臺灣花蓮地方法院102年度原訴字第31號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　 102年度原訴字第31號

原告

宋文博

訴訟代理人

鄭敦宇律師

被告

周素卿

被告

盧永福

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年3月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）坐落花蓮縣秀林鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告周素卿（起訴書誤繕為周素琴）、盧永福並無任何使用權源，竟搭建門牌號碼花蓮縣秀林鄉○○村00號房屋（下稱系爭房屋）及圍繞系爭土地之圍籬，占用原告所有之系爭土地，爰依據民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係提起本訴，請求被告拆屋還地。另因被告無權占用系爭土地，於系爭土地上搭建系爭房屋作為住居使用，受有相當於租金之利益，依據102年1月公告土地現值為每平方公尺新台幣（下同）1,900 元。另耕地地租不得超過地價8%，但系爭土地為建地，地價顯然高於耕地，故租金應以10%計算。又依平均地權條例第16 條規定，申報地價為公告地價80%，被告占用面積計達656.00平方公尺，即受有498,560元【計算式：1,900（公告土地現值）×0.8（申報地價率）×656.00（土地面積）×0.1×5 （年數）＝498,560 （元）】之利益，爰依據民法第179 條不當得利之法律關係提起本訴，請求被告返還所受利益、利息及自起訴時起至被告返還系爭土地之日止，按月給付8,309 元【計算式：1,900（公告土地現值）×0.8（申報地價率）×656.00 （土地面積）×0.1／12（年數）＝8,309（元）】。

（二）並聲明：

㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋及圍籬拆除，並將占用土地返還原告。

㈡被告應給付原告498,560元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自民國102年11月20日起至返還上開土地之日止，按月給付原告8,309元。

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告則以：系爭土地原為被告周素卿之夫盧富勇的尤姓友人所有，被告周素卿於民國58年間嫁給盧富勇時，上面就有房屋存在了，因為當時沒有房子住，尤姓友人乃同意我們使用該房子。後來被告周素卿、盧富勇經尤姓友人同意，在64年間搭蓋系爭房屋在土地上，盧富勇曾經付了3,500 元給尤姓友人，且在他家幫忙工作了一個多月。現在系爭房屋稅單也都是我們繳納的等語置辯。

三、兩造不爭執點在於系爭土地為原告所有，現為被告占有使用，且有系爭土地登記簿謄本乙紙在卷可稽，堪屬實在。惟被告辯稱其係經系爭土地之尤姓前地主同意，始於土地上搭蓋系爭房屋，故為有權使用等語。按土地所有權人固得基於民法第767條第1項所有物返還請求權之規定，請求無權占有人返還占有物，惟若占有人係屬有權占有，例如基於契約─租賃、借貸等法律關係，則得對抗土地所有權人。而此有權占有之法律關係，非必以當事人間直接成立者為限，若土地所有權係由前手繼受而來，而於繼受時明知該權利存在，且其行使權利有違誠信原則，有權占有人亦得對其主張權利。是本件兩造爭執要點在於：

（一）被告是否經尤姓前地主同意使用系爭土地？

（二）被告若經尤姓前地主同意使用系爭土地，該同意使用效力，是否得以對抗原告？

四、本院之判斷

（一）被告是否經尤姓前地主同意使用系爭土地？原告主張尤姓地主因盧富勇與丁姓女子結婚後，無處居住，因丁姓女子央求，始同意使用系爭土地上之舊房子，嗣盧富勇與丁姓女子離婚，再娶被告周素卿後，仍繼續使用舊房子，但並沒有同意另搭蓋系爭房屋等語。被告則辯稱經過尤姓地主同意後才搭蓋等語。經查：系爭房屋自69 年1月設稅籍起，納稅義務人即為被告周素卿，有房屋稅籍證明書乙紙在卷可依（本院卷第30頁），迄今已超過30年，計算至原告84年5月間向前手尤裕豐等人買受系爭土地止，亦近15 年，時間非短，證人即系爭土地前地主尤裕豐雖到庭證稱：聽其母親說其祖父尤進德係暫時同意被告使用系爭土地等語（本院卷第64頁），然系爭土地經尤裕豐祖父同意被告周素卿使用，經尤裕豐父親尤文治迄尤裕豐，已歷三代，均未見處理，若謂尤姓前地主僅同意被告暫時使用舊房子，並不合常理。況原告亦稱：舊房屋原為竹片的房子（本院卷第73頁背面），此為早期原住民社會住屋之普遍型態，但系爭房屋自69年1 月設稅籍起即為木石磚造，顯已改變房屋型態，若未取得地主同意，當無可能任意變更房屋型態。而證人尤裕豐於系爭土地買賣契約書第10點特約事項記載：「本約標的物之地上建物，爾後若甲方發生訴訟時，乙方應無條件配合出庭作證。」（本院卷第47頁），可見其出賣系爭土地時早已與原告言明出庭作證，而其既為系爭土地之出賣人，明知系爭土地上有建物糾紛未解決，自不可能為不利於買方即原告之證述，是其證詞明顯有迴護原告之意，並不可採。從而，被告係基於使用借貸契約之法律關係於系爭土地上搭建系爭房屋，且系爭房屋目前仍供被告周素卿及其子被告盧永福居住使用，使用借貸目的尚未消滅，自得基於使用借貸契約之法律關係，對原告主張有權占有。至於被告另抗辯「盧富勇曾經付了3,500 元給尤姓友人，且在他家幫忙工作了一個多月」，故係基於買賣關係占用系爭土地等節，惟證人尤裕豐證稱並不知悉該情（本院卷第64頁），被告復未舉證證明之，故其主張基於買賣關係占用系爭土地，即不足採信，該項辯解既不成立，即無原告所指被告同時抗辯基於買賣、借貸關係占用系爭土地，顯相矛盾，屬臨訟杜撰（本院卷第74頁背面）之問題。茲另有問題為，系爭土地面積為656.00平方公尺，系爭房屋僅38.20平方公尺，尤姓前地主同意被告使用系爭土地之面積是否僅為系爭房屋占用土地面積部分？查系爭房屋既由竹片的房子改為木石磚造房屋，而木石磚造之房子面積是否超過舊房子面積，並無足夠證據證明，但系爭土地為原住民保留地，價值不高，且早期台灣鄉下之房屋，房屋外常見有空地供作曬穀場、堆放雜物等之用，故尤姓前地主同意被告使用系爭土地之面積應不僅僅限於系爭房屋占用土地面積部分，若原告主張被告僅有權占用系爭房屋占用土地面積部分，自應舉證證明之，否則，即應認為系爭房屋及圍繞系爭土地之圍籬內之面積，均為尤姓前地主同意被告使用系爭土地之面積。

