300萬元，為陳燦光所付之仲
介費用：依本院卷84頁出金申請書之記載「自本案乙方（即陳燦光等四人即出賣人）信託專戶依出賣人價金比例，支付本案不動產出賣人土地買賣仲介費之出金，仲介費共計三百萬元」。但陳燦光支付此筆仲介費用，是為履行自己（賣方）對賣方之仲介業者即原告之仲介費給付義務，抑或為買方履行買方之仲介業者即被告之仲介費給付義務，或是同時為履行買賣雙方應付給兩造之仲介費？尚須依其他客觀資料綜合判斷，無法僅以此出金申請書之記載即遽以推認是陳燦光要履行其應付給賣方仲介者即原告之仲介費，而應由原告收取。
㈤陳燦光出金支付之300萬元，是因與買受人約定「買清」（
買賣價金中含買受人應付之仲介費用），而屬買受人應付給被告之仲介費：
1.原告固主張其與出賣人陳燦光間約定仲介報酬為系爭土地買賣價金一億五千萬元之3%至3.5%（即450萬元至525萬元，後又稱其主張陳燦光應付價金4%作為仲介報酬，參卷74頁書狀記載），惟就上述3%至3.5%抑或4%之比例，原告並未能舉證證明，參酌原告在前案於100年8月5日之證詞（前案卷㈠138至142頁），其證稱：在脫離原專任委託契約（即陳燦光與
冠城企業社間之契約）後，我與出賣人有另訂專任委託契約，沒有約定服務費，陳燦光到正式簽約後也沒有說；（法官問：後來你有收到本件的服務報酬？）有，地主有開一百萬元的支票給我，數字是不太符合，但因為是要捐給教會的所以我覺得沒有關係。（後來又改稱）這一百萬元地主講得很清楚是要給我個人的，不是仲介費用，是地主感謝我的費用。轉訂的情況，後來我到小房間與陳燦光用行動電話談後才同意，就確定金額總價款含百分之二的服務費，在裡面我有跟劉文美及她老闆娘說，若希望達成，就是裡面的百分之二的服務費，有百分之一是我的，另外百分之一是被告的，那時有清楚告知陳燦光等語。可見從原告當初作證內容觀之，從無與出賣人陳燦光約定其仲介報酬為賣價3%至3.5%或4%
之情形。
2.證人陳燦光在前案於100年9月27日第一次作證時證稱略以（前案卷㈠175至183頁）：當初約定我要實拿一億四千八百五十萬元，要支付兩筆仲介費，一筆給李樹譽，一筆要給買方，這是我的想法，後來約定上面寫2%；300萬元是我付的仲
介費，所以實收一億四千七百萬元。我聽李樹譽說，他與東台灣公司合作可以拿到1%。交易完成後，我有給李樹譽100
萬元，因為後續處理的事情，所以我給他100萬元。我付給
李樹譽的100萬元應該是仲介費及其他勞務報酬，我簽委託
書給李樹譽的時候有講仲介報酬大約是2％（後來改稱：當
初跟李樹譽簽仲介的時候，仲介費沒有約的很清楚，因為李樹譽說他可以跟被告拿。參該卷㈠179、182頁）。被告傳真收據（即本院卷43頁原證4）被告說是收據，收據所載2％我的認知是我給原告與被告的報酬，是我給兩方的報酬。300
萬元約定給仲介公司，原告是個人，另外給原告100萬元的2個原因是因為東台灣1％不給他，另個原因是因為我人在台
北，他幫我處理土地的產權問題。
3.陳燦光在前案於101年2月8日第二次作證時證稱略以（前案
卷㈡31至41頁）：我同意付給被告仲介費300萬元，（問：
你為何要付仲介費給買方仲介）我所認知一般買方如果是買清的話，是不付仲介費，但是賣方一定要付仲介費。所以在定金收據（即本件原證4）上面寫總金額一億五千萬元包含
2%服務費，這意思就是內含，我這次是付了二邊的錢了，我付了被告2％300萬元，然後付給李樹譽差不多1％至1.5％，因為尚未講清楚。（前案卷㈡35、36頁）。內含2％是他們
（指被告）傳真給我的時候就已經寫好。000000000元（即
本院卷40頁原證3）是李樹譽告訴我這個金額最有可能成交
，是我要實拿的賣價（前案卷㈡36頁）。當初李樹譽告訴我，300萬元裡面有1％他可以拿，但至於他是否可以拿到我不知道，我也不能幫他拿。（問：這個案件你的認知是否是買清的案件？）我認為是附條件的買清，是買方決定內含2％
