臺灣花蓮地方法院107年度訴字第57號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 107年度訴字第57號

原告

即反訴被告

全捷建設有限公司

法定代理人

蔡毓宏

原告

即反訴被告

楊美容

共同訴訟代理人

李文平律師

共同訴訟代理人

張照堂律師

被告

即反訴原告馥邑京華大廈管理委員會

法定代理人

莊智堯

訴訟代理人

邱一偉律師

　　　　　　萬鴻均律師

上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國108 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、被告原起訴時之法定代理人為古淑惠，嗣於訴訟繫屬中變更為莊智堯，並由其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第194 頁），於法尚無不合，應予准許。

貳、按提起確認之訴，只須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即有受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判例意旨參照）。原告全捷建設有限公司（下稱全捷公司）為坐落馥邑京華大廈社區（下稱系爭社區）之地下停車場車位所有權人、楊美容為坐落系爭社區之地下商場所有權人，主張馥邑京華大廈住戶規約（下稱系爭規約）就停車位及地下商場管理費規範有不公平之差別待遇，違反按應有部分比例分攤原則，且屬權利濫用，依民法第56條第2 項、第148 條第1 項及公寓大廈管理條例第10條第2 項、第37條規定，應認決議之規約無效，而為被告否認，則系爭規約是否有效，即屬不明確，並已致原告私法上之地位及權利發生不安之狀態，而此不安之狀態，復得以本件確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴，自有確認利益，合先敘明。

參、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70 年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查，被告即反訴原告訴請原告即反訴被告全捷公司（下依係於本訴或反訴中之論述，逕稱為原告、被告或反訴原告、反訴被告）應依105 年度區分所有權人會議決議，自民國105 年9 月1 日起每月給付管理費新臺幣（下同）800 元，及反訴被告楊美容應依105 年12月3 日召開第二次委員會會議決議，自106 年1 月1 日起每月交付全額管理費6,800元，與反訴被告於本訴中訴請確認之事件，經核兩者之標的及防禦方法均相牽連，且證據共通，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

肆、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7款分別定有明文。反訴原告提起反訴時聲明：（一）反訴被告全捷公司應給付反訴原告67,200元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。（二）反訴被告全捷公司應自107 年4 月1 日起按月支付1,100 元予反訴原告。（三）反訴被告楊美容應給付反訴原告51,000元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。（四）反訴被告楊美容應自107 年4 月1 日起按月支付6,800 元予反訴原告。嗣於108 年3 月4 日當庭具狀變更聲明為：（一）反訴被告全捷公司應給付反訴被告96,800元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。（二）反訴被告楊美容應給付反訴原告64,600元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。核其所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

（一）原告全捷公司為坐落花蓮縣○○市○○段0000○號及共有部分同段1981建號（應有部分10000 分之953 ）之所有權人，上開建物係位於系爭社區地下1 樓之獎勵停車位，原告雖非系爭社區住戶，然得使用門禁系統及車道進出地下室。詎系爭社區區分所有權人於105 年7 月2 日召開105年度區分所有權人會議（下稱區權人會議），以懸殊投票比例通過決議，內容略以：「社區地下一層車位因屬獎勵車位（有持分）可單獨買賣，故若所有權人不是本社區住戶者，一個車位收取管理費800 元／月加清潔費300 元／月，共1,100 元／月。105 年9 月1 日起責成警衛室執行之」等語（下稱系爭決議）。並決議於系爭規約修正新增第9 條第2 項第2 款約定：「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，須再繳交管理費800 元/ 月」，系爭決議違反按應有部分比例分攤原則，且屬權利濫用，依民法第56條第2 項、第148 條第1 項及公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應屬無效。被告甚於106 年10月13日召開第5 屆管理委員會第7 次會議決議，內容略以：「（一）…未來門禁系統更新後將不提供新車道卡，租賃車位的車主要進入停車，請親自向管理室申請手動開門進入。（二）全捷公司所積欠之車位管理費已寄存證信函催繳，並申請支付命令。」，已嚴重侵害原告全捷公司身為系爭大廈區分所有權人之合法權利。

