臺灣花蓮地方法院103年度訴字第28號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第28號

原告

大聯不動產經紀有限公司

法定代理人

陳俊音

訴訟代理人

劉文傑

訴訟代理人

劉承賢

被告

方郁菁

訴訟代理人

郭怡明

上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國103年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於102 年8月5日與原告簽訂專任委託銷售契約書，委託原告於102 年8月5日至102年8月15日間，以新台幣（下同）2,800萬元銷售坐落花蓮市○○路000號（以下簡稱：系爭房屋），雙方約定若買賣成交，被告應給付成交價3%之服務報酬。嗣系爭房屋經原告仲介已於102年8月14日以2,800 萬元出售予訴外人劉彥均，詎被告竟拒絕給付84萬元之服務報酬，爰依據系爭契約之法律關係提起本訴。另對被告之答辯陳稱：系爭房屋買賣辦理過戶會拖到，是因為買方貸款的問題及賣方有將其中一間套房公證出租，而原來是以自用住宅辦理增值稅，後來賣方擔心被查獲，才又改為一般住宅稅率辦理。至於被告稱租金損失部分，10月的租金早在9 月就由被告收取，被告應無損失，且買方當時也表示既然15日才交屋，那租金就15日以前由被告收，之後才由買方收。而貸款利息損失部分，是因買方不願在農曆7 月交屋，且想要找貸款利率較低的銀行，不可歸責於原告。而與買方原告先約定收取%2的服務費，後來是為了促成本件買賣成交，才放棄買方%1服的服務費等語。並聲明：被告應給付原告84萬元；訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：原告提供的服務，就增值稅的問題，原告找的代書沒有幫伊查詢，讓伊誤以為可以適用優惠稅率，且辦理過程遲延，原本預定102年9月30日交屋，卻一直到102年10月15日才交屋，造成伊自102年10月1日至102年10月15日多付15日的銀行貸款利息6,990元【計算式：9月21日至10月15日共25日，共支付利息11,657 元，11,657÷25＝466元（每日利息），15（遲延日數）×466＝6,990元）。另伊自10 月1日起即將系爭房屋之10月之租金交由買主收受，但因原告之遲延交屋讓本應由被告收受之10月份租金93,000元改由買主收受，致受有租金收入的損害，該等損害應由系爭契約之服務報酬中扣抵。況且，原告跟伊約定服務費%3，買方2%，但後來原告僅收取伊的3%，但沒有收取對方的2%，違背誠信等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費由原告負擔。

三、本院之判斷：

（一）兩造均不爭執系爭專任委託銷售契約之真正，及系爭房屋以2,800萬元成交，並已於102年10月15日完成交屋等事實。惟被告以原告未善盡查詢適用何種稅率，及交屋遲延致生損害，欲以遲延所生租金及貸款利息損害扣抵應給付之服務報酬。是本件所應審究者，在於原告有無未善盡查詢適用何種稅率及交屋遲延之情形？

㈠適用稅率部分被告抗辯原告找的代書沒有幫伊查詢，讓伊誤以為可以適用優惠稅率等語。經查：系爭房屋買賣過戶之代書何志哲到庭證稱：系爭房屋一樓是店面，二樓有出租，買賣標的是營業用，如果是自用在合約第4條第4點就會勾選用優惠稅率，沒有勾選就是用一般稅率，所以系爭房屋買賣是用一般稅率。因為合約第2條第2點附有買方能貸款到2,200萬元，契約才會生效，當時能否貸到款，都還是未知數，所以尚無法報稅，伊根本不會跟被告講二樓部分改用自用稅率。由於一般情形如果出租沒有報稅的話，稅捐處也不知道，貸款下來之後，才建議被告試試看，改用自用稅率，但後來發現二樓的租約有公證，所以沒有辦法辦自用稅率等語（本院卷第36頁背面至第37頁背面）。細觀系爭房屋買賣契約第2條第2點確有以買方貸到2,200 萬元為條件，否則雙方同意解除契約之記載，且第4條第4點亦未勾選適用何種稅率，堪認證人所述簽約時並未告訴被告適用何種稅率，係貸款下來後才建議被告試試看可否改用自用稅率等節為真實。從而，被告辯解代書未幫伊查詢，讓伊誤以為可以適用優惠稅率等語，並不可採。

㈡交屋遲延部分

1.原告主張系爭房屋本來是暫定9 月30日交屋，後來因為農曆7 月、貸款、及雙方都是親戚等等問題，所以才延遲了等語。被告抗辯原本預定102年9月30日交屋，卻一直到102年10月15 日才交屋，致伊受有多繳貸款利息及未能收取租金之損害等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。系爭房屋既已約定102年9月30日辦理交屋，若欲延期，亦應取得買賣雙方同意，惟原告並未獲得被告同意延期交屋，且原告就農曆7 月及雙方都是親戚等因素，為何導致不能如期交屋，並未舉證證明。至於系爭房屋貸款已在預定102年9月30日交屋前之102年9月27日之前核撥等節，業經證人何志哲證述明確（本院卷第37頁），縱使適用何種稅率曾有爭議，亦不成為不能如期交屋之正當理由。從而，被告抗辯因原告遲延交屋致受有損害等節，應堪採信。

2.系爭房屋原本預定102 年9月30日交屋，直到102年10月15日才交屋，共計遲延15 日，造成被告多繳銀行貸款利息6,990元【計算式：9月21日至10月15日共25日，共支付利息11,657 元，11,657÷25＝466元（每日利息），15（遲延日數）×466＝6,990元），有客戶銷售戶利息查詢單1 紙在卷可稽（本院卷第47頁）。另被告自10 月1日起即將系爭房屋之10月之租金交由買主收受，致喪失15日原本應由被告收取之租金，總計損失38,905元，有被告提出之租賃契約書14 份在卷可稽（本院卷第50-93頁）【因遲延日數僅15日，故僅有應收取之日至15日間之差距日數，為實際損害。故1A為6,500 元、1B為1,335元、2A為3,250元、2B為2,750元、2C為3,000元、2D為0元、3A為3,250元、3B為3,000元、3C為2,500元、3D為3,000元、4A為2,170元、4B為2,750元、4C為3000元、4D為2,400元，總計38,905元】。原告雖主張10月的租金早在9 月就由被告收取，被告應無損失等語，惟依租賃契約書所載，除2D係每月15日收取租金外，其餘收取租金日期與每月15日尚有差距日數，該等日數自屬被告不能收取租金之損害，故原告之主張顯不足採信。

3.被告因可歸責於原告事由致多繳銀行貸款利息及不能收取租金之損害，總計為45,895 元【38,905＋6,990＝45,895】。被告抗辯應扣抵99,990 元（6,990＋93,000＝99,990），逾此範圍部分，並無理由。經扣抵後，被告應給付原告794,105元（840,000－45,895＝794,105）。

4.至於被告另抗辯原告跟伊約定服務費%3，買方2%，但後來原告向伊收取3%，沒有向買方收取2%的服務報酬，違背誠信等語，此為原告選擇放棄其向買方可收取服務報酬之權利，與誠信無關，併此敘明。

四、綜上所述，原告依據系爭專任委託銷售契約之法律關係，得向被告請求給付服務報酬794,105 元，逾此範圍部分之請求，即無依據，應予駁回。

五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官 黃倪濱