臺灣花蓮地方法院105年度訴字第108號

• 裁判案由: 給付服務報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣花蓮地方法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 30 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第108號原　　　告　蔣忠輝即日盛不動產企業社
范木勝
共　　　同
訴訟代理人　林怡君律師
被　　　告　陳秀真
被　　　告　林素櫻
共　　　同
訴訟代理人　曾泰源律師
吳育胤律師
劉彥廷律師
上列當事人間給付服務報酬等事件，本院於中華民國105 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳秀真應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社新台幣壹拾玖萬元，及自民國105年6月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳秀真應給付原告范木勝新台幣伍萬元，及自民國105年6月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告陳秀真負擔百分之三十，餘由原告蔣忠輝即日盛不動產企業社負擔百分之五十，由原告范木勝負擔百分之二十。本判決第一項得假執行；但被告陳秀真如以新台幣壹拾玖萬元為原告蔣忠輝即日盛不動產企業社預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告陳秀真如以新台幣伍萬元為原告范木勝預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告陳秀真於民國104年12月3日至原告蔣忠輝即日盛不動產企業社，委託銷售坐落於花蓮市○○段0000○000000地號土地，以及其上建物花蓮市○○段000 ○號房屋（門牌地址：花蓮市○○路000 ○號房屋）（下稱系爭房地）。被告陳秀真主張系爭房地現登記所有權人為被告林素櫻，惟僅係借名登記關係，實際所有人仍屬被告陳秀真所有，並提出被告林素櫻授權其出賣系爭房地之授權書，證明其實際管理、處分系爭房地之權利。當日被告陳秀真即以自己名義與原告蔣忠輝即日盛不動產企業社就系爭房地簽訂專任委託銷售契約書，約定委託銷售期間自104年12月3日至105年2月28日止，委託銷售售價係新台幣（下同）1380萬元，並約定若經原告蔣忠輝即日盛不動產企業社仲介成交後，將以成交價額之百分之二作為服務報酬，給付予原告蔣忠輝即日盛不動產企業社。
(二)原告蔣忠輝即日盛不動產企業社受被告陳秀真委任後，於104年12月9日仲介原告范木勝購買系爭房地，並提出購買意願總價為900 萬元，幾經協商後，被告陳秀真與原告范木勝同意以950 萬元為成交金額，原告范木勝並於同年月16日將定金10萬元委託原告蔣忠輝即日盛不動產企業社轉交予被告陳秀真，雙方協議於同年月17日下午1 時至原告蔣忠輝即日盛不動產企業社營業處所簽訂不動產買賣契約（定金收據上誤載為105年12月17日，已向被告陳秀真更正為104年12月17日），惟被告陳秀真卻以個人因素為由，取消該簽約約定。
(三)被告陳秀真應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社 570,000元；被告陳秀真應給付原告范木勝200,000元。
1.被告陳秀真應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社 570,000元。
(1)被告陳秀真與原告蔣忠輝即日盛不動產企業社簽訂之委託契約書以及定金收據，其係以自己名義簽訂契約，效力發生於原告等與被告陳秀真間，故依專任委託銷售契約書約定之賣方義務，其中第11條第1項第3款規定，「違約之處罰：專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除買方給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…第三款：乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。」