（二）原告楊美容為坐落花蓮縣○○市○○段0000○號及共有部分同段1981建號（應有部分10000 分之330 ）、共有部分同段1983建號（應有部分10000 分之360 ）、共有部分同段1985建號（應有部分50分之16）、共有部分同段1991建號（應有部分10000 分之1923）之所有權人，係位於系爭社區地下一樓、用途為商業用之地下商場（下稱系爭地下商場）。系爭地下商場向來均作為倉庫堆放雜物，無任何營業行為，且系爭商場出入口大門緊閉，亦無任何營業招牌或消費者進出，本應依系爭規約第9 條第2 項第1 款F目規定，適用「未營業狀態半價優惠3,400 元／月」之約定收取管理費，且該條規定係以地下商場之未營業狀態或有營業狀態區分管理費，非以有無使用作為區別。詎被告違反系爭規約及使用現狀，於105 年12月3 日召開第5 屆第2 次委員會會議討論案（一）決議（下稱系爭管委會決議），內容略以：「…但管線須經207 號B1-1（地下商場）房屋並需穿管至外牆。月來管委會與屋主數度協商不成，致使廠商無法進入施作延宕工程，因下水道工程係區域性且工程即將結束，迫不得已改弦易轍變更工程規劃。因207 號B1-1屋主無意配合政策實施且協商內容逾越本會權限，經委員會議決議特函【告知】（三）自106 年元月份起原半價收取管理費3,400 元恢復全額收取6,800 元」等語，即被告竟係因原告楊美容不同意犧牲地下商場空間供系爭大廈全體住戶地下污水管通過使用（蓋雙方經協商，但被告遲未能提出合理補償條件，僅單方一再要求原告楊美容犧牲權益），無視系爭規約前揭約定及系爭地下商場未營業之事實，報復性強行要求原告楊美容自106 年1 月起每月應繳納全額管理費6,800 元，並以存證信函通知應限期繳納，此舉已牴觸系爭規約第9 條第2 項第1 款F 目，依公寓大廈管理條例第37條，應屬無效。

（三）爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：1 、確認被告於105年7 月2 日召開之105 年度區分所有權人會議所決議之馥邑京華大廈住戶規約，其中第9 條第2 項第2 款「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，須再繳交管理費800 元／月」之決議無效。2、確認被告對原告楊美容之管理費債權，自106 年1 月1日起於超過每月3,400 元以外部分不存在。

二、被告則以：

（一）系爭決議之出席人數為58人，且出席人數之區分所有權比例為39％，超過區分所有權人總數150 人之三分之一及全體區分所有權比例之三分之一，均符合召開會議之條件。且就有關非社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300元外，每車位應再收取管理費800元，並自105年9月1日起執行之議案，經58人表決，其中57 人贊成，表決通過，故系爭決議程序亦符合系爭規約所定決議人數及區分所有權均達二分之一以上之比例，程序上均屬合法有效。而收取標準係依系爭規約第9 條第2 項第1款A、E 目之住戶管理費收取規定，衡量面積介於之中而取其中間值，並考量獎勵停車位仍需由管理室人員管理、監控及巡視，停車場各項設備諸如電梯、車道入口電捲門、車道路面、地下室照明、消防設備、攝影機等，均需不斷維護、修繕或更換、維持24小時照明，所耗費之電費（住戶每月每戶約需負擔250 元之公用電費），實非僅收取微薄之清潔費300 元所能支應，之前不足部分，係由其他住戶所繳交之每月管理費中支應，顯非公平。因此，系爭決議酌收非住戶每車位每月800 元之管理費，已考量原告之利益，而與住戶有所區別，系爭決議符合費用分擔原則亦無任何權利濫用情事。更何況被告於系爭規約修訂後，曾於106 年3 月11日寄發存證信函告知原告全捷公司，若將停車格出租予居住社區之住戶，即可減免管理費800 元，僅收取清潔費300 元，則被告已在系爭規約中保留彈性，並無損於原告之權利。