的仲介費，買方希望以這個條件清楚交易。（問：你有無接受買方以買清之方式給付你一億五千萬元，但內含一億四千七百萬元的買賣價金及300萬元的買方對東台灣的服務費為
條件？）如果是買方親口講的我就接受，如果是仲介公司講的我就懷疑。本件交易我是受制於買方的條件。（前案卷㈡38、39頁）。
4.證人鍾爵（即系爭土地買方之代理人）在前案於100年9月27日之證詞略以（前案卷㈠183至187頁）：我與東台灣公司有簽委託書，當時以一億五千萬元作為價金的最高上限，超過就不買，交給300萬元簽斡旋。被告要求我要開出300萬元的斡旋金，本件若成立就會轉成訂金，事後再變成仲介費，這是東台灣公司的要求。我跟東台灣公司說我就只支付東台灣公司，其餘我不管，且這筆錢要含在價金裡面（前案卷㈠
184頁）。我和被告約定最初的仲介費就約定300萬元，我告訴他們從一億五千萬元裡面支付；我清楚告訴原告，我只有負責買方的仲介費，賣方的部分他要找賣方拿仲介費（前案卷㈠185頁），我同意調高佣金到2％。我跟賣方說我的300
萬元要給被告內含這會減少價金，賣方有接受。300萬元最
後發票是開給我。（前案卷㈠186頁）。
5.從證人鍾爵之證詞可證，本件原證7即卷54頁契約內容變更
合意書為真正，買方確實承諾願給付買賣價金2%予被告作為仲介報酬，原告空言否認該文書為真正，並無可採。依鍾爵之證詞內容，可知本件買方要求以買清的方式，即一億五千萬元包含買方應付給被告之2％仲介費，核與證人陳燦光證
述，其受制於買方之條件而同意相符，故陳燦光出金申請書請受託人兆豐銀行支付給被告之300萬元，應是在「買清」
條件下陳燦光代買受人付給被告之仲介費，非陳燦光應付給原告之仲介費。至於陳燦光與原告間之仲介費究竟如何約定，依原告及陳燦光在前案民事事件作證時之證詞，可認雙方「尚未講清楚」，陳燦光並曾基於給付仲介費及其他勞務報酬之意支付原告100萬元。而被告所收取之300萬元，既屬其應得自買方之仲介費，自非就該款與原告間有何委任取款之約定。至於被告是否曾與原告口頭約定，將所得仲介費300
萬元之一半給付給原告，依原告提出之錄音譯文記載內容，僅係原告與被告法定代理人之妻劉家榛（兼為被告公司股東及營業員）間就仲介報酬分配之爭執，實難足認兩造已具體達成何等約定；原告又無提出其他證據可證其主張事實為真，應認原告此部分主張核屬無據。至於陳燦光在第一次作證時多次提及300萬元是付給兩造，然其亦一再表示「我的想
法」、「我聽李樹譽說」，可見此純係其個人之認知，非得據以證明兩造間確有均分仲介報酬之合意，且其為避免事後尚涉入原告向其請求仲介費之糾紛，而為此有利於己之陳述，但從本件買賣過程其受制於買方之條件、其同意買方提出之附條件買清等情，再與鍾爵之證詞互核可知，陳燦光通知兆豐銀行出金付給被告之300萬元，應為買方欲付給被告之
仲介費無疑。
八、綜上所述，原告所舉證據資料，均不足以證明被告同意受託以其帳戶供原告領取仲介報酬，或兩造確有口頭約定均分仲介報酬，其主張賣方匯入被告帳戶之款項為被告所有，或兩造共同享有一仲介報酬給付請求權，若無約定，應均分報酬云云，為無可採，原告先備位之請求均無理由。從而，原告先位聲明依委任取款契約關係，請求被告給付300萬元，及
自100年2月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，備位聲明依兩造口頭約定，請求被告給付150萬元，及自
100年2月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 10 月 19 日臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 10 月 19 日法院書記官 林香君