（二）被告若經尤姓前地主同意使用系爭土地，該同意使用效力，是否得以對抗原告？按使用借貸契契約為債權，基於債權相對性原則，僅於直接當事人間有其效力，後手「買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，『原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利』。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」，最高法院95年第16次民事庭會議可供參考。經查，系爭房屋經系爭土地前手地主同意使用迄今已逾30年，計算至原告84年5月間向前手尤裕豐等人買受系爭土地止，亦近15年，而由買賣契約書第10點特約事項記載，及原告到庭之陳述（本院卷第74頁），可知原告於買受系爭土地時已明知其上搭蓋有系爭房屋，多年來均未要求被告返還，原告雖主張取得系爭土地後曾多次要求被告返還，並舉證人即系爭土地買賣仲介者鍾一郎附合其說詞（本院卷第64頁背面、第74頁），然為被告所否認，並稱原告僅在84年間找過伊一次（本院卷第65頁）。查被告盧永福即設籍居住於系爭房屋，縱然白天外出工作，被告周素卿自85年起搬去水源居住，及原告有一段時間去大陸等情屬實，自原告取得系爭土地所有權近20年來，果有心處理地上物使用問題，怎會找不到被告？原告顯然長時間怠於行使權利，直至原告2 年前將系爭土地轉賣予第三人，始開始向被告請求返還系爭土地，其行使權利顯已違誠信原則，從而，被告自得基於與前手使用借貸契約之法律關係，對後手之原告主張有權占有。

五、綜上所述，原告雖為系爭土地所有權人，但被告係基於與其前手之使用借貸契約之法律關係，有權占用系爭土地，且原告於買受系爭土地時即明知被告占用系爭土地之情形，而長時間不行使權利，直至2年前將系爭土地轉賣予第三人，始開始向被告請求返還系爭土地，其行使權利顯已違誠信原則，從而，被告自得基於與前手間使用借貸契約之法律關係，對後手之原告主張有權占有。故原告基於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭土地及所受利益、利息及自起訴時起至被告返還系爭土地之日止之利益，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因訴之駁回，失所依附，併予駁回。

六、本件言詞辯論終結後，原告以證人方阿珠之筆錄遭通譯誤導、被告未提出法律上占有之權利，及本院未至現場履勘查明占有使用狀態等理由，聲請再開辯論。然查，本院上述判決理由，並未援引證人方阿珠之證詞，自不必去探究證人方阿珠之筆錄有無遭通譯誤導之問題。另被告已明白表示係基於前地主同意始於系爭土地上搭建系爭房屋，被告雖未主張基於使用借貸契約之法律關係占用系爭土地，但被告並非習法之人，自無強求其說出上述法律關係之理，然適用法律為法院之職權，被告已言明其事實關係，本院自應依該事實作法律評價，而原告有委任律師擔任訴訟代理人，且於訴訟程序進行中已聲請證人證明無使用借貸關係存在，可見原告明知本院將該事實評價為使用借貸關係，且已進行充足辯論，自不生突襲性裁判之問題。再者，本院既認為兩造間有使用借契約之適用，且同意使用之範圍為系爭房屋及圍繞系爭土地之圍籬內之面積，原告之請求為無理由，自無再至現場勘驗占用面積之必要，浪費不必要之司法資源。故原告聲請再開辯論，核無必要，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官 黃倪濱