（二）105 年12月3 日下午8 時所召開之被告第5 屆第2 次管理委員會會議，係由管理委員4 人出席，出席委員數超過全體委員5 人之半數以上，該會議程序及決議均屬有效。系爭規約所稱之營業，並非僅限於經營特定事業，原告楊美容所有之中和街207 號B1之1 地下室之所有權，係包含系爭社區地下2 樓編號2 、6 、8 、9 、11、12、13、18、23、24、31、32、34、42、45、46等16個停車位，系爭地下商場並未斷水、斷電，且時常有車輛載運物品進出，非謂未使用。況原告楊美容已將該產權所屬之編號6 、8 、9 、23、31、32、34、45、46等車位分別出租予非住戶之訴外人林豈禾等人，因為已有使用其地下產權而享受管理之利益，增加設備設施之耗損，故其將系爭地下商場所有權之一部分（即停車位）出租於他人牟利，自屬營業行為，則被告依系爭規約要求其按月繳交6,800 元之管理費，即屬有理。

（三）被告以前詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：除引用本訴中之答辯外，另補充：

（一）系爭決議自105 年9 月1 日起實施，反訴被告全捷公司非系爭社區住戶，然為系爭社區地下1 樓第23、29、30、31、32、33、34、35、36號等9 個獎勵停車位所有權人（其中8 個車位於106 年2 月17日起至本件訴訟繫屬中陸續出賣予住戶及非住戶，至本件言詞辯論終結前之107 年8 月23日已將其所有全部獎勵停車位出賣，名下已無任何獎勵停車位之所有權），依系爭決議及依此修正之系爭規約內容，原告全捷公司自105 年9 月1 日起，本應每月每車位繳納清潔費及管理費合計1,100 元，截至107 年8 月份止，已積欠共計96,800元未繳。況反訴原告於107 年6 月2日召開107 年度第6 屆區分所有權人會議時，亦以停車位產權之坪數作為訂定管理之標準，只是再將其以坪數細分，並未改變擁有停車位者也應負擔管理費之原則。

（二）又依公寓大廈管理條例第36條及系爭規約規定，管理費之收繳、支付方法，係授權管理委員會決定，則反訴原告於105 年12月3 日召開之第2 次管理委員會，認定反訴被告楊美容所有之207 號地下室屬營業狀況，因而決議依系爭規約第9 條第2 項第1 款F 目之約定，就系爭地下商場之管理費，自106 年1 月起由每月減半收取3,400 元，提高為每月全額收取6,800 元，自屬有權且合法之決議。另就反訴被告楊美容所有之系爭地下商場管理費之收取，反訴原告已決議修正系爭規約第9 條第2 項第1 款、第2 款內容為：「（一）管理費訂定：A ：100 坪以上（不含車位）6800元／月。…（二）管理費優惠條件：A ：所有建築物空間（含停車位）均無使用且已辦理斷水、斷電者得憑相關資料申請隔月起半價優惠。」，由此可見，不論是105 年12月3 日之管委會決議或是107 年6 月2 日之區分所有權人會議決議，均認為若大廈內之建築物已辦理斷水、斷電者，始得認定無使用、無營業狀態，而予以減半收取管理費，否則即應全額收取，因此反訴被告楊美容依該會議決議，應自106 年1 月起，依系爭規約每月繳納管理費6,800 元，然楊美容每月僅繳納3,400 元，截至107 年7 月31日止，已積欠64,600元未繳（惟反訴被告楊美容於本件訴訟繫屬中，自107 年8 月起依修正後系爭規約之約定，按月繳納全額管理費6,800 元），經反訴原告催繳仍置之不理。