(2)原告范木勝於104年12月9日、14日，即與原告蔣忠輝即日盛不動產企業社就系爭房地簽訂購買意願書，約定成交金額為950 萬元，並交付定金10萬元委託原告蔣忠輝即日盛不動產企業社轉交予被告陳秀真，並約定同年月17日就系爭房地簽訂買賣契約，惟簽約當日被告陳秀真逕以個人因素取消該約定，顯屬可歸責於被告陳秀真之事由，致無法就系爭房地簽訂買賣契約書，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社得依債務不履行向被告陳秀真請求賠償其未能簽約之損害，即按契約書第11條第1項第3款規定，被告陳秀真除應給付委託價額百分之二之服務報酬外，尚需支付委託銷售價額百分之四為服務報酬，即570,000 元。
2.被告陳秀真應給付原告范木勝200,000元。
(1)按被告陳秀真與原告蔣忠輝即日盛不動產企業社簽訂之專任委託銷售契約書約定賣方義務，其中第8條第4項規定，「沒收定金之處理：…第四項：因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方。」以及被告陳秀真於104 年12月16日簽訂之定金收據上亦載，「…屆時買方不買，定金沒收，賣方不賣定金加倍返還。…」
(2)被告陳秀真於104 年12月16日收受原告范木勝所支付之定金100,000 元後，隔日僅以個人因素不願履行訂約程序，顯屬可歸責於被告陳秀真之事由致未能簽訂買賣契約，原告范木勝得依債務不履行向被告陳秀真請求賠償其未能簽約之損害，即依該契約書及定金收據之約定，被告陳秀真應加倍返還定金，即200,000 元。
(四)若鈞院認為該契約當事人為被告林素櫻，則被告林素櫻應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社570,000 元；被告林素櫻應給付原告范木勝200,000元。
1.被告林素櫻應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社 570,000元。
(1)若鈞院認為系爭房地所有權人為被告林素櫻，則本件係被告林素櫻委託被告陳秀真代理出賣系爭房地，縱被告陳秀真對外以自己名義委託原告蔣忠輝即日盛不動產企業社銷售系爭房地，但因當時被告陳秀真有提出被告林素櫻授權之授權書，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社應可得推知被告陳秀真委託銷售系爭房地，係代理被告林素櫻為之，對被告林素櫻仍生代理效果，即所謂隱名代理，則契約之實際當事人為被告林素櫻。
(2)被告陳秀真隱名代理被告林素櫻所為該法律行為，係被告林素櫻之代理人，其行為應與本人同視，依民法第103 條規定，直接對被告林素櫻發生效力，被告林素櫻為契約之實際當事人。原告蔣忠輝即日盛不動產企業社既已收受被告原告范木勝交付之定金100,000元，亦於104年12月16日交付該定金予被告陳秀真並簽發收據，惟被告陳秀真卻於同年月17日以個人因素欲取消上該簽約約定，顯屬可歸責於被告林素櫻之事由，致無法就系爭房地簽訂買賣契約書，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社得依債務不履行向被告林素櫻請求賠償其未能簽約之損害，則按契約書第11條第1項第3款規定，被告林素櫻除應給付委託價額百分之二之服務報酬外，尚需支付委託銷售價額百分之四為服務報酬，即570,000 元。
2.被告林素櫻應給付原告范木勝200,000 元。
(1)被告陳秀真代理被告林素櫻於104 年12月16日收受原告范木勝所支付之定金100,000 元後，隔日卻以個人因素不願履行簽約約定。
(2)本件雖係被告陳秀真所為之法律行為，惟效力係直接對被告林素櫻生效，則該未履行簽約之約定者，顯屬可歸責於被告林素櫻之事由，致未能簽訂買賣契約，原告范木勝得依債務不履行向被告林素櫻請求賠償其未能簽約之損害，故依該契約書第8條第4項規定及定金收據之約定，被告林素櫻應加倍返還定金，即200,000 元。
(五)並聲明：
1.先位聲明：
(1)被告陳秀真應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社570,000 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(2)被告陳秀真應給付原告范木勝200,000 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(3)原告等願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：
(1)被告林素櫻應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社570,000 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(2)被告林素櫻應給付原告范木勝200,000 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(3)原告等願供擔保請准宣告假執行。
