臺灣花蓮地方法院105年度簡上字第50號

台灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第50號

上訴人

紫騰不動產開發有限公司

法定代理人

黃進發

訴訟代理人

簡燦賢律師

訴訟代理人

林怡君律師

被上訴人

劉小驊

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國105年7月15日本院花蓮簡易庭105 年度花簡字第68號第一審判決提起上訴，本院於106年1月17日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於原審主張之事實及理由如附件一書狀所載（依據：民事訴訟法第436 條之1第3項準用第434條第1項規定），並聲明：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）335,200 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人答辯之事實及理由如附件二書狀所載，並聲明：上訴人於原審之訴駁回。

二、原審判決意旨略以：訴外人即買受人柯智賢從未向上訴人下斡旋金，且上訴人自認未就被上訴人出售之房地仲介成交，故上訴人對被上訴人無服務報酬請求權。又柯智賢透過另一業者住商不動產向被上訴人下斡旋，在非專任委託之多家業者從事一般委託銷售之競爭情形下，買家之資訊既非專由上訴人所提供，而可由其他競爭業者提供予被上訴人，則上訴人僅有帶看房屋之動作即主張應拘束被上訴人不得循其他業者與買家接觸、交易，顯與「一般委託」之競爭精神不符，故上訴人所使用之定型化契約條款第8 條第3項第4款係屬免除或減輕上訴人之責任，亦屬加重被上訴人之責任，該部分約定無效等語。並判決：上訴人於原審之訴駁回。

三、上訴人不服原判決，提起上訴，上訴聲明、主張之事實及理由如附件三書狀所載。關於上訴人之上訴，被上訴人答辯之聲明、陳述之事實及理由如附件四書狀所載。

四、本院之判斷：

(一)上訴人主張其與被上訴人於民國104年10月9日訂立一般委託銷售契約書，由被上訴人將其所有花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地及其上同段1014建號房屋委託上訴人居間仲介，並約定委託銷售期間自104 年10月9日起至104年12月31日止，其中第5 條約定服務報酬為：「成交價額之百分之三（含營業稅）」，第8 條第3項第4款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，除第1 款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被上訴人）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。④委託期間屆滿後2 個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」；上訴人曾於104 年11月間帶柯智賢看上開房地；柯智賢於104 年12月17日與被上訴人就上開房地訂立買賣契約等情，業據上訴人提出一般委託銷售契約書、標的物現況說明書、電話譯文與錄音光碟等件為證（原審卷頁7 至19），且被上訴人對此不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。至上訴人主張依兩造間訂立之一般委託銷售契約書第8條第3項第4款之約定，被上訴人應給付上訴人委託銷售價838萬元之4%服務報酬，計335,200 元乙節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點為：上訴人得否依兩造間訂立之一般委託銷售契約書第8條第3項第4款或類推適用第5條之約定，請求被上訴人給付上訴人服務報酬335,200 元？現判斷如下。

(二)按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第2 條第7 款、第12條分別定有明文。次按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。消費者保護法施行細則第13條、第14條亦有明文。又目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如為專任委託銷售契書，則在委託期間內，不得另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為，反之，如為一般委託銷售契約書，則無此限制，是委售人與仲介業者係簽定專任委託銷售契約書者，則於委託銷售期間，即不得另行委託其他仲介業者銷售，否則應依契約約定支付受託之仲介業者服務報酬，至一般委託銷售契約，則得另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為，不受「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：四、委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後二個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶或其配偶、二等親內之親屬者，甲方給付委託總價額4%與乙方」類似約款之限制，尚不能將本質不同之專任銷售契約之約定與一般委託銷售契約之約定混為一談，否則即應認不具效力，是於一般委託銷售契約書之情形，仲介業者主張委售人違反前揭類似約款之限制，另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為，故應給付服務報酬云云，核非有據（台灣高等法院103年度上易字第888號民事判決參照）。此亦為不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款規定：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者，「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之緣由。

(三)查上訴人係提供居間仲介不動產服務為營業之公司，核屬企業經營者，而被上訴人係接受居間仲介不動產服務之自然人，核屬消費者。又觀諸兩造間所訂立之一般委託銷售契約書之約款，乃影印之制式契約書約款，顯屬企業經營者即上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，當屬定型化契約條款。又上訴人雖曾於104 年11月間帶柯智賢看上開房地，然柯智賢係於104 年12月17日透過住商不動產之富康公司之居間仲介而與被上訴人就上開房地訂立買賣契約，業據被上訴人提出委託契約書、服務費統一發票為證（原審卷頁44至51、68），並經證人柯智賢證述明確（原審卷頁56至57）。又兩造間之契約法律關既為一般委託銷售契約書之法律關係，則被上訴人本得另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為，然上訴人竟於第8條第3項第4 款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，除第1 款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被上訴人）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。④委託期間屆滿後2 個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」且未有不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款後段規定之類似排除限制約定，造成被上訴人實質上無法另行委託其他第三者從事與上訴人同樣的仲介行為，此約定顯然違反一般委託銷售契約之性質、被上訴人締約之目的及前述之交易習慣等，更造成被上訴人本得另行委託其他第三者從事與上訴人同樣的仲介行為而委託時，竟發生違約之情形，甚至應負擔顯不相當之賠償責任，可知，本件一般委託銷售契約書第8條第3項第4 款約定違反平等互惠原則，亦違反誠信原則，對消費者即被上訴人顯失公平，揆諸上開說明，該定型化契約條款自屬無效。從而，上訴人主張依一般委託銷售契約書第8條第3項第4款之約定，被上訴人應給付上訴人服務報酬335,200元云云，應無理由。至上訴人雖另主張類推適用兩造間訂立之一般委託銷售契約書第5 條之約定，請求被上訴人給付上訴人服務報酬335,200元云云，然本件一般委託銷售契約書第5條係約定待上訴人居間仲介上開不動產之交易成交時，上訴人始有服務報酬請求權，此亦為該約款之要素，然上訴人並未居間仲介上開不動產之交易成交，業如前述，則難認有何類推適用之餘地，故上訴人此部分主張，亦不可採。

(四)綜上所述，上訴人依一般委託銷售契約書第8 條第3項第4款之約定，請求被上訴人給付上訴人335,200 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬無據。原審判決駁回上訴人之請求，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

以上正本證明係照原本作成。

法院書記官 黃鷹平