（三）爰依系爭規約之約定及反訴原告之決議提起本件反訴，並聲明：1 、反訴被告全捷公司應給付反訴原告96,800元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。2 、反訴被告楊美容應給付反訴原告64,600元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。

二、反訴被告則以：除引用本訴中之主張外，另補充：

（一）系爭社區為地下2 層，地上15層之大樓，管理員並非為地下停車場所獨立專設，管理員所管理之空間極大比例在於地上15層樓之所有住戶，顯然其所支付之管理費亦有極高比例係運用在地上15層住戶，若要調高管理費，也應該是增加住戶之管理費，怎會反而拿獎勵之地下停車場所有權人開刀？系爭決議與規約確有違法。排除前述非專屬地下2 層停車場應支出之費用外，每年收取地下停車場清潔費合計313,200 元，顯然足以支應地下2 層之開銷，根本沒有調漲地下停車場費用之必要。退言之，縱有調漲必要，亦應一視同仁由地下停車場各所有權人同步調漲，被告卻決議僅由獎勵停車位部分調漲費用，明顯有濫權及違法，更違反按應有部分比例分擔之原則。

（二）住戶與停車位坪數無法類比，住戶係以坪數大小作為級距，停車位則以每一停車格為單位，反訴原告以停車格之坪數，持作為住戶坪數等同計算，有其錯誤，且依系爭規約第9 條第2 項第1 款中D 目「一樓店面」、F 目「地下室商場」都不管其坪數，而直接以每個單位計算，即如同「停車格」之收費，也是以每個單位計算，並非以坪數。又對於擁有法定停車位之住戶而言，何以就不用支付法定停車位之管理費800 元？且何以獎勵停車位若歸屬住戶所有，亦不用繳納該獎勵停車位之管理費800 元？不啻證明被告收取800 元管理費，並非基於分擔原則。且增收獎勵停車位每月800 元管理費後，獎勵停車位之每坪每月之費用，竟比其他供人居住之屋舍高出許多，而大樓住戶且擁有停車位者，管理費反而減少，足見對於屬於大樓住戶且擁有地下停車位（無論法定或獎勵）者，賦予一種特別優惠權利，形成歧視較為少數之非住戶擁有獎勵停車位所有權人之不公平現象，顯悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又倘以其違法之決議要求每月增收800 元管理費計算者，因停車位已陸續出售，根據反訴原告之算法，應僅有96,000元而已，惟反訴被告仍否認負給付義務。

（三）系爭規約明白就「地下商場」規範在第9 條第2 項第1 款F 目、地下室停車位規範在G 目，分別規範收取清潔費或管理費之標準，反訴原告將不相關之停車位出租曲解成是屬於「地下商場」之營業行為，毫無道理，實為報復性強行要求反訴被告楊美容自106 年1 月起每月應繳納全額管理費6,800 元。

（四）反訴被告以前詞置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

參、兩造不爭執之事實：

（一）系爭社區前於105 年7 月2 日召開105 年度區權人會議，並作成決議修正系爭社區規約第9 條第2 項第2 款為：「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，需再繳交管理費800 元／月」（即系爭決議）。

（二）被告前於105 年12月3 日召開第5 屆第2 次委員會會議，並作成決議：系爭社區207 號B1-1（地下商場）之管理費，自106 年1 月起，原半價收取管理費3,400 元，恢復全額收取6,800 元（即系爭管委會決議）。

（三）系爭社區於107 年6 月2 日召開107 年度第6 屆區權人會議，決議修正系爭社區規約第9 條第2 項第1 款、第2 款為：「管理費訂定：A ：100 坪以上（不含車位）6,800元／月。…E ：15坪以下（含B1與B2各停車位）800 元／月…」；「管理費優惠條件：A ：所有建築物空間（含停車位）均無使用且已辦理斷水、斷電者得憑相關資料申請隔月起半價優惠。B ：B1獎勵停車位與B2法定停車位，實際停放者若為社區居住生活者或所有權人為社區居住生活者且車位未使用，得免收該車位之管理費。（租賃車位予於非社區居住生活者，所有權人需繳交車位管理費並檢具租賃車位契約影印本至管理室，租賃者方可使用相關門禁設備。）」