(六)對被告等答辯所為之陳述：
1.被告陳秀真提呈之答辯狀稱，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社違反民法第184 條造成被告陳秀真重大損害等語，恐無理由。
(1)104 年12月15日前之某日晚間7、8時左右，被告陳秀真突約原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之仲介業務員陳鼎誠到家中，當日尚有被告陳秀真的妹妹、姪兒以及原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之業務員顏麗玲在場，當時被告陳秀真的侄兒以電腦即時查詢內政部不動產實價查詢網站，得知周圍成交價格，惟系爭房地地坪僅有20坪左右，且為近40年屋齡之磚造房屋，實無可能以一坪42萬元之價格成交，陳鼎誠因而建議被告陳秀真降低售價始有可能達成成交，惟絕無以訊息告知被告陳秀真附近之交易價格為600 萬元。況且，被告陳秀真僅提出一筆交易紀錄，又物件之成交價格亦非僅受地段因素影響，是否因屋況、貸款數額等條件而有不同結果，則僅提出實價登錄資料認原告蔣忠輝即日盛不動產企業社未提供類似不動產交易價格，顯無理由。且被告陳秀真答辯狀載與證人陳碧卿到庭所述，分別於15日以LINE訊息通知與16日以簡訊通知，時間、內容二者均差異甚大，怎可會生口誤之情，可知被告陳秀真、證人陳碧卿所述顯係臨訟編造之詞。
(2)若如被告陳秀真所述，陳鼎誠有以訊息告知附近交易價格為600 萬元，被告陳秀真信以為真，則何以原告范木勝出價900 萬元之時，被告陳秀真未立即同意該價格而與原告范木勝成交，反再表示價格過低，要求業務員居間協商買家提高價格後，始同意以950萬元成交。
(3)當日交予被告陳秀真簽立之定金收據，其上已明確記載除收受定金100,000元外，餘款尚計940萬元，同意於同年月17日13時雙方簽訂不動產買賣契約，顯見被告陳秀真已同意以950 萬元作成交金額，且觀定金收據之文句字體適中，未有過小讓簽名人於簽名時無法查知辨識，而被告陳秀真亦非初入社會不經世事之人，面對本件成交標的價格高達950 萬元之房地，衡諸常情，被告陳秀真應會謹慎注意一切細節，豈會僅口頭敘明非以950 萬元出售系爭房地，而未在定金收據上記明尚須斡旋意思，則認被告陳秀真辯稱其誤信陳鼎誠所述以及曾向陳鼎誠表示950 萬元尚須找買主斡旋等語實屬牽強。
(4)又被告陳秀真辯稱之負責業務員及時間前後矛盾，恐為推託之詞。本件負責仲介被告陳秀真之業務員為陳鼎誠、顏麗玲，蔣忠輝僅係原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之公司主管，實際上並未負責本案件，則被告陳秀真所述並非實情。被告陳秀真一下辯稱係蔣忠輝於104 年12月15日向被告殺價，一下又辯稱係陳鼎誠於104 年12月15日以LINE告知被告陳秀真周圍價格為600 萬元，致被告陳秀真信以為真，始變更售價，復又改稱變更售價之時為簽定金收據之前一日，可知被告陳秀真所述前後矛盾。
2.被告陳秀真之答辯狀稱，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社同時接受被告陳秀真與原告范木勝之委託，係居於雙方代理訂立買賣契約，恐有違雙方代理等語，恐有疑問。
(1)按民法第106 條規定，再依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第8條第1項「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。」可知被告陳秀真已同意原告蔣忠輝即日盛不動產企業社為買賣雙方之代理人，被告陳秀真再以原告蔣忠輝即日盛不動產企業社同時接受被告陳秀真與原告范木勝之委託，違反雙方代理，為無理由。
(2)縱認該契約第8條係規定「沒收定金之處理」，惟該條第1項所約定內容與沒收定金毫無相關，僅係訂立契約時將同意雙方代理之約定誤載於沒收定金條文之中，實際上應表示委託人同意受託人雙方代理之意。
3.被告陳秀真之答辯狀稱，縱被告陳秀真違約未完成後續之不動產買賣簽定程序，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社卻請求百分之四之違約仲介報酬，恐有過高等語，難謂有理由。
(1)兩造簽立專任委託銷售契約書後，被告陳秀真實不得於自身違約，再主張當時在自由意志下所簽訂之契約書有何顯失公平，而要求檢視原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之勞務內容，作為給付報酬之依據，恐將違反居間仲介之契約目的。