（四）原告全捷公司於上開系爭社區105 年度區權人會議時，於系爭社區尚有獎勵停車位9 個（即B1-23 、29至36號）之所有權。原告全捷公司自106 年2 月起，陸續將前揭獎勵停車位出賣於訴外人蔡沛潔、林美枝、劉素貞、石燕燕、曾偉騰、沈昌、何素卿、王堉全等人。原告全捷公司目前已未持有系爭社區任何停車位之所有權。

（五）原告楊美容自106 年1 月起至107 年7 月止，均未依被告105 年12月3 日之決議，繳交其所有系爭社區207 號B1-1（地下商場）每月應加收之管理費3,400 元，共計64,600元。

肆、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：（一）原告請求確認系爭社區105年7 月2 日之105 年度區分所有權人會議決議修正系爭社區規約第9 條第2 項第2 款為：「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，需再繳交管理費800 元／月」為無效，是否有理由？（二）原告請求確認被告對原告楊美容之管理費債權，自106 年1 月1 日起，於超過每月3,400 元範圍以外部分不存在，是否有理由？（三）反訴原告請求反訴被告全捷公司給付管理費96,800元及利息，是否有理由？（四）反訴原告請求反訴被告楊美容給付管理費64,600元及利息，是否有理由？茲分述如下：

（一）原告請求確認系爭社區105 年7 月2 日之105 年度區分所有權人會議決議修正系爭社區規約第9 條第2 項第2 款為：「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，需再繳交管理費800 元／月」為無效，是否有理由？

1、按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條亦有明定。而所謂權利濫用，係指在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為。又所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。準此，公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護之費用分擔，依公寓大廈管理條例第10條第2 項後段之規定，固非不得以區分所有權人會議或規約另行規定，惟原則上仍應依同條項前段，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則；倘區分所有權人會議或規約欲就此另有規定，對於何以給予不同區分所有權人差別分擔比例，即應具備充分理由，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，即與前揭有關誠實信用原則之說明有違，自屬權利濫用，依民法第148 條第1 項之規定，要非法之所許。又按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1 條第2 項亦有明文。而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。因此，區分所有權人會議就共用部分管理費用負擔之決議，如有無正當理由之差別待遇，即屬違反平等原則之權利濫用，依民法第56條第2 項規定，其決議無效。

2、原告全捷公司主張系爭決議之結論，使非住戶之獎勵停車位之區分所有權人每月除清潔費300 元外，另需繳交800元之管理費，其負擔比例顯較於住戶為高等語，而為被告否認，辯稱非住戶之獎勵停車位區分所有權人仍得享有管理室人員監控巡視、公共區域活動空間、垃圾集中清理、監視器、電梯使用等公用設施，僅由住戶分擔顯非公平云云。然查：

（1）系爭決議之內容乃對於非系爭社區住戶之獎勵停車位區分所有權人，除與法定停車位區分所有權人相同收取每月300 元之清潔費外，另加收800 元之管理費，系爭決議並同時修正增訂系爭規約第9 條第2 項第2 款為：「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，須再繳交管理費800 元／月」（系爭規約第9 條第2 項之約定，嗣經系爭社區107 年6 月2 日區權人會議修正，惟就上開對非住戶之獎勵停車位區分所有權人加收800 元管理費之意旨並無修正或刪除）。是依系爭決議及當時修正之系爭規約第9 條第2 項約定內容足悉，系爭社區地下1 樓、地下2 樓之停車位區分所有權人，無論係屬住戶之停車位，抑或非住戶之獎勵停車位，均應繳納每月300 元之停車清潔費，然非住戶之獎勵停車位尚另需繳納每月800 元之管理費，而屬住戶且有停車位者（無分獎勵停車位或法定停車位），即無須就其停車位另繳管理費，僅需依系爭規約第9條第2 項第1 款之約定繳納依其所有房屋面積計算之管理費即可。是非住戶之獎勵停車位區分所有權人，就其所有停車位每月需給付共計1,100 元；屬住戶之停車位區分所有權人，就其所有停車位每月僅需給付300 元，前者負擔為後者之近3.7 倍之多，且同屬獎勵停車位區分所有權人者，如同時為系爭社區住戶，亦無須按月額外給付800 元之管理費，顯見系爭決議及修正上開規約內容，已對非住戶之獎勵停車位區分所有權人有差別待遇存在，然系爭決議作成時乃未提出具體理由說明為上開差別待遇之合理理由為何。

（2）被告另辯稱：非住戶之獎勵停車位區分所有權人因亦享受管理室服務、公共區域活動空間、垃圾集中清理、監視器、電梯等設備，且非住戶並未負擔公設之公共電費，如未收取管理費對住戶並非公平；且上開管理費金額係參考獎勵停車位之坪數與其他住戶房屋坪數比較後計算，並無權利濫用情事云云。然查，位於系爭社區之獎勵停車位，其車輛進出之車道出入口與其餘住戶相同，人員得以磁卡感應後乘坐電梯或走樓梯，經由1 樓設有保全之大廳出入等情，乃為兩造所不爭執（見本院卷第236 頁至第236 頁背面），是參諸前述事實及衡情而論，非住戶之獎勵停車位區分所有權人因其獎勵停車位設置於系爭社區地下室，必然會使用系爭社區共用部分之照明、電梯、監視系統、管理人員等，而上開修繕、管理及維護之費用，因非住戶之獎勵停車位區分所有權人亦屬系爭社區之區分所有權人，本應依法分擔之，惟仍應參酌其共有之應有部分比例，以決定應分擔之比例。惟參諸系爭決議修正之系爭規約第9 條第2 項各款規定，1 樓中庭20坪以下房屋之管理費為每月600 元、20坪以下1 房1 廳房屋之管理費為每月1,000 元、30坪至40坪3 房2 廳房屋之管理費為每月1,500 元、40坪以上4房2 廳房屋之管理費為每月1,700 元、1 樓店面之管理費為每月1,000 元、地下室商場之管理費，未營業為半價每月3,400 元，有營業全額收取每月6,800 元（見本院卷第24頁），系爭規約中上開收取管理費之標準，顯亦完全非依房屋之坪數計算，更況其中甚且有坪數較獎勵停車位小者，收取之管理費尚低於獎勵停車位之每月800 元標準者。再者，縱認被告辯稱獎勵停車位之管理費計算標準係依坪數計算為實在，然非住戶之獎勵停車位區分所有權人既未居住於系爭社區，單純使用獎勵停車位與使用系爭社區之房屋本難相提並論。蓋其至多得使用管理員管理停車場、監視設備、自地下停車場搭乘電梯至1 樓出入等共用部分或管理措施，而住戶既實際居住或將其房屋出租他人，衡情其因應生活所需，出入系爭社區（無論係人員或車輛進出）、使用共用部分之公設、電梯、享受共用部分清潔服務及利用垃圾清運服務之次數必然較非住戶之獎勵停車位區分所有權人高，甚或要求管理室代為收發信件，此亦非住戶不能享有之管理、服務。是縱認非住戶獎勵停車位之區分所有權人亦有使用電梯、管理員及地下停車場設備、修繕及應分擔公用電費，系爭決議內容令使用地下停車位（含法定停車位及獎勵停車位）之住戶無須額外繳納管理費，而非住戶之獎勵停車位區分所有權人需額外負擔較高比例之管理費用，亦屬失衡，難認被告前揭所辯得為支持其對於非住戶之獎勵停車位區分所有權人採取差別待遇之理由。是被告前揭所辯，並非可採，系爭決議係無正當理由犧牲原告之利益，應屬權利濫用，而屬無效。原告全捷公司請求確認系爭決議及修正系爭規約第9 條第2項第2 款為無效，洵屬有據。