(2)本件係被告陳秀真自行到原告蔣忠輝即日盛不動產企業社營業處所委託居間銷售系爭房地，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社為媒介買賣雙方締約機會，已投入相當成本，可認原告蔣忠輝即日盛不動產企業社已完成仲介之任務。況且，成交數額係經被告陳秀真同意下覓得合適買方，怎知被告陳秀真逕於收受定金後以個人因素，拒不與買方簽訂買賣契約，可認被告陳秀真所為將使原告蔣忠輝即日盛不動產企業社所付出之成本付諸流水，此時原告蔣忠輝即日盛不動產企業社要求被告陳秀真須依兩造約定之契約書內容給付服務報酬，乃係基於兩造同意之契約自由原則下所為之請求。
4.被告陳秀真於簽定金收據時，顯然已同意用950 萬元與買方即原告范木勝達成買賣契約，卻於收受定金後拒為簽約，自應負違約之責。
(1)簽立定金收據當下，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社已清楚記載收據項目，並非如陳碧卿所述為陳鼎誠事後填上。若依陳碧卿所述簽定金收據時其上並未寫明『餘款尚計新台幣：玖佰肆拾萬元』，何以被告陳秀真會知悉簽定時議價為950萬元，並再多次向陳鼎誠告知不是要以950萬元出售、要陳鼎誠再找買主提高價格，況且依通常仲介實務，業務員請賣方簽立定金收據前，均會將定金金額、交付方式、成交價扣除定金後之餘款清楚記載於定金收據上，且依顏麗玲所證，被告陳秀真僅向其表示日期填錯爾。
(2)雖被告陳秀真一在陳稱業務員表示還可以找買主再斡旋價格再提高，被告陳秀真才加以簽名，然依陳鼎誠及顏麗玲所證，可知被告陳秀真於簽定金收據時，顯已願意成交，如尚未成交，何以後續須徵詢陳鼎誠之意見，請買方再給她三天時間？亦或是向顏麗玲表示尚有其他仲介出價更高等。
5.原告蔣忠輝即日盛不動產企業社受委託銷售之際，並不知悉系爭房地附近有以1200萬元成交之物件，難謂有違仲介專業而不查之理。依證人所證，可知被告陳秀真所稱以1200萬元成交之物件，係在簽立定金收據以後始成交，且實價登錄亦非即時，如何能要求原告蔣忠輝即日盛不動產企業社可預知未來成交價，進而給予未來售價的建議。
二、被告兩人答辯：
(一)系爭房地雖登記為被告林素櫻名義，惟係以被告林素櫻為借名登記人，就原告蔣忠輝即日盛不動產企業社及原告范木勝主張之事實，被告陳秀真並不爭執。
(二)原告蔣忠輝即日盛不動產企業社受被告陳秀真專任委託仲介，本應基於被告陳秀真之利益，依不動產經紀業管理條例第24之2條第1款之規定，應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。但被告陳秀真嗣後才查知，相鄰的不動產在當時亦委由他仲介公司仲介交易之價格達1,200 萬元整，諒在實價登錄的現在，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社依其仲介專業資訊及經驗，當無不查明而得知之理，是當被告在104 年12月3日委託其仲介開價1,380萬元，尚符合當時之市價至明。迄至104 年12月15日原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之仲介業務員陳鼎誠竟出示line的訊息，略謂附近的交易價格為600 萬元，致被告陳秀真信以為真，而要求被告陳秀真降價至950萬元。被告陳秀真當時並表示不願以950萬元為出售價格，而陳鼎誠當場向被告陳秀真保證，會再請買方加價，才會成交，被告陳秀真才簽立變更同意書。
(三)蔣忠輝非但不提供被告陳秀真合於市場之價格，還於104 年12月15日反向對被告陳秀真殺價，致令被告陳秀真造成至少二、三百萬元（如果成交）之損害，已違誠信在先。幸好本次改變售價並有陳美卿在旁，其向陳鼎誠口頭敘明之價格並非950 萬元出售之本意，是陳鼎誠雖於翌日又來找被告陳秀真要其簽下定金收據，如果不用950 萬元簽約，買方要到後站去買了，但當時被告陳秀真還有告知不是要以950 萬元出售，陳鼎誠則當場表示，還可以找買主再斡旋價格再提高，被告陳秀真才加以簽名。綜上所陳，被告陳秀真本意本非欲以950 萬元出售予他人，而定金收據只是斡旋的前提，被告陳秀真與原告范木勝間對系爭不動產並未成立買賣契約，而且被告陳秀真也未曾提示定金票據，原告范木勝請求加倍返還200,000元，於法自有未合。