（二）原告請求確認被告對原告楊美容之管理費債權，自106 年1 月1 日起，於超過每月3,400 元範圍以外部分不存在，是否有理由？

1、按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。次按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條亦有明文。

2、原告楊美容主張被告前於105 年12月3 日召開會議作成系爭管委會決議將原告楊美容所有系爭地下商場之管理費，自106 年1 月份起自半價每月3,400 元恢復收取全額每月6,800 元，其所執理由係為報復原告楊美容不同意犧牲系爭地下商場空間供系爭社區全體住戶地下屋水管線通過，且系爭地下商場亦未營業，系爭管委會決議牴觸作成決議時之系爭規約第9 條第2 項第1 款F 目約定，應屬無效等語。經查，系爭管委會決議作成時之系爭規約第9 條第2項第1 款F 目乃約定：「管理費訂定：地下室商場（207號B1）未營業狀況半價優惠3,400 元／月；有營業狀況全額收取6,800 元／月」。而被告於作成系爭管委會決議前，均係向原告楊美容收取每月3,400 元半價優惠之管理費，作成系爭管委會決議後，即自106 年1 月份起改為每月6,800 元全額收取，而其決議之理由係以：「管理委員會為配合政府把下水道工程政策積極策劃與廠商所擬計畫，擬定A 、B 、C 棟地下室污廢水管整合至榮正街96號前方路邊銜接外深井，而D 、E 、F 棟則為大廈汽車道入口處銜接外深井。但管路需經207 號B1-1（地下商場）房屋內並需穿管至外牆。月來管委會與屋主數度協商不成，致使廠商無法進入施作延宕工程，因下水道工程係區域性且工程即將結束，迫不得已改弦易轍變更工程規劃。並行文縣府建管科依公寓大廈管理條例第6 條第3 項辦理。因207號B1-1屋主無意配合政策實施且協商內容逾越本會權限，經委員會議決議特函【告知】（一）敘明局部未施作之原因。（二）日後若衍生問題或再施作一切費用由207 號B1-1（地下商場）屋主負擔。（三）自106 年元月份起原半價收取管理費3,400 元恢復全額收取6,800 元」等語，有馥邑京華社區第5 屆第2 次委員會會議紀錄影本1 份附卷可稽（見本院卷第60頁至第61頁），由上開內容乃堪認被告管委會作成決議將原向原告楊美容收取半價3,400 元管理費改為收取全額6,800 元之管理費，係因原告楊美容未能與被告達成協議，不願配合施作污水下水道工程而致，非依前揭系爭規約約定而為決議，是被告所為系爭管委會決議自與系爭規約之約定有所牴觸。