(四)原告蔣忠輝即日盛不動產企業社受被告陳秀真之委託仲介卻又同時接受原告范木勝之委託買受，居於雙方代理訂立買賣契約，是否有違雙方代理，買賣契約亦不成立，併請審酌。退步言之，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社並未提供公平之價格，造成被告陳秀真無知而簽下定金收據，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社本即違反民法第184 條保護他人之法令的侵權行為損害賠償之責任，買賣契約成立，其就造成被告陳秀真重大損害，是其更主張依仲介契約書第11條之違約罪責，已有未洽。
(五)請求履行債務之訴，應先由原告就其主張事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。
(六)依陳碧卿之證詞，足徵陳鼎誠與原告蔣忠輝即日盛企業社前有僱傭關係，或因本件成交仍可領得服務報酬，依衍麗玲於105年10月3日到場作證時明白敘明「簽署此份訂金收據並沒有在場，僅係接手承辦此件買賣」，故其對當時被告陳秀真委託時間及價格重要細節均不知悉，且其與原告蔣忠輝即日盛不動產企業社有僱傭關係，因本件買賣成交，當可獲得高額佣金收入，故其為偏頗原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之不實陳述，亦非可採。
(七)按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。約定之報酬較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第568 條第1項及第572條分別定有明文。
1.參諸原告蔣忠輝即日盛不動產企業社就本件仲介過程，並未花費太多之勞務代價（如刊登報紙、四處奔波等金錢、勞務支出）。
2.被告陳秀真即令違約無法完成後續的不動產買賣簽訂程序，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社嗣後的仲介勞務服務均顯無須履行，自減少了許多的勞務，惟卻要求百分之四的違約仲介報酬，而與同契約第5 條成交價額百分之二不合，顯然有矛盾，依法其至多僅得請求百分之二報酬。請參酌其仲介服務過程，所支出之勞務對價並非難事，而無須花費偌大代價，綜合該過程以觀，顯屬失其公平而有過高的情事。
3.縱令鈞院認被告陳秀真應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社仲介費用，但就仲介報酬應僅得請求百分之二，且依民法第572 條、568條第1項之規定顯有過鉅而失其公平，在原告蔣忠輝即日盛不動產企業社亦損害被告陳秀真權益下獲得仲介報酬，容有違誠信，且本件尚未訂約、履行，原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之貢獻度，實亦不足請求偌多之報酬，請酌減三分之二對被告陳秀真才公平。
(八)並聲明：原告之訴駁回；若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張系爭房地雖登記為被告林素櫻所有，然實際所有人為被告陳秀真，且被告陳秀真於104年12月3日委託原告蔣忠輝即日盛不動產企業社仲介銷售系爭房地，並簽訂專任委託銷售契約書，委託售價為1380萬元，服務報酬為成交價額2%；原告蔣忠輝即日盛不動產企業社於104年12月9日仲介原告范木勝購買系爭房地，購買意願價格為900 萬元，經協商後，原告范木勝於104年12月14日將價格變更為950萬元，並交付金額為10萬元之支票作為定金，被告陳秀真亦於104 年12月16日簽訂定金收據，收受上開定金支票，定金收據上記載餘款尚餘940萬元，且被告陳秀真與原告范木勝應於104年12月17日（定金收據誤載為105 年12月17日）在原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之營業處所簽訂不動產買賣契約書，惟被告陳秀真嗣後未簽訂不動產買賣契約書等情，業據原告提出授權書、專任委託銷售契約書、購賣意願書、契約內容變更合意書、定金收據等件為證（頁6 至11），堪信原告此部分之主張為真實。
(二)系爭房地專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定：有下列情形之一者，均視為乙方（原告蔣忠輝即日盛不動產企業社）已完成居間仲介之義務，除買方給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被告陳秀真）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑶乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時；系爭房地專任委託銷售契約書第8條第4項及定金收據約定：因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方。對此，原告主張被告陳秀真因個人因素而不願簽訂不動產買賣契約書，應依上開約款，給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社委託銷售價額6%之服務報酬570,000 元，暨給付原告范木勝加倍定金之金額20萬元等語，為被告陳秀真所否認，並辯稱原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之業務人員陳鼎誠未提供類似不動產之交易價格，並告知系爭房地附近之交易價格為600 萬元，且保證會再請原告范木勝加價，被告陳秀真始簽訂定金收據；被告陳秀真未提示定金支票，並未收受定金；原告蔣忠輝即日盛不動產企業社同時受被告陳秀真及原告范木勝之委託，有違雙方代理之規定；縱被告陳秀真應負給付責任，金額實屬過高，應予酌減等語。是本件之爭點為：原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之業務人員陳鼎誠是否未提供類似不動產之交易價格，並告知系爭房地附近之交易價格為600 萬元，且保證會再請原告范木勝加價？被告陳秀真是否業已收受定金？原告蔣忠輝即日盛不動產企業社有無違雙方代理之規定？原告得向被告陳秀真請求給付之金額分別為何？現判斷如下。
(三)原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之業務人員陳鼎誠是否未提供類似不動產之交易價格，並告知系爭房地附近之交易價格為600 萬元，且保證會再請原告范木勝加價：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。觀諸被告陳秀真所簽名之定金收據，其上記載被告陳秀真收到金額為10萬元之定金支票，系爭房地之買賣餘款則為940 萬元。又證人陳鼎誠具結證稱：當初我們在網路上查附近不動產成交的價格，但沒有登錄的實價，被告陳秀真也有叫她姪子上網查成交紀錄，但也沒有，且我們去詢價，約一坪25萬元，另考慮系爭房地約40幾年，所以我們建議被告陳秀真一坪30萬元，然買方出的價錢不高，差不多800 萬元左右，後來拉到被告陳秀真想要的950 萬元，她有同意這個價錢，我們才把定金給她，讓她簽收定金收據，還約隔天到公司簽約；我沒有拿LINE給被告陳秀真看，也沒說附近才賣600 多萬元，也沒向被告陳秀真說還會去請原告范木勝將價錢拉高；被告陳秀真於事後才講到隔壁間賣的價錢，且隔壁買主想買系爭房地，被告陳秀真還要求多給她3天、1星期的時間處理，但隔壁可能是剛成交，所以我們在實價登錄網站找不到，且我們聯絡隔壁買主及其仲介，但他們不想說太多；我們收到系爭房地案件後，有去看外觀，還有照相，後來還帶客人去看系爭房地，我帶了大約有6、7組客人，同事也有帶差不多10幾組等語（頁62至65），核與定金收據記載之內容相符。又證人衍麗玲具結證稱：我是接手陳鼎誠的仲介，但我接手後，被告陳秀真沒有說過陳鼎誠保證可以將價錢拉高，只是一直請求寬延幾日等語（頁65至66）。由上可知，陳鼎誠並未違反提供類似不動產交易價格之義務，亦未告知系爭房地附近之交易價格為600 萬元，更未保證會再請原告范木勝加價。又證人陳鼎誠、衍麗玲雖分別為原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之前員工、現職員工，然其等所述與定金收據之記載相符，應可採信。至被告陳秀真之妹即陳碧卿雖稱陳鼎誠有出示簡訊，表示附近價格是600 萬元，並說會再去向買方拉價錢，且被告陳秀真簽名時，定金收據是空白的云云，然陳碧卿所述顯然與定金收據之記載不符，且陳碧卿所稱被告陳秀真所簽名者為空白定金收據乙事，亦與常情有違，又陳碧卿為被告陳秀真之妹，不免會為迴護被告陳秀真之詞，故陳碧卿所述顯難作為有利於被告陳秀真之認定。又被告陳秀真雖提出一筆附近不動產之實價登錄，然附近房地之成交價僅為個別交易之價格，並非客觀一般之價格，且系爭房地得否比擬該筆房地之新舊程度、屋況、格局、位置、種類、使用、經濟效益等情形，顯非無疑。此外，被告陳秀真就其所辯並未舉證以實其說。從而，被告陳秀真辯稱陳鼎誠未提供類似不動產之交易價格，並告知系爭房地附近之交易價格為600 萬元，且保證會再請原告范木勝加價云云，不足採信。
(四)被告陳秀真是否業已收受定金：