3、被告另辯稱：前揭系爭規約約定以「營業」與否區別是否減半收取管理費，係因所有權人有「使用」設備，即享有管理利益，自有全額收取必要，系爭地下商場並未斷水斷電而時有車輛進出，且系爭地下商場一部份之車位亦已出租他人而有營業行為，被告自得決議收取全額管理費云云。惟按又按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。又按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。是就前揭系爭規約約定所指「營業」之意義為何，自應依前揭解釋方式解釋之。而稱「營業」者，依通常之文義解釋，應係指經營業務，經商牟利者為是，如僅就特定事務依通常方式使用，而未對外營利者，自非屬營業。否則依被告前揭所辯解釋方法，豈非所有系爭社區住戶一有「使用」其位於系爭社區之專有部分，即屬「營業」行為？此解釋方法自非合理。而觀諸前揭系爭規約之約定，乃特別僅針對系爭地下商場為「營業」、「非營業」之區別，當係因系爭地下商場本屬「商場」之性質，本得用以自用或出租開設商店、經營事業，而與系爭社區其餘住家之性質不同，倘有對外營業時，對於系爭社區之資源耗用可能較多，因而需額外支付管理費，反之則僅需減半收取之；且此所指營業，前揭約定既明定「地下室商場」，而未指明「地下室商場及其所屬停車位」，應解釋為針對該地下商場，而不及於另外收取清潔費之地下停車位，原告楊美容出租其所有停車位與否，均與該規約約定無涉。且對照系爭社區於107 年6 月2 日區權人會議修正後之系爭規約第9 條第2 項內容，其內容略以：「（一）管理費訂定：A ：100 坪以上（不含車位）6,800 元／月。…（二）管理費優惠條件：A ：所有權建物空間（含停車位）均無使用且已辦理斷水、斷電者得憑相關資料申請隔月起半價優惠」等語（見本院卷第267 頁），改以明文約定「均無使用」、「已辦理斷水、斷電」為半價收取管理費之條件，更突顯前揭修正前之系爭規約約定所稱「營業」並非指「一有使用，即屬營業」，否則系爭社區區權人會議嗣後修正條文內容即形同贅文，當非解釋上開規約中「營業」一詞應採之方式。則查原告楊美容使用系爭地下商場之方式，係用以堆放雜物，其出入口平時亦緊閉，並未懸掛有任何招牌告示等情，業據其提出現場相片11紙存卷可考（見本院卷第57頁至第59頁），其顯未有將系爭地下商場自行或出租他人開設店面或作為其他營業行為，而僅單純使用，自非屬前揭系爭規約約定之「營業」狀態。是被告以前揭理由作成系爭管委會決議，稱原告楊美容所有之系爭地下商場自106 年1 月起屬營業狀態而應收取全額管理費，自與作成系爭管委會決議時之系爭規約第9 條第2 項第1 款F 目有所牴觸，該決議依民法第71條之規定應屬無效。

4、被告作成之系爭管委會決議既屬無效，被告自不得對原告楊美容請求超過每月3,400 元之管理費。則原告楊美容請求確認被告對其之管理費債權，自106 年1 月1 日起於超過每月3,400元以外部分不存在，自屬有據。

（三）反訴原告請求反訴被告全捷公司給付管理費96,800元及利息，是否有理由？反訴原告請求反訴被告全捷公司給付管理費96,800元及利息，無非係以系爭社區105 年7 月2 日之105 年度區分所有權人會議決議及修正系爭社區規約第9 條第2 項第2款之約定為其依據。然系爭決議內容，業據本院認定係權利濫用而為無效，已如前述。則反訴原告猶執前詞請求反訴被告全捷公司給付前揭金額，自屬無據。

（四）反訴原告請求反訴被告楊美容給付管理費64,600元及利息，是否有理由？又反訴原告請求反訴被告楊美容給付管理費64,600元及利息，無非係以系爭管委會決議為其依據。然系爭管委會決議亦經本院認定牴觸決議作成時之系爭規約第9 條第2 項第1 款F 目為無效，亦如前述。則反訴原告猶執前詞請求反訴被告楊美容給付前揭金額，為無理由。

伍、綜上所述，本訴部分，原告依法據以請求：（一）確認被告於105 年7 月2 日召開之105 年度區分所有權人會議所決議之馥邑京華大廈住戶規約，其中第9 條第2 項第2 款「非本社區住戶，但擁有獎勵停車位產權者除繳交每一車格清潔費300 元外，須再繳交管理費800 元／月」之決議無效；（二）確認被告對原告楊美容之管理費債權，自106 年1 月1 日起於超過每月3,400 元以外部分不存在，洵屬有據，應予准許。反訴部分，反訴原告依系爭規約之約定及反訴原告之決議，據以請求：（一）反訴被告全捷公司應給付反訴原告96,800元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。（二）反訴被告楊美容應給付反訴原告64,600元，及自民事更正反訴聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，為無理由，應予駁回。

陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民 事 庭 法 官 陳裕涵