按定金契約固屬要物契約，支票雖為支付工具，不論其為即期或遠期支票，於性質上本不宜作為定金授受，惟衡諸目前交易習慣，10萬元以上之定金鮮有以現金支付之情形，故為維護交易之安全及履約之誠信，應認定金支票與現金有同一之效力（最高法院83年度台上字第853 號民事判決參照）。查被告陳秀真所簽名之定金收據，其上記載被告陳秀真收到金額為10萬元之定金支票，系爭房地之買賣餘款則為940 萬元，屆時買方不買，定金沒收，賣方不賣，定金加倍返還。由上可知，原告范木勝交付予被告陳秀真之定金雖為支票，惟仍符合目前之交易習慣，且依定金收據之記載，上開支票確實作為定金之用，從而，為維護交易之安全及履約之誠信，應認原告范木勝交付予被告陳秀真之定金支票與現金有同一之效力，亦即被告陳秀真業已收受定金，其辯稱尚未收受定金云云，應無理由。
(五)原告蔣忠輝即日盛不動產企業社有無違雙方代理之規定：
按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第 106條定有明文。查系爭房地專任委託銷售契約書第8條第1項約定：甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。可知，被告陳秀真既已許諾原告蔣忠輝即日盛不動產企業社為系爭房地買賣雙方之代理人，揆諸上開規定，即無違反雙方代理之規定，從而，被告陳秀真此部分所辯，亦無理由。
(六)原告兩人得向被告陳秀真請求給付之金額分別為何：
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條前段定有明文。查被告陳秀真依約雖應給付委託銷售價格6% 計算之服務報酬570,000元，然系爭房地之專任委託銷售契約書第5條第1項約定：服務報酬支付金額為成交價額百分之2 。可知，縱被告陳秀真履約，其應支付之報酬亦僅為成交價2%。又綜觀全部事證，包括契約約定之原告蔣忠輝即日盛不動產企業社之義務、原告蔣忠輝即日盛不動產企業社已提供之具體服務、委託期間、系爭房地位置之遠近、交通狀況、現代社會之網路盛行等一切情狀，本院認相較於原告蔣忠輝即日盛不動產企業社所任勞務之價值，上開約定之報酬尚有過鉅失其公平之情形，爰核減為190,000 元。次按斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金，此加倍返還之定金，旨在強制契約之履行，性質應認係損害賠償額之預定，如約定之定金過高，與當事人所受損害不成比例，法院自得依民法第252 條規定，酌減至相當之數額（最高法院98年度台上字第817號民事裁定、台灣高等法院97年度重上字第339號民事判決意旨參照）。查被告陳秀真依約雖應給付加倍定金予原告范木勝，然斟酌被告陳秀真未提示定金支票、收受定金支票之隔日即表示反悔簽收之意、事發後之不動產行情等一切情狀，本院認相較於原告范木勝之損害，上開約定之定金尚有過高之情形，爰核減為50,000元。
(七)綜上所述，原告兩人依系爭房地專任委託銷售契約書第11條第1項第3款、第8條第4項及定金收據之約定，請求被告陳秀真給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社190,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年6月24日（見送達證書，頁20、21）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；給付原告范木勝50,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年6月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
(八)至原告另主張若無法認定被告陳秀真為系爭房地契約關係之當事人，則備位聲明請求被告林素櫻應給付原告蔣忠輝即日盛不動產企業社570,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告林素櫻應給付原告范木勝200,000 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。然本院既已認定被告陳秀真為系爭房地契約關係之當事人，並准許原告如前揭範圍之請求，則無庸再就備位聲明之請求為論斷，附此敘明。
四、本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5 款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，並無必要；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。被告陳秀真另陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金，准被告陳秀真得免為假執行。
五、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日法院書記官 劉桉妮